Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

NGƠ GIA HỒNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGƠ GIA HỒNG LUẬN VĂN CAO HỌC QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI THƠNG QUA CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NĂM 2017 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGƠ GIA HỒNG QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI THƠNG QUA CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngànhLUẬT KINH TẾ Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Văn Võ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan tất nội dung Luận văn hồn tồn hình thành phát triển từ quan điểm cá nhân tôi, hướng dẫn khoa học TS Phạm Văn Võ – Giảng viên Khoa Luật Thương Mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Trong Luận văn có trích dẫn, sử dụng số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Sự trích dẫn thể cụ thể Danh mục tài liệu tham khảo tuân thủ quy định pháp luật sở hữu trí tuệ Tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, khách quan liệu, số liệu thơng tin trình bày Luận văn Tp Hồ Chí Minh, ngày……….tháng………năm 2017 Tác giả Luận văn Ngơ Gia Hồng DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Viết đầy đủ Chữ viết tắt BĐS BLDS Bất động sản Bộ luật Dân CTCP Công ty cổ phần DNCVĐTNN Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi SDĐ TNCN Sử dụng đất Thu nhập cá nhân TNDN TNHH UBND Thu nhập doanh nghiệp Trách nhiệm hữu hạn Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài .5 4.Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài 5.Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu 6 Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài 7 Bố cục luận văn CHƢƠNG 1.NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI 1.1 Khái niệm, vai trị doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc 1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 1.1.2 Vai trò doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi .13 1.2 Khái niệm quyền tiếp cận đất đai phƣơng thức tiếp cận đất đai 17 1.2.1 Khái niệm quyền tiếp cận đất đai .17 1.2.2 Các phương thức tiếp cận đất đai 19 1.2.2.1 Tiếp cận đất đai thông qua chế chuyển dịch đất đai bắt buộc 19 1.2.2.2 Tiếp cận đất đai thông qua chế chuyển dịch đất đai tự nguyện .22 KẾT LUẬN CHƢƠNG 36 CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI THƠNG QUA CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 38 2.1 Thực trạng pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất 38 2.1.1 Về quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất 38 2.1.2 Về việc tiếp cận đất đai thơng qua giao dịch góp vốn quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất 42 2.1.3 Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch chuyển nhượng phần toàn dự án .45 2.1.4 Về việc tiếp cận đất đai thông qua giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất .47 2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 49 2.2.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước .50 2.2.2 Các kiến nghị, giải pháp cụ thể 52 KẾT LUẬN CHƢƠNG 67 KẾT LUẬN CHUNG 69 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong bối cảnh tồn cầu hóa, Việt Nam tăng cường mở rộng quan hệ thương mại quốc tế với nước, tổ chức quốc tế Chúng ta thành viên Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (APEC), Diễn đàn hợp tác Á Âu (ASEM), Tổ chức thương mại giới (WTO), gần việc thành lập Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) Một lợi ích từ sách mở cửa kinh tế khả thu hút nguồn lực đầu tư nước Số vốn đầu tư nước liên tục phát triển tổng vốn, số lượng dự án quy mô vốn, dự án,… Để thực cam kết quốc tế, Việt Nam cần hoàn thiện làm minh bạch hệ thống pháp luật, có pháp luật đất đai Đối với hoạt động sản xuất, lý thuyết kinh tế liệt kê bốn yếu tố đóng vai trị quan trọng nguồn lao động, vốn, đất đai kinh doanh Trong đó, đất đai (hay quyền sử dụng đất) loại tài sản cố định, nguồn vốn quan trọng chủ thể kinh doanh,đặc biệt doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Bởi lẽ, muốn tổ chức sản xuất, kinh doanh phải có đất để xây dựng nhà xưởng, làm mặt kinh doanh hay xây dựng trụ sở,… Bên cạnh đó, “mặc dù sáng kiến dịch vụ công nghệ thông tin ngày trở nên quan trọng kinh tế giới nay, ngành công nghiệp truyền thống lượng, khai