Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NGỌC SƢƠNG QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Định hƣớng nghiên cứu Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học : TS Đặng Anh Quân Học viên : Nguyễn Ngọc Sƣơng Lớp : Cao học Luật, Khố 30 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu tơi thực hiện, hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Đặng Anh Quân – Giảng viên khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn hình thành có kế thừa từ quan điểm, kết nghiên cứu số tác giả trước Do vậy, Luận văn có sử dụng trích dẫn, ý kiến tác giả liệt kê rõ ràng, trung thực cụ thể Danh mục tài liệu tham khảo Ngồi ra, số liệu, thơng tin mà tơi dùng trích dẫn vào Luận văn nhằm mục tiêu để học tập – nghiên cứu, hồn thành Luận văn hồn tồn khơng dùng vào mục đích khác Tác giả Nguyễn Ngọc Sƣơng DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT Bộ luật Dân BLDS Chủ thể sử dụng đất CTSDĐ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước DNCVĐTNN Doanh nghiệp liên doanh DNLD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GCNQSDĐ Khu công nghiệp KCN Luật Đất đai LĐĐ Luật Doanh nghiệp LDN Luật Đầu tư LĐT Luật Kinh doanh bất động sản LKDBĐS Luật Thương mại LTM Nhà xuất NXB Quyền sử dụng đất QSDĐ Tổ chức kinh tế TCKT MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI 1.1 Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc 1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 1.1.2 Khái niệm quyền giao dịch quyền sử dụng đất 15 1.2 Cơ sở xây dựng pháp luật điều chỉnh quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 23 1.2.1 Chủ trương Đảng sách Nhà nước 23 1.2.2 Xu hội nhập quốc tế 24 1.2.3 Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai Việt Nam 25 1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 27 1.3.1 Đối với Nhà nước 27 1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất 28 1.4 Sự phát triển quy định pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 29 1.4.1 Giai đoạn sau thời kỳ Pháp thuộc đến trước Hiến pháp 1980 có hiệu lực 29 1.4.2 Giai đoạn từ Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước Hiến pháp 1992 có hiệu lực thi hành 29 1.4.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến 31 KẾT LUẬN CHƢƠNG 34 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 35 2.1 Thực trạng pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc 35 2.1.1 Điều kiện thực giao dịch quyền sử dụng đất 35 2.1.2 Về điều kiện có quyền giao dịch quyền sử dụng đất 42 2.2 Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc 55 KẾT LUẬN CHƢƠNG 64 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tính đến thời điểm tại, Việt Nam ký kết trở thành thành viên nhiều hiệp định thương mại quan trọng Và gần Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (Regional Comprehensive Economic Partnership, viết tắt RCEP) ký kết trực tuyến vào ngày 15/11/2020 Hà Nội Thông qua Hiệp định tham gia, đồng thời tranh thủ nguồn lực từ nước ngồi mang lại nhiều lợi ích lớn tiềm lực tài lẫn khoa học kỹ thuật tiên tiến cho Việt Nam Theo thông tin thống kê tình hình vốn đầu tư nước ngồi năm (05) tháng đầu năm 2021 Tổng cục Thống kê ghi nhận vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi ước tính đạt 7,15 tỷ USD, tăng 6,7% so với kỳ năm trước1, điều chứng tỏ việc thu hút vốn đầu tư nước Việt Nam theo chiều tăng cao cách tích cực Để góp phần phát triển nội dung trên, sách pháp luật đất đai phải ưu tiên quan tâm hàng đầu Không vậy, bối cảnh mở rộng kinh tế nước nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngồi, quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước vấn đề đất đai, cụ thể quyền giao dịch quyền sử dụng đất cần trọng Điều mục tiêu hướng đến việc Nhà nước trao quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực quyền giao dịch hiệu quả, đồng thời thực cam kết Việt Nam quốc gia khác giới thông qua Hiệp định mà Việt Nam tham gia ký kết Do