Các vấn đề chung về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 1.1 Các khái niệm
Khái niệm quyền sử dụng đất
QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ĐĐ để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.
Với tư cách đại diện cho chủ sở hữu ĐĐ, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi QSDĐ của mình Bởi vì Nhà nước thực hiện việc giao QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau : Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất
Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993 và 2003 được ban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ thì chúng ta cũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu ĐĐ và QSDĐ, bởi lẽ, giữa chúng ta có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể:
Quyền sở hữu ĐĐ là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể hiện qua các khía cạnh cơ bản sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
Thứ hai, không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định.
Thứ ba: không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng theo pháp luật quy định Về cơ bản , chỉ có những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về chuyển QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loại quyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc của QSDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao.
Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa QSDĐ của Nhà nước với QSDĐ của người sử dụng cũng có sự khác nhau Sự khác nhau này được biểu hiện trên những khía cạnh cơ bản sau đây.
- QSDĐ của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ĐĐ Nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn không bị ai hạn chế CònQSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.
Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất
a Định nghĩa Ở nước ta, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,pháp luật nghiêm cấm việc mua bán ĐĐ song Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Như vậy là,bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một các tương đối độc lập giữa quyền sở hữu ĐĐ toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một quyền tài sản, một tài sản đặc biệt không giống bất kì loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam QSDĐ là một loại BĐS đặc biệt có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, BĐS vô hình, nếu như các BĐS khác bao gồm ĐĐ, nhà ở, công trình xây dựng đều là loại tài sản hữu hình có thể nhận biết bằng trực quan thì QSDĐ là BĐS vô hình nó tồn tại dưới hình thức một khái niệm mà luật gọi là “quyền”.
Thứ hai, tính giới hạn Tổng cung tự nhiên về tài sản QSDĐ luôn bị giới hạn bởi diện tích tự nhiên của quốc gia sau khi đã trừ đi phần đất sử dụng vào mục đích công cộng và phần đất chưa sử dụng Mặt khác, như đã nói QSDĐ là tài sản được sinh ra từ pháp luật, do đó quan điểm của các nhà lập pháp có ảnh hưởng đến lượng cung hàng hóa này trên thị trường Nghĩa là, không phải bất kỳ QSDĐ nào cũng có thể trở thành hàng hóa trên thị trường và cũng không phải bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này.
Thứ ba, tính đơn lẻ Cũng như ĐĐ, QSDĐ không bao giờ có hai đơn vị hoàn toàn giống hệt nhau vì căn cứ vào vị trí của QSDĐ đó Hay nói cách khác, bất kì một đơn vị BĐS là QSDĐ nào cũng mang đặc tính dị biệt duy nhất.
Như đã nêu trên, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyển trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là QSDĐ hoặc khối thống nhất giữa QSDĐ và các tài sản khác gắn liền với đất đó mà không thể di dời trong không gian Pháp luật cũng quy định cụ thể rằng, người có QSDĐ được thực hiện các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ Các giao dịch này được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự can thiệp của Nhà nước đã hình thành lên thị trường QSDĐ QSDĐ ở Việt Nam là tài sản và là tư liệu sản xuất quan trọng của người sử dụng đất, do đó đòi hỏi việc sử dụng, khai thác chúng phải do thị trường quyết định QSDĐ là tài sản luôn mang tính giới
6 hạn, chính vì vậy, trong nền kinh tế thị trường việc đẩy nhanh vòng quay và tốc độ chu chuyển tài sản này có ý nghĩa vô cùng quan trọng
Nghị quyết Trung ương bảy quán triệt tinh thần của Nghị Quyết Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã nhấn mạnh “ chủ động phát triển vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị ) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ ĐĐ”[1] Từ chủ trương của Đảng cho thấy, Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm đến việc hình thành và phát triển thị trường QSDĐ.
