Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài thực trạng và kiến nghị khóa luận tốt nghiệp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI – THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương SVTH: Danh Thị Hồng Đào MSSV: 16140135 LỚP : 19LK03 BÌNH DƯƠNG - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận nghiên cứu “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước – Thực trạng kiến nghị” cơng trình nghiên cứu thật cá nhân Bài viết thực sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học Thạc sĩ giảng viên khoa luật học Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương Các số liệu, kết trình bày khóa luận tác giả tự tìm hiểu, tất trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn định, khách quan phù hợp với thực tiễn Kết cơng trình nghiên cứu chưa cơng bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác khóa luận Bình Dương, ngày tháng năm 2019 Tác giả khóa luận Danh Thị Hồng Đào DANH MỤC VIẾT TẮT SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản LĐĐ Luật đất đai UBND Uỷ ban nhân dân KDBĐS Kinh doanh bất động sản PPP Hợp đồng đối tác công tư BCC Hợp đồng hợp tác kinh doanh BT Hợp đồng xây dựng – chuyển giao GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP Thành phố DN Doanh nghiệp Mục Lục MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu đề tài 5 Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài 6 Bố cục khóa luận CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.1 Khái niệm đặc điểm quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước 11 1.2 Sơ lược phát triển pháp luật đất đai quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước .13 1.2.1 Giai đoạn trước năm 1945 13 1.2.2 Giai đoạn từ sau năm 1945 đến 14 1.3 Điều kiện để nhà đầu tư nước nhận quyền sử dụng đất 17 1.4 Quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước quyền sử dụng đất 19 1.4.1 Quyền nhà đầu tư nước quyền sử dụng đất 20 1.4.2 Nghĩa vụ nhà đầu tư nước quyền sử dụng đất 21 1.5 Vai trò quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước 23 Kết luận chương 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 25 2.1 Thực trạng nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai thơng qua hình thức 27 2.1.1 Nhà đầu nước tiếp cận đất đai thơng qua hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền 27 2.1.2 Nhà đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thơng qua hình thức thuê đất từ Nhà nước 30 2.1.3 Nhà đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thơng qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư quyền sử dụng đất 34 2.1.4 Nhà đầu tư nước tiếp cận quyền sử dụng đất thơng qua hình thức th quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình 36 2.1.5 Nhà đầu tư nước ngồi tiếp cận quyền sử dụng đất thơng qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất 37 Kết luận chương 38 CHƯƠNG NHỮNG KHĨ KHĂN, GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 40 3.1 Những khó khăn quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi 41 3.1.1 Thủ tục hành .41 3.1.2 Quyền bảo hộ quyền đất yếu 42 3.1.3 Nguồn cung đất hạn chế 43 3.1.4 Thông tin thị trường đất chưa hiệu 44 3.2 Các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước 46 3.2.1 Sớm hoàn thiện khung pháp lý đất đai 46 3.2.2 Tăng khả tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước 48 3.2.3 Cải cách thủ tục hành 49 3.2.4 Nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký Đất đai 50 Kết luận chương 52 KẾT LUẬN CHUNG 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong kinh tế thị trường với xu hướng hội nhập nay, việc tạo điều kiện thuận lợi nhằm thu hút nguồn vốn lớn từ hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước vấn đề mà nước phát triển, có Việt Nam quan tâm Để thực hoạt động đầu tư, lĩnh vực đất đai nước không thừa nhận tư hữu đất đai Việt Nam, tảng quan trọng cần đảm bảo cho nhà đầu tư nước phải đất đai quyền sử dụng đất Việc xác lập hưởng quyền sử dụng đất thuận lợi, công chủ thể nước nhà đầu tư nước ngồi khơng mong muốn thân họ mà nghĩa vụ, cam kết Nhà nước Việt Nam thông qua quy định pháp luật Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều quỹ đất đai lại có hạn, đồng thời với phát triển xã hội đất đai xem nguồn tài nguyên vô giá, nguồn lực phát triển đất nước, yếu tố quan trọng việc cấu thành môi trường sống, tư liệu sản xuất thay thiếu sống Bây giờ, câu hỏi đặt là: Các nhà đầu tư tiếp cận với đất đai nào? Việc tiếp cận dàng, nhanh chóng hay khơng, đặc biệt nhà đầu tư nước ngồi? Làm để khơng vướng phải khó khăn q trình tiếp cận chúng? Cùng với đó, sách, quy định pháp luật đất đai nói chung, quyền tiếp cận đất nói riêng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung theo giai đoạn phát triển nên nhiều quy định không thống Song, thực tế có nhiều trường hợp nhà đầu tư lẫn nhà đầu tư nước phải đau đầu, nhứt nhói dự án đầu tư khơng triển khai thực thủ tục pháp lý đất đai phức tạp Đây xem lí minh chứng cho cần thiết nghiên cứu chất pháp lý thực tiễn quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi Theo nghiên cứu Phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đất đai lĩnh vực gây khó khăn nhiều cho doanh nghiệp thực thủ tục hành để có đất sản xuất kinh doanh Ngồi ngun nhân từ thủ tục hành khả để có quyền sử dụng đất nhà đầu tư có phân biệt đối xử từ sách pháp luật Cho đến thời điểm pháp luật đất đai gần tạo “công việc giao, cho thuê đất để thực dự án đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài” VCCI, Gỡ vướng cho doanh nghiệp việc tiếp cận sử dụng đất đai, http://www.picvietnam.org/diem