vậy, quy định pháp luật đất đai góp phần khơng nhỏ nhiệm vụ quan trọng Trong đó, quy định pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải quy định để vừa đảm bảo theo cam kết mà Việt Nam ký kết mà lại vừa không gây ảnh hưởng đến chủ thể nước tham gia, đồng thời tạo sân chơi mà đó, đơi bên có lợi Luật Đất Đai (LĐĐ) năm 2013 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, Xem thêm trang Thơng tin điện tử Tổng cục Thống kê, “Tình hình vốn đầu tư nước tháng đầu năm 2021”, https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2021/06/tinh-hinh-von-dau-tu-nuoc-ngoai-5- thangdau-nam-2021/, truy cập vào ngày 10/10/2021 sau thời gian có thêm văn hướng dẫn thi hành có nhiều điểm so với Luật Đất Đai năm 2003 (Luật số 13/2003/QH11 ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003) Đạo luật có tầm ảnh hưởng sâu sắc quan tâm hầu hết chủ thể, tác động đến hầu hết mặt trị, kinh tế xã hội đất nước Bằng chứng cho điểm việc định danh Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tách khỏi tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Luật Đất Đai năm 2013, điều mà trước Luật Đất Đai năm 2003 gọi chung hết “tổ chức, cá nhân nước ngoài” Tuy nhiên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trao quyền cách mở rộng hơn, so với chủ thể tổ chức, cá nhân nước cịn phân biệt đối xử, điều kiện để có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, mà quyền giao dịch quyền sử dụng đất phép Theo tác giả thiết nghĩ, để tạo thị trường giao dịch quyền sử dụng đất Việt Nam cơng bằng, việc mở rộng quyền giao dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước điều tất yếu, đồng thời nhằm khắc phục hạn chế, thiếu sót quy định pháp luật hành Chính vậy, tác giả định chọn đề tài: “Quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” làm luận văn nghiên cứu khoa học chương trình cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Sau gần tám năm Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực thi hành có nhiều cơng trình nghiên cứu bất cập, hạn chế quy định, nhìn chung vấn đề liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu, đặc biệt chưa có đề tài chuyên sâu hẳn đề tài quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Tuy vậy, thời gian qua, tác giả thấy có cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài mà tác giả chọn để nghiên cứu sau: Phạm Văn Võ (2008), “Về đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam nay”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 04/2008 Bài viết phân tích quy định chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam, nhiên, với chế thực lúc làm phát sinh hệ ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất đai toàn dân, hiệu sử dụng đất vấn đề đưa đất đai tham gia vào giao dịch dân Từ đó, viết tác giả đề số giải pháp định để hoàn thiện khắc phục tình trạng chế độ sở hữu tồn dân đất đai Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Luật học trường Đại học Luật TP.HCM Luận án phân tích kỹ lưỡng quy định pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, đồng thời trình bày thực trạng đưa hướng hoàn thiện pháp luật Mặc dù, cơng trình nghiên cứu thực vào năm 2009, tính đến gần 12 năm trải qua nhiều thay đổi quy định pháp luật quyền sử dụng đất nói chung quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng, cơng trình nghiên cứu để tác giả tham khảo rõ nội dung mặt lý luận trình nghiên cứu nội dung liên quan đến quyền giao dịch quyền sử dụng đất DNCVĐTNN Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 04/(83)/2014 Bài viết phân tích quy định pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật đất đai việc xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi Qua đó, tác giả Đặng Anh Qn đánh giá bất cập, khó khăn tổ chức, cá nhân nước hoạt động nhằm xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam, đồng thời đưa kiến nghị để đảm bảo đối xử công cho tổ chức, cá nhân nước ngồi Bài viết có quan tâm đề cập đến