Trang 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN* * *NGUYỄN THỊ CẨM LÀINÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNGĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNGTHƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VI
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG ĐỐI VỚI LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.1.1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng thương mại
Tín dụng là một khái niệm kinh tế quan trọng, xuất phát từ nền kinh tế hàng hóa, tồn tại qua nhiều hình thái kinh tế và xã hội Trong nền kinh tế này, luôn có những cá nhân hoặc tổ chức tạm thời thừa vốn và có nhu cầu cho vay, trong khi đó cũng có những người thiếu vốn cần vay mượn Sự chênh lệch này tạo ra mối quan hệ kinh tế, trong đó vốn được chuyển giao từ bên thừa sang bên thiếu, kèm theo điều kiện hoàn trả vốn và lãi suất, từ đó tạo ra lợi nhuận cho bên cho vay Đây chính là bản chất của quan hệ tín dụng.
Tín dụng là quan hệ tài chính giữa bên cho vay và bên đi vay, trong đó bên cho vay cung cấp nguồn tài chính cho bên đi vay với cam kết hoàn trả cả gốc và lãi trong thời gian đã thỏa thuận Quan hệ này có thể diễn ra dưới hình thức tiền tệ hoặc hiện vật, và được thiết lập dựa trên các điều kiện cụ thể đã được thống nhất.
Quan hệ tín dụng đã hình thành từ thời kỳ chế độ công xã nguyên thủy và phát triển cùng với sự xuất hiện của tư hữu về tư liệu sản xuất và quan hệ trao đổi hàng hóa Sự phát triển của nền kinh tế đã dẫn đến sự tiến hóa của quan hệ tín dụng qua nhiều hình thức, từ đơn giản đến phức tạp, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa Trong số các hình thức tín dụng, tín dụng ngân hàng nổi bật với vai trò cung cấp phần lớn nhu cầu tín dụng cho doanh nghiệp và cá nhân trong nền kinh tế.
Tín dụng ngân hàng là mối quan hệ vay mượn giữa ngân hàng và các cá nhân, tổ chức trong nền kinh tế, với ngân hàng đóng vai trò là trung gian tài chính Ngân hàng huy động và tập trung nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi, sau đó cho vay để đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng Qua đó, tín dụng ngân hàng không chỉ điều tiết vốn mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Trong luận văn này, tác giả tập trung vào nghiên cứu tín dụng ngân hàng dưới góc độ nghiệp vụ cho vay Tín dụng ngân hàng được định nghĩa là mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng đến khách hàng trong một khoảng thời gian nhất định, kèm theo một khoản chi phí cụ thể.
1.1.1.2 Khái niệm tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản
Tín dụng ngân hàng thương mại trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, tập trung vào việc cấp vốn cho các hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS Ngân hàng sẽ cấp vốn dựa trên mục đích vay vốn của khách hàng, nhằm hỗ trợ các dự án và giao dịch liên quan đến bất động sản.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự năm 2005, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Nhà và công trình xây dựng là tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật.
Tín dụng trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản bao gồm việc ngân hàng cung cấp khoản vay ngắn hạn để xây dựng và giải phóng mặt bằng, cùng với các khoản vay dài hạn nhằm tài trợ cho việc mua nhà, xây dựng trung tâm thương mại, cao ốc cho thuê, khu công nghiệp và nhiều công trình khác.
Hiện nay trên cơ bản có một số loại hình sản phẩm tín dụng bất động sản cụ thể sau:
- Cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
- Cho vay xây dựng khu đô thị
- Cho vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê
- Cho vay sửa chữa, mua nhà để ở
- Cho vay sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê
- Cho vay mua quyền sử dụng đất
- Cho vay xây dựng khách sạn, resort
- Cho vay mua bất động sản để bán lại hưởng chênh lệch giá
- Cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh
1.1.2 Đặc trưng của tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản
Tín dụng trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản (BĐS) có những đặc điểm riêng biệt so với các hình thức tín dụng ngân hàng khác Những đặc trưng này xuất phát từ tính chất đặc thù của hàng hóa BĐS, tạo nên sự khác biệt quan trọng trong quy trình và các yếu tố liên quan đến tín dụng BĐS.
Thị trường tín dụng bất động sản chủ yếu là tín dụng dài hạn do thời gian hình thành dự án thường kéo dài từ 5 năm trở lên Món vay bất động sản có quy mô lớn hơn nhiều so với các khoản vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ, do giá trị cao của bất động sản Việc hoàn trả tín dụng trong thời gian ngắn trở nên khó khả thi Tuy nhiên, cho vay dài hạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng đáng kể, bao gồm các yếu tố như biến động kinh tế, lãi suất và tình trạng sức khỏe của người vay trong suốt kỳ hạn vay.
Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án đầu tư BĐS, vì các dự án này yêu cầu nguồn vốn lớn nhưng cần được dàn trải theo từng giai đoạn như đền bù, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện Việc huy động toàn bộ vốn một lần không hiệu quả, do nhà đầu tư phải trả lãi cho khoản vốn chưa sử dụng ngay Do đó, vốn cho vay trong lĩnh vực BĐS thường được giải ngân theo từng giai đoạn, giúp giảm áp lực chi phí lãi vay.
Giá trị và tình trạng của tài sản đảm bảo là yếu tố then chốt trong quyết định cho vay của ngân hàng, đặc biệt trong lĩnh vực tín dụng bất động sản Trong khi các hình thức tín dụng khác chủ yếu dựa vào dòng tiền mặt hoặc thu nhập của người vay, thì đối với tín dụng BĐS, tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng tương đương Việc đánh giá chính xác giá trị tài sản đảm bảo không chỉ giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý mà còn tạo điều kiện để tăng vốn bổ sung, hỗ trợ cho các khoản tín dụng mới trong trường hợp cần thiết phải phát mại tài sản.
Tín dụng bất động sản được xem là một trong những hình thức rủi ro cao nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng do thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều nguy cơ như đầu cơ, mất cân bằng cung cầu và giá cả ảo Khi bong bóng bất động sản vỡ, thị trường sẽ chuyển từ tăng trưởng mạnh mẽ sang trạng thái đóng băng, dẫn đến giá bất động sản giảm nhanh chóng và giao dịch hầu như không còn Hàng hóa bất động sản tồn kho hàng loạt và nhiều dự án bị đình trệ do thiếu vốn, gây khó khăn tài chính cho các nhà đầu tư, thậm chí dẫn đến phá sản và mất khả năng thanh toán các khoản vay Hệ quả là việc thu hồi nợ vay trở nên khó khăn, nợ xấu của ngân hàng gia tăng, ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ hoạt động kinh doanh.