khoáng, xây dựng sản xuất dự án đầu tư nước hàng đầu – tất đòi hỏi đất đai nguồn tài nguyên từ đất” Nói cách khác, quyền sử dụng đất điều kiện tiên để hoạt động sản xuất, kinh doanh thực cách hiệu quả.Do đó, việc tiếp cận đất đai thuận lợi, dễ dàng thu hút nhiều nhà đầu tư Luật Đất đai(Luật số 45/2013/QH13)ngày 29/11/2013 văn hướng dẫn thi hành có nhiều điểm đáng kể, góp phần tháo gỡ hạn chế, bất cập Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Đây đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi nhân dân Một điểm kể đến Luật Đất đai 2013 tách loại chủ thể “tổ chức, cá nhân nước ngoài” Luật Đất đai 2003 thành hai chủ thể độc lập là(i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (ii) tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao.Nhìn chung, quy định Raphael Tay (2016), “Sự tiến pháp luật sách đầu tư khu vực ASEAN hội để cải cách sách Việt Nam”, Tài liệu Hội thảo Quốc tế “Các thể chế pháp lý Cộng đồng kinh tế ASEAN: Tác động pháp luật thương mại đầu tư Việt Nam”, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức, ngày 09/12/2016, tr 270 quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồitheo Luật Đất đai 2013 có mở rộng trước Tuy nhiên, so sánh với quyền chủ thể nước pháp luật tồn nhiều phân biệt, đối xử, đặc biệt quyền tiếp cận đất đai thông qua giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Mặt khác, nhiều quy định Luật Đất đai 2013 chưa rõ ràng, gây khó khăn cho trình áp dụng Vì vậy, có thực tế doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi muốn có quyền sử dụng đất ưng ý để sản xuất, kinh doanh điều dễ dàng Họ tiếp cận đất đai thơng qua cách thức định, từ làm giảm hấp dẫn việc thu hút đầu tư nước tạo điều kiện cho nhiều tiêu cực, tham nhũng phát sinh thực tế Thiết nghĩ, việc khắc phục hạn chế pháp luật việc xác lập hưởng lợi từ quyền sử dụng đất cách công chủ thể nước nguyện vọng đáng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà cịn cam kết Việt Nam phải thực gia nhập tổ chức quốc tế Chính lý trên, tác giả định chọn đề tài: “Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất” đểlàm luận văn cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Sau hai năm có hiệu lực thi hành, có nhiều cơng trình nghiên cứu tác giả điểm bất cập, hạn chế Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, liên quan đến quy định pháp luật doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu Các đề tài có liên quan thường phân tích khía cạnh vấn đề tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chưa có tổng hợp, đánh giá toàn diện Đối với Luận văn Thạc sĩ, phần lớn cơng trình tập trung phân tích quy định Luật Đất đai 2003 nhiều kiến nghị Luật Đất đai 2013 giải Có thể kể đến số cơng trình sau: Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011), Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước để thực dự án nhà thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh: luận văn phân tích, làm rõ quy định pháp luật đất đai văn pháp luật khác có liên quan đến quyền tiếp cận quyền sử dụng đất để thực dự án nhà thương mại nhà đầu tư nước Việt Nam Huỳnh Thị Thùy Trang (2012), Vấn đề đảm bảo công tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh: luận văn tìm hiểu quy định tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước nước ngoài, đề xuất giải pháp góp phần đảm bảo cơng tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư Phan Thế Vinh (2013), Pháp luật quyền tiếp cận quyền sử dụng đất chủ thể dự án kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh: luận văn làm rõ vấn đề pháp lý hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất cho dự án kinh doanh nhà kiến nghị giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh: luận văn nghiên cứu mặt lý luận phân tích, đánh giá quy định Luật Đất đai2003 việc xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà Trên sở đó, luận văn đề giải pháp khắc phục hoàn thiện pháp luật nhằm thu hút, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước hoạt động lĩnh vực kinh doanh nhà Việt Nam Về tạp chí khoa học, nhìn chung chưa có viết tập trung phân tích quy định quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Một số viết có phân tích điểm bất cập pháp luật quy định quyền sử dụng đất nhà đầu tư, có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Có