điểm Luật Đất Đai 2013 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức độ tổng quan mang giá trị cao để tác giả tham khảo q trình hồn thành Luận văn Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học Pháp lý số 01/2015 Bài viết tập trung nghiên cứu giao dịch quyền sử dụng đất pháp luật đất đai hành nhằm làm sở tiếp cận nguồn đất đai chủ thể thị trường thứ cấp Bài viết phân tích phương thức mà nhà đầu tư tiếp cận quyền sử dụng đất Khơng vậy, tác giả viết cịn đưa tình hình thực tế đồng thời đưa giải pháp với mục đích nhằm hồn thiện pháp luật quyền tiếp cận đất đai thông qua giao dịch quyền sử dụng đất nhà đầu tư Có thể nói viết có giá trị tham khảo lớn tác giả trình thực luận văn mà viết có đề cập sâu đến quyền giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề “chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất Đai 2013”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 08(328) Thơng qua viết này, tác giả phân tích Điểm b Khoản Điều 169 Luật Đất Đai 2013 quy định khác liên quan nhằm hiểu rõ quy định “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Để qua đó, tác giả có thêm nguồn tài liệu mở rộng để nghiên cứu vấn đề Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất, sách chuyên khảo, nhà xuất Hồng Đức Với sách chuyên khảo này, tác giả Lưu Quốc Thái nhằm mục đích góp phần làm rõ vấn đề lý luận nội dung pháp luật hành thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam cụ thể phân tích khía cạnh (i) Về vấn đề lý luận quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam bao gồm: chất, tồn khách quan, đặc trưng, vai trò đặc biệt quan trọng thị trường việc xây dựng kinh tế hàng hóa vận động theo chế thị trường Việt Nam (ii) Về nội dung pháp luật đất đai hành thị trường quyền sử dụng đất bao gồm: Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (các quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi bồi thường Nhà nước thu hồi đất); Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp (quy định giao dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, chấp góp vốn quyền sử dụng đất); vấn đề tài đất đai (liên quan đến quy định giá đất với nghĩa vụ tài người sử dụng đất Trong nội dung sách này, có quy định số nội dung liên quan đến quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phân tích rõ ràng Tuy nhiên, quyền sách có nội dung bàn gần tất vấn đề có liên quan đến quyền sử dụng đất thị trường sơ cấp thứ cấp tất chủ thể khơng riêng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Ngơ Gia Hồng (2017), Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả Luận văn 62 Vì lẽ đó, tác giả kiến nghị cần trọng việc quy định rõ chủ thể DNCVĐTNN chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất góp vốn QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Việc quy định hạn chế quyền giao dịch QSDĐ từ phía DNCVĐTNN đành, pháp luật lại cịn hạn chế thêm quy định rõ đối tượng tham gia quan hệ giao dịch QSDĐ với DNCVĐTNN làm cho chủ thể bị hạn chế quyền cách đáng kể Thiết nghĩ, vấn đề sửa đổi, bổ sung không thiết phải cân nhắc lâu dài để đưa định điều chỉnh Vì là, quy định pháp luật hành cho phép DNCVĐTNN thực giao dịch QSDĐ trên, quy định cần cụ thể để xác định đối tượng thực quyền với DNCVĐTNN ai, chủ thể Bảy là, bãi bỏ quy định DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất: Pháp luật đất đai hành không cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ mà thông qua việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ Điểm b Khoản Điều 169 LĐĐ 2013 Khái niệm “nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” khái niệm tối nghĩa Điều gây nhiều bất cập xác lập nghĩa vụ thuế doanh nghiệp Mặc dù nhà làm luật có xu hướng mong muốn DNCVĐTNN tiếp cận QSDĐ theo hướng nhận chuyển nhượng QSDĐ, quy định “DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ” lại có sở để hiểu quy định nhận chuyển nhượng vốn nhận chuyển nhượng QSDĐ Mà chuyển nhượng vốn lại quyền dành cho tất