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG ĐỐI VỚI LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
2.1.1.Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
Ngân hàng Công thương Việt Nam, được thành lập theo Quyết định số 402/CT ngày 14 tháng 11 năm 1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng, là một ngân hàng thương mại Nhà nước Đến năm 1996, ngân hàng này được tái thành lập theo mô hình tổng công ty Nhà nước theo Quyết định số 285/QĐ-NH5 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Vào ngày 25 tháng 12 năm 2008, Ngân hàng Công thương Việt Nam đã thành công trong việc chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng.
Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức cổ phần hóa và đổi tên thành Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank - VTB) vào ngày 03 tháng 07 năm 2009, theo Giấy phép thành lập và hoạt động số 142/GP-NHNN.
07 năm 2009 của Ngân hàng Nhà nước và Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số
VTB, theo Giấy chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 0103038874 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 03 tháng 07 năm 2009, đã thành công trong việc phát hành cổ phiếu tăng vốn vào năm 2013 Ngày 22 tháng 10 năm 2013, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đã cấp Giấy chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 0100111948 sửa đổi lần thứ chín cho VTB.
Hoạt động chính của VTB bao gồm thực hiện các giao dịch ngân hàng như huy động và nhận tiền gửi từ các tổ chức và cá nhân với các kỳ hạn ngắn, trung và dài hạn; cho vay cho các tổ chức và cá nhân dựa trên khả năng nguồn vốn; thanh toán giữa các bên; thực hiện giao dịch ngoại tệ; cung cấp dịch vụ tài trợ thương mại quốc tế; chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác, cùng với các dịch vụ ngân hàng khác được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép.
Sau 25 năm xây dựng và phát triển, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đã khẳng định vị thế là Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam, đóng góp vào sự ổn định và phát triển nền kinh tế đất nước Với vốn điều lệ và hiệu quả kinh doanh cao nhất, tỷ lệ nợ xấu được kiểm soát, VTB được đánh giá là ngân hàng có tình hình tài chính lành mạnh nhất hệ thống tài chính ngân hàng Việt Nam Ngân hàng đã tài trợ vốn cho nhiều dự án trọng điểm quốc gia và trở thành một trong những ngân hàng có thị phần huy động lớn từ thị trường dân cư và tổ chức trong nước VTB cũng thành công trong việc huy động vốn từ nước ngoài, bao gồm cả việc phát hành thành công 250 triệu USD trái phiếu quốc tế vào tháng 5/2012, được niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán Singapore.
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 108 Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, sở hữu 1 Hội sở chính, 1 Sở giao dịch, 4 đơn vị sự nghiệp, 2 văn phòng đại diện trong nước, 1 văn phòng đại diện tại Myanmar, cùng với 151 chi nhánh (bao gồm 3 chi nhánh ở nước ngoài) và 7 công ty con tại Việt Nam.
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đã phát triển một đội ngũ cán bộ chất lượng cao, với hơn 20% có trình độ trên đại học, bao gồm 453 cán bộ và hơn 300 cán bộ tốt nghiệp từ các trường đại học, thạc sĩ nước ngoài Tính đến cuối năm 2013, ngân hàng có tổng cộng 19.886 cán bộ, trong đó 80% là lao động có trình độ tiến sĩ, thạc sĩ và đại học từ các trường uy tín trong và ngoài nước, tăng 70% so với thời điểm thành lập.
Năm 2013, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế hàng đầu với tổng tài sản đạt 576,4 ngàn tỷ đồng, tăng 14,5% so với đầu năm và hoàn thành 108% kế hoạch Đại hội cổ đông Lợi nhuận trước thuế đạt 7.751 tỷ đồng, trong khi tổng số nộp ngân sách nhà nước vượt 4.000 tỷ đồng, giữ vững vị trí trong Top các doanh nghiệp đóng thuế lớn nhất Việt Nam Đặc biệt, việc tăng vốn điều lệ lên 37,2 ngàn tỷ đồng và vốn chủ sở hữu vượt 54 ngàn tỷ đồng giúp VTB trở thành ngân hàng thương mại cổ phần có vốn điều lệ và vốn chủ sở hữu lớn nhất trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam.
Năm 2013, VTB đã đạt được nhiều thành công vượt bậc và được tạp chí Forbes của Hoa Kỳ công nhận là doanh nghiệp Việt Nam duy nhất trong Top 2000 doanh nghiệp lớn nhất thế giới VTB cũng nằm trong Top 500 thương hiệu ngân hàng giá trị nhất toàn cầu và đứng trong Top 10 ngân hàng thế giới có giá trị thương hiệu tăng cao nhất với 271 triệu USD Ngoài ra, VTB còn giành giải nhất Giải thưởng Chất lượng Quốc tế Châu Á – Thái Bình Dương.
Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản của VTB từ năm 2009 – 2013
Biểu đồ 2.2:Vốn chủ sở hữu và Vốn điều lệ của VTB giai đoạn 2009 - 2013
Nguồn: Báo cáo thường niên của NHTMCP Công thương Việt Nam năm 2013
Bảng 2.1: Tổng hợp các chỉ tiêu hoạt động của VTB ĐVT: Tỷ đồng
Số lượng cổ phiếu phổ thông (triệu cp) 1.125 1.517 2.022 2.621 3.723 Lợi ích của cổ đông thiểu số 10.739 8.869 15.572 18.134 15.529 Lãi cơ bản trên cổ phiếu 1.060 2.079 3.162 2.053 1.504
Nguồn: Báo cáo tài chính của NHTMCP Công thương Việt Nam từ 2010 - 2013
2.1.2 Mô hình tổ chức VTB
Phòng kiểm toán nội bộ
Phòng Kiểm toán nội bộ VPDD tại TP.HCM
Phòng Kiểm toán nội bộ VPDD tại Đà Nẵng
BAN ĐIỀU HÀNH CÁC BAN, ỦY BAN HỘI ĐỒNG
Khối kiểm soát và phê duyệt tín dụng
Khối dịch vụ Khối hỗ trợ và tác nghiệp Khối công nghệ thông tin
Phòng Quản lý và hỗ trợ hệ thống INCAS
Văn phòng quản lý dự án CNTT- PMO
Phòng Quản lý Chi nhánh- thông tin