thể kể đến viết sau: Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 04 (83): Bài viết đánh giá quy định pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản liên quan đến vấn đề xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi; sở đó, đưa kiến nghị nhằm đảm bảo công thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam Bài viết có đề cập đến điểm Luật Đất đai 2013 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mức độ tổng quan, chưa sâu phân tích bất cập Luật Đất đai 2013 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01 (86): Bài viết bàn “cơ hội” tiếp cận đất đai (hay quyền sử dụng đất) nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai2013 “Nhà đầu tư” khơng có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà cịn bao gồm tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư nước Bài viết phân tích quyền tiếp cận đất đai nhiều chủ thể, nên dù có điểm bất cập Luật Đất đai2013 viết chưa có điều kiện phân tích sâu Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề “chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 08 (328): viết phân tích, đánh giá quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất điểm b, khoản Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định có liên quan nhằm góp phần hồn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước ngồi nói riêng pháp luật đất đai nói chung Những phân tích nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, sở để luận văn mở rộng nghiên cứu đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật Trần Vang Phủ (2015), “Những khó khăn áp dụng chế chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam số giải pháp”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 12 (322): Bài viết phân tích thuận lợi khó khăn áp dụng chế chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam nay, từ đưa số giải pháp để giải khó khăn, vướng mắc Đây khó khăn mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gặp phải xác lập quyền sử dụng đất thông qua giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Việt Nam Về sách chuyên khảo, kể đến sách tác giả: Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nhà xuất Lao động: Cuốn sách trình bày tổng quan chế độ pháp lý sở hữu đất đai quyền tài sản đất đai lịch sử chế độ sở hữu đất đai Việt Nam Trên sở đó, sách đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai đánh giá thực trạng pháp luật thực chế độ sở hữu toàn dân Việt Nam vấn đề đặt ra, từ đưa giải pháp cụ thể đổi chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Một giải pháp việc mở rộng quyền người sử dụng đất tạo bình đẳng quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất, đặc biệt tổ chức, cá nhân nước Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức:Cuốn sách làm rõ vấn đề lý luận thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam như: chất, tồn khách quan, đặc trưng, vai trò đặc biệt quan trọng thị trường việc xây dựng kinh tế hàng hóa vận động theo chế thị trường Việt Nam.Đồng thời, tác giả phân tích nội dung pháp luật đất đai hành thị trường quyền sử dụng đất 66 chi phí mà người SDĐ đầu tư vào đất phù hợp với mục đích SDĐ đến thời điểm quan Nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất chưa thu hồi hết Rõ ràng, thành đầu tư người thuê đất hàng năm Nhà nước ghi nhận bồi thường Nhà nước thu hồi Ngoài ra, pháp luật khẳng định quyền chung người SDĐ, khơng phân biệt hình thức SDĐ quyền hưởng thành lao động, kết đầu tư đất (khoản Điều 166) Vì vậy, cho phép người SDĐ thuê trả tiền hàng năm giao dịch quyền SDĐ đảm bảo quyền lợi đáng họ Bốn là, xóa bỏ rào cản hạn chế trình tự thủ tục lòng vòng trường hợp giao dịch tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm Bởi lẽ, chủ thể SDĐ nói chung DNCVĐTNN nói riêng trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền SDĐ đất thuê trả tiền hàng năm người bán khơng phải tự nguyện trả lại đất, để Nhà nước phải thực thủ tục thu hồi đất giao lại, cho thuê lại người mua Trên sở đó, Nhà nước DNCVĐTNN tiết kiệm nhiều chi phí thực loại giao dịch Tóm lại, cho phép người SDĐ thuê trả tiền hàng năm phép giao dịch quyền SDĐ mở kênh tiếp cận đất đai cho DNCVĐTNN chủ thể SDĐ khác.Pháp luật cần quy định rõ vấn đề kế thừa nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục việc nộp tiền thuê hàng năm cho Nhà nước 67 KẾT LUẬN CHƢƠNG Chương luận văn hoàn thành việc nghiên cứu cách đầy đủ thực trạng pháp luật hành quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Trên sở đó, tác giả đề số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật theo hướng mở rộng quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Có thể rút kết luận sau: Trong thời gian qua, sách pháp luật đất đai khơng ngừng hồn thiện nhằm tạo mơi trường pháp lý thơng thống thu hút đầu tư nước ngồi vào Việt Nam Tuy nhiên, “những điều chỉnh dè dặt, chưa phá vỡ triệt để khoảng cách bất bình đẳng chủ thể nước nước ngoài, chưa tạo thống lĩnh vực pháp luật liên quan với nhau”71 Trong đó, đáng ý việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Thay vào đó, họ nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất Quy định lại chưa rõ ràng khiến cho việc áp dụng thực tế gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Chính khơng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên doanh nghiệp có vốn đầu tư nước tiếp cận đất đai chủ yếu cách thuê nhận góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, pháp luật lại không cho phép họ thuê nhận góp vốn từ hộ gia đình, cá nhân Điều khơng ảnh hưởng đến quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà cịn gây ảnh hưởng đến quyền lợi hộ gia đình, cá nhân – chủ thể sử dụng đất phổ biến Nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kênh tiếp cận đất đai mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khai thác Bằng cách nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước giao đất, cho th đất để tiếp tục thực dự án Tuy nhiên, điều địi hỏi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải trải qua thủ tục hành lòng vòng bên chuyển nhượng dự án phải tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước Nhà nước lại định giao, cho thuê đất bên nhận chuyển nhượng Trong đó, Luật Đất đai lại không đề cập đến việc giải 71 Đặng Anh Quân, tlđd (51), tr.33 68 nghĩa vụ tài bên nhận chuyển nhượng dự án, dẫn đến nguy họ phải trả tiền hai lần để tiếp cận quyền sử dụng đất mong muốn Tương tự vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước lựa chọn cách thức mua tài sản gắn liền với đất để tiếp cận đất đai họ phải thông qua khâu trung gian Nhà nước thu hồi đất bên bán tài sản tự nguyện trả lại đất Thế quy định áp dụng trường hợp nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm, thủ tục nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền lần Luật Đất đai lại khơng đề cập Về ngun tắc áp dụng tương tự pháp luật quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bị ảnh hưởng vừa phải trả tiền mua tài sản gắn liền với đất vừa phải thực nghĩa vụ tài Nhà nước cho thuê đất Từ bất cập pháp luật đất đai, tác giả đề xuất số kiến nghị sau: là, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyền nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Đây giải pháp then chốt giúp gỡ bỏ nút thắt pháp luật đất đai; hai là, đưa quy định nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất chất hoạt động chuyển nhượng vốn đầu tư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ba là, điều chỉnh số quy định quyền thuê nhận góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; bốn là, điều chỉnh số quy định quyền nhận chuyển nhượng dự án đầu tư mua tài sản gắn liền với đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; năm là, cho phép chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm phép giao dịch quyền sử dụng đất Trong bối cảnh hội nhập toàn diện, thiết nghĩ cần có cởi mở tư pháp lý chủ thể nước đầu tư vào Việt Nam Nhiều quy định pháp luật mở rộng quyền cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, khơng có lý mà pháp luật đất đai lại ngược lại xu hướng Dĩ nhiên, thứ có tính chất hai mặt, dù mở cửa cần phải có kiểm sốt Tuy nhiên, dù pháp luật có hạn chếcác nhà đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai họ tìm cách thức để “lách luật” Trong đó, quan quản lý Nhà nước lại khơng thể kiểm sốt hết hoạt động này, gây khó khăn cho công tác quản lý thất thu ngân sách Nhà nước.Việc hạn chế tổ chức, cá nhân nước tiếp cận đất đai không cần thiết hiệu quả, làm giảm sức hút đầu tư vào thị trường Việt Nam Thay vào đó, Nhà nước cần có giải pháp quản lý, kiểm soát, đảm bảo