tin/go- vuong-cho-doanh-nghiệp-trong-việc- tiep- can-va-su-dung-dat-dai-a607.html, truy cập ngày 04/06/2019 Trong trình học tập nghiên cứu đề tài khóa luận tốt nghiệp, tác giả thấy tầm quan trọng cần thiết phải nghiên cứu chất pháp lý, thực tiễn quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi tìm hiểu q trình để tiếp cận đất đai vướng mắc tồn tại, từ đưa quan điểm tác giả, số kiến nghị nhằm khắc phục hoàn thiện pháp luật liên quan đến đất đai nói chung quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi nói riêng Từ lý đây, tác giả chọn đề tài “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước – Thực trạng kiến nghị” để hồn thành khóa luận tốt nghiệp cho tác giả Tình hình nghiên cứu đề tài Trong suốt trình tìm hiểu, nghiên cứu tác giả nhận thấy vấn đề quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai Việt Nam cịn nhiều quy định khơng phù hợp với thực tế nay, nhiều tạp chí, diễn đàn, Đã có ý kiến đóng góp có cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý phân tích cách bản, có hệ thống tồn diện đề cập đến quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi, có viết chưa thực phân tích sâu vào chủ đề thực tiễn quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước Song, nghiên cứu tác giả đưa nhiều quan điểm khác nhau, tham khảo sở thừa kế cơng trình nghiên cứu để thống quan điểm cho chủ đề hạn chế, khó khăn lớn Tuy vậy, kết cơng trình nghiên cứu đem lại cho tác giả tri thức lí luận thực tiễn để tiếp tục sâu nghiên cứu vấn đề Bên cạnh đó, lượng tài liệu tham khảo để phục vụ cho trình hồn thành viết khóa luận khơng phải dễ dàng khan Có thể thấy từ Luật Đất đai ban hành chủ đề đất đai ln xem đề tài “nóng” đáng quan tâm Cùng với phát triển Luật Đất đai quan tâm học giả vấn đề quyền tiếp cận đất đai hay quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngày thu hút phổ biến đáng kể Tính đến thời điểm này, có cơng trình nghiên cứu hay hội thảo chuyên sâu, riêng biệt Việt Nam nghiên cứu quyền tiếp cận đất đai Nhà đầu tư nước Trong trình nghiên cứu, tác giả tìm thấy số cơng trình có đề cập quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước mức độ định Kể đến như: “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất” viết đăng tạp chí khoa học pháp lý số 01 (86) năm 2015 tác giả Lưu Quốc Thái Bài viết đề cập đến hướng tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua thuê quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất Một số bất cập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng phép thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân “Những vấn đề thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” đăng sách chuyên khảo năm 2016 tác giả Lưu Quốc Thái Bài viết đưa vấn đề cần giải thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp thứ cấp tài đất đai Tuy nhiên, sách đề cập đến tất vấn đề liên quan chưa trình bày sâu sắc Đối với vấn đề tác giả nêu số đặc trưng, bất cập kiến nghị “Vấn đề bảo đảm công sử dụng đất theo pháp luật Đất đai” đăng tạp chí khoa học pháp lý số 05/2012 tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh Bài viết đề cập đến việc xác lập quyền sử dụng đất người sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất, “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam” ghi nhận tạp chí khoa học pháp lý số 04/2014 tác giả Đặng Anh Quân Bài viết hướng đến việc đánh giá lại quy định pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản có liên quan, sở tác giả đưa kiến nghị nhằm đảm bảo công bằng, minh bạch thuận lợi cho tổ chức cá nhân nước xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam “Bàn vấn đề “Chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013” ghi nhận tạp chí Nhà nước Pháp luật số 08/2015 tác giả Lưu Quốc Thái Bài viết phân tích, đánh giá quy định: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” điểm b khoản Điều 169 Luật Đất đai quy định có liên quan nhằm góp phần hồn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước ngồi nói riêng pháp luật đất đai nói chung “Bất cập quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước”, tạp chí khoa học pháp lý tác giả Đặng Anh Quân Bài viết đề cập đến vấn đề chuyển giao đất đai đến người sử dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất Bên cạnh đó, tác giả đưa quan điểm để đảm bảo công bằng, hoạt động chuyển giao đất phải dựa định pháp luật quy định Thơng qua đó, thấy hạn chế, bất cập quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013 địi hỏi cần có đánh giá lại “Căn xác lập quyền sử dụng đất số vướng mắc quy định pháp luật hành”, tạp chí khoa học pháp lý tác giả Nguyễn Thùy Trang Bài viết đề cập đến cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 đồng thời viết bất cập quy định pháp luật đất đai, nhà đề xuất số kiến nghị hoàn thiện “Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam” Luận án tiến sĩ Luật Kinh tế Ninh Thị Hiền (2017) Trong viết tác giả làm rõ trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản, phân tích đối tượng hoạt động trao quyền sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động trao quyền sử dụng đất tiêu chí đánh giá hoàn thiện pháp luật đất đai đưa đề xuất kiến nghị “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện” Luận án tiến sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế Lưu Quốc Thái (2009) “Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay” Luận án tiến sĩ Luật Kinh tế Phạm Văn Võ (2009) Bên cạnh cịn có nhiều cơng trình nghiên cứu khác như: “Tiếp cận đất đai cho phát triển đô thị” Đặng Hùng Võ; “Làm để nhà đầu tư nước ngồi có quyền sử dụng đất Việt Nam” Nguyễn Bích Ngọc Nguyễn Hoàng Dương Venture North Law; “Nhiều