Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 27 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
27
Dung lượng
32,26 KB
Nội dung
Tìm hiểu chế độ pháp lý sử dụng đất nhà đầu t nớc việt nam A lời mở đầu I Lý thực đề tài: Việc thực đề tài xuất phát từ hai lý chính: Nhu cầu thuê đất nhà đầu t nớc Việt Nam tính phức tạp quy định pháp luật vấn đề Thứ nhất, Nhu cầu thuê đất nhà đầu t nớc Việt Nam (sau gọi tắt nhà đầu t): Trong quan hệ quốc tế hợp tác song phơng đa phơng đà trở thành xu tất yếu phát triển kinh tế, trị, xà hội hầu hết quốc gia giơí Cùng với phát triển xà hội, thay đổi sách quản lý, sử dụng đất Nhà nớc việc Nhà nớc cho phép tổ chức, cá nhân nớc thuê đất Việt Nam Đây chế định đợc quy định cụ thể Luật đất đai 1993, tạo môi trờng pháp lý thuận lợi cho chủ thể nớc sử dụng đất, thu hút đầu t trực tiếp nớc Việt Nam tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Xây dựng hệ thống pháp luật làm sở cho hoạt động quản lý nhà nớc đất đai quan hệ hợp tác quốc tế yêu cầu cần thiết Đến nay, nhà nớc đà ban hành văn việc cho ngời nớc thuê đất hình thức sử dụng đất khác Những văn pháp luật đà dần tạo nên hành lang pháp lý cho hoạt động quản lý nhà nớc đất đai nh hoạt động tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời VIệt Nam định c nớc sử dụng đất Việt Nam Sự phát triển kinh tế xà hội sở hành lang pháp lý mà Nhà nớc tạo ra, đầu t nớc vào Việt Nam ngày trở nên phổ biến Cùng với nó, nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu t nhà đầu t nớc Việt Nam vấn đề thiết yếu Dĩ nhiên, có đợc quyền sử dụng đất hình thức nào, trình tự thủ tục sao, nhà nớc Việt Nam dành cho u đÃi gì, quyền nghĩa vụ pháp luật quy định đỗi với ngời sử dụng đất vấn đề mà nhà đầu t quan tâm Thứ hai, quy định pháp luật: Có khác biệt chế độ pháp lý sử dụng đất tổ chức, cá nhân nớc với nhà đầu t nớc Tuy nhiên, khác biệt lại không đợc trình bày cách rõ ràng văn Riêng chế độ pháp lý sử dụng đất nhà đầu t nớc lại đợc điều chỉnh nhiều văn với quy định lẻ tẻ, có văn đà đời từ lâu nhiều phần đà hết hiệu lực quy định thay Vì vậy, việc hiểu quy định pháp luật vấn đề không đơn giản Điều gây khó khăn cho trình tìm hiểu nghiên cứu pháp luật Với t cách công ty hoạt động lĩnh vực t vấn pháp luật, cần phải sâu tìm hiểu quy định pháp luật nh thực tế vấn đề để giải đáp băn khoăn, thắc mắc khách hàng Trên lý việc thực Báo cáo II Đối tợng phạm vi nghiên cứu đề tài: 2.1 Đối tợng nghiên cứu: Những quy định pháp luật Việt Nam việc sử dụng đất nhà đầu t nớc Việt nam 2.2 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài sâu tìm hiểu hình thức sử dụng đất nhà đầu t nớc thực dự án đầu t nớc Việt Nam vấn đề khác có liên quan Vấn đề mua bán nhà ở, thuê nhà nhà đầu t nớc không nằm phạm vi nghiên cứu đề tài III Kết cấu đề tài: - Tên đề tài: " Tìm hiểu chế độ pháp lý sử dụng đất nhà đầu t nớc Việt Nam - Ngoài Lời mở đầu, Kết luận Tài liệu tham khảo, đề tài gồm có phần: Phần I: Những quy định pháp luật hình thức sử dụng đất nhà đầu t nớc Phần II: Những quy định pháp luật quyền nghĩa vụ nhà đầu t nớc sử dụng đất Phần III: Chế độ pháp lý sử dụng đất ngời Việt Nam định c nớc ngoài, ngời nớc thờng trú Việt Nam Phần IV: Nhận xét kiến nghị B Nội dung Phần I: Những quy định pháp luật hình thức sử dụng đất nhà đầu t nớc I Những quy định chung Nh đà đề cập, pháp luật có quy định khác biệt chế độ pháp lý sử dụng đất ngời sử dụng đất nớc nhà đầu t nớc sử dụng đất Việt Nam Về hình thức sử dụng đất, so với tổ chức, cá nhân nớc, tổ chức cá nhân nớc đợc sử dụng đất theo hình thức: thuê đất Nhà nớc, nhận góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất bên Việt Nam, đợc thuê lại đất khu chÕ xt, khu c«ng nghiƯp, khu c«ng nghƯ cao Ngoài hình thức sử dụng đất nh tổ chức, cá nhân nớc ngoài, tổ chức nớc đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất từ ngời khác, thuê đất, thuê lại đất khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao Khi tìm hiểu quy định pháp luật hình thức thuê đất nhà nớc trớc hết phải vào điều ớc quốc tế mà Việt Nam có ký kết tham gia Trong trờng hợp điều ớc quốc tế, tuỳ trờng hợp cụ thể, Nhà nớc Việt nam định việc cho thuê đất phù hợp với pháp luật Việt Nam thông qua Hợp đồng thuê đất hình thức pháp lý để đối tợng sử dụng đất đai Việt nam Những quy định hình thức sử dụng đất đợc quy định pháp luật đất đai pháp luật đầu t trực tiếp nớc Việt Nam II Hình thức thuê đất nhà nớc: Những vấn đề cần quan tâm: Thẩm quyền định cho thuê đất, thời hạn thuê đất gia hạn hợp đồng thuê đất, trình tự thủ tục thuê đất, tiền thuê đất u đÃi tiền thuê đất, quyền nghĩa vụ nhà đầu t thuê đất Việt Nam Thẩm quyền định