Phòng Quản lý đầu tư XBCB và mua sắm tài sản Ban thi đua
Phòng Tiền tệ kho quỹ
Phòng Thanh toán quyết toán vốn kinh doanh
Văn phòng công đoàn NHTMCPCTVN
Phòng Tổ chức cán bộ và đào tạo
Phòng Quản lý lao động tiền lương
Phòng Xây dựng và quản lý ISO
Ban Thông tin truyền thông
Văn phòng Đảng ủy NHTMCPCTVN
Phòng Dịch vụ ngân hàng điện tử
Phòng kế toán thanh toán VND
Phòng Định chế tài chính
Phòng Đánh giá xếp hạng và phê duyệt GHTD
Phòng kiểm soát giải ngân kéo dài tại TP.HCM
Phòng kiểm soát giải ngân
Phòng Đánh giá xếp hạng và phê duyệt tín dụng kéo dài tại TP.HCM
BAN THƯ KÝ HĐQT CÁC ỦY BAN:
+ UB Nhân sự, tiền lương, khen thưởng + UB quản lý tài sản nợ - có
+ UB Quản lý rủi ro + UB chính sách
HỘI ĐỒNG TÍN DỤNG VÀ ĐỊNH CHẾ TÀI CHÍNH
Khối Quản lý rủi ro
Khối khách hàng doanh nghiệp Khối bán lẻ Khối kinh doanh vốn và thị trường
Phòng Quản lý rủi ro hoạt động
Phòng Quản lý rủi ro tín dụng
Phòng Quản lý rủi ro thị trường
26 Phòng Kiểm tra kiểm soát nội bộ khu vực
Phòng Kiểm tra kiểm soát nội bộ
Phòng Chế độ, chính sách Tín dụng- đầu tư
Phòng Quản lý nợ có vấn đề kéo dài tại TP.HCM
Phòng Quản lý nợ có vấn đề
Phòng Chế độ kế toán
Phòng Quản lý kế toán tài chính
Phòng Quản lý cân đối vốn và kế hoạch tài chính
Phòng bán hàng và phát triển kinh doanh
Phòng Quản lý chất lượng
Phòng Quản lý bán và CSKH - NHBL
Phòng Nghiên cứu thị trường và PTSP- NHBL
Phòng Nguồn vốn và tín dụng quốc tế - KHDN
Phòng Quản lý hoạt động kinh doanh -KHDN
Phòng Marketing và PTSP -KHDN
Phòng Quản lý chất lượng và hỗ trợ -KHDN
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2009 – 2013
2.1.3.1 Tình hình hoạt động huy động vốn
Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn của VTB từ năm 2009 – 2013 ĐVT: Tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo thường niên của VTB từ 2009 – 2013 ĐVT: Tỷ đồng, %
Biểu đồ 2.3: Nguồn vốn huy động và tốc độ huy động vốn tại VTB từ 2009-2013
Nguồn: Báo cáo thường niên VTB từ 2009 - 2013
Tiền gửi của NHNN và các TCTD khác 28.730 78.316 101.701 99.599 80.612 Tiền gửi khách hàng 148.374 205.918 257.135 289.105 364.497 Tiền gửi của TCKT 66.431 98.787 111.468 125.477 158.139 Tiền gửi của cá nhân 75.213 106.890 131.303 156.461 198.835 Tiền gửi của đối tượng khác 6.730 240 14.364 7.167 7.523
Vốn tài trợ, ủy thác đầu tư 34.525 23.841 36.824 33.226 32.424
Tốc độ huy động vốn (%) 26,1 54,1 23,7 9,5 11,2
Trong những năm gần đây, VTB đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong hoạt động huy động vốn, với tổng vốn huy động tăng từ 220.434 tỷ đồng năm 2009 lên 511.670 tỷ đồng năm 2013, bất chấp những bất ổn của nền kinh tế Đặc biệt, nguồn vốn huy động từ cá nhân chiếm tỷ trọng lớn nhất Thành công này đến từ việc VTB chú trọng khai thác nguồn vốn, phát triển danh mục sản phẩm đa dạng và tiện ích phù hợp với nhu cầu khách hàng, cùng với chính sách lãi suất linh hoạt và cạnh tranh Hơn nữa, VTB đã kết hợp các giải pháp tăng trưởng vốn qua các kênh huy động trong và ngoài nước, cải thiện cơ cấu nguồn vốn theo hướng tích cực, đặc biệt là nguồn vốn trung và dài hạn Giá trị khoản mục giấy tờ có giá tăng qua các năm chứng tỏ VTB đang hướng đến việc cơ cấu lại nguồn vốn một cách bền vững hơn.
Tốc độ tăng huy động vốn cao trong hai năm 2009, 2010 và sau đó sụt giảm từ năm 2011 Tốc độ huy động vốn năm 2009 là 26%, tăng lên 54% vào năm 2010.
Sự tăng trưởng vượt bậc của nền kinh tế Việt Nam vào năm 2010 là nhờ vào việc thoát khỏi tình trạng suy giảm, phục hồi và tăng trưởng nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng huy động vốn Tuy nhiên, sang năm 2011, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách nhằm kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động huy động vốn của ngân hàng Tốc độ huy động vốn đã giảm xuống còn 23,7% và tiếp tục giảm xuống còn 9,5% trong năm tiếp theo.
Vào năm 2012, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất trần huy động từ 14%/năm xuống còn 8%/năm Mặc dù tốc độ này đã tăng lên 11,2% vào năm 2013, nhưng sự cải thiện vẫn chưa rõ rệt do tổng cầu của nền kinh tế vẫn còn yếu.
Mặc dù tốc độ huy động vốn có sự biến động, tổng vốn huy động của VTB vẫn tăng trưởng qua các năm và chiếm tỷ trọng lớn trong toàn ngành Cơ cấu nguồn vốn đang chuyển biến theo hướng bền vững, cho thấy công tác huy động vốn của VTB đã thành công, góp phần gia tăng nguồn vốn để thực hiện chức năng cho vay nền kinh tế.
Bảng 2.3: Tình hình hoạt động tín dụng tại VTB từ năm 2009 – 2013 ĐVT: Tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo tài chính VTB từ năm 2009 – 2013 Đơn vị tính: Tỷ đồng, %
Biểu đồ 2.4: Dư nợ tín dụng và tốc độ tăng trưởng dư nợ VTB từ 2009 – 2013
Nguồn: Báo cáo thường niên VTB từ 2009 - 2013
Tốc độ tăng dư nợ 35,1 43,5 25,3 38,2 13,4
Tỷ trọng nợ ngắn hạn (%) 57,22 60,36 60,29 49,40 49,49
Tỷ lệ cho vay/huy động vốn (%) 74,02 68,94 69,83 88,19 89,92
Sự gia tăng dư nợ cho vay trong những năm gần đây đi kèm với sự suy giảm chất lượng tín dụng, khi tỷ lệ dư nợ nhóm 1 giảm từ 98,37% vào cuối năm 2009 xuống 80,37% vào cuối năm 2013 Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu đã tăng từ 0,61% vào cuối năm 2009 lên 1,35% vào năm 2012, sau đó giảm xuống còn 0,82% vào cuối năm 2013 Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu này vẫn thấp hơn mức trung bình toàn ngành ngân hàng, cho thấy rằng hoạt động quản trị rủi ro tín dụng của VTB đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong bối cảnh nền kinh tế gặp khó khăn.
