Ãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trongnước và nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam

1.1.Sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của NĐT trong nước và NĐT nướcngoài- Kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh Bất độngsản 2014 là việc

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BÀI THI HẾT HỌC PHẦN

Môn: Pháp luật kinh doanh

bất động sản

Họ tên: Lưu Quang Lập

MSSV: 432504

Nhóm: 01

Lớp: N02-TL1

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI 3 NỘI DUNG 4 Câu 1: Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó? 4

1.1 Sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của NĐT trong nước và NĐT nước ngoài 4 1.2 Nhận định, đánh giá về sự khác nhau giữa NĐT trong nước và NĐT nước ngoài trong kinh doanh bất động sản 6

Câu 2: Hãy phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về tính hiệu quả của các chính sách đó đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua? 8

2.1 Phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản 8 2.2 Nhận định, đánh giá về tính hiệu quả của các chính sách đến thị trường bất động sản tại Việt Nam thời gian qua 9

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 12 PHỤ LỤC 13

2

ĐỀ BÀI Câu 1: Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong

nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?

Câu 2: Hãy phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động

sản? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về tính hiệu quả của các chính sách đó đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua?

NỘI DUNG Câu 1: Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?

1.1 Sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của NĐT trong nước và NĐT nước

ngoài

- Kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

- NĐT trong nước theo quy định tại Khoản 20 Điều 3 LĐT 2020 là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế không có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông

- NĐT nước ngoài theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 LĐT 2020 là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam

Bảng so sánh sự khác nhau cơ bản về kinh doanh bất động sản của NĐT trong nước và NĐT nước ngoài

Tiêu chí

Điều kiện

gia nhập

thị trường

1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh

bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

2 Thực hiện thủ tục chấp thuận

chủ trương đầu tư (nếu thuộc trường hợp quy định tại Luật đầu tư 2020)

1 Gia nhập thị trường theo

thủ tục đầu tư tại Luật đầu tư

2020, cụ thể:

- Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 37 Luật đầu tư 2020)

2 Tổ chức, cá nhân kinh

doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai

-Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 -Khoản 1, Điều 37 Luật đầu tư 2020

4

nộp thuế theo quy định của pháp luật

3 Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc trường hợp quy định tại Luật đầu tư 2020)

Phạm vi

kinh

doanh bất

động sản

Kinh doanh bất động sản dưới

các hình thức sau:

a) Mua nhà, công trình xây

dựng để bán, cho thuê, cho thuê

mua;

b) Thuê nhà, công trình xây

dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước

giao thì được đầu tư xây dựng

nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê

mua; chuyển nhượng quyền sử

dụng đất dưới hình thức phân

lô, bán nền theo quy định của

pháp luật về đất đai; đầu tư xây

dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa

trang, nghĩa địa để chuyển

nhượng quyền sử dụng đất gắn

với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước

cho thuê thì được đầu tư xây

dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư

xây dựng nhà, công trình xây

dựng không phải là nhà ở để

bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước

công nhận quyền sử dụng đất

thì được đầu tư xây dựng nhà,

công trình xây dựng để bán, cho

thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển

nhượng của tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân thì được đầu tư

xây dựng nhà, công trình xây

dựng để bán, cho thuê, cho thuê

mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân thì được

Kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau:

a) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

b) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu

tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Nhận chuyển nhượng toàn

bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014

đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã

có hạ tầng kỹ thuật đó

Số lượng

đầu tư

Không hạn chế Chỉ được sở hữu không quá

30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà

có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30%

số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30%

tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này

Khoản 3 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Thanh

toán

trong

mua bán,

thuê mua

bất động

sản hình

thành

trong

tương lai

Được quyền yêu cầu khách hàng thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao

nhà

Chỉ được yêu cầu khách hàng thanh toán tối đa 50% trước khi bàn giao nhà

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản

1.2 Nhận định, đánh giá về sự khác nhau giữa NĐT trong nước và NĐT nước ngoài

trong kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, về điều kiện gia nhập thị trường tại Việt Nam Trong khi NĐT trong nước chỉ

cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã là đã đủ điều kiện gia nhập thị trường kinh doanh