Quán triệt quan điểm nêu trên, LĐĐ 2003 đã mở rộng các quyền năng cho các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là các quyền giao dịch về ĐĐ, trên cơ sở tạo ra những điều kiện thuận lợi và các thủ tục hết sức thông thoáng giúp người sử dụng đất được dùng QSDĐ hợp pháp để trao đổi, mua bán trên thị trường Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trường giữa các chủ thể sử dụng đất với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái quát thị trường QSDĐ như sau: “ Thị trường QSDĐ là quá trình bên bán, và bên mua hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại , thế chấp bảo lãnh và góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ”[2] b Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, ở Việt Nam chỉ có thị trường QSDĐ chứ không có thị trường ĐĐ.
Hàng hóa trên thị trường BĐS là QSDĐ và các tài sản, công trình gắn liền với QSDĐ.
Thứ hai, không phải chủ thể nào có QSDĐ cũng là chủ thể được phép tham gia giao dịch trên thị trường.
Thứ ba, không phải tất cả các QSDĐ đều là hàng hóa và đều là đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS (xem Điều 109 đến Điều 120 LĐĐ 2003 )
Thứ tư, để có hàng hóa là QSDĐ được trao đổi mua bán trên thị trường BĐS thì trước tiên phải được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ
Thứ năm, thị trường QSDĐ là thị trường cơ bản, là thị trường hạt nhân trong thị trường BĐS
Khái niệm bất động sản
Tài sản có được một phần là do con người tạo ra qua nhiều thế hệ, phần còn lại là do thiên nhiên ban tặng Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội.
Tài sản thông thường được phân chia thành động sản và BĐS, đây cũng là cách phân loại được bắt nguồn từ cổ luật La Mã Cho đến nay, pháp luật của các nước trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại đó và đều thống nhất ở chỗ : BĐS gồm ĐĐ và những tài sản gắn liền với ĐĐ Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại , tạo ra cái gọi là “ Khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm động sản và BĐS”. ở Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2006 thì BĐS là những tài sản không di dời được, bao gồm: a) Đất đai. b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ĐĐ, kể cả các tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
Do vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng làBĐS Tuy nhiên “ không di dời” được chỉ áp dụng với ĐĐ và các công trình xây dựng nói chung, còn đối với các tài sản khác “gắn liền với ĐĐ, gắn liền với công trình xây dựng” tuy vẫn được coi là BĐS nhưng khi đã tách ra khỏi
BĐS ban đầu ( ĐĐ) thì chúng không còn là BĐS nữa và quy chế về động sản được áp dụng cho tài sản này Điều 174 cho thấy trong BĐS, động sản là yếu tố ban đầu yếu tố không thể thiếu và nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được coi là một dạng BĐS phát sinh từ BĐS ban đầu là ĐĐ Như vậy, ĐĐ là thành tố quan trọng, cơ bản trong BĐS
Xem xét các khía cạnh khác nhau của BĐS cho thấy nếu xét về bản chất tự nhiên thì BĐS là tài sản tĩnh, điều đó có nghĩa là BĐS – tự nó hay bằng sự tác động của ngoại lực hầu như không thể thay đổi được vị trí Nếu xét về giá trị của tài sản theo quan niệm truyền thống có từ thời La Mã, BĐS là tài sản có giá trị Từ đó có thể khái quát nên một vài thuộc tính của BĐS
- Tính cố định về vị trí, giới hạn về không gian và diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời Vì vậy các giao dịch mua bán liên quan đến hàng hóa BĐS phải thông qua thủ tục giấy tờ theo quy định của pháp luật ( giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở……)
- Chi phí giao dịch và mua bán cao, thời gian và mua bán kéo dài (quy định trong các văn bản pháp luật về ĐĐ thể hiện khá rõ nét thuộc tính này )
Các quy chế về chuyển dịch BĐS thông thường là phức tạp là sự can thiệp về phía Nhà nước.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : các loại BĐS có vị trí gần nhau hoặc trong cùng một khu vực có ảnh hưởng đến nhau , có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của nhau, ví dụ: Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, quy hoạch ĐĐ sẽ khiến các BĐS tại các vị trí liền kề và khu vực quanh đó cùng tăng giá trị và giá trị xây dựng
- ĐĐ là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái tạo nên môi trường sống cho con người Việc thiết kế , xây dựng và sử dụng BĐS phải đảm bảo nguyên tắc duy trì sự cân bằng sinh thái, tạo sự phát triển bền vững của môi trường sống. BĐS là tài sản và như vậy chúng hoàn toàn có thể trở thành hàng hóa khu các chủ thể (NSDĐ) đưa nó ra thị trường để trao đổi mua bán trên nguyên tắc bình đẳng, tự do thương lượng nhằm thu lại những lợi ích vật chất nhất định.