lỗ hổng cần lấp Luật đất đai” Anh Minh (Báo vneconomy); “Báo cáo khả tiếp cận đất đai SMSs Hưng Yên” Nguyễn Hưng quang; “Hồn thiện pháp luật đất đai tiến trình thu hút đầu tư nước ngồi” Thu Hà; “Chính sách đất đai đầu tư nước Việt Nam” theo Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường (Báo xây dựng); “Thiệt thịi Nhà nước, trói doanh nghệp” Tuấn Hải (Báo nhân dân); “Gỡ khó cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai” Cẩm Tú (Báo công luận), Nhìn chung, nghiên cứu, viết có tính thực tiễn cao, bước đầu làm rõ vấn đề có liên quan đến “quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài” chưa thể tầm vóc cơng trình nghiên cứu “quyền tiếp cận đất đai Nhà đầu tư nước ngồi” theo vai trị, ý nghĩa pháp lý Vì vậy, nhận thấy đề tài khóa luận có tầm quan mang tính cần thiết cao Đặc biệt giai đoạn nay, với quốc gia phát triển theo cơng nghiệp hóa, đại hóa Đồng thời với tài ngun vơ giá “Đất” việc thu hút nhà đầu tư nước điều hiển nhiên việc họ muốn tiếp cận đất đai để thực dự án đầu tư, kinh doanh pháp luật quy định chi tiết, chặt chẽ Với tình hình nghiên cứu trên, tác giả khóa luận mong muốn mang đến khoa học pháp lý Việt Nam điểm nghiên cứu “quyền tiếp cận đất đai Nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể tác giả mong muốn sâu, nghiên cứu cách đầy đủ, tồn diện, có hệ thống sâu sắc chế định pháp luật quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời đưa phương hướng giải pháp hồn thiện bảo đảm cơng tiếp cận quyền sử dụng đất Chính lẽ đó, với chủ đề khóa luận tác giả đóng góp, truyền tải đến bạn đọc tài liệu tham khảo Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Với đề tài này, tác giả mong muốn: Thứ nhất, nghiên cứu lý luận số thuật ngữ “quyền tiếp cận”, “quyền tiếp cận đất đai”, “quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài” theo quy định Luật đất đai năm 2013 số luật liên quan Thứ hai, nghiên cứu thực trạng quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài, số liệu thực tế q trình tìm hiểu, nghiên cứu đề tài khóa luận Từ hai mục đích nêu trên, tác giả muốn hướng đến mục đích thứ ba đưa ý kiến đóng góp, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác ban hành quy định đất đai quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước Đối tượng nghiên cứu: để đạt mục đích nghiên cứu nêu trên, tác giả tập trung vào vấn đề lý luận khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh quyền tiếp cận đất đai với thực trạng quyền tiếp cận đất đai Nhà đầu tư nước ngồi Trên sở đó, tác giả cố gắng xây dựng thành cơng mục đích đặt đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài mang tính bao quát cao, hàm lượng nội dung rộng lớn thời gian nghiên cứu có giới hạn nên tác giả tập trung sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu quy phạm pháp luật Việt Nam đất đai nói chung quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi nói riêng Tuy nhiên, với cách tiếp cận khóa luận, tác giả khơng nghiên cứu tất chủ thể tham gia vào pháp luật đất đai mà nghiên cứu chủ thể Nhà đầu tư nước ngồi Bên cạnh đó, tham khảo thêm số viết, báo thực tế để hiểu rõ thêm trình bày khóa luận cách sinh động, sâu sắc, rõ ràng Phương pháp nghiên cứu đề tài Vì đề tài mang tính hồn thiện hệ thống pháp luật nên đề tài nghiên cứu sở thừa kế cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề tài gần gũi, phổ biến mang tính hồn thiện hệ thống pháp luật nên q trình nghiên cứu khóa luận sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn dãi để nhằm mục đích làm sáng tỏ nội dung đặt đề tài Phương pháp so sánh phát huy tối đa để điểm bật, khác biệt trình tự thủ tục tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước trình tự thủ tục tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước theo luật cũ luật hành Đồng thời, nhận thấy thay đổi, điểm theo giai đoạn phát triển Phương pháp tổng hợp sử dụng để tổng hợp quy định pháp luật trình thực thi quy định quyền tiếp cận đất đai, ý kiến đóng góp, nhằm đưa kết luận quan trọng liên quan đến vấn đề Ngồi ra, khóa luận 44 công hạn chế kênh giao đất hay thuê đất trực tiếp từ quyền Tỉnh dành cho doanh nghiệp quy mô lớn (đa phần dự án đầu tư nước ngồi có nhu cầu lớn diện tích đất) – DN tư nhân không tận dụng kênh Khảo sát IFC/FIAS kinh nghiệm tiếp cận đất đai doanh nghiệp nhỏ vừa cho thấy DN có DN giao đất hay thuê đất trực tiếp từ Nhà nước 75% số DN thời kỳ tăng trưởng thừa nhận rào cản lớn phát triển họ việc thiếu đất Như vậy, thấy việc tiếp cận đất đai nhà đầu nước không dễ dàng tí Đồng nghĩa với việc nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai quỹ đất lại khan đương nhiên khả tiếp cận ảnh hưởng nhiều.82 3.1.4 Thông tin thị trường đất chưa hiệu Một khó khăn lớn liên quan đến quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi khơng thể khơng nhắc đến thị trường đất Thị trường đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung thức hình thành từ năm 1993, sau Luật Đất đai cho phép chuyển quyền sử dụng đất Sau 10 năm phát triển, thị trường trải qua nhiều biến động Có nhiều nguyên nhân tạo diễn biến bất thường thị trường, song nguyên nhân thiếu chuyên nghiệp chủ thể tham gia thị trường Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu việc điều tiết nguồn cung kiểm soát lực lượng cầu Sự thiếu thông tin, không minh bạch nguồn cung làm gia tăng tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất, giá bất động sản lên cao gây tổn thất cho chủ thể sử dụng đất mà cho nhà nước Đứng trước thực trạng thời gian qua số nơi liên tiếp có tình trạng sốt đất, khủng hoảng giá nhà, giá đất Thị trường đất thị trường bất động sản có quan hệ tương đối chặt chẽ Khi nói đến thị trường bất động sản người ta ngầm hiểu bao gồm thị trường đất đai Hiện nhiều giao dịch bất động sản nhà chung cư, hộ, văn phòng, … có giá cao, ngun nhân khơng giá nguyên vật liệu cao mà nguyên nhân nhận thấy giá đất q cao Giá đất khu vực quy hoạch, hay giá đất khu trung tâm, khu có sở hạ tầng tốt thường cao đẩy giá bất động sản khu vực lên cao gấp nhiều lần so với khu vực khác Như thấy việc hồn thiện phát triển thị trường đất đai khơng có ý nghĩa riêng thị trường mà cịn làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, có hiệu Điều trở ngại lớn nhà Thế giới Luật, Tiếp cận đất đai: khó khăn khu vực doanh nghiệp tư nhân, https://thegioiluat.vn/baiviet-hoc-thuat/tiep-can-dat-dai-nhung-kho-khan-cua-khu-vuc-doanh-nghiep-tu-nhan-7160/, truy cập ngày 30/07/2019 82 45 đầu tư nước tham gia vào trình tiếp cận đất đai Việt Nam Bởi lẽ, thông tin sai lệch hay thiếu minh bạch làm cho cá nhà đầu tư niềm tin, thông tin thị trường mà triển khai thực đầu tư vào lại khác kéo theo việc dự trù tài gặp khó khăn Căn vào nhu cầu sử dụng đất nhà đầu tư tạo động cho dạng tham nhũng, khả tiếp cận thông tin quy hoạch sử dụng đất số địa bàn khó khăn khơng cơng nhà đầu tư nước làm gia tăng khoản chi phí khơng thức cho quan chịu trách nhiệm quản lý quy hoạch sử dụng đất để đổi lấy đặc quyền thông tin Hơn nữa, xác định địa điểm đầu tư diễn phức tạp nhiều địa bàn bị thao túng thông qua việc chấp nhận dự án nhà đầu tư thúc ép mà khơng tham nhũng chi khoản phí “ngoại giao” sử dụng mơi giới để xác định đặt trước địa điểm, thu hút dự án đầu tư, nhà đầu tư hối lộ nhà nước để đổi lấy việc phê duyệt dự án riêng họ mà khơng tính đến phương án quy hoạch trước đó.83 Thị trường đất đai hình thành văn pháp luật thực tế phát triển hoàn thiện Thị trường giao dịch đất đai cịn vắng bóng “gần chưa có thị trường đất đai sơ cấp”.84 Chuyên gia Ngô Minh Hồng cho rằng: “Nhà đầu tư thị trường sơ cấp khó có hội để biết chỗ có đất mà xin Nhà nước giao, thuê, thông qua quan hệ thân hữu với nhà quản lý, qua mơi giới người có quan hệ với nhà quản lý có thơng tin đất đai”.85 Tác giả W.Zimmermann cho rằng, kinh tế kế hoạch tập trung trước quản lý đất công sai lầm gây tranh cãi bị chi phối quy trình từ xuống mà khuyến khích ủng hộ cho lợi ích đặc biệt thúc đẩy phân cực để có ân huệ, quyền sử dụng đất công thường chuyển giao thông qua quy tắc q trình quyền lực khơng phải chế thị trường minh bạch Theo đó, số minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam khảo sát thuộc nhóm có độ minh bạch thấp Tức là, sau 20 năm hình thành phát triển, thơng tin thị trường BĐS Việt Nam bị xếp hạng thấp Liên quan đến vấn đề này, Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định: “Thị trường BĐS Việt Nam non trẻ, q trình hồn thiện, đặc điểm bật thường xuyên có “nóng - lạnh” Tuy nhiên, dù “nóng” hay “lạnh” quy tắc bất thành văn bất thường nhà đầu tư tự rút mua BĐS có lãi, giá có tăng Ngân hàng Thế giới Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy Điển, (8), Tr XI Mai Hồng Qùy, Đổi chế độ sở hữu đất đai với vấn đề bảo đảm quyền người Việt Nam, Tạp chí khoa học pháp lý, http://www.hcmulaw.edu.vn/hcm, truy cập ngày 30/07/2019 85 Ý kiến chuyên gia Ngô Minh Hồng nguyên Giám đốc Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh, Chủ tịch Hội Công chứng viên thành phố Hồ Chí Minh, xin ý kiến chuyên gia với câu hỏi “Ý kiến ông/bà vấn đề phát sinh gây trục trặc thất thoát, xung đột pháp lý liên quan đến hoạt động trao QSDĐ gì?” 83 84 46 khơng có giảm, BĐS hay ngồi quy hoạch, thị hay nơng thơn, chí đất nơng nghiệp chưa chuyển đổi Khoảng cách việc có thơng tin biến thơng tin thành tiền, chí khoản tiền khổng lồ, động lực tạo thiếu minh bạch thị trường BĐS”.86 Vì thế, cần hoàn thiện thị trường đất, giá đất cần công khai, minh bạch rõ ràng tránh để nhà đầu tư nước nước hiểu nhầm 3.2 Các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước 3.2.1 Sớm hoàn thiện khung pháp lý đất đai Bao vậy, kiện liên quan đến pháp lý việc nhà làm luật cần quan tâm khung pháp lý Khung pháp lý “ổn” việc triển khai thực thi mang lại hiệu cao Ngược lại, khung pháp lý nhiều khoảng trống, lỗ hổng dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp người áp dụng thực thi, cụ thể với phạm vi đề tài chủ thể nhà đầu tư nước bị hạn chế số quyền lợi tham gia vào trình tiếp cận đất đai Chẳng thế, người quản lý phải trăn trở, băn khoăn phải thực thi chúng Suốt trình tiếp cận tìm hiểu đề tài, tác giả muốn trình bày số ý kiến, kiến nghị việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý, cụ thể thời gian sớm Luật Đất đai năm 2013 cần điều chỉnh điều sau: Một là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai sử dụng vào mục đích đầu tư, kinh doanh thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói chung nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp nói riêng Cụ thể Khoản 1, Điều 191 Luật Đất đai 2013 cần sửa đổi cho phép nhà đầu tư nước nhận chuyển quyền sử dụng đất thời gian tới Có tạo điều kiện để thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, nâng cao suất lao động phát triển nông sản hàng hóa sản xuất theo cơng nghệ sách, cơng nghệ xanh, ứng dụng kỹ thuật cao trước sức ép cạnh tranh hàng hóa nơng sản nước ASEAN nước khác giới Hai là, cần nghiên cứu, xem xét sửa đổi, bổ sung quy định mở rộng trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất vào mục đích đầu tư kinh doanh thực dự án Việt Nam thay cho phép chủ thể sử dụng đất Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê quy định hành Luật đất đai năm 2013 Cụ thể Khoản Điều 55 Chứng khốn Bảo Việt, Thị trường đất đai khơng theo chế thị