Thực trạng chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
2.2.1 Quy mô tín dụng bất động sản ĐVT: Tỷ đồng
Biểu đồ 2.6: Dư nợ tín dụng BĐS tại VTB
Tổng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) tại VTB đã liên tục tăng trưởng từ năm 2009, đạt đỉnh vào tháng 6/2011 với mức 29.200 tỷ đồng, tăng từ 17.003 tỷ đồng vào cuối tháng 12/2009 Sự gia tăng này đã đáp ứng nhu cầu vốn vay của nền kinh tế.
Năm 2011, Thủ tướng ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP nhằm kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, với ưu tiên hàng đầu là kiểm soát lạm phát Tiếp theo, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước phát hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN để siết chặt tín dụng, đặc biệt là trong lĩnh vực phi sản xuất và bất động sản Đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất được giới hạn ở 22%, giảm xuống 16% vào cuối năm Chính sách này đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản, với dư nợ cho vay BĐS của VTB giảm 25% vào tháng 9/2011 so với tháng 6/2011 Sự thu hẹp tín dụng đã dẫn đến chênh lệch cung cầu lớn, khiến giá bất động sản giảm mạnh.
Tổng dư nợ tín dụng BĐS của VTB bắt đầu tăng trưởng trở lại vào cuối năm
Vào tháng 12 năm 2012, dư nợ tín dụng đạt 23.828 tỷ đồng, tăng 3.953 tỷ đồng so với cuối tháng 9 cùng năm, tương ứng với mức tăng 19,89% Sự tăng trưởng này chủ yếu là do Chính phủ đã bắt đầu nới lỏng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản từ tháng 4/2012 thông qua các chính sách "cởi trói", bao gồm hạ lãi suất huy động và mở rộng các hình thức cho vay không chỉ dành cho nhà ở mà còn cho mua bán và đầu tư.
Từ nửa cuối năm 2012 đến cuối năm 2013, quy mô tín dụng bất động sản của VTB ổn định với tổng dư nợ tín dụng đạt 24.747 tỷ đồng, tăng 919 tỷ đồng so với cuối năm 2012, tương ứng với tốc độ tăng trưởng 3,85%.
Biểu đồ 2.7:Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS VTB trên tổng dư nợ tín dụng BĐS toàn ngành
Nguồn: Ngân hàng nhà nước, VTB ĐVT: Tỷ đồng
Biểu đồ 2.8: Dư nợ tín dụng BĐS qua các năm của một số ngân hàng
Tổng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) của Ngân hàng VTB luôn vượt trội so với các ngân hàng lớn khác như VCB và BIDV trong nhiều năm qua Từ năm 2009, tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS của VTB đã tăng từ 7,76% lên 9,45% vào cuối năm 2013 Mặc dù tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS của VTB từ năm 2011 thấp hơn so với các ngân hàng khác và toàn ngành, việc đạt được thị phần lớn trong tổng dư nợ toàn ngành là một nỗ lực đáng ghi nhận Điều này chứng tỏ VTB đã có đóng góp quan trọng vào sự phát triển của nền kinh tế cũng như thị trường BĐS.
2.2.2 Cơ cấu tín dụng bất động sản
2.2.2.1 Tín dụng bất động sản phân theo thời hạn vay
Cơ cấu dư nợ tín dụng bất động sản tại VTB đang có sự chuyển biến tích cực, với tỷ trọng tín dụng trung và dài hạn ngày càng tăng, trong khi tỷ trọng tín dụng ngắn hạn đang có xu hướng giảm.
Bảng 2.5: Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS theo thời hạn vay tại VTB ĐVT: Tỷ đồng Đơn vị tính: %
Biểu đồ 2.9: Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS theo thời hạn tại VTB
Tỷ trọng tín dụng BĐS ngắn hạn giảm từ 15,6% vào thời điểm cuối năm
Từ năm 2009, nguồn vốn tín dụng có xu hướng tăng nhẹ vào năm 2010 và 2011, nhưng đã bắt đầu giảm từ đầu năm 2012 Đến cuối năm 2013, tỷ trọng tín dụng ngắn hạn giảm xuống còn 6,48% Sự thay đổi này trong cơ cấu vốn là hợp lý với nhu cầu vay vốn của nền kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nơi các dự án thường mang tính chất trung và dài hạn Việc tăng tỷ trọng tín dụng dài hạn sẽ đáp ứng nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản, giúp các dự án hoàn thành đúng tiến độ và hạn chế tình trạng trì trệ.
Dư nợ tín dụng BĐS 17.003 24.103 22.942 23.827 24.747 Ngắn hạn 2.652 4.433 4.260 2.477 1.604
Tỷ trọng dư nợ trung và dài hạn đã tăng từ 81,23% lên 93,52%, dẫn đến việc tăng chi phí kinh doanh do ngân hàng phải sử dụng vốn ngắn hạn để đầu tư Sự giảm tỷ trọng vốn ngắn hạn làm gia tăng rủi ro kinh doanh và gây khó khăn trong việc cân đối vốn, khi ngân hàng chủ yếu dựa vào vốn ngắn hạn từ tiền gửi tiết kiệm để cho vay trung và dài hạn Tình trạng mất cân đối này không chỉ ảnh hưởng đến quản trị rủi ro của ngân hàng mà còn làm tăng chi phí vốn, khiến lãi suất cho vay trung và dài hạn cao hơn so với lãi suất cho vay ngắn hạn Điều này đã đẩy giá bất động sản trên thị trường tăng cao, gây khó khăn cho việc tiêu thụ sản phẩm và tiếp cận bất động sản của người dân.
2.2.2.2 Cơ cấu dư nợ tín dụng bất động sản theo nhu cầu vốn vay
Bảng 2.6: Dư nợ tín dụng phân theo nhu cầu vốn vay tại VTB ĐVT: Tỷ đồng
Cuối năm 2012, một số khoản mục tín dụng bất động sản tại VTB ghi nhận sự tăng trưởng so với cuối năm 2011, đặc biệt là vay xây dựng văn phòng và cao ốc cho thuê với mức tăng gần 92%, đạt 3.803 tỷ đồng Vay xây dựng khu đô thị cũng tăng 17,6%, đạt 4.705 tỷ đồng, trong khi vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khác tăng 11%, đạt 3.480 tỷ đồng Ngược lại, các khoản vay cho xây dựng khu công nghiệp và khu chế xuất giảm 14,96%, vay sửa chữa, mua nhà để ở giảm 16,87%, và vay sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê giảm 7,86% so với cuối năm 2011 Đến cuối năm 2013, xu hướng tăng trưởng tín dụng trong các khoản mục đã có sự thay đổi rõ rệt so với năm trước.