Như vậy , khi nào và ở đâu BĐS có sự mua bán trao đổi phát triển ở một mức nhất định thì ở đó có thị trường BĐS
Khái niệm thị trường bất động sản
Lịch sử cho thấy, thị trường phát triển cùng với sự phát triển của sản xuất và trao đổi hàng hóa Nhiều loại thị trường đã được hình thành như: thị trường tiền tệ, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và thị trường BĐS… Qua thị trường, nhân tố của quá trình tái sản xuất xã hội- nối liền sản xuất với tiêu dùng thông qua sự giao tiếp giữa chủ thể tham gia thị trường gắn liền với các nhân tố, cạnh tranh, hàng- tiền, cung - cầu và giá cả Khi quan sát thị trường gắn liền các Nhà khoa học đã nêu lên một định nghĩa khái quát về thị trường như sau “thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán mà ở đó các chủ thể kinh tế thường xuyên cạnh tranh với nhau để xác định về giá cả và sản lượng” [3]
Hầu hết các nước trên thế giới đều duy trì hình thức đa sở hữu đối với ĐĐ Với Việt Nam, một điểm khác biệt là “ ĐĐ thuộc về sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 17, Hiến pháp 1992 ) Đây là cơ sở pháp lý quan trọng và tối cao xác định rõ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất và quản lý quỹ đất ở Việt Nam Vì thế, Nhà nước có trọn vẹn các quyền năng: quyền chiếm hữu, QSDĐ và quyền định đoạt ĐĐ Căn cứ vào các Điều
189, 198, 201 BLDS Việt Nam, có thể hiểu các quyền năng của đại diện chủ sở hữu đối với ĐĐ như sau:
- Quyền chiếm hữu là quyền của Nhà nước ( đại diện cho chủ sở hữu) tự mình nắm giữ, quản lý ĐĐ thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu cho phép thông qua chuyển giao hoặc ủy quyền
- Quyền sử dụng là quyền của Nhà nước ( đại diện chủ sỏ hữu) khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ ĐĐ Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao hoặc trong trường hợp được pháp luật quy định
- Quyền định đoạt là quyền của Nhà nước, đại diện chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu ĐĐ của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu tự mình bán , trao đổi , tặng cho, cho vay, để thừa kế từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác với tài sản
Trong ba quyền năng của chủ sở hữu thì quyền sở hữu là một quyền năng quan trọng Thông qua quyền được sử dụng ĐĐ mà NSDĐ có thể khai thác và hưởng lợi ích từ chính mảnh đất đó Nhưng do là một tài sản có giá trị đặc biệt, giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời cho chủ sở hữu QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu ĐĐ khác nhau thì nội dung được biểu hiện khác nhau. Ở Việt Nam, theo các quy định trong các văn bản pháp luật thì NSDĐ thực hiện các quyền năng khác nhau từ QSDĐ như: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ …các quyền năng đó thực hiện qua thị trường QSDĐ
“linh hồn” của thị trường BĐS Việt Nam Đây là điểm khác biệt với thị trường BĐS của nhiều nước trên thế giới như: Nhật Bản, lãnh thổ Đài Loan, OXtraylia…những nước hiện đang duy trì hình thức sở hữu tư nhân với ĐĐ
Từ khi LĐĐ 1993 ra đời với việc quy định năm quyền của NSDĐ cũng đồng nghĩa với việc chính thức thừa nhận và manh nha ra đời thị trường BĐS, là một thị trường được hình thành và phát triển có sự điều tiết của Nhà nước. Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS ở Việt Nam (trong đó gồm thị trường QSDĐ ) đã từng bước góp phần cải thiện đời sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh ĐĐ, nhà xưởng, bước đầu tiên biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam: nếu xét dưới góc độ kinh tế, được hiểu là quá trình bên bán và bên mua, bên cho thuê và bên thuê tác động qua lại lẫn nhau nhằm thoả mãn về số lượng, chất lượng, thời hạn, giá cả hàng hoáBĐS, bao gồm QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng gắn với ĐĐ kể cả tài sản gắn liền với đất.