trường, http://www.bvsc.com.vn/News/2018417/572698/TermsOfUse.aspx, truy cập ngày 02/08/2019 86 47 Luật Đất đai bổ sung thêm trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán kết hợp cho thuê Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao để đầu tư xây dựng sở hạ tầng sau chuyển nhượng; cho thuê lại nhằm mục đích thu lợi nhuận cho tương thích với quyền tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư lĩnh vực này.87 Bốn là, pháp luật đất đai bổ sung cho nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp thay nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất điểm b khoản Điều 169 Luật Đất đai quy định, lẽ quy định chưa phù hợp với thực tiễn Những thực tiễn yêu cầu chưa chỉnh sửa hợp lý Bên cạnh đó, cho phép nhà đầu tư nước thỏa thuận với hộ gia đình nguồn quỹ đất hạn chế Năm là, cần sửa đổi bổ sung thuật ngữ chi tiết cụ thể để chủ thể tránh khỏi bở ngỡ thuật ngữ hiểu khơng Chẳng hạn thuật ngữ Người Việt Nam định cư nước ngồi, q trình làm tác giả nhiều lần cân nhắc có phải chủ thể nhà đầu tư nước ngồi hay khơng Trong có số văn ghi nhận người Việt Nam định cư nước hiểu người gốc Việt sinh sống, làm ăn lâu dài nước hay hiểu cách nôm na Việt kiều Tuy nhiên khó mà hiểu chủ thể có xem nhà đầu tư nước ngồi hay cơng cịn nên cân nhắc Mặc khác, xét góc độ khái niệm nhà đầu tư trình bày khơng phải nhà đầu tư nước ngồi pháp luật đất đai lại quy định quyền nghĩa vụ Người Việt Nam định cư nước chủ thể nhà đầu tư nước chung vị trí với “Quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước ngoài, Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” nên theo quan điểm tác giả chủ thể cần cân nhắc, xem xét lại quy định rõ ràng cụ thể, chi tiết Chính thế, tương lai ban hành văn Quốc hội cần quan tâm đến thuật ngữ để sử dụng thống nhất, đồng văn thuật ngữ phổ biến nhiều văn đặc thù loại văn nên khơng thể có nhiều cách hiểu khác Sáu là, hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy cán quản lý nhà nước đất đai Tăng 87 Nguyễn Quang Tuyến - Đại học Luật Hà Nội, tddt (30) 48 cường thực thi cơng cụ giám sát để thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai 3.2.2 Tăng khả tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư ngồi nước Chính sách thu hút đầu tư nước ngồi khơng cịn xa lạ so với nước đà phát triển Việt Nam Nhưng để thực sách tốt trước tiên phải thông qua nhà đầu tư trước Như vậy, thu hút đầu tư thu hút nhà đầu tư ngồi nước mà cịn phải thu hút nhà đầu tư nước Theo đó, việc tiếp cận đất đai vậy, cần mở rộng khả tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước Bởi lẽ, đề cập đất đai mang tính lịch sử, lâu đời sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện thống quản lý nên trao tất quyền cho nhà đầu tư Vì dẫn đến việc lạm dụng, tham ô tẩu tán Đồng thời nhà đầu tư nước hạn chế họ tham gia vào trình tiếp cận đất đai Để dự án đầu tư họ đảm bảo hiệu cần có đối tác nhà đầu tư nước hỗ trợ phần Trong pháp luật Đầu tư hành cho phép nhà đầu tư thực dự án đầu tư theo bốn hình thức: (i) Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; (ii) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế; (iii) Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; (iv) Đầu tư theo hình thức hợp đồng PPP.88 Theo đó, nhà đầu tư nước ngồi thực dự án thơng qua hình thức đồng thời bên phải nhà đầu tư nước tham gia hợp tác Trong hình thức đầu tư trên, hình thức hợp đồng PPP phổ biến nhất, hình thức có cá dự án BT đóng góp vai trị quan trọng định phát triển hệ thống sở hạ tầng, hệ thống giao thơng điều kiện mơi trường Ngồi ra, dự án BT cịn đóng góp vào hình thành nhiều khu đô thị lớn nước BT dự án đầu tư thường sử dụng xây dựng kết cấu hạ tầng Dự án BT hiểu cách đơn giản dự án xây dựng, chuyển giao hay gọi đổi đất lấy sở hạ tầng Theo nhà đầu tư đầu tư theo hợp đồng dự án BT (Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao) hình tức đầu tư ký kết quan Nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để thực xây dựng cơng trình có kết cấu hạ tầng Sau xây dựng xong cơng trình nhà đầu tư thực việc chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Từ đó, nhà đầu tư Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi để thực dự án xây dựng khác để thu hồi vốn đầu tư thu lợi nhuận tốn chi phí cho nhà đầu tư theo thảo thuận hợp đồng ký kết Với hợp đồng BT, nhà đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ 88 Điều 22, Điều 24, Điều 27 Điều 28 Luật Đầu tư năm 2014 49 tầng xong quan nhà nước tốn quỹ sử dụng đất để thực dự án khác.89 Như vậy, việc giao kết hợp đồng BT giải pháp tăng khả tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước Tuy nhiên thực tế, nhà đầu tư nước cịn nhiều trường hợp khó tiếp cận đất đai bàn chi đến nhà đầu tư họ tiếp cận đất đai vấn đề dễ hiểu Chính thế, pháp luật đất đai cần xem xét, tăng khả tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước nước Hơn thế, Đảng Nhà nước có nhiều sách để hội nhập hợp tác với nước bạn nhiều quốc gia việc tạo bình đẳng trình tiếp cận đất đai chủ thể khơng phân biệt nước hay nước ngồi vấn đề mang tính yêu cầu thiết Nhà nước cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động quản lý toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Công khai, minh bạch quản lý đất đai Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thông tin minh bạch thị trường BĐS Ngồi pháp luật đất đai cho phép nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp để tăng thêm mức độ tiếp cận đất đai cho họ 3.2.3 Cải cách thủ tục hành Nhằm khắc phục khó khăn thực tiễn nên đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật điều nên cần làm Bằng việc như: thực tốt công tác thông