tổ chức kinh doanh riêng DNCVĐTNN Hơn khơng có lý mà nhà làm luật lại đặt quy định nằm Điều 169 LĐĐ 2013 thuộc mục “Nhận quyền sử dụng đất” Vì lẽ đó, tác giả kiến nghị nên dứt khốt bãi bỏ quy định để khơng tồn quy định gây lấp lửng cách hiểu, cách minh thị, thống Đồng thời, tác giả kiến nghị pháp luật đất đai cần bổ sung quy định: DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ CTSDĐ với điều kiện việc nhận chuyển nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch mục đích sử dụng đất phê duyệt Khơng vậy, quy định thay đổi cịn góp phần mở rộng quyền tiếp cận QSDĐ DNCVĐTNN cách nhanh chóng, tiết kiệm nhiều chi phí so với ban đầu Nguồn đất đai 63 tiếp cận thuận lợi đòn bẩy giúp DNCVĐTNN thực quyền giao dịch QSDĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh sớm hơn, tạo động lực để thu hút vốn đầu tư nước ngồi dồi Nhìn chung, vào quy định pháp luật thực tế áp dụng, nhà làm luật mong muốn để DNCVĐTNN trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam Cũng lý e dè, quan ngại sợ có rủi ro từ việc DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ nên pháp luật không quy định cách rõ ràng mà lại quy định DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ Phải giải pháp giúp cho DNCVĐTNN nhận QSDĐ? Nếu thực mục đích nhà làm luật điều lại nhiều gây bất hợp lý gây khó khăn áp dụng 64 KẾT LUẬN CHƢƠNG Sau phân tích thực trạng pháp luật quyền giao dịch QSDĐ DNCVĐTNN, tác giả rút vài nhận định sau: Một là, LĐĐ 2013 cho phép DNCVĐTNN giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán, để bán kết hợp cho thuê Đây xem điểm sáng mở rộng quyền cho DNCVĐTNN, mà pháp luật quy định ngày hạn chế việc giao đất cho chủ thể quy định xem “đặc quyền” dành cho DNCVĐTNN Tuy nhiên, pháp luật lại hạn chế quyền DNCVĐTNN việc khơng cho phép DNCVĐTNN chuyển nhượng đất hình thức phân lô, bán tổ chức cá nhân nước (Điều 11 LKDBĐS 2014) có lẽ mục đích để tận dụng tối đa nguồn vốn khoa học, kỹ thuật từ DNCVĐTNN Không vậy, pháp luật cịn hạn chế việc khơng giao đất để thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng tổ chức kinh tế (Điều 55 LĐĐ 2013) Hai là, pháp luật đất đai hành không cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ pháp luật có xu hướng muốn DNCVĐTNN có QSDĐ Điều dẫn đến chấp nhận “nửa vời” thông qua quy định Điểm b Khoảng Điều 169 LĐĐ 2013 cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ Hệ việc quy định gây lúng túng cho bên tham gia giao dịch quan hành gặp khó khăn để giải Quy định mở rộng quyền lại thành gây khó khăn áp dụng nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ góp vốn hay góp QSDĐ? Chính khơng nhận chuyển nhượng QSDĐ nên lẽ DNCVĐTNN tiếp cận đất đai đa phần cách thuê hay nhận vốn QSDĐ Ba là, vấn đề nghĩa vụ tài giao dịch chuyển nhượng tồn hay phần dự án đầu tư mua bán tài sản gắn liền với đất DNCVĐTNN Việc quy định không rõ ràng văn luật vơ tình gây tổn thất chi phí DNCVĐTNN phải trả vài khoản tiền trùng lặp liên quan đến nghĩa vụ tài giao dịch Sự hạn chế quyền cho DNCVĐTNN đành vấn đề nghĩa vụ tài bị thiệt thòi cách nặng nề 65 KẾT LUẬN Trải qua giai đoạn phát triển đất nước, với giai đoạn đổi quy định pháp luật đất đai thông qua LĐĐ năm 1987, 1993, 2003 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chủ thể sử dụng đất Nhà nước trao quyền để giao dịch QSDĐ vô khắt khe Tuy nhiên, qua trình cải cách phát triển, Nhà nước ta ngày điều chỉnh để mở rộng quyền giao dịch QSDĐ cho DNCVĐTNN hơn, “những điều chỉnh cịn dè dặt, chưa phá vỡ triệt để khoảng cách bất bình đẳng chủ thể nước nước ngoài, tạo thống lĩnh vực pháp luật liên quan với nhau”41 Từ xuất số quy định mang tính tích cực dành cho DNCVĐTNN mang áp dụng lại làm cho bên lúng túng hay điều khoản luật trở nên mập mờ, mâu thuẫn, không đồng mặt câu từ, tính pháp lý DNCVĐTNN doanh nghiệp có lợi nguồn lực vốn mạnh tiềm lực khoa học kỹ thuật tiên tiến, hẳn đóng góp phần khơng nhỏ cho kinh tế Việt Nam Để đạt mục tiêu hướng đến sách