STT Chỉ tiêu cho vay 2011 2012 2013
1 XD KCN, Khu chế xuất 2.860 2.432 3.321
3 XD văn phòng, cao ốc cho thuê 1.981 3.803 2.639
4 Sửa chữa, mua nhà để ở 7.725 6.422 7.171
5 Sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê 3.241 2.986 3.411
6 Mua quyền sử dụng đất
Trong năm 2013, đầu tư vào bất động sản cho vay xây dựng văn phòng và cao ốc cho thuê giảm 30,6%, trong khi vay cho xây dựng khu đô thị giảm 10,15% Ngược lại, khoản vay xây dựng khu công nghiệp và khu chế xuất lại tăng mạnh 36,5% so với cuối năm 2012 Đồng thời, tín dụng cho xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở và cho thuê cũng ghi nhận mức tăng trưởng lần lượt là 11,7% và 14,2%.
Biểu đồ 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS theo nhu cầu vốn vay tại VTB
Dư nợ cho vay để sửa chữa và mua nhà ở luôn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu cho vay của VTB, do đây là lĩnh vực ít rủi ro trước tác động của chính sách vĩ mô Mặc dù tín dụng cho xây dựng khu công nghiệp và khu chế xuất có tỷ trọng nhỏ và đã giảm vào đầu năm 2012, nhưng đã có sự phục hồi từ cuối năm Trong khi tồn kho bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ và văn phòng cho thuê, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê và khu đô thị vẫn giữ tỷ trọng cao trong tổng dư nợ, với sự gia tăng trong dư nợ cho vay, mua nhà để bán và cho thuê từ nửa cuối năm 2012.
2.2.2.3 Cơ cấu dư nợ tín dụng bất động sản phân theo địa bàn cho vay
Bảng 2.7: Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS phân theo địa bàn vay ĐVT: Tỷ đồng ĐVT: Tỷ đồng
Biểu đồ 2.11: Cơ cấu tín dụng BĐS phân theo địa bàn vay
Dựa trên cơ cấu dư nợ tín dụng bất động sản theo địa bàn tại VTB, có thể nhận thấy rằng dư nợ tín dụng ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ.
Các địa phương khác 7.859 46,22 10.841 45,15 8.421 36,71 8.063 33,84 9.613 38,85 Địa bàn cho vay
Từ năm 2009 đến năm 2013, dư nợ tín dụng tại Hà Nội đã tăng mạnh từ 3.482 tỷ đồng lên 6.113 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng trưởng 75,56%.
Từ năm 2009 đến 2013, dư nợ tín dụng bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã tăng mạnh từ 4.636 tỷ đồng lên 8.291 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 81% Trong khi đó, dư nợ tín dụng bất động sản tại Hải Phòng và Cần Thơ có mức tăng trưởng không đáng kể Đặc biệt, tại Đà Nẵng, dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần qua các năm, từ 383 tỷ đồng năm 2009 xuống còn 185 tỷ đồng vào năm 2013.
Dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) của VTB chủ yếu tập trung tại TP.Hồ Chí Minh, với tỷ trọng tăng dần qua các năm, tiếp theo là Hà Nội Điều này phản ánh thực tế thị trường, khi hai thành phố lớn này là nơi có nhiều dự án xây dựng Tuy nhiên, việc tăng quy mô tín dụng cũng tiềm ẩn rủi ro, do TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội có lượng tồn kho BĐS lớn nhất cả nước, có thể dẫn đến tỷ lệ nợ xấu gia tăng Ngược lại, dư nợ tín dụng BĐS tại Hà Nội đã giảm mạnh trong năm qua.
2013, điều này phản ánh một phần tính thanh khoản tốt của thị trường BĐS Hà Nội trong năm 2013.
2.2.3 Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản Đơn vị tính: %
Biểu đồ 2.12: Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS hàng quư so với quư trước tại VTB
PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG ĐỐI VỚI LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
Định hướng và chiến lược phát triển của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
3.1.1 Định hướng chiến lược phát triển trung và dài hạn
Chiến lược phát triển của VTB hướng tới việc xây dựng một ngân hàng đa năng hiện đại, tập trung vào hai trụ cột chính là ngân hàng thương mại và ngân hàng đầu tư, với các mục tiêu cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Tiếp tục thực hiện nghiêm túc đường lối và chính sách của Đảng, VTB giữ vững vị thế chủ lực trong việc thực thi chỉ đạo của Nhà nước và NHNN, đồng thời tuân thủ pháp luật Ngân hàng thương mại VTB không chỉ tập trung vào kinh doanh mà còn chia sẻ trách nhiệm với cộng đồng thông qua các chương trình an sinh xã hội và đền ơn đáp nghĩa.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động, cần đẩy mạnh tái cấu trúc và chuẩn hóa mô hình tổ chức ngân hàng Việc thành lập các khối kinh doanh, khối quản lý rủi ro, khối vận hành và khối hành chính sẽ giúp tập trung chức năng quản lý, đảm bảo sự liên kết xuyên suốt giữa Trụ sở chính và các chi nhánh Điều này không chỉ phù hợp với thông lệ của các ngân hàng thương mại hiện đại trên thế giới mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản trị điều hành.
Đổi mới cơ chế quản trị điều hành và quản trị rủi ro theo chuẩn mực quốc tế là cần thiết để đảm bảo sự minh bạch, hiệu quả và hiện đại Cần chuẩn hóa quy trình, quy định và cơ chế chính sách, linh hoạt phù hợp với đặc điểm thị trường Việt Nam nhưng vẫn tuân thủ thông lệ quốc tế Điều này phải được thực hiện trên cơ sở tăng trưởng đi đôi với kiểm soát rủi ro, đồng thời nâng cao năng lực quản trị rủi ro theo các chuẩn mực quốc tế như Basel II.
Ngân hàng chú trọng phát triển nguồn nhân lực, coi đây là nền tảng quyết định sự thành công Đổi mới công tác tuyển dụng, đào tạo và quy hoạch, ngân hàng đặt ra lộ trình chức năng nhằm thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao cho các vị trí chủ chốt trong tương lai Áp dụng cơ chế trả lương theo KPI, ngân hàng khuyến khích người lao động cống hiến cho sự phát triển của VTB.
Phát triển ứng dụng công nghệ thông tin là yếu tố then chốt trong việc nâng cao hiệu quả kinh doanh và quản trị điều hành Chúng tôi tập trung vào việc hiện đại hóa cơ sở vật chất và tạo ra một môi trường làm việc chuyên nghiệp, góp phần xây dựng hình ảnh ngân hàng hiện đại Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ thành công không chỉ phục vụ cho mục tiêu kinh doanh mà còn giúp xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin phục vụ quản trị rủi ro và quản trị điều hành một cách hiệu quả.
Phát triển kinh doanh bền vững với khách hàng làm trung tâm, ngân hàng hướng tới việc cải tiến sản phẩm, kênh phân phối và nâng cao chất lượng dịch vụ để trở thành ngân hàng dẫn đầu thị phần trong nước và ngang tầm khu vực Ngân hàng cũng sẽ mở rộng mạng lưới quốc tế tại Anh, Cộng hòa Séc, Ba Lan để phục vụ kiều bào và mở rộng quan hệ đại lý, tham gia các tổ chức tài chính toàn cầu Để nâng cao năng lực tài chính, ngân hàng tập trung vào kết quả kinh doanh hiệu quả, tăng quy mô vốn chủ sở hữu tương xứng với sự phát triển hoạt động.