dự án phê duyệt triển khai nhanh chóng, hồn thành tiến độ 69 KẾT LUẬN CHUNG Đất đai nguồn lực quan trọng cho sống người nói chung cho hoạt động đầu tư, kinh doanh nói riêng “Khi tay Nhà nước, quyền sử dụng đất quyền chủ sở hữu, chuyển giao cho người sử dụng đất, quyền sử dụng đất “chuyển hóa” thành loại tài sản đặc biệt”72.Có thể nói, việc ban hành sách đất đai hợp lý định đến phát triển kinh tế “Từ năm 1945 nay, sách kinh tế thành hay bại, liên quan trực tiếp đến sách đất đai”73.Nghị số 48-NQ/TW Bộ Chính trị ngày 24/5/2005 chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 đề định hướng xây dựng hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh tế, trọng tâm hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhấn mạnh: “Xây dựng khung pháp luật chung cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, xóa bỏ đặc quyền độc quyền kinh doanh, cải thiện môi trường đầu tư; bước thống pháp luật áp dụng đầu tư nước đầu tư nước ngoài”, “Xây dựng pháp luật cho việc tạo lập đồng thị trường Tạo sở pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS, bao gồm quyền sử dụng đất, bước mở rộng thị trường BĐS cho người Việt Nam nước người nước đầu tư Việt Nam” Với chủ trương này, thấy Đảng ta ý thức rõ tầm quan trọng công tác thu hút nguồn lực đầu tư nước Yêu cầu đặt hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung pháp luật đất đai nói riêng xóa bỏ đặc quyền, đặc lợi đầu tư kinh doanh, tạo bình đẳng loại hình doanh nghiệp Từ việc nghiên cứu vấn đề lý luận, phân tích quy định pháp luật đất đai hành thực tiễn áp dụng làm sở để đưa kiến nghị hồn thiện pháp luật, đưa kết luận sau: Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút nguồn vốn khoa học kỹ thuật từ nước đóng vai trị quan trọng Q trình hình thành phát triển pháp luật đất đai cho thấy xu hướng mở rộng quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước Việt Nam, qua tăng cường thu hút đầu tư, làm động lực thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Các quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bước hoàn thiện, dần thu hẹp khoảng cách với chủ thể nước 72 Lưu Quốc Thái, tlđd (22), tr.30 Phạm Duy Nghĩa (2015), Giáo trình Luật kinh tế, Nhà xuất Cơng an nhân dân, tr 111 73 70 Luật Đất đai xác định chủ thể sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi dựa sở có cổ đơng thành viên nhà đầu tư nước ngồi, khơng phân biệt tỉ lệ vốn góp có phần chưa hợp lý Điều dẫn đến thay đổi liên tục địa vị pháp lý doanh nghiệp, đặc biệt điều kiện nguồn vốn doanh nghiệp lưu chuyển thị trường chứng khốn việc xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đơn giản So với quy định Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư cách xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Luật Đất đai khơng có thống nhất, khiến cho quy định pháp luật đất đai thêm phức tạp, ảnh hưởng đến chế độ sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Quyền tiếp cận đất đai khơng phải khái niệm pháp lý ghi nhận Luật Đất đai thuật ngữ sử dụng phổ biến thực tế ghi nhận mặt pháp lý lĩnh vực pháp luật đầu tư, kinh doanh Có thể hiểu quyền tiếp cận đất đai khả tiếp cận quyền khai thác, sử dụng đất đai, bao gồm khả xác lập quyền sử dụng đất Khả tiếp cận đất đai dễ dàng, thuận lợi vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm đầu tư vào Việt Nam Theo quy định hành, nhà đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai để phục vụ cho nhu cầu đầu tư, kinh doanh thơng hai chế: chuyển dịch đất đai bắt buộc chuyển dịch đất đai tự nguyện.Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc đẩy mạnh chế chuyển dịch đất đai tự nguyện yêu cầu tất yếu, tạo nên chủ động cho chủ thể tiết kiệm chi phí giao dịch Việc tạo điều kiện thuận lợi nhằm thu hút nguồn vốn lớn từ hoạt động đầu tư tổ chức, cá nhân nước vấn đề mà quốc gia phát triển có Việt Nam quan tâm Yêu cầu đặt pháp luật đất đai phải với lĩnh vực pháp luật có liên quan, đặc biệt pháp luật đầu tư tạo thành môi trường pháp luật đồng theo hướng thơng thống, ổn định Pháp luật cần đảm bảo đối xử công chủ thể sử dụng đất nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước vấn đề tiếp cận đất đai Đặc biệt, chế chuyển dịch đất đai tự nguyện cần tăng cường áp dụng thông qua việc mở rộng quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Qua