tin, tuyên truyền thông qua Hội nghị phổ biến pháp luật, qua gặp mặt, đối thoại với doanh nghiệp, buổi tiếp dân tỉnh, Sở; qua công tác tra, kiểm tra, q trình giải cơng việc nhà đầu tư; qua tham gia công tác hỗ trợ pháp lý; Thường xuyên tổ chức hội thảo, hội nghị, nói chuyện truyền hình nhà đầu tư, trao đổi xin ý kiến đề hồn thiện cơng tác việc phổ biến pháp luật đất đai Tiếp tục nâng cấp, đổi hình thức nội dung Website Sở; tăng cường thông tin văn pháp luật, đưa quy hoạch, kế hoạch, chương trình, dự án, phương án, đề án, báo cáo lên chuyên mục thông tin tư liệu; đưa vấn đề xúc, có nhiều vướng mắc lên chuyên mục diễn dàn để xin ý kiến rộng rãi; công khai thủ tục hành chính; kết giải hồ sơ phịng; Lãnh đạo phịng, đơn vị, đồn thể tổ chức lực lượng, phát động phong trào viết tin, tuyên truyền theo lĩnh vực đất đai Bên cạnh đó, cần có trang website dịch thuật chuẩn ngơn ngữ, Vũ Thoa, Dự án bt gì? Những điều cần biết dự án BT, https://timviec365.vn/blog/du-an-bt-la-gi-nhungdieu-can-biet-ve-du-an-bt-new3855.html, truy cập ngày 11/08/2019 89 50 có mâu thuẫn, bất đồng ngôn ngữ nên cần trang website, hệ thống để học dễ dàng kịp nắm bắt thông tin Nghiên cứu, đề xuất việc xây dựng trang thông tin tiếp cận đất đai (trên cở sở kết xây dựng sở liệu đất đai, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng ) Rà sốt lại quy định, trình tự thủ tục tiếp nhận, giải hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, loại bỏ thủ tục không cần thiết Chấn chỉnh đẩy mạnh việc tiếp nhận, giải hồ sơ theo chế “Một cửa” Luật Đất đai cần thêm hệ thống theo dõi đánh giá việc quản lý, sử dụng đất Hệ thống theo dõi đánh giá tốt phải dựa hệ thống thông tin đất đai việc thu thập thơng tin khác từ q trình thực thi pháp luật đất đai bao gồm: thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, giá đất, thuế đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, 90 Đồng thời, tiếp tục trì việc tiếp nhận xử lý phản ánh, kiến nghị tổ chức, cá nhân quy định hành chính, tình hình giải thủ tục hành thuộc chức quản lý Tổng cục sách, pháp luật đất đai; phối hợp tổ chức đối thoại, giải đáp trực tuyến để giải vướng mắc người dân doanh nghiệp thủ tục hành lĩnh vực đất đai Thường xuyên theo dõi, đôn đốc tỉnh, thành phố triển khai thực xử lý thông tin tổ chức thành lập tổ công tác tiến hành kiểm tra, đôn đốc việc giải vụ việc cộm, gây xúc dư luận địa bàn nước Tăng cường công tác tổ chức tiếp nhận, xử lý thông tin phản ánh qua đường dây nóng vi phạm lĩnh vực đất đai; nắm bắt, xử lý kịp thời thơng tin mà báo chí dư luận quan tâm.91 3.2.4 Nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký Đất đai Để người sử dụng đất nói chung nhà đầu tư nước ngồi nói riêng chứng minh quyền sử dụng đất minh bạch, hợp pháp GCNQSDĐ minh chứng, chứng thư pháp lý quan trọng Là pháp lý đầy đủ để giải mối quan hệ đất đai, cở sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất họ, xác lập quan hệ đất đai; tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho chủ thể sử dụng đất, yên tâm đầu tư mảnh đất mình; có vai trị quan trọng, để xây dựng định cụ thể, định đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát giao dịch dân đất đai, buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài mà cịn giúp cho họ 90 Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tlđd, Tr.362 Trường Giang, Tài ngun & Mơi trường, Cải cách thủ tục hành quản lý đất đai: Giảm phiền hà, https://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen/cai-cach-thu-tuc-hanh-chinh-quan-ly-dat-dai-giam-phien-ha1257224.htmltruy cập ngày 04/08/2019 91 51 đền bù thiệt hại đất bị thu hồi giúp xử lý vi phạm đất đai Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước quản lý đất đai tồn lãnh thổ, kiểm soát việc mua bán, giao dịch thị trường thu nguồn tài lớn Đồng thời để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất buộc phải thơng qua Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hay cịn gọi thơng dụng Cơ quan Văn phịng đăng ký đất đai thuộc cấp huyện Cụ thể, cá nhân chủ thể có nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất phải liên hệ đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi đất tọa lạc thuộc cấp Huyện để thực số thủ tục như: Đo đạc, trích lục vẽ, điều chỉnh diện tích, nhằm xác định phần diện tích đất mà chủ thể có quyền sở hữu sử dụng theo quy định giao đất nhà nước Việt Nam Trên thực tế, số hạn mức giao đất Nhà nước Việt Nam người nước ngồi tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất thời gian sử dụng đất Theo tác giả có đề cập phần cho thuê đất nêu thời gian phần diện tích từ nhà đầu tư nước nhà nước cho thuê đất thời gian không 50 năm, trừ trường hợp khác khơng q 70 năm phần diện tích phù hợp với quy hoạch, kế hoạch dự án mà nhà đầu tư xin thuê đất kèm theo định thuê đất phê duyệt Bên cạnh đó, giảm bớt, hạn chế việc tham nhũng trình thực thủ tục đăng ký đất đai cho nhà đầu tư,để thực vấn đề Nhà nước cần có biện pháp nghiêm minh, chặt chẽ, xử lý thành phần tham ô, tham nhũng gây cản trở khó khăn cho nhà đầu tư, thủ tục hành theo đạo ban lãnh đạo đơn giản hóa nhiều kế thừa luật đầu tư nên không yêu cầu nhiều Nhưng nhà đầu tư thực thủ tục đáp ứng đủ thủ tục thời gian giải cho họ lại chậm trễ, hậu làm lỡ thời gian đầu tư, kinh doanh họ 52 Kết luận chương Trong chương 2, có phần tác giả trình bày xong bất cập, hạn chế thực tiễn quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước Tiếp theo chương tác giả nêu khó khăn cụ thể đồng thời trình bày số kiến nghị giải pháp nhằm khắc phục, hạn chế, nâng cao hiệu q trình nhà đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai Một số vấn đề cốt lõi