cho thuê đất: Trớc đây, theo Luật đất đai năm 1993, Chính phủ đợc toàn quyền định cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt nam định c nớc thuê đất (Điều 80) Đến Luật đầu t trực tiếp nớc 2000, thẩm quyền định cho thuê đất đợc phân cho cấp: - Thủ tớng phủ định cho thuê đất dự án sử dụng đất đô thị từ trở lên, loại đất khác từ 50 trở lên; - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định cho thuê đất dự án lại (Điều 88, Nghị định 24) Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 đà có thay đổi vấn ®Ị thÈm qun giao ®Êt, cho thuª ®Êt Theo ®ã, UBND Tỉnh quan có thẩm quyền định cho thuê đất dự án đầu t nớc Việt nam (Điều 1, điểm NĐ 66) Thời hạn thuê đất: Đợc quy định Điều Luật đất đai: hai bên thoả thuận nhng không 50 năm Trờng hợp thuê dài 50 năm CHính phủ định nhng không 70 năm, thờng áp dụng dự án đầu t có vốn ban đầu lớn, thời gian hoàn vốn lâu Trình tự thủ tục thuê đất: đợc thực theo quy định Thông t 679 (gọi tắt Thông t 679) áp dụng thống cho tất dự án có vốn đầu t nớc thuê đất nhà nớc Việt Nam Có thể chia làm bớc sau: Xác định địa điểm thực dự án Lập trình duyệt hồ sơ thuê đất Triển khai thực định cho thuê đất: Sau có định cho thuê đất quan nhà nớc có thẩm quyền nhà đầu t phải ký hợp đồng thuê đất, đăng ký đất đai UBND xÃ, phờng, thị trấn sở đợc UBND Tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiền thuê đất u đÃi tiền thuê đất nhà đầu t nớc Hiện nay, vấn đề đợc quy định cụ thể Quyết định 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000.(sau gọi tắt Quyết định 189) 4.1 Đối tợng phải trả tiền thuê đất: Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài, bên nớc tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh sử dụng mặt đất, mặt nớc, mặt biển đối tợng phải trả tiền thuê đất, trừ số trờng hợp sau: Các doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn tiền thuê đất; Hợp đồng hợp tác kinh doanh theo hình thức chia sản phẩm, mà tiền thuê đất đà đợc tính gộp vào phần sản phẩm đợc chia cho bên Việt Nam Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc không trực tiếp thuê đất nhà nớc Việt Nam mà thuê nhà xởng, văn phòng, nhà kho thuê lại đất đà xây dựng kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho thuê lại đất 4.2 Cách tính tiền thuê đất Tiền thuê đất đợc xác định vào yếu tố: Đơn giá thuê đất, diện tích đất thời hạn thuê đất Đơn giá thuê đất: đợc xác định theo hai trờng hợp riêng đất đô thị đất đất đô thị Tuỳ trờng hợp đơn giá đợc tính theo tiêu thức sau: Mức giá tối thiểu quy định cho nhóm đô thị (đối với đất đô thị) cho loại xà (đối với đất đất đô thị), hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề Thời hạn thuê đất: Thông thờng thời hạn thuê đất xác định khoảng thời gian phải trả tiền thuê đất "Thời gian trả tiền thuê đất đợc tính đến hết thời hạn ghi hợp đồng thuê đất" Tuy nhiên, riêng dự án đầu t xây dựng nhà thời gian trả tiền thuê đất đợc tính tổ chức kinh doanh nhà bán nhà Thời điểm tính tiền thuê đất thời điểm doanh nghiệp đợc bàn giao đất để sử dụng Nh vậy, trờng hợp đà đợc bàn giao đất mà cha sử dụng thuộc đối tợng nằm thời gian trả tiền thuê đất; Trờng hợp đà bàn giao đà triển khai XDCB phần diện tích phần lại cha XDCB phải trả tiền thuê đất 4.3 Điều chỉnh tiền thuê đất - Thời gian ổn định giá thuê đất: Giá thuê đất cho dự án đợc ổn định năm - Mức điều chỉnh điều chỉnh tăng: mức tăng không vợt 15% mức qui định lần trớc, dự án thuê đất cha đủ năm kể từ thời điểm xác định giá thuê lần trớc áp dụng giá thuê đất đến đủ năm tính lại theo mức giá Trờng hợp không áp dụng điều chỉnh tăng giá thuê đất: Trả lần từ đầu cho suốt thời hạn hoạt động dự án, mà thời điểm điều chỉnh đà xác định xong đơn giá thuê đất đà trả trớc tiền thuê đất; Trả trớc tiền thuê đất lần cho thời hạn nhiều năm từ năm đầu thời hạn thuê đất, mà thời hạn có điều chỉnh tăng tiền thuê đất; Bên Việt Nam đợc Nhà nớc cho phép sử dụng tiền thuê đất góp vốn liên doanh tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân nớc ngoài, mà thời điểm điều chỉnh đà xác định xong đơn giá thuê đất - 4.4 Thẩm quyền xác định giá thuê đất - Trên sở khung giá tiền thuê đất điều kiện miễn giảm Quyết định 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000, theo đề nghị Giám đốc Sở Tài chínhVật giá, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng định đơn giá thuê đất việc miễn giảm điều chỉnh đơn giá thuê đất cho dự ¸n - Trêng hỵp cã ý kiÕn kh¸c vỊ đơn giá thuê đất ngời thuê đất với quan có thẩm quyền định đơn giá thuê đất định giải Bộ Tài định cuối 4.5 Ưu đÃi tiền thuê đất: 4.5.1 Cần có phân biệt loại dự án đầu t xác định u đÃi tiền thuê đất - Ngoài dự án đợc tính tiền thuê đất theo quy định Quyết định 189, dự án sau đợc xác định theo quy định riêng: - Đối với dự án đầu t theo Hợp đồng Xây dựng kinh doanh chuyển giao, Hợp đồng Xây dựng chuyển giao kinh doanh Hợp đồng Xây dựng chuyển giao: Theo quy định Quyết định 189/2000 Nghị định 62/1998 ngày 15/8/1998 ban hành quy chế đầu t theo hợp đồng BOT áp dụng cho đầu t nớc Việt Nam loaị dự án đợc miễn tiền thuê ®Êt st thêi gian thùc hiƯn dù ¸n - Đối với dự án đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê: Theo quy định Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ u đÃi đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê, Thông t số 20/2002/TT-BTc hớng dẫn thi hành Nghị định 71 Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc thành lập hoạt động theo Luật đầu t nớc tham gia xây dựng dự án nhà đợc nhà nớc cho thuê đất đợc u đÃi, có u đÃi tiền thuê đất (dới gọi dự án nhà đợc u đÃi) Các doanh nghiệp nớc thực dự án nhà đợc u đÃi đợc Nhà nớc giao đất đợc hởng u ®·i vỊ tiỊn sư dơng ®Êt 4.5.2 Tr×nh tù, thđ tơc hëng u ®·i ViƯc xin hëng u ®·i vỊ tiền thuê đất đợc tiến hành song song với việc thuê đất xin cấp phép đầu t Nội dung hởng u đÃi tiền thuê đất nội dung hởng u đÃi ghi Đơn xin đăng ký u đÃi đầu t gửi kèm theo Hồ sơ xin cấp Giấy phép đầu t (GPĐT) Trờng hợp dự án đà đợc cấp GPĐT xin đợc hởng u đÃi nói chung, u đÃi tiền thuê đất nói riêng Doanh nghiệp thủ tục xin sửa đổi, bổ sung Giấy phép đầu t Điều 111 Nghị định 24 quy định: Việc sửa đổi, bổ sung GPĐT đợc quan có thẩm quyền cấp GPĐT chấp thuận dới hình thức Giấy phép điều chỉnh Tuỳ dự án mà quan cấp phép đầu t Bộ Kế hoạch Đầu t, UBND cấp tỉnh, Ban Quản lý Khu Công nghiệp trờng hợp đợc Bộ Kế hoạch Đầu t uỷ quyền Khi có nh cầu sửa đổi bổ sung GPĐT, doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, bên hợp doanh nộp Hồ sơ xin điều chỉnh GPĐT cho quan cấp GPĐT III Hình thức Nhận góp vốn quyền sử dụng đất để liên doanh hợp đồng hợp tác kinh doanh với bên Việt Nam Theo quy định pháp luật hành, vấn đề có nhiều sửa đổi so với quy định trớc đây, phạm vi chủ thể góp vốn Cách thức góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Những vấn đề cần quan tâm: Chủ thể góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất, Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn, Cách thức góp vốn, thuê đất nhà nớc để góp vốn liên doanh, trình tự thủ tục góp vốn, chÊm døt gãp vèn vµ xư lý qun sư dơng ®Êt chÊm døt gãp vèn Bªn gãp vèn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định trớc đây, chủ thể góp vốn liên doanh doanh nghiệp nhà nớc, doanh nghiệp tổ chức trị, xà hội, doanh nghiệp quốc phòng an ninh (đối với tổ chức nớc đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức nớc đợc Nhà nớc cho thuê đất) Ngoài tổ chức đợc Nhà nớc giao đất trả tiền sử dụng đất để sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nớc đợc quan có thẩm quyền cho phép Theo quy định hành, chủ thể góp vốn liên doanh tổ chức nớc Các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp có vốn đầu t nớc có quyền sử dụng đất không đợc thực quyền Tuy nhiên phạm vi chủ thể góp vốn tổ chức đà đợc mở rộng Theo Điều 35 Nghị định 17, bên Việt Nam góp vốn là: Tổ chức đợc Nhà nớc giao không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (không cần chấp thuận quan có thẩm quyền giao đất); Tổ chức đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng ®Êt; Tỉ chøc nhËn chun nhỵng qun sư dơng đất hợp pháp; Tổ chức đợc Nhà nớc cho thuê mà đà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê đà trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đà đợc trả tiền lại 05 năm; Các doanh nghiệp nhà nớc đợc nhà nớc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Nếu góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân nớc phải đợc Thủ tớng Chính phủ cho phép Đây quy định Nghị định 17 so với quy định trớc nhằm mục đích mở rộng quyền cho tổ chức thuê đất nhà nớc Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn: Tổ chức bên Việt Nam đợc Nhà nớc cho phép sử dụng giá trị quyền sử dụng đất (tiền thuê đất) để góp vốn liên doanh, hợp đồng hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân nớc ngoài, giá thuê đất bên thoả thuận, nhng không đợc thấp đơn giá thuê đất, mặt nớc, mặt biển áp dụng hình thức đầu t nớc Việt Nam quy định Quyết định 189 (Thông t số 35) Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh đợc xác định bằng: diện tích sử dụng để góp vốn nhân với giá thuê đất năm, nhân với thời hạn liên doanh Cách thức góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Trớc đây, bên có đất góp vốn liên doanh phải