6

bất động sản Trong khi đó, NĐT nước ngoài phải thực hiện thêm một thủ tục trước tiên, đó là cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Yêu cầu này đáp ứng việc kiểm soát các NĐT nước ngoài khi gia nhập vào thị trường Việt Nam, từ đó cơ quan nhà nước có chính sách, điều chỉnh các quy định pháp luật phù hợp để định hướng, điều tiết nguồn vốn FDI chảy vào nền kinh tế

Thứ hai, về phạm vi kinh doanh bất động sản Rõ ràng NĐT trong nước có các hình

thức kinh doanh bất động sản rất đa dạng, trong khi NĐT nước ngoài thì bị kiểm soát một cách chặt chẽ khi bị giới hạn các hoạt động kinh doanh bất động sản NĐT nước ngoài không được Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa

để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;, đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;… Tuy nhiên, các hoạt động này của NĐT nước ngoài cũng đã được mở rộng hơn so với quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2006 Đây là động lực quan trọng giúp cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài (đứng thứ 2 trên tổng số 17 lĩnh vực về thu hút đầu tư nước ngoài, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp, chế biến chế tạo) Thể hiện rõ nét qua số liệu thống kế về vốn đầu tư nước ngoài giai đoạn 2016 - 2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.1

Thứ ba, nhìn nhận các yếu tố chi phối đến phạm vi kinh doanh bất động sản, bao gồm:

Quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản; chế độ sở hữu toàn dân về đất đai;

cơ chế quản lý kinh tế và vấn đề hội nhập quốc tế Chính những yếu tố này đã tác động đến việc ban hành pháp luật, dẫn đến quy định hình thức kinh doanh bất động sản của NĐT nước ngoài đã được cởi mở hơn so với trước đây nhưng vẫn có phần hạn chế lớn khi so sánh với NĐT trong nước

Thứ tư, khoảng trống của Luật kinh doanh bất động sản về phạm vi kinh doanh bất động sản đối với NĐT nước ngoài Luật Đầu tư năm 2020 quy định nhà đầu tư nước ngoài lần

đầu đầu tư tại Việt Nam phải có dự án đầu tư; đồng thời Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư năm 2020 quy định kinh doanh bất động sản là ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài; đầu tư xây dựng hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là ngành, nghề chưa đươc tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài (Điểm c Khoản 3 Điều 15 và Điểm b Khoản 1 Điều 16, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 17 của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP; Điểm 7 Mục A và Điểm 19 Mục B của Phụ lục số 01 về danh mục ngành, Nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài bàn hành kèm theo Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không có

1 - Năm 2018, có 3.046 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký là 35,47 tỷ USD, trong đó số lượng dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản là 92 dự án với tổng vốn đăng ký là 6,62 tỷ USD (chiếm 18,7% tổng lượng vốn FDI đăng ký).

- Năm 2019, có 3.883 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký là 38,02 tỷ USD, trong đó số lượng dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản là 123 dự án với tổng vốn đăng ký là 3,88 tỷ USD (chiếm 10,2% tổng lượng vốn FDI đăng ký)

- Năm 2020, có 2.523 dự án được cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 14,6 tỉ USD, trong đó số lượng dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản có tổng vốn đăng ký gần 4,2 tỉ USD (chiếm 14,6% tổng lượng vốn FDI đăng ký), cao hơn số vốn 3,88 tỉ USD của cả năm 2019 Nguồn Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

nội dung quy định về điều kiện riêng, đặc thù cần phải đáp ứng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Điều này dẫn đến đang có khoảng trống của Luật

về nội dung này, chưa có sự đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư

Câu 2: Hãy phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về tính hiệu quả của các chính sách đó đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua

2.1 Phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

Các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu

tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn Rõ ràng bất động sản là một trong những thị trường tiềm

năng và hết sức đặc biệt bởi những đặc điểm vốn có của nó Chính vai trò của thị trường bất động sản đã phần nào tác động đến chính sách này, bao gồm: là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả

về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân; góp phần huy động nguồn vốn nội tại2; góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách; đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn;…Như vậy, việc Nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản để phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội là hoàn toàn hợp lý, đặc biệt là phải tương thích với các thời kỳ và địa bàn cụ thể Chính sách này của Luật kinh doanh bất động sản cũng phù hợp với quy định tại Khoản 3 Điều 59 Hiến pháp 2013.3