Nếu xét dưới góc độ pháp lý thị trường BĐS đặt dưới sự điều tiết của Nhà nước bằng pháp luật đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn bình đẳng, tự do thoả thuận, trong khuôn khổ luật định về trình tự, điều kiện, hình thức, trình tự thủ tục do pháp luật quy đinh….Vì vậy, thị trường BĐS Việt Nam là quá trình bên bán bên mua và bên cho thuê, bên thuê tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện nhằm thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng BĐS thông qua quan hệ hàng hoá- tiền tệ a Đặc điểm
Thứ nhất, thị trường BĐS tuy có nội dung hoạt động phong phú nhưng thường là thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là vấn đề giá cả, đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước và chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Thị trường BĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự về chuyển quyền sở hữu BĐS ( mà trọng tâm là các giao dịch chuyển QSDĐ ). Tuy nhiên, thị trường BĐS lại không hoàn hảo do phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống, tập quán của mỗi vùng miền, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
BĐS khi trở thành hàng hoá và thực hiện các giao dịch trên thị trường thì tất yếu phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống văn bản pháp luật về ĐĐ và BĐS Pháp luật quy định trình tự, thủ tục điều kiện giao dịch, cung cấp các thông tin về BĐS nói chung và QSDĐ nói riêng.
Thứ hai, tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán , cho thuê…) BĐS hàng hoá Các giao dịch về BĐS có sự can thiệp và quản lý của Nhà nước nên thông thường phải thực hiện qua một thủ tục luật định và kéo dài, chi phí cao. Quy chế pháp lý của Nhà nước quy định về chuyển dịch BĐS, đặc biệt là chuyển dịch QSDĐ hết sức chặt chẽ Các bên tham gia quan hệ ở thị trường này phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều cơ quan để xác nhận
1 2 tính hợp pháp của giao dịch Điều đó phần nào lý giải được tại sao hiện nay
“thị trường ngầm” hàng hoá BĐS hoạt động mạnh mẽ, còn thị trường BĐS chính quy lại hoạt động kém hiệu quả
Thứ ba, thị trường BĐS rất nhạy cảm với sự tăng trưởng của nền kinh tế, dễ bị “ nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy thoái Và ngược lại, sự tăng trưởng của nền kinh tế cũng chịu nhiều ảnh hưởng từ hiệu quả hoạt động của thị trường này Thị trường “sốt”, giá BĐS tăng cao, chi phí đầu tư tăng ảnh hưởng đến thu hút đầu tư trong, ngoài nước và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tê Khi thị trường bị “đóng băng” làm ứ đọng một lượng vốn rất lớn.Việc rút vốn ra cũng không phải là dễ dàng mà ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế
Thứ tư, tổng cung ĐĐ cho tất cả các mục tiêu là cố định, tuy nhiên mức cung cho từng mục đích cụ thể có thay đổi.