cần nắm chương này: Thứ nhất, vấn đề tiếp cận đất đai nhà đầu tư nhiều khó khăn Nhưng tác giả đề cập, bàn luận khó khăn chủ yếu thường diễn gồm: Quyền bảo hộ quyền đất yếu, nguồn cung đất hạn chế thông tin thị trường đất chưa hiệu Đây khó, trở ngại lớn khiến nhà đầu tư phải suy nghĩ nhiều bỏ vốn vào đầu tư thực dự án, phục vụ cho nhu cầu nhà đầu tư cần Những khó khăn mang đến nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư nước kể quốc gia Việt Nam Bởi lẽ, dự án đầu tư thực dựa cấp phép quan có thẩm quyền vào quy hoạch sử dụng đất quy hoạch phát triển kinh tế xã hội phê duyệt Nhà đầu tư nước ngồi khơng thể tự ý đầu tư, thực dự án khu đất mà họ mong muốn Do đó, việc hạn chế nhà đầu tư nước xác lập quyền sử dụng đất nhằm thực mục đích đầu tư hiệu Ở khía cạnh khác, nhà đầu tư mang tâm lý chờ đợi, bỏ lỡ hội đầu tư kinh doanh, điều làm giảm bớt sức cạnh tranh, thị trường đất Việt Nam khơng cịn phong phú đa dạng thu hút đầu tư vào thị trường Việt Nam Thứ hai, nhận thức từ khó khăn trên, việc trước tiên Đảng Nhà nước cần xem xét tìm giải pháp tối ưu để khắc phục khó khăn Trong tác giả đề cập đến số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai Đất đai vấn đề nhạy cảm, chỉnh sửa, sửa đổi, bổ sung nhiều quy định vấn đề cải thiện chưa ổn định Tuy nhiên khơng thể sửa đổi sửa đổi nhiều làm cho nhiều vấn đề chồng chéo, khó áp dụng Như cần xem xét lại ổn giữ nguyên phát huy thiếu, chưa phù hợp thực tiễn chỉnh sửa lại tốt Nói cách ngắn gọn sửa đổi phải có giới hạn, hợp lý Đó điểm sáng cần quan tâm để giúp nhà đầu tư thuận lợi tiếp cận đất đai mặt hoàn thiện pháp luật đất đai Tác giả mong số kiến nghị chương áp dụng phần để hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư sẵn sàng tạo công cho chủ thể tham gia vào pháp luật đất đai Mặc khác, việc thay đổi bổ sung số quy định chưa phù hợp với thực tiễn biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt giai đoạn 53 KẾT LUẬN CHUNG Từ sở lý luận, phân tích khẳng định việc tìm hiểu, nghiên đề tài “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước – Thực trạng kiến nghị” nhu cầu thiết, thiết thực Bởi lẽ, tượng xã hội phổ biến, gần gũi với sống, diễn xuyên suốt thực tế Mặc khác, nước ta trình cơng nghiệp hóa, đại hóa việc mở cửa, giao lưu, hợp tác, thu hút đầu tư nước yếu tố quan trọng cần trọng Thật vậy, từ xa xưa ông bà ta có câu “tấc đất tấc vàng”, điều chứng minh đất đai không nguồn tư liệu sản xuất quý mà “giá” từ xa xưa Đặc biệt xã hội “Đất chật người đơng” đất đai quý ngọc Bởi, ngành nghề kinh doanh, sản xuất, đầu tư tất cần tư liệu đầu vào Đất Cho đến đất đai chứng tỏ tiềm phát triển kinh tế, phát triển đất nước Nên việc phát sinh kiện quyền tiếp cận đất đai người sử dụng đất nói chung quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi nói riêng tượng khách quan Cũng phổ biến nên pháp luật đất đai, đầu tư thay đổi, bổ sung quy định cách cụ thể, chi tiết để người sử dụng đất hay nhà đầu tư nước ngồi khơng phải bỡ ngỡ, băn khoăn tham gia vào trình tiếp cận đất đai Việt Nam Với tư cách đại diện chủ sở hữu, nhà nước phải trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Để khuyến khích người sử dụng đất nổ lực trình sử dụng đất, đầu tư vào đất đai mang lại hiệu cao vấn đề đảm bảo cơng sử dụng đất cho người sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng Pháp luật đất đai thời gian qua có tiến đáng kể quy định mở rộng quyền cho người sử dụng đất, đảm bảo công xác định nghĩa vụ tài chủ thể sử dụng đất đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất việc bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, bên cạnh tiến cịn tồn quy định mang tính phân biệt đối xử Điều không phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế theo chế thị trường xu hội nhập quốc tế Cơ chế sách để tạo công thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai phục vụ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh từ gốc độ pháp luật Đất đai có thay đổi tích cực thực mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho Nhà đầu tư nước Tuy nhiên, thực tế việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi chưa khả quan, cịn có phân biệt đối xử, đặc biệt tổ chức kinh tế nước nhà đầu tư nước Để đất đai sử dụng cách hiệu quả, cơng minh bạch khả tiếp cận đất đai nhà đâu phải rõ ràng, thuận 54 lợi Bên cạnh đó, cần đảm bảo thống quy định cách tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Để có mơi trường cạnh tranh lành mạnh để đảm bảo việc xác lập thực quyền sử dụng đất cách công điều kiện đất đai thuộc sở hữu Nhà nước Trong trình thực quyền sở hữu Nhà nước đất đai, Nhà nước cần phải có sách biện pháp đảm bảo cho chủ thể có nhu cầu tiếp cận quyền thực quyền sử dụng đất cách minh bạch, công Đặc biệt, quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước Ngoài ra, nghiên cứu, tìm hiểu đề tài tác giả khó khăn, vướng ngại thực tiễn thực thi quy định nhà đầu tư nước ngồi q trình họ tiếp cận quyền sử dụng đất, đầu tư thực dự án Từ đó, tìm ngun nhân dẫn đến nhiều vướng mắc, khó khăn pháp luật quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước Trên sở phân tích cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013, viết bất cập quy định pháp luật đất đai, đồng thời đề xuất số kiến nghị hồn thiện khó khăn pháp luật quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngồi Với phạm vi nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp, nội hàm đề tài rộng mở nhiều nên tác giả đứa nội dung bao quát, đề tài Song, tác giả thể số quan điểm cá nhân, ý kiến đóng góp, kiến giải pháp để nhà đầu tư nước dễ dàng việc tiếp cận đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành đất đai đồng thời thực nghĩa đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện sở hữu thống quản lý Tuy nhiên, viết luận tốt nghiệp đầu tay tác giả nên không tránh khỏi sai sót, hạn chế nên tác giả mong nhận ý kiến đóng góp từ quý thầy để hồn thiện viết khóa luận tốt DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT 1) Hiến pháp Nước Cộng Hòa xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1946 2) Hiến pháp Nước Cộng Hòa xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1959 3) Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987 4) Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 5) Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 6) Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 7) Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/01/2014 8) Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 9) Luật Doanh Nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014 10) Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 11) Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 12) Nghị định 46/2016/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 13) Nghị định 155/2016/NĐ – CP ngày 18 tháng 11 năm 2016 14) Thông tư 14/2012/TT – BTNMT ngày 26 tháng 11 năm 2012 B TÀI LIỆU THAM KHẢO 15) Đào Duy Anh (2004), Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 16) Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh (2012) Giáo trình Luật Đất đai, Lưu Quốc Thái, Nhà xuất Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam 17) Trường Đại học Luật Hà Nội (2013) Giáo trình Luật Đất đai, Trần Quang Huy, Nhà xuất Công an nhân dân 18) Ninh Thị Hiền (2017) “Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận án tiến sĩ Luật Kinh tế Đại Học Luật Tp.Hồ Chí Minh 19) Lưu Quốc Thái (2009) “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện” Luận án tiến sĩ Luật kinh tế, Đại Học Luật TP.Hồ Chí Minh 20) Lưu Quốc Thái (2015)“Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý số 01 (86)/2015 21) Nguyễn Thị Kiều Oanh(2012) “Vấn đề bảo đảm công sử dụng đất theo pháp luật Đất đai”, Tạp chí khoa học pháp lý số 05/2012 22) Lưu Quốc Thái (2015) “Bàn vấn đề “Chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 08/2015 23) Đặng Anh Quân (2016) “Bất cập quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 05/2016 24) Đặng Thị Phượng (2014), Chế độ sở hữu đất đai Viêt Nam lịch sử nay, Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số 12(85) 25) Đinh Trọng Thắng (2002), Sở hữu tư nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đất đai: Kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Tài (07) 26) Nguyễn Như Ý (chủ biên), 1999, Đại Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hố Thơng tin 27) Đào Duy Anh (2004), Từ điển Hán Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội TÀI LIỆU INTERNET 28) Gỡ vương cho doanh nghiệp việc tiếp cận sử dụng đất đai, http://www.picvietnam.org/diem - tin/go- vuong-cho-doanh-nghiệp-trong-việctiep- can-va-su-dung-dat-dai-a607.html 29) Sự tiếp cận, https://vi.wikipedia.org/wiki/S%E1%BB%B1_ti%E1%BA%BFp_c%E1%BA% ADn 30) Tiếp cận gì, https://bandotiepcan.wordpress.com/2011/10/12/tiep-can-la-gi/ 31) Từ điển Lạc Việt, http://tratu.coviet.vn/hoc-tieng-anh/tu-dien/lacviet/all/ti%E1%BA%BFp+c%E1%BA%ADn.html 32) Giáo dục pháp luật, Bộ Tư pháp, http://pbgdpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/traodoi-kinh-nghiem.aspx?ItemID=74 33) Thực trạng pháp luật đất đai Việt Nam góc nhìn tham chiếu với hiệp định đối tác tồn diện tiến xun Thái Bình Dương (CPTPP),http://plkt.hlu.edu.vn/SubNews/Details/17287 34) Phân tích, đánh giá mối quan hệ luật đất đai với đạo luật có liên quan để phát chồng chéo, xung đột pháp luật kiến nghị giải pháp hoàn thiện, http://vibonline.com.vn/bao_cao/bao-cao-phan-tich-danh-gia-moi-quanhe-giua-luat-dat-dai-voi-cac-dao-luat-co-lien-quan-de-phat-hien-cac-chongcheo-xung-dot-phap-luat-va-kien-nghi-giai-phap-hoan-thien-ts-nguyen-quangtuyen-tru 35) Luật Đất Đai Mới đảm bảo tính minh bạch bình đẳng tất đối tượng sử dụng đất,http://www.cbrevietnam.com/wpcontent/uploads/2014/07/New_Land_Law_July_2014_VN.pdf 36) Thị trường, bất động sản khởi sắc nhờ vốn FDI, https://tuoitre.vn/thi-truongbat-dong-san-se-khoi-sac-nho-von-fdi-20190319164812521.htm BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI – THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ GVHD: TH.S Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương SVTH: Danh Thị Hồng Đào MSSV: 16140135 LỚP : 19LK03 BÌNH DƯƠNG - 2019 37) Quy định giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai 2013, http://www.docluat.vn/van-ban-phap-luat-dhat-dhai/luat-dhat-dhai-2013/quydhinh-moi-ve-giao-dhat-cho-thue-dhat-theo-luat-dhat-dhai-2013 38) Đặc khu dành chế vượt trội, thuê đất 99 năm”, https://tuoitre.vn/dackhu-duoc-danh-co-che-vuot-troi-thue-dat-99-nam-1374013.htm 39) Luật Đất đai hoạt động M&A, Thời báo kinh tế Sài Gòn, https://www.thesaigontimes.vn/116712/Luat-Dat-dai-moi-va-hoat-dongMA.html 40) Nhiều lỗ hổng cần lấp Luật Đất đai, http://vneconomy.vn/diaoc/nhieu-lo-hong-can-duoc-lap-trong-luat-dat-dai-20111101023052812.htm 41) Tiếp cận đất đai: khó khăn khu vực doanh nghiệp tư nhân,https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/tiep-can-dat-dai-nhung-kho-khancua-khu-vuc-doanh-nghiep-tu-nhan-7160/ 42) Dự án BT gì? Những điều cần biết dự án BT, https://timviec365.vn/blog/du-an-bt-la-gi-nhung-dieu-can-biet-ve-du-an-btnew3855.html 43) Bất động sản 2018: Xu hướng liên kết nhà đầu tư nước ngoài, https://vietstock.vn/2018/03/bat-dong-san-2018-xu-huong-lien-ket-cua-nhadau-tu-nuoc-ngoai-4220-590260.htm