Vào giai đoạn này, quan hệ về đất đai tại Việt Nam có sự thay đổi lớn, không những vậy còn là một bước ngoặt trong trong cách thức quản lý và sử dụng đất. Sự ra đời của LĐĐ 1993 đã làm cho đất đai được quy định có giá (Điều 12) và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 73)(tức có quyền giao dịch QSDĐ), và điều này dĩ nhiên làm cho quan hệ hàng hóa – tiền tệ xuất hiện để thay thế quan hệ sử dụng đất theo cách thức phân phối “ban cho”. Sự thay đổi lớn này đã làm cho thị trường đất đai có cơ hội được trở về tham gia vào các quan hệ giao dịch theo đúng bản chất và chức năng của nó. Thêm vào đó, tại Điều 1 LĐĐ 1993 đã chính thức quy định về địa vị pháp lý của tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê đất khi họ sử dụng đất tại Việt Nam, không những vậy còn quy định cả một chương (Chương 5) để làm rõ các quy định về việc thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đây là một tín hiệu đáng mừng để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước ngoài cùng tham gia vào quan hệ đất đai đã bị đóng chặt bao năm qua.
Tuy LĐĐ 1993 có nhiều thay đổi tích cực, nhưng đâu đó vẫn còn hạn chế nhiều, nhất là quy định không cho phép tổ chức kinh tế và người sử dụng đất được chuyển QSDĐ. Nhưng may thay, Luật sửa đổi bổ sung của LĐĐ 1993 được thông
qua (12/1998) và chính thức quy định quyền chuyển QSDĐ của tổ chức kinh tế và của người sử dụng đất thuê. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi, bình đẳng, đa dạng các giao dịch QSDĐ mà chủ thể tham gia. Và tiếp đến lần sửa đổi tiếp theo của LĐĐ 1993 (6/2001) thì không có gì đổi mới thêm về các quy định về giao dịch QSDĐ, mà chỉ chủ yếu sửa đổi, bổ sung các quy định quản lý nhà nước về đất đai.
Mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung hai lần, các quy định của LĐĐ 1993 còn nhiều điểm bất cập khi áp dụng quy định luật vào thực tế:
Một là, chủ thể sử dụng đất được quy định có quyền chuyển QSDĐ nhưng thực tế để thực hiện được quyền này buộc họ phải đi xin phép cơ quan quản lý của nhà nước, nếu được cho phép thì mới tiếp tục thực hiện quyền giao dịch. Điều này chẳng khác nào chủ thể sử dụng đất được trao quyền được phép chuyển QSDĐ một cách hình thức, bù nhìn.
Hai là, người nước ngoài bị phân biệt đối xử trong việc sử dụng đất, nhất là không được chuyển nhượng QSDĐ giống như tổ chức, cá nhân trong nước,...
Khoảng thời gian Việt Nam đang tiến tới quá trình đàm phán để gia nhập WTO thì cũng là lúc LĐĐ 2003 ra đời để thay thế cho LĐĐ 1993 để thực hiện chủ trương công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, đồng thời đáp ứng kịp với xu thế thế giới. Nhưng lúc bấy giờ, Việt Nam vẫn chưa trở thành thành viên của tổ chức này vì vấn đề rào cản về mặt pháp lý, một phần cũng do sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể SDĐ trong nước và nước ngoài.
Mặc dù không sớm được trở thành thành viên của WTO ở giai đoạn này, thế nhưng, điểm mới của LĐĐ 2003 là các quyền và nghĩa vụ của chủ thể SDĐ ngày càng được mở rộng khi mà trước đây chủ thể SDĐ chỉ có năm (05) hình thức giao dịch QSDĐ là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp thì nay được bổ sung thêm hai giao dịch là góp vốn và tặng cho QSDĐ. Không những vậy, Đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng đã được thừa nhận, cũng chính vì quyền này mà đã làm tổ chức, cá nhân nước ngoài có thêm tự tin và động lực lớn để thực hiện hoạt động đầu tư vào Việt Nam.