Thực trạng pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 2.1 Các quy định của pháp luật đất đai
Loại đất được phép tham gia thị trường bất động sản…
Trước năm 2003, thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng diễn ra với quy mô nhỏ lẻ và hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường này thời gian qua khá “đồ sộ”, nhưng chồng chéo, tản mạn, thậm chí mâu thuẫn, nhiều tầng, nhiều nấc…nên không khỏa lấp được những bất cập trên thực tế và những nhu cầu, những đòi hỏi khách quan mà thị trường đặt ra. Trước tình hình đó, lần đầu tiên LĐĐ 2003 chính thức quy định rõ loại QSDĐ được tham gia thị trường BĐS, cơ chế quản lý thị trường BĐS, thông qua đó góp phần quan trọng trong việc khai thông thị trường BĐS, mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng đất để cung cấp cho thị trường BĐS sự phong phú và đa dạng hơn hàng hóa là QSDĐ và các chủ thể thể tham gia thị trường.
Việc luân chuyển QSDĐ trong nền KTTT là một nhu cầu thiết yếu. Những quy định của pháp luật đã cho thấy Nhà nước đã thừa nhận điều đó, nên đã cho phép người có QSDĐ, đưa QSDĐ vào các giao dịch trên thị trường BĐS Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào, cũng như không phải bất kỳ loại QSDĐ nào cũng được tham gia vào các giao dịch trên thị trường. Pháp luật ĐĐ và BLDS 2005 đã đưa ra các nguyên tắc, điều kiện, thủ tục, trình tự…như là một đòi hỏi bắt buộc cho các giao dịch đó.
Theo Điều 691 BLDS 2005 đã quy định ba nguyên tắc cơ bản về chuyển QSDĐ, trong đó khoản 1 chỉ rõ “ Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSDĐ mới có quyền chuyển QSDĐ” Như vậy, không phải ai có QSDĐ từ bất kỳ hình thức nào cũng được thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai Theo quy định củaLĐĐ và NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ, chỉ có những loại đất sau mới tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS:
- QSDĐ của tổ chức kinh tế: được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất dưới hình thức giao đất hoặc cho thuê đất.
- QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: khi đất đang sử dụng không phải là đất thuê, sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất.
- QSDĐ của người Việt Nam định cư ở ở nước ngoài: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư tại Việt Nam đã trả tiền thuê một lần cho cả thời hạn thuê; thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT (Đ61 LĐĐ2006). Ở Việt Nam, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Song, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội ( gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất hoặc cho thuê đất Từ đó xác lập quyền sở hữu về QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Đồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất được thực hiện việc chuyển QSDĐ (BĐS đặc biệt) thông qua hợp đồng (Điều 689 BLDS 2005); đồng thời phải tiến hành đăng ký QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào mục đích sử dụng đất (Điều 45 LĐĐ 2006)
… Những đối tượng trên được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ căn cứ vào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và đặc biệt, pháp luật phân định rõ nguồn gốc của nghĩa vụ tài chính đó (nếu có nguồn gốc từ NSNN thì không được chuyển QSDĐ, còn nếu không thì ngược lại) với mục đích tạo sự chủ động và cơ hội trong việc lựa chọn hình thức sản xuất kinh doanh phù hợp.
Điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tham gia thị trường bất động sản
LĐĐ 1993 đã chính thức coi ĐĐ là một loại hàng hóa đặc biệt và người sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất Đây là sự thay đổi tư duy pháp lý tạo thuận lợi cho người dân trong việc xác lập các giao dịch dân sự về QSDĐ LĐĐ 2003 ra đời đã tiến thêm một bước bằng quy định QSDĐ trong thị trường BĐS đặt “ nền móng” đầu tiên về mặt pháp lý trong hoạt động kinh doanh QSDĐ Tuy nhiên, không phải bất kỳ loại đất nào cũng được phép tham gia thị trường BĐS mà chỉ có các loại đất quy định tại Điều 61 LĐĐ 2003 và Điều 59 NĐ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ 2003 mới được tham gia BĐS bao gồm:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình hoặc cá nhân.