Thứ hai, Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư Chính sách này đặt ra để thúc đẩy các nhà đầu tư thực hiện các dự án xây

dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư Vì nhu cầu nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay là

rất lớn, tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền đã dẫn đến giá nhà tăng, làm cho phần lớn người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư khó mua nhà hơn trước đây, tạo ra mối quan ngại an sinh xã hội về nhà ở Ngoài ra, các dự án thuộc danh mục được ưu đãi đầu tư như đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,… cũng góp phần thúc đẩy nền kinh tế, giải tỏa nguồn cung lao động quá lớn trong nước nên cần có chính sách ưu đãi thích hợp

Thứ ba, Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng

kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư Các công trình hạ tầng kỹ thuật ở

đây chính là hạ tầng giao thông, cấp nước, cấp điện, thông tin, viễn thông…Như vậy, nếu với

2 Theo kết quả thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng.

3 “Nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để doanh nhân, doanh nghiệp và cá nhân, tổ chức khác đầu tư, sản xuất, kinh doanh; phát triển bền vững các ngành kinh tế, góp phần xây dựng đất nước Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa”.

8

các dự án thông thường, Nhà nước sẽ hỗ trợ đầu tư, khuyến khích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án, điều này góp phần thúc đẩy dự án của chính nhà đầu

tư, mặt khác lại góp phần nâng cao hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn mà Nhà nước quản lý Ví dụ, đối với dự án A thực hiện trên huyện X, Nhà nước sẽ cùng nhà đầu tư đầu tư hạ tầng giao thông là đường, cầu, hầm,… để hỗ trợ dự án A trong việc nhập nguyên liệu, xuất khẩu hàng hóa phục vụ dự án, vừa nâng cao cơ sở hạ tầng giao thông tại huyện X Đối với các dự án được đầu tư, Nhà nước sẽ đầu tư, khuyến khích xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào dự án, chính sách này thể hiện rõ sự ưu tiên đặc biệt của Nhà nước đối với các dự án trong danh mục hưởng ưu đãi đầu tư, thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia vào các dự án này

Thứ tư, Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Các dịch vụ công ích, công trình hạ tầng xã hội chính là các dịch vụ lưu chuyển hàng hóa, bưu chính, cấp nước sạch, thu gom rác thải, công trình hạ tầng như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, … Rõ ràng các dịch vụ, công trình hạ tầng này

có tác động tích cực đến người dân không chỉ trong phạm vi dự án đầu tư mà còn tác động tốt bên ngoài phạm vi dự án đầu tư Các dịch vụ công ích, công trình này sẽ làm giảm tải hệ thống

y tế, giáo dục, môi trường trong khu vực, … từ đó chất lượng cuộc sống của người dân được nâng lên, vai trò quản lý xã hội của Nhà nước được làm tròn Đây chính là mục đích của Nhà nước khi đặt ra chính sách này

Thứ năm, Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng Chính sách này được đặt ra khi thực tế

cho thấy thị trường bất động sản nước ta trong những năm qua phát triển thiếu ổn định nên Nhà nước đã có nhiều chính sách để điều tiết thị trường nhằm ổn định tình hình kinh tế - xã hội thông qua các giải pháp như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm thuế, ưu đãi tín dụng, điều chỉnh mục tiêu, quy mô dự án, diện tích căn hộ Mục đích mà chính sách này hướng đến chính là xây dựng thị trường bất động sản Việt nam dần dần có tính hoàn hảo: Mua bán công khai, minh bạch, giá cả hợp lý; Điều tiết vĩ mô sự phát triển của nền kinh tế, vì vai trò của thị trường bất động sản rất quan trọng; Đảm bảo thị trường kinh tế phát triển đúng hướng, đúng pháp luật; Đảm bảo lợi ích chung của người dân và các nhà đầu tư

2.2 Nhận định, đánh giá về tính hiệu quả của các chính sách đến thị trường bất động sản tại Việt Nam thời gian qua

Ngày 24/9/2021 vừa qua, Bộ Xây dựng đã trình dự thảo Luật kinh doanh bất động sản mới tại website của Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI)4 Theo đó, có nhiều điều khoản được bổ sung, thay thế cho Luật kinh doanh bất động sản 2014, tuy nhiên quy định các chính sách của Nhà nước đến đầu tư trong thị trường bất động sản lại được giữ nguyên, điều này thể hiện quan điểm về chính sách của Nhà nước tới thị trường này là không đổi, cũng như tính hiệu quả của các chính sách khi thực hiện trên thực tế, cụ thể như sau:

Thứ nhất, về chính sách Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn Chính sách khuyến khích này từng được

đánh giá là chưa thực tế khi ngành nghề kinh doanh bất động sản có điều kiện, NĐT phải thành

4 Dự thảo Hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), http://vibonline.com.vn/du_thao/du-thao-ho-de-nghi-xay-dung-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi?download=yes, ngày 24/9/2021;

lập doanh nghiệp/hợp tác xã và thỏa mãn vốn pháp định 20 tỷ đồng cho đến khi Luật đầu tư

2020 ra đời Theo đó, Luật đầu tư đã có quy định sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản 2014 khi bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng, qua đó, chính sách này của Luật Kinh doanh bất động sản đã trở nên thực tế khi các NĐT có phần tự do khi tham gia vào ngành, nghề này, thúc đẩy thị trường bất động sản đã đóng băng một phần bởi đại dịch Covid-19

Thứ hai, về chính sách Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư Chính sách này được đánh giá là rất hiệu quả và thực tế khi

đã thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án được hưởng ưu đãi, các cơ quan nhà nước cũng rất tích cực triển khai chính sách này5 Trên thực tế, các nhà đầu tư đã nhận được rất

nhiều ưu đãi về thuế, tiền thuê đất hay các gói tín dụng, cụ thể: theo quy định tại Khoản 7 Điều

1 Luật số 32/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNDN thì thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53 của Luật Nhà ở năm 2005 (nay là Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014) được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế TNDN 10% trong suốt thời gian thực hiện dự án (trong khi mức thuế suất phổ thông hiện hành là 20%) Đây là mức thuế suất ưu đãi cao nhất theo quy định của pháp luật về thuế TNDN (pháp luật thuế TNDN hiện hành chỉ có các mức thuế suất ưu đãi: 10%, 15% và 17%) Ngoài ra, Bộ Xây dựng vừa đề xuất với Chính phủ về gói tín dụng 65.000 tỷ đồng hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội trong Chương trình phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023 Bộ Xây dựng kiến nghị đưa vào Chương trình

hỗ trợ phục hồi kinh tế - xã hội sau dịch COVID-19 gói tín dụng và cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân, người lao động các khu công nghiệp, khu chế xuất

Thứ ba, về chính sách Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư Chính sách này

cũng được các địa phương thực hiện một cách triệt để khi đầu tư xây dựng các công trình giao thông, viễn thông ngoài hàng rào đối với các dự án thông thường và công trình hạ tầng trong hàng rào với các dự án được ưu đãi Từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế, xóa bỏ các điểm nghẽn trong thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.6

5 Bình Dương sẽ đẩy mạnh rà roát việc thực hiện bố trí quỹ đất 20% đất ở trong các dự án nhà ở thương mại trên

10 ha để thúc đẩy triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ NƠXH cho tỉnh, đồng thời ưu tiên bố trí tạo quỹ đất sạch dọc các trục giao thông (hiện hữu và trong tương lai), các tuyến vành đai để thực hiện các dự án NƠXH, theo hướng giao cho các nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn xã hội hóa xây dựng NƠXH và quản lý, khai thác theo quy định Khuyến khích, hỗ trợ các chủ đầu tư các dự án xây dựng NƠXH vay vốn thực hiện dự án, các đối tượng, cá nhân, hộ gia đình chính sách được vay vốn để mua, thuê, thuê mua NƠXH Nguồn: Báo Bình Dương, ngày 20/10/2021;

6 Nhiều nhà đầu tư đã thấy được tiềm năng to lớn tại Long An nhưng vẫn còn e ngại do hệ thống giao thông không đồng bộ, tốn kém chi phí vận chuyển và các chi phí logistics, nên tỉnh Long An đã tập trung hoàn thành xây dựng tỉnh lộ 830, là tuyến đường huyết mạch kết nối vùng phát triển công nghiệp ở huyện Đức Hòa qua Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc về Cảng Quốc tế Long An Từ đó, Cảng Quốc tế Long An giờ đây không những đã đáp ứng nhu cầu vận tải hàng hóa cho các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn mà còn cả một phần ở TP Hồ Chí Minh và các tỉnh trong khu vực; Nguồn: Báo Đảng Cộng sản, ngày 08/7/2021;

10