Thị trường kinh doanh bất động sản và hành vi người mua nhà trên thị trường bất động sản

Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam sôi động tương lai thị trường sôi động, phát triển không ngừng Đảng nhân dân ta tập trung nguồn lực để xây dựng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản theo sách đường lối chung nhằm phục vụ tốt đời sống nhân dân góp phần phát triển đất nước Cơng ty cổ phần đầu tư dầu khí Tồn Cầu công ty chuyên đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chung cư cao tầng, cơng ty có chiến lược phát triển theo chiều sâu ngành xây dựng kinh doanh bất động sản Đối tượng mà công ty hướng tới nhà chung cư khu vực thành phố Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu nhà cho khách hàng có thu nhập trung bình Bằng phương pháp điều tra vấn, quan sát, phương pháp so sánh nhằm nghiên cứu tác động vị trí tầng, hướng nhà đến hành vi mua nhà khách hàng Đề tài nghiên cứu có mục tiêu tìm tác động vị trí tầng, hướng nhà đến sở thích, tâm lý, giá trị nhà khoảng chênh lệch tầng, hướng nhà Chuyên đề tốt nghiệp gồm chương: Chương I Tổng quan thị trường kinh doanh bất động sản hành vi người mua nhà thị trường bất động sản Chương II Thực trạng marketing công ty Chương III Giải pháp marketing kiến nghị với công ty SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp NỘI DUNG CHƯƠNG I : TÔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÀNH VI NGƯỜI MUA NHÀ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.2 Đặc điểm, hình thức kinh doanh bất động sản -Đặc điểm thị trường bất động sản + Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hố, tiền tệ hố tài hố Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó giai đoạn tất người tạo lập nhà Giai đoạn cần có mảnh đất hình thành nên nhà coi bất động sản Trong cấp độ này, sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai đóng vai trị định Thứ hai, cấp độ tập trung hố: Đó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, hạn chế đất đai, hạn chế lực xây dựng, khơng phải hình thành phát triển nhà, bất động sản lớn, dự án bất động sản Trong cấp độ này, sách xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng đóng vai trị định Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: Đó giai đoạn doanh nghiệp xây dựng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển bất động sản, SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp hạn chế điều kiện bán bất động sản, doanh nghiệp đủ tiền để phát triển bất động sản bán thị trường Trong cấp độ này, ngân hàng đóng vai trị định việc tham gia vào dự án dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan quản lý ngân hàng đóng vai trị định Thứ tư, cấp độ tài hố: Khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, ngân hàng tiếp tục cho vay bất động sản đối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng phải tài hố khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá nguồn vốn Trong cấp độ, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trị định Có thể thấy rằng, không thiết kinh tế, thị trường bất động sản trải qua nấc, cung bậc Cũng không thiết cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn thời gian Cũng không thiết, cấp độ phát triển thị trường phải kết thúc giai đoạn chuyển sang giai đoạn khác + Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc khơng tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước Bất động sản loại hàng hoá cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung trải rộng vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hố bất động sản có SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp “dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản khác Thị trường bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sôi động thị trường bất động sản nông thôn, miền núi + Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản tài sản lớn quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, vấn đề bất động sản chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhà Đặc điểm đặc biệt nước ta thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất cho thuê đất) chịu tác động định Nhà nước Chính phủ nước giới quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, ln điều chỉnh sách bất động sản thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội + Thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ, thiếu số tổ chức thị trường) Đặc điểm xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trình sử dụng bất động sản Thậm chí, thân thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch không hồn hảo, người mua người bán thường thiếu thơng tin liên quan đến giao dịch trước SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp Sự tác động Nhà nước yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước có can thiệp vào thị trường bất động sản mức độ khác nhau, chủ yếu đất đai để thực mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào định Nhà nước nên thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Mặt khác, thị trường bất động sản khơng hồn hảo cịn tính chất khơng tái tạo đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu nhiều thị trường hàng hoá khác + Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài Động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế Bất động sản tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông thị trường bất động sản, giá trị quyền bất động sản đem trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ thị trường bất động sản đầu quan trọng thị trường vốn Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thơng qua chấp giải ngân Ngoài ra, thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng qua mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn định kinh tế quốc dân SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp Giá bất động sản tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà đất cha ơng để lại, khơng thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ - Các hình thức kinh doanh bất động sản Ở Việt Nam, tồn loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm) Hai loại hình thị trường tồn giao thoa với Loại hình thị trường bất động sản khơng thức phổ biến vì: + Một phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết coi thường pháp luật nên họ thực hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền + Một số người chưa hiểu xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất thực giao dịch đất đai Họ chưa nhận thức đăng ký sử dụng đất biện pháp nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp + Do hệ thống thuế sách tài đất đai cịn nhiều bất hợp lý với mức thuế suất cao so với thu nhập đa số người lao động, nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thực giao dịch đất đai, người dân thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường bất động sản khơng thức + Hệ thống đăng ký bất động sản nói chung đăng ký quyền sử dụng đất đai nói riêng nhiều quan khác thực với quy trình, thủ tục hành khơng rõ ràng, chồng chéo, rườm rà, quanh co, với quản lý thị trường bất động sản non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vòi vĩnh, cửa quyền quan cơng quyền, minh bạch, đồng hệ thống pháp luật thị trường bất động sản… gây tạo nhiều cản trở cho người dân tìm tới thị trường bất động sản thức Với loại hình thị trường bất động sản thức, Nhà nước nỗ lực việc xác lập bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng lĩnh vực ban hành Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà 2005, Bộ luật dân 2005… Cùng với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất, cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện, hiệu quả; phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh huyện; thành lập hệ thống quan dịch vụ cơng đất đai… nhằm đáp ứng địi hỏi q trình hồn thiện thể chế kinh tế thị trường xây dựng đồng yếu tố thị trường (trong có thị trường bất động sản) 1.1.3 Các nhân tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản Các nhân tố bao gồm: nhóm yếu tố tự nhiên, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố chung bên ngồi, nhóm yếu tố xã hội Trong đó, nhóm yếu tố tự nhiên chi phối nhiều đến động cơ, sở thích, tâm SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp lý hành vi mua nhà khách; nhóm yếu tố kinh tế chi phối khả chi trả, cách thức mua nhà khách; nhóm yếu tố pháp lý, bên định hướng cho hành vi mua nhà khách hàng; nhóm yếu tố xã hội ảnh hưởng kích thích tích cực tiêu cực đến hành vi mua nhà khách hàng - Nhóm yếu tố tự nhiên: +Vị trí bất động sản: khả sinh lời yếu tố vị trí bất động sản mang lại cao giá trị bất động sản lớn Mỗi bất động sản đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị bất động sản Những bất động sản nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao bất động sản nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí bất động sản quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất + Kích thước, hình thể, diện tích tồ nhàt: kích thước diện tích tồ nhà hộ tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số người sống hộ nhà + Hình thức (kiến trúc) bên ngồi bất động sản (đối với bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác): bất động sản có giá xây dựng nhau, bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại + Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: bất động sản nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm ngược lại - Nhóm yếu tố kinh tế: + Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản Khi khả tạo thu nhập từ bất động sản cao giá chuyển nhượng cao ngược lại + Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất động sản gia tăng - Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản: + Tình trạng pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng…) - Các yếu tố chung bên ngồi: + Các yếu tố trị pháp lý: thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B Chuyên đề tốt nghiệp • Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam • Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố • Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho th đất… • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản • Các sách thuế Nhà nước bất động sản - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập qn người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tình trạng người sống bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ 1.1.4 Vai trò kinh doanh bất động sản phát triển kinh tế Việt Nam - Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa SV: Trần ThanhTùng Lớp: Marketing 47B