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận QSDĐ.
+ Đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài.
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài.
+ Đất ở được Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở, đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài để xây dựng đầu tư kinh doanh nhà ở.
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận QSDĐ.
+ Đất sản xuất kinh doanh phí nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư trú tại nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận QSDĐ.
- Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất được tham gia thị trường BĐS bao gồm:
+ Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất vùng sản xuất có vùng, đất làm muối và nuôi trồng thủy sản đã đầu tư hạ tầng.
+ Đất sản xuất, kinh doanh nghiệp phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.
Bên cạnh việc quy định về QSDĐ được tham gia thị trường BĐS, LĐĐ
2003 còn quy định điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng của chuyển QSDĐ Các điều kiện này bao gồm: (i) có giấy chứng nhậnQSDĐ; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) trong thời hạn sử dụng đất; (iv)QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (khoản 1 Điều 106).
Các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về kinh doanh quyền sử dụng đất
2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. a Khái niệm:
Theo khoản 4 Điều 4 LĐĐ 2003 “ Chuyển nhượng” là một trong các hình thức chuyển QSDĐ Song, nội hàm của khái niệm này lại chưa được xác
2 4 định trong luật thực định Việt Nam BLDS 2005 cũng chỉ đưa ra một định nghĩa về “ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” tại Điều 697 BLDS 2005, nghĩa là, chỉ đề cập đến vấn đề “hình thức pháp lý” Tuy nhiên, nội dung của điều luật này lại không chỉ dừng lại ở “ hình thức pháp lý”, mà đã phần nào đề cập đến nôi dung của khái niệm “ chuyển nhượng QSDĐ” Theo từ điển Bách Khoa Việt Nam, chuyển nhượng với tính cách là thuật ngữ kinh tế được định nghĩa là: “ Hình thức chuyển quyền sở hữu một giá trị BĐS, một chứng thư (thương phiếu, cổ phiếu, ký danh…) từ người này sang người khác bằng chữ ký chuyển nhượng” Định nghĩa này chưa thực sự chính xác, bởi vì ở đây chưa thấy sự xuất hiện của “tiền” với tư cách là phương tiện trao đổi, nếu theo cách định nghĩa này thì: tặng cho QSDĐ cũng được coi là “chuyển nhượng QSDĐ”, vì đều là “ chuyển quyền sở hữu từ người này sang người khác”.
Khắc phục những hạn chế trên, bước đầu có thể hiểu: chuyển nhượng QSDĐ là quá trình bên chuyển nhượng (bên bán ) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) dàn xếp với nhau về chuyển giao quyền sở hữu hàng hóa QSDĐ người này sang người khác, lấy tiền tệ làm trung gian, theo quy định của pháp luật về các điều kiện, nội dung, hình thức.
Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một quan hệ hàng hóa – tiền tệ, là giao dịch cơ bản, bản chất nhất của các giao dịch chuyển quyền sở hữu hàng hóa QSDĐ trên thị trường BĐS Các giao dịch này nhằm chuyển giao quyền sở hữu QSDĐ trên thị trường BĐS Việt Nam, cho dù chúng được định danh khác nhau, song suy đến cùng chúng đều là các quan hệ hàng hóa tiền tệ. b Quy chế pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Nếu LĐĐ 1993 (Điều 75), BLDS 1995 (Điều 706) có quy định việc chuyển nhượng QSDĐ, nông nghiệp, lâm nghiệp và chuyển nhượng QSDĐ ở hộ gia đình, cá nhân thành hai trường hợp với những điều kiện khác nhau kể cả đối với người nhận chuyển nhượng và đã tạo ra sự phức tạp không đáng có thì LĐĐ 2003 đã có sự quy định tiến bộ hơn Theo khoản 3 Điều 113 và điểm a khoản 2 Điều 115 LĐĐ 2003 thì, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ không phải là đất thuê thì được chuyển nhượng, đó là: QSDĐ nông nghiệp hay phi nông nghiệp Hơn nữa, tiến bộ hơn BLDS 1995 (Điều 711), LĐĐ 2003 và BLDS
2005 đã quy định điều kiện đối với chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Điều này là phù hợp với thực tế hiện nay, bởi lẽ trong nền sản xuất hàng hóa, mọi nhu cầu của các chủ thể đều được thỏa mãn bởi thị trường khi họ có đủ khả năng thanh toán Pháp luật không nên và cũng không thể đặt điều kiện hạn chế, vì nếu pháp luật ra điều kiện để hạn chế thì họ sẽ tự tìm đến “thị trường ngầm” để thỏa mãn nhu cầu của mình, khi đó quy định của pháp luật trở nên vô nghĩa. Để hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003 về chuyển nhượng QSDĐ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ (điểm b khoản 1 Điều 99) Tuy nhiên,
NĐ 181 cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và trường hợp không được nhận chuyển QSDĐ Theo Điều 104 NĐ 181, (i) hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất ở, nếu Nhà nước giao đất, lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;(ii) đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khởi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; (iii) được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Trong các trường hợp trên thì hộ gia đình, cá nhân bị hạn chế chuyển nhượng QSDĐ vì QSDĐ đó là có điều kiện do Nhà nước quy định, đối với trường hợp không được nhận
2 6 chuyển nhượng QSDĐ thì hộ gia đình, cá nhân (i) không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước (khoản 3 Điều 103); (ii) không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụ hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ (khoản 4 Điều 103) Đây là những loại đất được sử dụng vào mục đích đặc biệt như để sản xuất nông nghiệp, bảo vệ môi trường, chống lại các thiên tai (lũ lụt, sóng thần…) Vì thế việc quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển nhượng trong một số trường hợp là phù hợp với việc bảo vệ các loại đất đó Thông qua những quy định về sự hạn chế này, Nhà nước có thể thực hiện chính sách bảo đảm cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất; đồng thời, ngăn chặn những tác động tiêu cực của việc chuyển nhượng QSDĐ trái phép, hạn chế việc đầu cơ ruộng đất.
Bên cạnh đó, LĐĐ 2003 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê hoặc đã trả trước nhiều năm liền mà thời hạn đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì cũng được chuyển nhượng QSDĐ thuê đó (khoản 2 Điều 114) Với quy định như vậy, chúng ta thấy rằng kể từ ngày 01/07/2004, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được Nhà nước cho thuê đất theo cách thức thu tiền hàng năm (khoản 1 Điều 35) thì không được chuyển nhượng QSDĐ thuê đó.
Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khác mà không phải là khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật dân sự (khoản 4 Đ 114) Theo quy định mang tính dẫn chiếu này, hộ gia đình cá nhân được quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê đó theo các quy định hiện hành của BLDS 2005 (Đ 697 – Đ 702), bất kể thời hạn còn lại là bao nhiêu; bất kể phương thức thanh toán tiền thuê là một lần hoặc trả trước nhiều năm hay hàng năm So sánh khoản 4 Điều 114 với khoản 2 Điều 114, ở đây, nhà làm luật đã dựa vào tiêu chí chủ thể trong quan hệ thuê đất để xác định QSDĐ thuê từ chủ thể nào thì có thể trở thành hàng hóa thông qua quan hệ chuyển nhượng Theo chúng tôi, rõ ràng đây là một sự phân biệt đối xử, làm cho QSDĐ không dễ dàng trở thành hàng hóa, do đó không có lợi cho thị trường Mặt khác trên phương diện lập pháp thì “ sự phân biệt đối xử này vừa lỗi thời, vừa hạn chế về kỹ thuật lập pháp, làm cho đạo luật thiếu tính khái quát”.