chuyển sang hình thức thuê đất áp dụng hình thức đầu t nớc Việt Nam Bên có đất góp vốn liên doanh phải ký hợp đồng nhận nợ với Sở Tài có kế hoạch hoàn trả tiền thuê đất năm sau (theo Thông t 70/TC-QLCS ngày 7/10/1997 Bộ Tài chính) Pháp luật hành có phân chia thành cách thức khác sở có phân biệt hình thức sử dụng đất, phơng thức nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất (nộp tiền cho thời gian thuê hay không, tiền nộp có nguồn gốc từ ngân sách hay không), loại hình doanh nghiệp (doanh nghiƯp nhµ níc vµ doanh nghiƯp ngoµi qc doanh) Tuỳ trờng hợp mà việc góp vốn đợc áp dụng cách thức sau: Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn đợc coi vốn tổ chức góp vốn tổ chức phải nộp thuế sử dụng đất Gía trị quyền sử dụng đất đợc coi vốn ngân sách nhà nớc cấp tổ chức góp vốn phải nộp tiền sử dụng vốn ngân sách Tổ chức góp vốn phải nộp tiền thuê đất theo đơn giá thuê đất áp dụng cho tổ chức, cá nhân nớc thuê đất Việt Nam Riêng tổ chức đợc nhà nớc cho thuê đất cần áp dụng quy định Thông t 35 thay cho việc áp dụng Quyết ®Þnh 189: - Qut ®Þnh 189/2000 quy ®Þnh: Tỉ chøc đợc nhà nớc cho thuê đất đợc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh với nớc ngoài, số tiền thuê đất góp vốn liên doanh phần vốn nhà nớc đầu t cho doanh nghiệp doanh nghiệp phải trả tiền sử dụng vốn ngân sách - Thông t 35/2001 có phân chia thành trờng hợp: Doanh nghiệp nhà nớc đợc Nhà nớc cho thuê đất: đợc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất (tiền thuê đất) góp vốn liên doanh với nớc ngoài, "giá trị tiền thuê đất đợc coi vốn ngân sách nhà nớc cấp cho doanh nghiệp Doanh nghiệp ghi nhận nợ hoàn trả tiền thuê đất " Doanh nghiƯp ph¶i nép tiỊn thu vỊ sư dơng vốn ngân sách nhà nớc theo quy định hành Thời điểm tính nộp tiền thu sử dụng vốn ngân sách nhà nớc đợc tính từ thời điểm sử dụng tiền thuê đất góp vốn liên doanh * Trờng hợp đà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê đất, đợc Nhà nớc cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh thời hạn đà trả tiền thuê đất, nộp tiền thu sử dụng vốn ngân sách nhà nớc giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh Tổ chức doanh nghiệp nhà nớc đợc Nhà nớc cho thuê đất đà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê đất trả cho thời gian thuê đất lại năm, đợc Nhà nớc cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh thời hạn đà trả tiền thuê đất, tổ chức phải nộp tiền thuê đất theo quy định tiền thuê đất, mặt nớc, mặt biển áp dụng hình thức đầu t nớc Việt nam ban hành kèm theo Quyết định 189 Thuê đất để góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Trờng hợp bên Việt Nam thuê đất để góp vốn liên doanh với nớc phải làm thủ tục thuê đất nhà nớc nh tổ chức, cá nhân nớc theo quy định Thông t số 679 TT/ĐC ngày 12-5-1997 Tổng cục Địa Riêng việc đền bù, giải phóng mặt bên Việt Nam tổ chức đạo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho doanh nghiệp liên doanh Trình tự thủ tục góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Việc góp vốn đợc thực theo quy định Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Nghị định 79/2001 * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp cho Doanh nghiệp liên doanh Chấm dứt góp vốn xử lý qun sư dơng ®Êt chÊm døt gãp vèn Đợc thực theo quy định Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Nghị định 79/2001 Đối với doanh nghiệp nhà nớc, việc xử lý tài sản góp vốn chấm dứt liên doanh đợc quy định cụ thể Thông t số 22/TT-BTC ngày 11/3/2002 hớng dẫn xử lý tài hạch toán DNNN Việt Nam có vốn góp thành lập DNLD theo Luật đầu t nớc Việt Nam DNLD chấm dứt hoạt động Liên quan đến vấn đề có số vấn đề thực tế phát sinh mà pháp luật cha có quy định điều chỉnh Vấn đề 1: Xử lý quyền sử dụng đất nh chấm dứt góp vốn trờng hợp chuyển đổi hình thức đầu t? Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp trình hoạt động có nhu cầu chuyển đổi hình thức đầu t từ Doanh nghiệp 100% vốn nớc sang hình thức doanh nghiệp liên doanh Trờng hợp doanh nghiệp liên doanh mà bên tổ chức Việt Nam góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất muốn chuyển đổi sang hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu t nớc nhu cầu thực tế xảy đợc pháp luật thừa nhận Về nguyên tắc, bên Việt Nam rút phần vốn góp có phần vốn góp giá trị quyền sử dụng đất, tức chÊm døt viƯc gãp vèn vµ tiÕp tơc sư dơng đất thời hạn sử dụng đất lại Nếu vậy, việc rút vốn nhiều trờng hợp không mang tính khả thi gây nhiều bất lợi cho bên nớc Vậy nên xử lý quyền sử dụng đất trờng hợp nh nào? Hiện cha có văn pháp luật quy định thực tế diễn cách phỉ biÕn viƯc xư lý qun sư dơng ®Êt mét