Tuy nhiên, cùng nhìn lại sau nhiều năm thực hiện LĐĐ 2003, thị trường về đất đai nói riêng và thị trường BĐS nói chung ở Việt Nam là rất bất bình thường và vô cùng hỗn loạn20. Thị trường bất động sản đã xuất hiện các “cơn sốt bất động sản”
20
đẩy giá ảo với mức báo động dẫn đến những chủ thể thực sự cần sử dụng đất đai không có khả năng tiếp cận, hoặc phải chịu áp lực khi phải gồng gánh một khoản tiền khá lớn để có được QSDĐ (vay thêm ngân hàng,...), không những vậy, đối với những đối tượng “lướt sóng” trong giai đoạn cơn sốt bất động sản vừa dừng lại gây ra nhiều hậu quả tiêu cực khác nhau (phá sản, “đầu cơ” nên đất bỏ không làm thu hẹp dần cánh cửa tiếp cận nguồn đất đai cần thiết tới đúng chủ thể cần sử dụng,...). Không những vậy, pháp luật đất đai lúc bấy giờ vẫn chưa xóa bỏ sự phân biệt đối xử giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước. Vì lẽ đó, LĐĐ 2013 (có hiệu lực ngày 01/7/2014) là một bước tất yếu quá trình đi đến hoàn thiện pháp luật điều chỉnh các quan hệ về đất đai.
Một điểm đặc biệt ở đây là LĐĐ 2013 đã chính thức sử dụng thuật ngữ DNCVĐTNN để thay thế cho thuật ngữ tổ chức, cá nhân nước ngoài và cho phép các DNCVĐTNN được phép sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để kinh doanh nhà ở và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là điều đáng mừng nhằm giải quyết được các thủ tục hay vấp phải trong việc DNCVĐTNN chỉ được phép sử dụng đất dưới hình thức thuê mà trong hoạt động kinh doanh bất động sản mà DNCVĐTNN gặp phải. Tuy nhiên, các quy định của LĐĐ 2013 liên quan đến DNCVĐTNN có thể nói là vẫn chưa thực sự thay đổi một cách đột phá nhằm xóa bỏ rào cản giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài và tổ chức kinh tế trong nước mà mới chỉ dừng lại trong lĩnh vực bất động sản.
Tóm lại, qua các giai đoạn thay đổi theo từng thời kỳ từ trước Hiến pháp 1980 đến Hiến pháp 2013, cùng với hành trình LĐĐ 1987, 1993, 2003, 2013 thay đổi, thì QSDĐ hay cụ thể hơn là quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN ngày được hoàn thiện hơn. Rõ ràng trong việc ghi nhận cách thức để xác lập QSDĐ và mở rộng quyền giao dịch QSDĐ cho các DNCVĐTNN trên tinh thần cố gắng xóa bỏ sự phân biệt đối xử giữa tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động đầu tư; nhằm thúc đẩy thị trường QSDĐ thông qua các giao dịch QSDĐ để từ đó giúp nền kinh tế Việt Nam phát triển và cùng với những lợi ích gián tiếp đi kèm được đẩy mạnh.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Kết thúc Chương 1, tác giả đã hoàn thành việc phân tích tổng quan về nội dung Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Từ đây, tác giả xin đưa ra một số kết luận sau:
1. Quyền giao dịch QSDĐ của DNCVĐTNN là bộ phận quan trọng gắn liền với quyền và nghĩa vụ chung của DNCVĐTNN;
2. Việc định danh cụ thể cho tên gọi DNCVĐTNN vẫn còn chưa thống nhất giữa LĐĐ 2013 với LĐT 2020, LDN 2020, LTM 2005;
3. Theo pháp luật đất đai, tư cách chủ thể sử dụng đất của DNCVĐTNN được xác định trên cơ sở yếu tố vốn. Có thể hiểu ngắn gọn rằng, chỉ cần xuất hiện một tỷ lệ phần vốn bất kỳ của nhà đầu tư nước ngoài nào trong doanh nghiệp, thì doanh nghiệp đó được xem là DNCVĐTNN. Điều này cũng gây ra sự thiếu thống nhất với ngành luật khác nhất là trong trường hợp pháp luật đầu tư quy định đối với doanh nghiệp được nhà đầu tư mua cổ phần;
4. Quyền giao dịch của DNCVĐTNN vẫn còn khá nhiều hạn chế, do vậy đôi khi họ phải thực hiện quyền thông qua những cách gián tiếp hoặc “núp bóng” để có được QSDĐ. Điều này chứng tỏ, việc có được QSDĐ là “khát khao” đối với các DNCVĐTNN, vì đây là công cụ hỗ trợ đắc lực để giúp họ có thể tăng nguồn vốn kinh doanh (thế chấp), hoặc giúp họ thuận tiện trong các thủ tục chuyển nhượng đất với khách hàng, làm hợp pháp hóa thủ tục khi mà việc DNCVĐTNN không có QSDĐ trước đó gây hạn chế.