Đảng Nhà nước thu hút đầu tư nước ngồi, việc thơng qua cánh cổng pháp lý rõ ràng, minh bạch quy định liên quan quyền giao dịch QSDĐ DNCVĐTNN “chìa khóa vàng” cho hoạt động thu hút đầu tư nước Việt Nam Luận văn “Quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” hoàn thành nghiên cứu liên quan đến lý luận thực tiễn nội dung quyền giao dịch QSDĐ, DNCVĐTNN Qua đó, tác giả vào phân tích nội dung cụ thể đề tài mà chủ yếu điều kiện để thực quyền giao dịch QSDĐ điều kiện để có quyền giao dịch QSDĐ Trên sở phân tích, tác giả đưa hạn chế, bất cập pháp luật đất đai hành, mà chủ yếu LĐĐ 2013 Không tác giả cịn có phân tích mâu thuẫn quy định văn quy phạm pháp luật với Từ đó, tác giả đúc kết nội dung cuối chương kiến nghị giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật đất đai nói chung quyền giao dịch quyền sử dụng đất DNCVĐTNN nói riêng Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh BĐS Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 04/(83)/2014, tr26 41 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn kiện nghị Đảng Văn kiện Đại hội Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII Đảng cộng sản Việt Nam ngày 25 tháng 01 năm 2021; Nghị số 48-NQ/TW ngày 24 tháng 05 năm 2005 Bộ Chính trị việc chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020; B Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp năm 1959; Hiến pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992; Hiến pháp năm 2013; Bộ luật Dân 1995 Bộ luật Dân số 44-L/CTN Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 28 tháng 10 năm 1995; Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng 06 năm 2005; Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 08 tháng 12 năm 2015; 10 Bộ luật Tố tụng Dân số 24/2004/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 15 tháng 06 năm 2004; 11 Bộ luật Tố tụng Dân số 92/2015/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 25 tháng 11 năm 2015; 12 Luật Đất Đai Quốc hội số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29 tháng 12 năm 1987; 13 Luật Đất Đai số 24-L/CTN Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng năm 1993; 14 Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1993 ngày 29 tháng 06 năm 2001; 15 Luật số 10/1998/QH10 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1993 ngày 02 tháng 12 năm 1998; 16 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2003; 17 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2013; 18 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 06 năm 2006; 19 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 25 tháng 11 năm 2014; 20 Luật Đầu tư nước số 52-L/CTN Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 12 tháng 11 năm 1996; 21 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2005; 22 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2014; 23 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 17 tháng 06 năm 2020; 24 Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2014; 25 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 17 tháng 06 năm 2020; 26 Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 25 tháng 11 năm 2014; 27 Luật Thương mại số 36/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng 06 năm 2005; 28 Luật Thi hành án dân số 26/2008/QH12 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng 11 năm 2008; 29 Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 06 năm 2009 Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng bản; 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ quy định thi hành Luật Đất Đai; 31 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất Đai năm 2013; 33 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; 34 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai; 35 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai; 36 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ; 37 Quyết định số 1435/QĐ-BTNMT ngày 22 tháng 07 năm 2021 Bộ Tài