cách tuỳ tiện Bên Việt nam chấm dứt góp vốn nhng không tiếp tục sử dụng mà tiến hành "chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho bên nớc Cơ sở pháp lý mà họ dựa vào quy định pháp luật Chuyển nhợng vốn quy định Điều 33 - Nghị định 24/2000 Việc dựa vào sở pháp lý cớ để hợp thức hoá hoạt động doanh nghiệp Điều 33 quy định vốn cách chung chung Tuy nhiên, xét theo tinh thần Luật đất đai hành vốn thuộc đối tợng chuyển nhợng không bao gồm vốn giá trị quyền sử dụng đất (vì pháp luật đất ®ai cha thõa nhËn viƯc chun nhỵng qun sư dơng đất cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài) Thiết nghĩ, kẽ hở pháp luật, vấn đề mà pháp luật thả gây khó khăn có tranh chấp xảy Hơn nữa, quyền doanh nghiệp 100% vốn nớc (doanh nghiệp đợc chuyển đổi hình thức đầu t) đất nhận "chuyển nhợng" xác định Trên thực tế, đà thực việc "chuyển nhợng" quyền sử dụng đất đợc thực thông qua hợp đồng chuyển nhợng vốn nhng ngời đứng tên chủ sử dụng đất hợp pháp lại bên Việt Nam Vậy liệu nhà đầu t nớc có đợc thực quyền ngời sử dụng đất, nh quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất không? Rõ ràng, mặt pháp lý quyền không đợc bảo đảm gây thiệt thòi cho nhà đầu t nớc Từ lý trên, thiết nghĩ pháp luật cần phải có chế điều chỉnh hoạt động này, theo hớng thừa nhận việc "chuyển nhợng' tạo hội cho doanh nghiệp đợc chuyển đổi đợc thực quyền tơng ứng ngòi nhận chuyển nhợng đất Vấn đề 2: Xử lý quyền sử dụng đất trờng hợp giải thể doanh nghiệp Về trờng hợp xử lý quyền sử dụng đất trờng hợp chấm dứt góp vốn doanh nghiệp bị giải thể, Nghị định 17/1999 có quy định "xử lý theo thoả thuận hai bên" Nhng bên đợc thoả thuận xử lý theo phơng thức đến cha có văn quy định Vì vậy, vớng mắc thực tế chỗ: trờng hợp bên thoả thuận đợc hai bên đợc nhận quyền sư dơng ®Êt ®Ĩ tiÕp tơc sư dơng (do sè tài sản doanh nghiệp không đủ để thực nghĩa vụ tài chính) Trong trờng hợp đó, doanh nghiệp cần phải xử lý quyền sử dụng đất nh pháp luật hành cha cho phép doanh nghiệp có vốn đầu t nớc đợc quyền chuyển nhợng bán đấu giá quyền sử dụng đất IV thuê lại đất khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao Về quyền thuê đất, thuê lại đất tổ chức, cá nhân khác, có khác tổ chức, cá nhân nớc tổ chức, cá nhân nớc đầu t vào Việt nam theo Luật đầu t trực tiếp nớc Nếu tổ chức, cá nhân nớc đợc thực quyền cách rộng rÃi: đợc thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, nhà đầu t nớc đợc quyền thuê lại đất tổ chức đợc nhà nớc cho thuê đất xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Những vấn đề cần quan tâm: Bên cho thuê lại đất, Đối tợng cho thuê lại, Trình tự thủ tục cho thuê lại, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng cho thuê lại Bên cho thuê lại đất: - Là tổ chức kinh tế thuộc đối tợng đợc Nhà nớc cho thuê đất để đầu t xây dựng KCHT để chuyển nhợng cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Khu chế xuất, khu công nghệ cao (gọi tắt Khu công nghiệp) Bao gồm tổ chức kinh tế nớc, doanh nghiệp thành lập theo Luật đầu t trực tiếp nớc Việt Nam - Về phạm vi chủ thể cho thuê đất, Nghị số 09 ngày 28/8/2001 đà cho phép t nhân đợc thí điểm cho nhà đầu t trực tiếp nớc thuê lại đất Tuy nhiên nội dung cha đợc quy phạm hoá Đối tợng cho thuê lại: Đất cho thuê lại đất tổ chức, cá nhân nớc nớc đợc nhà nớc 10 KCHT khu chÕ xt, khu c«ng nghiƯp, khu ch«ng nghệ cao nhà đầu t nớc Theo Điều 92 - Nghị định 24/2000, nhà đầu t đợc quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất đất thuê lại Tuy nhiên, đến Nghị định 17/1999 Nghị định 79/2001 quyền lại không đợc nhắc đến Vì vậy, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật cần phải áp dụng quy định vấn đề này, Nghị định 79/2001 Trong đó, tổ chức, cá nhân nớc thuê lại đất lại đợc thực quyền chấp Cụ thể: Nghị định 17/1999 Nghị định 79/2001 không quy định, nhng Điều 30 - Nghị định 66 lại cho phép tổ chức, cá nhân thuê lại đất khu chÕ xt, khu c«ng nghiƯp, khu c«ng nghƯ cao đợc quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu đất thuê lại tổ chức tín dụng Việt Nam Nh vậy, Nhà đầu t nớc đợc phép chấp quyền sử dụng đất trình sử dụng để vay vốn phục vụ hoạt động kinh doanh trờng hợp: - Đất thuê Nhà nớc - §Êt nhËn gãp vèn liªn doanh cđa bªn ViƯt Nam thuê đất nhà nớc Quyền đợc cụ thể hoá văn pháp luật liên quan khác II Quyền Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nhà đầu t nớc Những vấn đề cần quan tâm: Điều kiện chấp, Chủ thể nhận chấp, giá trị quyền sử dụng đất chấp, trình tự thủ tục chấp giá trị quyền sử dụng đất, đăng ký chấp quyền sử dụng đất, xoá đăng ký chấp, xử lý quyền sử dụng đất đà chấp để thu hồi nợ Điều kiện chấp: - Gồm trờng