5. Pháp luật đất đai trải qua các giai đoạn phát triển, QSDĐ của DNCVĐTNN cũng đã dần được ghi nhận và mở rộng qua các thời kỳ. Từ bước đầu DNCVĐTNN chỉ được Nhà nước cho thuê đất thì bây giờ họ đã được Nhà nước giao đất và từ bước đầu chỉ có quyền chung của chủ thể sử dụng đất, thì bây giờ họ đã có thể thực hiện quyền giao dịch QSDĐ của mình.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP
CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài
2.1.1. Điều kiện thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có tài sản gắn liền với đất khi thực hiện giao dịch
Theo pháp luật đất đai hiện hành, DNCVĐTNN khi thực hiện bất kỳ giao dịch QSDĐ thì phải có tài sản gắn liền với đất. Nghĩa là DNCVĐTNN đang thực hiện dự án đầu tư về nhà ở, nhà xưởng cho thuê mà muốn chuyển nhượng QSDĐ của mình cho chủ thể khác thì họ không những chuyển nhượng QSDĐ mà còn chuyển nhượng cả nhà ở, nhà xưởng cùng các tài sản khác gắn liền với diện tích đất hiện tại muốn chuyển nhượng. Vì ngay từ ban đầu tiến hành thực hiện dự án đầu tư, hoạt động của nhà đầu tư là dần tạo lập tài sản trên đất để đáp ứng đúng nghĩa nhu cầu hoạt động kinh doanh.
Căn cứ vào mục đích hoạt động của DNCVĐTNN, pháp luật đất đai quy định DNCVĐTNN được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hay cho thuê đất trả tiền thuê một lần sử dụng đất để thực hiện dự án ngoài các quyền và nghĩa vụ chung tại Điều 166 và Điều 170 LĐĐ 2013 sẽ có các quyền như: (i) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất; (ii) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất; (iii) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất; (iv) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất (Khoản 3 Điều 183 LĐĐ 2013). Hay điều kiện dự án phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng mới được thực hiện (Khoản 2 Điều 194 LĐĐ 2013). Từ đây ta dễ dàng nhận thấy, các giao
dịch trên để được thực hiện đều đi kèm nội dung phía sau “tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”. Nghĩa là, DNCVĐTNN trước khi muốn thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ của mình đều phải tạo lập tài sản trên diện tích đất đó chằng hạn phải “xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật”, hoặc đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đế bán kết hợp cho thuê, thì DNCVĐTNN không được phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền. Bởi lẽ Nhà nước muốn kiểm soát các giao dịch của DNCVĐTNN một cách chặt chẽ, mục đích nhằm tránh tình trạng lợi dụng nguồn tài chính dồi dào đề “đầu cơ” gây lãng phí đất đai. Không những vậy, mục tiêu lớn của nước ta trong việc thu hút đầu tư nước ngoài là nhằm tận dụng nguồn vốn lớn cũng như công nghệ kỹ thuật của DNCVĐTNN trong việc xây dựng, đầu tư nhằm phát triển các dự án liên quan đến bất động sản tại Việt Nam.
Ngoài ra, trừ tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì chủ thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm không được giao dịch QSDĐ mà chỉ được phép giao dịch tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. DNCVĐTNN cũng là chủ thể có quyền giao dịch tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm. Tuy nhiên các chủ thể chỉ được quyền bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà không được thực hiện các giao dịch như cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất (trừ hộ gia đình, cá nhân).
2.1.1.2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Loại giấy này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3 LĐĐ 2013). Giấy chứng nhận này do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và được Nhà nước xác lập, bảo hộ các quyền này của người sử dụng. Cụ thể là chủ thể nào có Giấy chứng nhận QSDĐ với tên của họ được ghi nhận trên Giấy chứng nhận QSDĐ, nghĩa là chủ thể đó đã có QSDĐ hợp pháp với thửa đất và có quyền giao dịch QSDĐ của mình đã được công nhận.
Trải qua quá trình hình thành và phát triển pháp luật đất đai nói chung và quy định về mẫu giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng, trên thực tế đã tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận khác nhau công nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Đến thời điểm hiện tại, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là loại giấy chứng nhận hợp pháp nhất theo quy định Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản và chính thức được Nhà nước phát hành và cấp cho người sử dụng đất kể từ ngày 10/12/2009, hiệu lực thi hành của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 quy định về Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Để đáp ứng và giải quyết các điều khoản chuyển tiếp, pháp luật đất đai hiện hành quy định các loại Giấy chứng nhận được phép giao dịch gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này (Khoản 2 Điều 97 LĐĐ 2013).
Đối với DNCVĐTNN, việc được ghi nhận là người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận QSDĐ thông qua các thủ tục hành chính tại Việt Nam là hết sức khó khăn. Về nguyên tắc là, trước khi có nhu cầu đầu tư thực hiện dự án, DNCVĐTNN phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trước khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì Cơ quan Nhà nước đã phải thẩm duyệt về nhu cầu sử