việc phân tích quy định hành thấy việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất so với chủ thể nước nhiều hạn chế Trong đó, đáng ý việc họ không phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Đối với giao dịch thuê nhận góp vốn quyền sử dụng đất 71 pháp luật cịn số điểm chưa hợp lý.Vì vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thường lựa chọn cách thức gián tiếp để có quyền sử dụng đất thực tế nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, mua tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, cách đòi hỏi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải đáp ứng điều kiện định Điều làm cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tốn nhiều chi phí tạo điều kiện cho nạn tham nhũng phát sinh Sự hạn chế quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi xuất phát từ lo ngại việc kiểm soát, chi phối đất đai nước ngồi, gây bất ổn trị kinh tế đất nước Tuy nhiên, lo ngại khơng có sở vững chắc, chưa kể đến việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có nhiều cách thức khác để “lách luật” mà Nhà nước khó kiểm sốt Do đó, nhà làm luật cần mạnh dạn thay đổi tư duy, mở cửa nhiều cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt vấn đề sử dụng đất để đầu tư Với quy định pháp luật chặt chẽ, hồn tồn có khả kiểm soát việc sử dụng đất chủ thể nước ngồi điều tiết phần lợi ích từ chủ thể Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách thức tiếp cận đất đai phổ biến thực tế, góp phần đưa đất đai nhanh chóng đến với người có nhu cầu có khả tài Pháp luật đất đai nên cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam, khơng giới hạn loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hạn chế địa điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khu vực sản xuất tập trung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Điều tạo chủ động cho chủ thể kinh doanh có yếu tố nước ngồi, tạo mơi trường đầu tư thơng thống, góp phần phát triển kinh tế địa phương Một thừa nhận quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cần đưa quy định nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất chất hoạt động chuyển nhượng vốn Theo đó, cần bỏ quy định nhận chuyển nhượng phần vốn góp giá trị quyền sử dụng đất Điều 169 Luật Đất đai 2013 Đồng thời, cần áp dụng cách kê khai, tính thuế thu nhập từ hoạt động thu nhập từ chuyển nhượng vốn để đảm bảo tính phù hợp Đối với giao dịch mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước phép thực thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất, pháp luật cần mở rộng phạm vi thực quyền Cụ thể, cần cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê quyền sử dụng đất nhận góp vốn từ hộ gia đình, cá nhân; 72 mở rộng loại hình doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận góp vốn quyền sử dụng đất,… 10 Bên cạnh giao dịch quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng dự án đầu tư mua tài sản gắn liền với đất Với cách thức này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tránh khó khăn thủ tục hành để quyền sử dụng đất thủ tục đầu tư xây dựng cơng trình.Vì vậy, pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản cần phải đồng bộ, làm rõ quy định liên quan đến vấn đề nghĩa vụ tài chủ thể nhận chuyển nhượng dự án người mua tài sản gắn liền với đất 11 Đất thuê trả tiền hàng năm cần thiết đưa vào giao dịch lẽ coi tài sản người sử dụng đất Cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm phép giao dịch quyền sử dụng đất mở kênh tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chủ thể sử dụng đất khác Trên sở đó, nguồn cung thị trường bất động sản mở rộng, hạn chế thủ tục hành khơng cần thiết, đặc biệt can thiệp Nhà nước thông qua hoạt động thu hồi đất 12 Khi điều chỉnh quy định pháp luật, cần tham khảo thêm kinh nghiệm nước để vừa đạt mục tiêu phát triển kinh tế, vừa đảm bảo vấn đề an ninh, trị đất nước Ngồi ra, cần đẩy mạnh phổ biến quy định pháp luật rộng rãi đến doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chính quyền cần tổ chức buổi trao đổi quan chuyên trách lĩnh vực đất đai với doanh nghiệp để bàn bạc khó khăn, vướng mắc doanh nghiệp q trình thực dự án.Về phía doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải chủ động tìm hiểu thơng tin, tìm hiểu quy định pháp luật để tránh khỏi tình bất lợi