hợp đợc chấp quy định Nghị định 17: Đất nhà nớc cho thuê mà đà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê đà trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất lại năm - Đất bên Việt Nam thuê đất nhà nớc để góp vốn giá trị quyền sử dụng đất mà thời hạn góp vốn giá trị quyền sử dụng đất lại 05 năm - Ngoài ra, Nghị định 79/2001 bổ sung thêm trờng hợp thời hạn thuê đất đà trả lại dới năm đợc quyền chấp theo hớng dẫn Ngân hàng Nhà nớc để vay vốn ngắn hạn Trờng hợp nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liỊn víi ®Êt ®ã Chđ thĨ nhËn thÕ chÊp: theo quy định pháp luật hành chủ thể nhận chấp Tổ chức tín dụng sau: - Tỉ chøc tÝn dơng ViƯt Nam, - Chi nh¸nh ngân hàng nhà nớc hoạt động Việt Nam - Ngân hàng liên doanh Việt Nam với nớc hoạt động theo quy định Luật 13 Các tổ chức tÝn dơng * VỊ ph¹m vi chđ thĨ nhËn thÕ chấp, Theo Công văn số 1501/CP-QHQT ngày 22/11/2002 V/v Đề ¸n thùc hiƯn thÝ ®iĨm doanh nghiƯp FDI thÕ chÊp giá trị QSD đất tổ chức tín dụng nớc ngoài, thủ tớng Chính phủ đà đồng ý nguyên tắc nội dung Đề án thực hiên thí điểm việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu t n|ớc chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng n|ớc Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam chuẩn bị; đồng thời đồng ý Ngân hàng Nhà n|ớc Việt nam phối hợp với quan tổ chức đoàn công tác liên ngành thực việc khảo sát kinh nghiệm nớc để tiếp tục hoàn thiện Đề an nh xây dựng lộ trình tiến hành bớc thực tiÕp theo ViƯc më réng ph¹m vi chđ thĨ nhËn chấp hớng phù hợp với đòi hỏi thực tế: Doanh nghiệp nớc đầu t dự án lớn Việt Nam cần chấp giá trị quyền sử dụng đất đợc giao cho thuê dài hạn để vay vốn tổ chức tín dụng hoạt động nớc trờng hợp tổ chức tín dụng Việt Nam khả đáp ứng nhu cầu vốn Vấn đề đà đợc đề cập Nghị số 09 28/8/2001 Giá trị quyền sử dụng đất chấp: - Đợc xác định theo giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng nơi có đất ban hành áp dụng thời điểm chấp Đối víi ®Êt thÕ chÊp thc qun sư dơng cđa doanh nghiệp có vốn đầu t nớc giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất đợc ban hành sở giá thuê đất áp dụng tổ chức, cá nhân nớc sử dụng đất Việt Nam Hiện đợc quy định Quyết định 189/2000 Thời điểm xác định giá đất thời điểm chấp thời điểm thuê đất, nhận góp vốn hay thuê lại đất - Trờng hợp đất Nhà nớc cho thuê, giá trị quyền sử dụng đất chấp đợc xác định theo Nghị định 79/2001 bao gồm: Tiền thuê đất đà trả trớc cho Nhà nớc sau trừ tiền thuê đất đà trả cho thời gian sửdụng; Tiền đền bù thiệt hại (nếu có); Giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu chấp giá trị quyền sử dụng đất mà đất có tài sản gắn liền với quyền sử dụng ®Êt) Tr×nh tù thđ tơc ThÕ chÊp qun sư dụng đất Nh đà nêu, trớc có Nghị định 79/2001, việc thực quyền thực tế phải dựa vào quy định cũ thiếu tính rõ ràng, cụ thể (Nghị định 11/1995] Sau này, vấn đề đà đợc điều chỉnh riêng Thông t 772/2001 ngày 21/5/2001 Tuy nhiên, văn lại có phân biệt trình tự hai trờng hợp thÕ chÊp: trêng hỵp thÕ chÊp cã GiÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất trờng hợp chấp đà ®đ ®iỊu kiƯn cÊp GiÊy chøng nhËn qun sư dơng đất nhng cha đợc cấp Việc cho phép nhà đầu t đợc chấp cha có Giấy chứng nhận phù hợp với hoàn cảnh 14 lúc nhng việc quy định hai trình tự chấp riêng biệt điểm bất hợp lý không đáng có Đến Nghị định 79/2001, văn đà có thống nhÊt viƯc thùc hiƯn qun thÕ chÊp, qun cho thuê lại ngời sử dụng đất nớc, không thừa nhận việc chấp cha đợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có nên thừa nhận số nội dung THông t 772: thÕ chÊp cha cã GCNQSDD, thÕ chÊp ®èi với đất có tài sản) Đăng ký chấp giá trị quyền sử dụng đất; trình tự xoá đăng ký chấp giá trị quyền sử dụng đất; xử lý qun sư dơng ®Êt ®· thÕ chÊp ®Ĩ thu hồi nợ 2.4.1 Đăng ký chấp giá trị quyền sử dụng đất Thực theo quy định Nghị định số 08/2000 ngày 10/3/2000 TTLT số 03/TTLT ngày 04/7/2003 hớng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lÃnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 2.4 Xoá đăng ký chấp giá trị quyền sử dụng đất - Khi doanh nghiệp có vốn đầu t nớc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp giá trị quyền sử dụng đất đà ký kết, gửi hợp đồng chấp giá trị quyền sử dụng đất đến Sở Địa để xoá đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Sở Địa tiến hành xoá đăng ký chấp đóng dấu vào hợp đồng chấp giá trị quyền sử dụng đất; xoá đăng ký chấp Sổ theo dõi biến động Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật 2.4.3 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ: Trong trờng hợp không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp giá trị quyền sử dụng đất đà ký kết, tài sản chấp bị xử lý để thu hồi nợ - Phơng thức xử lý: Việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đợc thực theo thoả thuận bên hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm Trờng hợp không xử lý đợc theo thoả thuận bên hợp đồng, tổ chức tín dụng có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất đà chấp cho ngời khác để thu hồi nợ yêu cầu quan có thẩm quyền đa tài sản bán đấu giá khởi kiện Toà án theo quy định pháp luật - Trình tự thực hiện: Việc xử lý theo quy định Nghị định 178/1999 ngày 29/12/1999 đợc hớng dẫn cụ thể Thông t liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC 15 ngày 23/4/2001 III Nghĩa vụ nhà đầu t hình thức sử dụng đất: Nghĩa vụ nhà đầu t sử dụng đất Việt nam Nhà đầu t có nghĩa vụ quy định Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nớc Việt Nam Trong đó, nhà đầu t phải thực nghĩa vụ tài khác tiền thuê đất (trong trờng hợp thuê đất nhà nớc, thuê lại đất khu công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao), là: lệ phí địa chính, lệ phí trớc bạ, thuế đất Hiện nay, nghĩa vụ đợc quy định văn sau: - Thông t số 93/2002 ngày 21/10/2002 quy định chế độ thu, nộp quản lý, sử dụng lệ phí địa - Thông t số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hớng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất - Thông t số 28/TT-BTC ngày 18/4/2000 hớng dẫn thực Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Lệ phí trớc bạ Theo quy định pháp luật Việt Nam, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc quan nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đợc uỷ quyền giải công việc địa phải nộp lệ phí địa Mức thu lệ phí địa theo quy định Thông t 93/2002 ngày 21/10/2002 20.000 đồng/ lần cho việc chứng nhận đăng ký biến động đất đai, cụ thể chứng nhận thay ®ỉi chđ sư dơng ®Êt; 100.000 ®ång cho viƯc cÊp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các nghĩa vụ khác, tuỳ trờng hợp pháp luật quy định có phải chịu hay không a Trờng hợp thuê đất nhà níc ViƯt nam: - LƯ phÝ tríc b¹: thc trêng hợp nộp lệ phí trớc bạ - Thuế sử dụng đất (thuế đất): thuộc đối tợng nộp thuế đất b Trờng hợp nhận góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất: - Trong suốt trình liên doanh Doanh nghiệp liên doanh thực nghĩa vụ liên quan đến diện tích đất nhận góp vốn bên Việt Nam (kể Lệ phí trớc bạ: doanh nghiệp liên doanh thuộc trờng hợp không nộp lệ phí trớc bạ, khoản lệ phí trớc bạ bên góp vốn nộp ) - Đồng thời, xác định số thuế TNDN phải nộp khấu hao giá trị quyền sử 16 dụng đất đợc xem khoản khấu hao tài sản cố định sử dụng cho sản xuất kinh doanh dịch vụ khoản chi phí hợp lý đợc trừ để tính thu nhập chịu thuế Việc trích khấu hao phải đảm bảo tính đủ giá trị quyền sử dụng đất tính từ thời điểm doanh nghiệp có vốn đầu t nớc hợp doanh bắt đầu vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ kết thúc dự án c Trờng hợp thuê lại đất khu chÕ xt, khu c«ng nghiƯp, khu c«ng nghƯ cao: Thc đối tợng nộp lệ phí trớc bạ đất thuê đà đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghĩa vụ tài bên chủ thể khác Hợp đồng thuê đất nhà nớc, Hợp đồng nhận góp vốn liên doanh, hợp đồng thuê lại đất a Trờng hợp thuê đất nhà nớc Việt nam: Nhà nớc Việt Nam cho thuê đất không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất: Mục I 3.1 Thông t 104 ngày 23/10/2000 Nhà nớc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định pháp luật đất đai b Trờng hợp nhận góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất: Tuỳ cách thức góp vốn mà bên Việt nam phải thực nghĩa vụ tài sau với nhà nớc: Tiền thuê đất: Đợc xác định theo quy định Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 việc ban hành Bản quy định tiền thuê đất, mặt nớc, mặt biển áp dụng hình thức đầu t nớc Việt nam Tiền thu sử dụng vốn ngân sách: Đợc xác định theo quy định Thông t số 33 TC/TCT ngày 13/6/1997 hớng dẫn chế độ thu sử dụng vốn Ngân sách Nhà nớc Căn để tính mức thu sử dụng vốn Ngân sách tổng số tiền vốn đơn vị thuộc đối tợng phải tính tiền thu sử dụng vốn tỷ lệ thu Trong đó: + Tổng số tiền vốn đơn vị thuộc đối tợng phải tính tiền thu sử dụng vốn số tiền thuê đất đợc chuyển sang thành vốn ngân sách nhà nớc cấp cho bên Việt nam góp vốn + Tỷ lệ thu sử dụng vốn Ngân sách đợc quy định cho tháng từ 0,2% đến 0,5% theo Điều Nghị định số 22/HĐBT ngày 24/1/1991 Hội đồng Bộ trởng ( Chính phủ ) Căn vào đặc điểm kinh tế kỹ thuật, ngành, nghề kinh doanh tỷ lệ thu đợc quy định chi tiết phụ lục kèm theo thông t số 33 17 Tiền thuế sử dụng đất (Thuế đất): Đợc xác định theo Thông t