3.1.2 Kế hoạch phát triển trong ngắn hạn
Trước sự cải thiện dự báo của kinh tế thế giới và sự phục hồi tăng trưởng toàn cầu, Việt Nam đang duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát và nỗ lực đạt được các mục tiêu phát triển ngắn hạn.
VTB đang tập trung vào việc tăng trưởng nguồn vốn huy động để đáp ứng nhu cầu tín dụng ngày càng tăng Ngân hàng chú trọng đến việc thu hút tiền gửi ổn định từ các tổ chức kinh tế và cá nhân, đồng thời mở rộng cơ sở khách hàng Để đạt được điều này, VTB thực hiện các hoạt động chăm sóc và tiếp thị đặc biệt đối với khách hàng có nguồn tiền gửi lớn, theo dõi sát sao diễn biến thị trường, và chủ động triển khai các sản phẩm huy động vốn mới Mục tiêu cuối cùng là mở rộng thị trường và nâng cao năng lực cạnh tranh.
Tăng trưởng tín dụng an toàn và hiệu quả là mục tiêu hàng đầu của VTB, với sự tập trung vào công tác bán hàng và nâng cao chất lượng phân tích, đánh giá, dự báo Ngân hàng cam kết xây dựng định hướng tín dụng rõ ràng cho từng nhóm hàng và ngành hàng, đồng thời hoàn thiện hệ thống cảnh báo sớm tự động và quản lý danh mục tín dụng VTB cũng đổi mới mô hình và công tác quản trị rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với thực trạng hoạt động của ngân hàng.
VTB tiếp tục cơ cấu lại danh mục đầu tư với mục tiêu tăng trưởng và đa dạng hóa nhằm quản lý rủi ro thanh khoản, lãi suất và tối đa hóa khả năng sinh lời Ngân hàng mở rộng hoạt động đầu tư và huy động vốn ra thị trường quốc tế, phát triển các sản phẩm đầu tư mới như phái sinh và cấu trúc, đồng thời áp dụng các phương pháp quản lý danh mục đầu tư hiện đại và chuyên nghiệp.
VTB đang nỗ lực hoàn thiện hệ thống chính sách quản trị rủi ro và xây dựng hệ thống cảnh báo sớm tự động Ngân hàng tiếp tục củng cố bộ máy kiểm tra kiểm soát nội bộ, đồng thời hoàn thiện các cơ chế, chính sách và chương trình quản trị nội bộ nhằm quản lý và giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của toàn bộ hệ thống.
VTB chú trọng chuẩn hóa công tác cán bộ bằng cách củng cố và kiện toàn bộ máy nhân sự, đồng thời tập trung vào đào tạo để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Đơn vị cũng hoàn thiện quy trình đánh giá kết quả công việc dựa trên KPIs, làm nền tảng cho các hoạt động như tuyển dụng, đào tạo phát triển, bố trí luân chuyển, quy hoạch và bổ nhiệm cán bộ.
VTB đang nỗ lực triển khai tổng thể các dự án công nghệ thông tin, đặc biệt chú trọng vào việc hiện đại hóa hệ thống Tổ chức này tập trung nguồn lực vào các dự án có ảnh hưởng lớn như Corebanking và Data Warehouse Đồng thời, VTB cam kết quản trị vận hành an toàn hệ thống công nghệ thông tin, đảm bảo hoạt động liên tục và thông suốt, từ đó cung cấp thông tin chất lượng phục vụ cho việc ra quyết định quản trị điều hành.
Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
3.2.1 Hoàn thiện hệ thống đảm bảo chất lượng tín dụng
3.2.1.1 Hoàn thiện quy trình tín dụng
Để giảm thiểu rủi ro trong quy trình tín dụng, VTB cần hoàn thiện và áp dụng quy trình tín dụng theo tiêu chuẩn quốc tế Quy trình này nên được thiết lập với sự phân công trách nhiệm rõ ràng giữa các bộ phận, đồng thời đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận nghiệp vụ Tuy nhiên, cần duy trì sự độc lập và phân tách chức năng của từng bộ phận để tránh những sai sót của một cán bộ tín dụng ảnh hưởng đến chất lượng khoản vay.
Việc phân tách chức năng bán hàng, thẩm định, quản lý rủi ro tín dụng và quản lý nợ là cần thiết trong hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng Bộ phận quản lý rủi ro tín dụng sẽ độc lập xây dựng giới hạn tín dụng dựa trên việc xác định rủi ro tổng thể, thông qua xếp hạng tín dụng, phân tích ngành và khả năng phát triển của khách hàng Điều này đảm bảo tính khách quan và hạn chế phân tán thông tin trong cung cấp sản phẩm tín dụng Đối với việc đánh giá rủi ro từng lần vay, tùy thuộc vào độ phức tạp và giới hạn tín dụng, có thể giao cho bộ phận quan hệ khách hàng hoặc bộ phận phân tích tín dụng thực hiện thẩm định, giúp đáp ứng nhanh chóng nhu cầu của khách hàng vay.
Bộ phận quan hệ khách hàng có trách nhiệm tiếp xúc và tiếp nhận yêu cầu từ khách hàng, đồng thời cung cấp thông tin cho bộ phận quản lý rủi ro tín dụng Họ cũng giám sát việc thực hiện các cam kết của khách hàng liên quan đến việc sử dụng vốn vay và bảo đảm tiền vay Trong khi đó, bộ phận quản lý rủi ro tín dụng thực hiện giám sát song song với các quyết định phê duyệt tín dụng để kịp thời phát hiện dấu hiệu rủi ro, bao gồm kiểm tra việc sử dụng vốn vay, tài sản đảm bảo và các điều kiện giải ngân Quá trình đánh giá rủi ro tín dụng cần được thực hiện liên tục trước, trong và sau khi cho vay nhằm nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro, khắc phục kịp thời các rủi ro phát sinh và nâng cao chất lượng tín dụng của ngân hàng.
Để đảm bảo sự công bằng trong đánh giá chất lượng công việc và xử lý hiệu quả các dấu hiệu rủi ro tín dụng, cần phân định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm pháp lý của bộ phận quan hệ khách hàng, quản lý rủi ro tín dụng và quản lý nợ Mỗi bộ phận nên xác định các mục tiêu cụ thể trong hoạt động cấp tín dụng như tỷ lệ nợ xấu chấp nhận được và mức độ tăng trưởng tín dụng, nhằm tạo sự phối hợp linh hoạt giữa các bộ phận Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cũng là yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý tín dụng.