xảy DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Luật Đất đai (Luật số 3-LCT/HĐNN8) ngày 29/12/1987; Luật Đất đai (Luật số 24-L/CTN)ngày 11/7/1993; Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003; Luật Đất đai(Luật số 45/2013/QH13)ngày 29/11/2013; Luật Đầu tư nước Việt Nam (Luật số 4-HĐNN8) ngày 29/12/1987; Luật Đầu tư (Luật số 59/2005/QH11) ngày 29/11/2005; 10 11 Luật Đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014; Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13)ngày 25/11/2014; Luật Doanh nghiệp(Luật số 68/2014/QH13) ngày 26/11/2014; Luật Thương mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005; 12 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Luật số 14/2008/QH12) ngày 03/6/2008; 13 Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (Luật số 32/2013/QH13) ngày 19/6/2013; 14 Nghị định số 30-HĐBT Hội đồng Bộ trưởng ngày 23/3/1989 việc thi hành Luật Đất đai 1987; 15 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủngày 29/10/ 2004 thi hành Luật Đất đai 2003; 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; 17 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; 18 Nghị định 118/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 12/11/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư; 19 Nghị định 153/2007/NĐ-CPcủa Chính phủngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; 20 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 27/01/2015 hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP vàNghị định 44/2014/NĐ-CP; 21 Thông tư số 78/2014/TT-BTC Bộ trưởng Bộ Tài ngày 18/6/2014 quy định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; 22 Thông tư số 151/2014/TT-BTC Bộ trưởng Bộ Tài ngày 10/10/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều nghị định quy định thuế; 23 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 19/5/2014 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 24 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp ngày 04/04/2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất B Tài liệu tham khảo Tiếng Việt 25 Ban biên tập Tạp chí Tài ngun & Mơi trường (2016), “Một số điểm khác pháp luật đất đai pháp luật đầu tư”, Tạp chí Tài nguyên & Môi trường, số 17 (247), tr.53-54; 26 Nguyễn Thị Cam (2003), “Quản lý đất đai theo cách tiếp cận tài sản”,Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số10, tr.12-14; 27 Trương Thế Côn (2012), “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp chí Nghề luật, số 02, tr.41-45, 50; 28 Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng (2007), Quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta nay, Nhà xuất Tư pháp; 29 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII; 30 Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nhà xuất Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam; 31 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 10, tr.71-74; 32 Trần Quang Huy (2009), “Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm”, Tạp chí Luật học, số11, tr.2634; 33 Học viện Ngoại giao Việt Nam (2012), Giáo trình Kinh tế đối ngoại, Nguyễn Văn Lịch (Chủ biên),Nhà xuất Chính trị quốc gia; 34 Phạm Duy Nghĩa (2011), “Quyền tài sản đa tầng đất đai ẩn sau Hiến pháp 1992”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số chuyên đề 01, tr.8-11; 35 Phạm Duy Nghĩa (2015), Giáo trình Luật kinh tế, Nhà xuất Cơng an nhân dân; 36 Trần Vang Phủ (2015), “Những khó khăn áp dụng chế chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam số giải pháp”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 12 (322), tr.76-84; 37 Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”,Tạp chí Khoa học Pháp lý,04 (83), tr.26-34; 38 Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; 39 Raphael Tay (2016), “Sự tiến pháp luật sách đầu tư khu vực ASEAN hội để cải cách sách Việt Nam”, Tài liệu Hội thảo Quốc tế “Các thể chế pháp lý Cộng đồng kinh tế ASEAN: Tác động pháp luật thương mại đầu tư Việt Nam”, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức, ngày 09/12/2016; 40 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật,số (219), tr.56-62; 41 Lưu Quốc Thái (2007), “Yếu tố thị trường quan hệ đất đai nhà nước người sử dụng đất “thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp””, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 