số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hớng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất Phần I.2.d quy định: "Trờng hợp bên Việt Nam liên doanh đợc nhà nớc cho góp vốn pháp định quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân đại diện cho bên Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp đồng đà ký kết đối tợng nộp thuế đất" Thuế đất đợc tính nh sau: + Đối tợng chịu thuế: Đất góp vốn Đất xây dựng công trình Phần I.2.d quy định: "Trờng hợp bên Việt Nam liên doanh đợc nhà nớc cho góp vốn pháp định quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân đại diện cho bên Việt Nam dùng đất để góp vốn theo hợp đồng đà ký kết đối tợng nộp thuế đất" + Căn tính thuế: Diện tích đất, hạng đất, mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đơn vị diện tích c Trờng hợp thuê lại đất khu chế xuất, khu công nghiệp, khu c«ng nghƯ cao: Th thu nhËp doanh nghiƯp: Thc diện phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp: Điều 1- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 17/6/2003 quy định: Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ (cơ sở kinh doanh) có thu nhập phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp , đồng thời không thuộc đối tợng không thuộc diện chịu thuế quy định điều + Căn tính thuế: thu nhập chịu thuế thuế suất + Thu nhập chịu thuế: thu nhập từ chuyển quyền thuê đất + Thuế suất: 28% Thuế VAT: Thuộc đối tợng nộp thuế VAT + Căn tính thuế giá tính thuế thuế suất + Giá tính thuế: Đối với sở kinh doanh đợc nhà nớc cho thuê đất để đầu t cho thuê sở hạ tầng khu c«ng nghiƯp, khu c«ng nghƯ cao, khu kinh tế khác theo quy định phủ thuê lại: giá tính thuế giá cho thuê cha có thuế VAT trừ giá thuê đất phải nộp ngân sách nhà nớc (Phần A II.10 Thông t 122) Đối với sở khác: Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế VAT đợc trừ giá ®Êt chÞu th chun qun sư dơng ®Êt” + Th suất: 5% thuộc trờng hợp quy định phần B II.2.35 Thông t 122: Cho thuê sở hạ tầng sở đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất để đầu 18 t sở hạ tầng kỹ thuật thuê khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế khác theo quy định Chính phủ 10% không thuộc trờng hợp mà thuộc trờng hợp kinh doanh bất động sản Thuế đất: Phải nộp thuế đất theo quy định Thông t số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hớng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất Điểm I.2.b: "các tổ chức, cá nhân có nhà đất cho thuê tổ chức, cá nhân cho thuê nhà đất phải nộp thuế đất, ngời thuê nộp thuế đất." + Đối tợng chịu thuế: đất xây dựng công trình + Căn tính thuế: diện tích đất, hạng đất, mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đơn vị diện tích 19 Phần IV: Chế ®é ph¸p lý vỊ sư dơng ®Êt ®èi víi Ngêi ViƯt Nam ë níc ngoµi, ngêi níc ngoµi thêng tró việt nam sử dụng đất Việt Nam I Khái niệm Ngời việt nam định c nớc ngời nớc thờng trú Việt Nam Theo Thông t liên tịch số 10/2000/TTLT ngày 15/8/2000 hớng dẫn việc ngời Việt Nam định c nớc ngoài, ngời nớc thờng trú Việt nam đầu t theo Nghị định số 51/1999/NĐ-CP thì: Ngời Việt Nam định c nớc ngoài, bao gồm: - Ngời có quốc tịch Việt Nam c trú, làm ăn sinh sống lâu dài ë níc ngoµi; - Ngêi gèc ViƯt Nam c tró, làm ăn sinh sống lâu dài nớc ngoài; Ngời níc ngoµi thêng tró ë ViƯt Nam, bao gåm: - Công dân nớc c trú, làm ăn, sinh sống lâu dài Việt Nam đà đợc quan có thÈm qun ViƯt Nam cÊp ThỴ thêng tró; - Ngêi không quốc tịch c trú, làm ăn, sinh sống lâu dài Việt Nam đà đợc quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Thẻ thờng trú II Những vớng mắc việc áp dụng quy định pháp luật ngời Việt nam định c nớc ngoài, ngời nớc thờng trú Việt nam Pháp luật Việt Nam có quy định đặc thù cho đối tợng ngời Việt Nam nớc ngời nớc thờng trú Việt Nam Tuỳ trờng hợp mà đối tợng đợc áp dụng theo Luật đầu t nớc Việt Nam theo Luật doanh nghiệp Luật khuyến khích đầu t nớc Vì vậy, nội dung điều chỉnh cđa ph¸p lt vỊ qun sư dơng tõng trêng hợp có khác - Trờng hợp đầu t vào Việt Nam theo Luật đầu t đầu t nớc Việt Nam họ đợc sử dụng đất theo chế độ pháp lý sử dụng đất đỗi với tổ chức, cá nhân nớc đầu t Việt Nam họ đợc gọi nhà đầu t nớc (theo nội dung đà đợc trình bày phần trên) - Trờng hợp đầu t vào Việt Nam theo Luật doanh nghiệp Luật khuyến khích đầu t nớc nhiều vớng mắc việc áp dụng pháp luật Phần đề cập sâu chế độ sử dụng đất trờng hợp thứ 2: Trờng hợp đầu t vào Việt Nam theo Luật doanh nghiệp Luật khuyến khích đầu t nớc Nhà đầu t đà thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp, Luật Hợp tác xà để thực dự án đầu t theo Luật khuyến khích đầu t nớc mặt pháp lý họ tồn với t cách tổ chức kinh tế nớc Nh vậy, mặt nguyên tắc 20