Xếp hạng tín dụng đóng vai trò quan trọng trong quản trị rủi ro tín dụng, giúp nâng cao chất lượng tín dụng Để đạt được điều này, việc đánh giá năng lực tài chính, tình hình hoạt động hiện tại và triển vọng phát triển tương lai của khách hàng là cần thiết Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cần được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu này.
- Hoàn thiện mô hình tổ chức và nhân sự:
Chất lượng xếp hạng tín dụng nội bộ của ngân hàng VTB phụ thuộc vào mô hình tổ chức và đội ngũ nhân sự Để nâng cao chất lượng này, VTB cần hoàn thiện mô hình tổ chức, đảm bảo phân tách rõ trách nhiệm giữa các bộ phận trong quản lý rủi ro, nhằm tránh xung đột lợi ích Mô hình tổ chức cũng cần chú trọng đến việc phân quyền chức năng và tách biệt các vòng kiểm soát Hơn nữa, các cán bộ thực hiện xếp hạng tín dụng cần có kiến thức sâu về nghiệp vụ và ứng dụng các mô hình kinh tế lượng trong quản lý và phân tích rủi ro.
- Hoàn thiện phương pháp xếp hạng tín dụng:
VTB cần hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ theo phương pháp FIRB hoặc AIRB theo chuẩn Basel 2 Xếp hạng tín dụng đầu tiên dựa trên số liệu thống kê lịch sử của ngân hàng cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, nhằm tính toán các thước đo rủi ro như PD (xác suất khách hàng không trả nợ), LGD (tỷ trọng tổn thất ước tính) và EAD (tổng dư nợ tại thời điểm không trả nợ) Qua các biến số này, ngân hàng sẽ xác định chỉ tiêu EL (tổn thất có ước tính), từ đó giúp đánh giá chính xác mức độ rủi ro của từng trạng thái rủi ro và xây dựng quỹ dự phòng rủi ro tín dụng hiệu quả hơn.
Hiện nay, ngân hàng phân loại nợ dựa trên thời gian quá hạn để xác định dự phòng rủi ro, nhưng phương pháp này chủ yếu dựa vào dữ liệu lịch sử, không phản ánh chính xác rủi ro tương lai Việc xác định tổn thất ước tính sẽ giúp ngân hàng trích lập dự phòng rủi ro một cách hiệu quả và chính xác hơn, từ đó nâng cao khả năng đánh giá giá trị khoản vay và cải thiện chất lượng giám sát cũng như xếp hạng khách hàng.
Để nâng cao chất lượng xếp hạng tín dụng, ngân hàng cần hoàn thiện phương pháp theo tiêu chuẩn quốc tế và thực hiện các điều chỉnh dựa trên ý kiến của chuyên gia am hiểu nghiệp vụ Điều này sẽ giúp cải thiện quy trình xếp hạng tín dụng, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Để nâng cao chất lượng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, ngân hàng cần giám sát chặt chẽ việc triển khai và ứng dụng xếp hạng tín dụng trong hoạt động tín dụng Điều này bao gồm việc chuyển đổi mô hình tổ chức và nâng cấp hệ thống công nghệ thông tin Ngân hàng cũng cần thực hiện kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất để đảm bảo các bộ phận tuân thủ nghiêm ngặt quy định và trách nhiệm được phân công, đồng thời đảm bảo chất lượng thông tin đầu vào Việc này nhằm ngăn ngừa sai sót trong đánh giá khách hàng, tránh những đánh giá chủ quan có thể làm sai lệch tình hình thực tế của khách hàng.
- Giám sát thường xuyên hạng tín dụng của khách hàng
Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá lại xếp hạng tín dụng của khách hàng để điều chỉnh phù hợp Quá trình này bao gồm việc rà soát giới hạn tín dụng, đánh giá lại hạng tín dụng khi khách hàng có nợ quá hạn, vi phạm điều khoản vay vốn, hoặc có thay đổi đáng kể trong tình hình sản xuất kinh doanh và năng lực tài chính Ngoài ra, sự biến động trong giá trị tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, cũng cần được xem xét, cùng với những thay đổi trong bộ máy quản lý, cơ cấu tổ chức và tư cách pháp lý của khách hàng.
3.2.1.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động kiểm tra, kiểm soát nội bộ
Hệ thống kiểm soát nội bộ là tập hợp các cơ chế, chính sách và quy trình nhằm phòng ngừa, phát hiện và xử lý rủi ro kịp thời, góp phần đạt được mục tiêu hoạt động của ngân hàng Kiểm tra và kiểm soát nội bộ trong hoạt động tín dụng là biện pháp quan trọng giúp ngăn ngừa sai sót và rủi ro đạo đức từ cán bộ tín dụng Để nâng cao chất lượng tín dụng và hạn chế rủi ro, ngân hàng cần thực hiện các giải pháp hiệu quả cho hoạt động kiểm soát nội bộ.
Để nâng cao hiệu quả hệ thống kiểm soát nội bộ, ngân hàng cần ban hành chính sách và thủ tục rõ ràng nhằm đảm bảo thực hiện các chỉ thị điều hành Việc
Để nâng cao hiệu quả quản lý, cần tăng cường công tác kiểm soát nội bộ cả định kỳ và đột xuất Việc kiểm tra định kỳ sẽ giúp phát hiện kịp thời các sai
Cán bộ kiểm soát cần theo dõi các khoản vay thông qua việc phân tích số liệu tài chính và thực hiện khảo sát hoạt động kinh doanh của khách hàng, cũng
Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị đối với Chính phủ
3.3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý cho thị trường Bất động sản
Hoạt động tín dụng bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều rủi ro do tình hình thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường này vẫn tồn tại nhiều bất cập, bao gồm cơ chế quản lý chồng chéo và cấu trúc thị trường không hợp lý, dẫn đến tình trạng cung không đủ cầu Hàng tồn kho vẫn là một vấn đề nghiêm trọng, góp phần làm gia tăng tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng Để cải thiện chất lượng tín dụng bất động sản, việc hoàn thiện cơ chế và chính sách pháp lý liên quan đến thị trường là điều cực kỳ quan trọng.
- Tái cơ cấu thị trường BĐS:
Để giải quyết nợ xấu, việc tái cơ cấu thị trường bất động sản (BĐS) là cần thiết Thị trường BĐS chậm phát triển do nhà hoạch định không nắm rõ cung - cầu, dẫn đến tình trạng xây dựng quá mức Giá BĐS cao khiến nhà đầu tư nước ngoài e ngại, trong khi doanh nghiệp trong nước, kể cả những doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm và năng lực tài chính, lại đổ xô vào đầu tư Sự phát triển nóng cùng với mất cân đối cung - cầu đã tạo ra "bong bóng" BĐS Để cải thiện tình hình, cần xây dựng đề án cơ cấu ngành BĐS, bắt đầu bằng việc thành lập cơ quan cấp tổng cục nhằm sàng lọc năng lực tài chính và kinh nghiệm quản lý của các doanh nghiệp tham gia thị trường.