11(235), tr.66-80; 42 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật đất đai mơi trường theo Hiến pháp năm 2013”,Tạp chí Khoa học Pháp lý, sốchuyên đề 02, tr.51-58; 43 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”,Tạp chí Khoa học Pháp lý,04 (83), tr.14-25; 44 LưuQuốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 01(86), tr.30-36; 45 Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề “chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 08 (328), tr.65-70; 46 Lưu Quốc Thái (2015), “Vai trò hoạt động thu hồi đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tài liệu Hội thảo “Cơ sở lý luận thực tiễn hoàn thiện chế giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất – qua kinh nghiệm tỉnh đồng Nam Bộ”, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức, ngày 03/12/2015; 47 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức; 48 Phan Hữu Thắng (2015), “Cơ hội thách thức thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài”, Tạp chí Tài chính, số 626, tr.26-28; 49 Bùi Thị Thu Thảo (2016), “Bàn thuế chuyển nhượng vốn góp giá trị quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài chính, số 634, tr.55-56; 50 Huỳnh Thị Thùy Trang (2011), Vấn đề bảo đảm công việc tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; 51 Bùi Thị Thúy Triều (2009), Quyền thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; 52 Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai,Lưu Quốc Thái (Chủ biên), Nhà xuất bảnHồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam; 53 Phan Thế Vinh (2013), Pháp luật quyền tiếp cận quyền sử dụng đất chủ thể dự án kinh doanh nhà ở”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; 54 Phạm Văn Võ (2011), “Thị trường hóa quan hệ đất đai vấn đề bảo đảm quyền tài sản người sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số chuyên đề 01, tr.12-19; 55 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nhà xuất Lao động; 56 Phạm Văn Võ (2015), “Vềtiêu chí đáng giá hoàn thiện chế giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất”, Tài liệu Hội thảo “Cơ sở lý luận thực tiễn hoàn thiện chế giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất – qua kinh nghiệm tỉnh đồng Nam Bộ”, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức, ngày 03/12/2015; 57 Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011), Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước để thực dự án nhà thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; 58 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất Từ điển Bách khoa, Nhà xuất Tư pháp; 59 Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, Nhà xuất Tp Hồ Chí Minh; 60 Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia Tiếng nƣớc ngồi 61 Bryan A Garner (editor in chief) (2009), Black’s Law Dictionary, ninth edition, West, a Thompson Reuter Business; 62 Herbert Smith LLP (2012), A legal guide to investing in the UK for foreign investors, London, fourth edition; 63 Lorenzo Cotula (2016), Foreign investment, law and susnguyêntainable development:A handbook on agriculture and extractive industries, Natural Resource Issues No 31.IIED, London, 2nd Edition; 64 Oliver E Williamson (1985), The Economic Institutions of Capitalism: Firms, Markets, Relational Contracting, ChinaSocial sciences publishing house; 65 Mai Hồng Quỳ (Chủ biên) (2015), Introdution to Vietnamese Law (2nd Edition), Nhà xuất Hồng Đức– Hội Luật gia Việt Nam Tài liệu từ internet 66 Alain de Javry and Elisabeth Sadoulet, “Acess to land and land policy reforms”, , truy cập ngày 28/11/2016; 67 Chính phủ, “Bản thuyết minh chi tiết Dự án Luật Đầu tư (sửa đổi)”, , truy cập ngày 07/6/2015; 68 Trường Lưu, “Tự thỏa thuận lấy đất kinh doanh: Doanh nghiệp “kêu trời” dân đòi giá cao”, , truy cập ngày 19/5/2016; 69 Nguyên Minh, “Hoạt động M&A bất động sản sôi động đầu năm 2016”, , truy cập ngày 02/8/2016; 70 Nation Law Information Center – Korea Ministry of Government Legislation, , truy cập ngày 11/7/2016; 71 Ngân hàng Thế giới, “Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân”,, truy cập 02/5/2016; 72 Phạm Duy Nghĩa, “Tình huống: Phú Mỹ Hưng - Chương trình giảng dạy Kinh tế Fullbright”, , truy cập ngày 22/5/2016; 73 Trương Hữu Ngữ, “Luật Đất đai hoạt động M&A”,