Nguyên Môi trường phê duyệt công bố kết kiểm kê diện tích đất đai năm 2019; C Tài liệu tham khảo Tài liệu Tiếng Việt 38 Đại học Luật Hà Nội (2020), Giáo trình Luật Đất Đai, Nxb Công An Nhân Dân; 39 Đại học Luật TP HCM (2021), Giáo trình Luật Đất Đai, Nxb Hồng Đức; 40 Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý đặc san, số 01; 41 Ngơ Gia Hồng (2017), Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; 42 Hoàng Kim Khuyên, “Thực tiễn thực pháp luật quy hoạch xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang Việt Nam số kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 05; 43 Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 04/(83); 44 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Luật học trường Đại học Luật TP.HCM; 45 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 04(83); 46 Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn thẩm quyền, thủ tục giải tranh chấp đất đai quan hành chính”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 05(90); 47 Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề “chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất Đai 2013”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 08(328); 48 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 01; 49 Lưu Quốc Thái (2016), “Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp khách hàng mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chi Khoa học pháp lý, số 6; 50 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức; 51 Thông cáo số 34/TC-BXD Bộ Xây dựng ngày 06 tháng năm 2021 việc công bố thông tin nhà thị trường bất động sản Quý I/2021; 52 Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất – số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số (98); 53 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất Từ điển Bách khoa, Nhà xuất Tư pháp; 54 Phạm Văn Võ (2008), “Về đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam nay”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 04; 55 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nxb Lao Động; Tài liệu từ Internet 56 Thông tin điện tử Tổng cục Thống kê, “Tình hình vốn đầu tư nước tháng đầu năm 2021”, https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thongke/2021/06/ tinh-hinh-von-dau-tu-nuoc-ngoai-5-thang-dau-nam-2021/, truy cập vào ngày 10/10/2021; 57 Tú Uyên, “Đón sóng FDI hồi phục nhà đầu tư dốc hầu bao vào cổ phiếu khu công nghiệp”, http://ipc.mpi.gov.vn/tin-tuc/don-song-fdi-hoi-phuc-nha-dau-tuse-doc-hau-bao-vao-co-phieu-khu-cong-nghiep-.html, truy cập vào ngày 08/08/2021; 58 Minh Sơn, “75 năm kinh tế lột xác”, http://vnexpress.net/75-nam-nenkinh-te-lot-xac-4155833.html, truy cập vào ngày 08/08/2021; 59 Phan Thông Anh Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, “Vai trò pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản”, đăng https://tcdcpl.moj.gov vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=135, truy cập vào ngày 10/09/2021; 60 Thành Chung, “Phó Thủ tướng tiếp Giám đốc Tổ chức Tài quốc tế”, Vuongdinhhue.chinhphu.vn/Home/Pho-Thu-tuong-tiep-Giam-doc-To-chucTai-chinh-quoc-te/201911/1374.vgp, truy cập vào 29/09/2021; 61 Vĩnh Chi, “Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức tài nước ngồi: Quá khó?”; https://vietnamfinance.vn/the-chap-quyen-sudung-dat-tai-san-gan-lien-voi-dat-tai-to-chuc-tai-chinh-nuoc-ngoai-qua-kho20180504224231264.htm, truy cập vào 29/09/2021 ... luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bao gồm: điều kiện có quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi điều kiện để thực quyền giao. .. nghiên cứu quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước phạm vi: - Đối với điều kiện để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất, ngồi phân... Chƣơng Tổng quan quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chƣơng Thực trạng pháp luật quyền giao dịch quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hướng hoàn