Phát triển đa dạng các loại hình bất động sản, đặc biệt là nhà ở, nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường và khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu là điều cần thiết Điều này không chỉ giúp ổn định thị trường mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội Các địa phương cần thực hiện đấu thầu để chọn lựa nhà đầu tư, từ đó minh bạch hóa quy trình và đảm bảo công bằng, đồng thời lựa chọn những chủ đầu tư có đủ năng lực cho dự án Quy định về cơ cấu và đa dạng hóa các loại hình nhà ở ngay từ giai đoạn quy hoạch và phê duyệt dự án cũng cần được chú trọng.
Cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng tạm dừng hoặc chuyển mục đích sử dụng các dự án nhà ở thương mại và đô thị chưa giải phóng mặt bằng sang nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và công nhân lao động Đối với các dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp với nhu cầu địa phương, cần yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng Tăng cường kiểm tra và kiểm soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương, cũng như việc thực hiện theo kế hoạch đã phê duyệt Đồng thời, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ của các căn nhà tồn kho để phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân.
- Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý điều tiết thị trường Bất động sản
Cần thiết phải nghiên cứu và ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp để tạo cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng huy động vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn thông qua thế chấp bất động sản Việc phát triển một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh mẽ và được quản lý tốt là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời giúp hệ thống ngân hàng tài trợ một cách hiệu quả và lành mạnh cho lĩnh vực này.
Việc nghiên cứu và ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản (BĐS) là rất cần thiết tại Việt Nam Mặc dù trái phiếu BĐS đã được phát hành, nhưng do thiếu khung pháp lý, việc mở rộng đối tượng và quy mô vẫn chưa thể thực hiện Do đó, việc thiết lập một quy định pháp lý rõ ràng sẽ tạo ra một kênh tài chính mới cho thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực này.
Nghiên cứu và ban hành Luật Quy hoạch là cần thiết trong bối cảnh hiện nay với nhiều loại quy hoạch như quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch ngành Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành, trong khi Luật Quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu Nghị định về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cũng đã được ban hành Việc thống nhất về mặt luật pháp giữa các văn bản quy phạm pháp luật là điều quan trọng để thuận lợi cho quá trình thi hành và tránh chồng chéo trong quản lý.
Nghiên cứu và ban hành Luật về thông tin bất động sản là cần thiết để xây dựng các chỉ số thị trường Cần triển khai tính thử chỉ số giá nhà, điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện Việt Nam và mở rộng áp dụng cho các vùng miền Dựa trên kinh nghiệm từ thị trường hàng hóa dịch vụ và đặc điểm của bất động sản, việc xây dựng các chỉ tiêu đánh giá thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất quan trọng.
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách thuế liên quan đến đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân là cần thiết Cần quy định một phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên giá chuyển nhượng nhân với thuế suất Đồng thời, cần xem xét giảm mức lệ phí trước bạ nhằm khuyến khích giao dịch chính thức và hạn chế giao dịch “ngầm” trên thị trường.
3.1.1.2 Tạo điều kiện cho nguồn vốn của thị trường Bất động sản:
Để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), các địa phương cần tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư bằng cách ban hành quy chế thu hút đầu tư, đảm bảo thanh toán chi phí xây dựng ngoài hàng rào và hỗ trợ giải phóng mặt bằng Cơ quan quản lý cần công bố danh mục dự án phát triển BĐS và thành lập công ty phát triển quỹ đất để chuẩn bị nguồn đất và cung cấp dịch vụ công Đồng thời, cần thống nhất với nhà đầu tư về mức giá đền bù, tỷ lệ nhà bán và trách nhiệm xã hội của họ Để nâng cao khả năng huy động vốn, cần có cơ chế cho phép doanh nghiệp BĐS bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước, với sự giám sát của ngân hàng thương mại.
Chính phủ cần thiết lập cơ chế khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cao cấp, bao gồm khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp và hạ tầng khu công nghiệp lớn Đồng thời, cần hạn chế giao các dự án nhỏ lẻ cho các nhà đầu tư nước ngoài, mà nên ưu tiên cho các dự án có khả năng thực hiện từ nguồn vốn trong nước Việc kiểm soát chặt chẽ cam kết đầu tư và tiến độ thực hiện dự án cũng rất quan trọng để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản (REITs) là mô hình quỹ chuyên đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là nhà ở, nhằm huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ REITs thường đầu tư 100% vốn vào bất động sản, trong khi các quỹ đầu tư khác chỉ được phép đầu tư tối đa 40% Mô hình này có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán, và đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia như Mỹ, Anh, Nhật Bản và Singapore, với sự ra đời đầu tiên tại Mỹ vào khoảng năm
1960, sau đó lan rộng ra các nước phát triển khác.
Mô hình chứng khoán hóa bất động sản thông qua chứng chỉ quỹ (REITs) đang trở thành một kênh huy động vốn tiềm năng tại Việt Nam Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và hiệu quả, cần thiết phải thiết lập các tiêu chuẩn cụ thể về nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro và chế độ báo cáo Việc xây dựng một khung pháp lý chặt chẽ là điều quan trọng nhằm hạn chế những rủi ro tiềm ẩn mà quỹ này có thể mang lại.
- Xây dựng khung khổ pháp lý hoàn thiện cho hình thức huy động vốn từ dân cư:
Huy động vốn từ người mua bất động sản đang trở thành phương thức phổ biến, nhưng cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của chủ dự án còn mơ hồ, dễ làm mất niềm tin của nhà đầu tư Do đó, Chính phủ cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ quyền lợi của người góp vốn, bao gồm việc cung cấp các giấy tờ xác nhận giao dịch, cam kết có công chứng, và chứng khoán hóa công trình thông qua sàn giao dịch chính thức.
3.3.1.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
Thị trường bất động sản hiện nay gặp phải vấn đề nghiêm trọng về thông tin, với sự thiếu cập nhật và minh bạch, dẫn đến việc không tuân theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo Mặc dù bên cung có thể tận dụng điều này để thao túng giá cả, nhưng họ cũng đối mặt với rủi ro lớn do thiếu thông tin, có thể dẫn đến quyết định đầu tư sai lầm Hơn nữa, sự không minh bạch trong thông tin ảnh hưởng đến khả năng phân tích và đánh giá của ngân hàng, gây khó khăn trong việc xác định tính khả thi của các dự án bất động sản Hệ quả là việc cấp tín dụng trở nên không hợp lý, đặc biệt là đối với những phân khúc có sự chênh lệch cung cầu hoặc các dự án không khả thi, dẫn đến việc không phát hiện kịp thời các rủi ro trong quá trình sử dụng vốn vay.