- Đối với tổ chức kinh tế.
Chủ thể sử dụng đất là tổ chức theo LĐĐ 2003 có cơ cấu phong phú, bao gồm nhiều loại tổ chức (khoản 1 Điều 9), song chức năng của mỗi loại tổ chức này có khác nhau, kế thừa các quy định của khoản 11, 12, 13, 14, Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung (SĐBS) một số điều của LĐĐ 1998, 2003, NĐ 181 quy định chỉ một số tổ chức kinh tế mới được tham gia thị trường BĐS với tư cách là chủ thể bên cung QSDĐ, cụ thể là:
Pháp luật ĐĐ hiện hành quy định tổ chức kinh tế được chuyển nhượng QSDĐ khi (i) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ NSNN (điểm a, khoản 2, Điều 110 LĐĐ 2003, điểm a, khoản 1 Điêù 106, NĐ 181); (ii) tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ NSNN (khoản 2, điểm a, khoản 3 Điêù 11 LĐĐ 2003; điểm a khoản 2 Điều 106, NĐ 181); (iii) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004, mà đã trả tiền thuê cho cả thời hạn thuê trả nhiều năm mà số tiền thuê đã trừ còn lại ít nhất là 5 năm (điểm đ khoản 1 Điêù 111 LĐĐ
2003, điểm b khoản 1 Điều 106 NĐ 181); (iv) tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN (điểm b khoản 2 Điều 106 NĐ 181) Về cơ bản, việc thừa nhận tổ chức kinh tế trong các trường hợp trên được chuyển nhượng QSDĐ với tư cách là bên cung của thị trường, không đặt điều kiện với các tổ chức kinh tế tham gia với tư cách là chủ thể bên cầu theo chúng tên là phù hợp, tạo hành
2 8 lang pháp lý để các chủ thể này năng động hơn trong việc khai thác lợi ích kinh tế từ ĐĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường.
Cũng giống như hộ gia đình, cá nhân, Nghị định 181 cũng quy định hạn chế sự chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế Tại khoản 1 Điều 101 tổ chức kinh tế sử dụng đất thể hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở Và tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (khoản 2 Điều 103, NĐ 181)
Riêng quy định tại điểm đ khoản 1 Đ 111 LĐĐ 2003 thì chưa thực sự hợp lý, hạn chế tính năng động trong hoạt động kinh doanh của các tổ chức kinh tế Hơn nữa, Luật sửa đổi bổ sung một số điều LĐĐ 1998; 2003 đã kế tiếp nhau thừa nhận và tạo cơ sở pháp lý hình thành các tổ chức kinh doanh BĐS chuyên nghiệp Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng mãi đến năm 1999 tổ chức kinh tế mới được tham gia vào thị trường BĐS với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và được tái thừa nhận trong LĐĐ 2003 là một sự chậm trễ của pháp luật Việt Nam, một sự “lạc hậu” so với yêu cầu nền kinh tế thị trường luôn được đánh giá là năng động.
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
LĐĐ 2003 quy định rằng, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp: (i) được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 3 Điều 119); (ii) đã thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KKT (điểm c khoản 2 Điều
120) Đây chính là điểm mới của LĐĐ 2003, thể hiện sự cởi mở, thiện chí của
Các vấn đề tác động đến thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Trong mỗi thời kỳ của lịch sử, tuy phạm vi, mức độ, tính chất sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân về ruộng đất có khác nhau, song giá đất chỉ xuất hiện khi có sự mua bán về ruộng đất Lúc đó, giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy định bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ, bóc lột.
Giá đất quy định lần đầu tiên tại LĐĐ 1993, NĐ 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 và được sử dụng để điều chỉnh thu các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường và trong cả trường hợp điều chỉnh các giao dịch dân sự về ĐĐ Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định quá thấp trong khi giá chuyển nhượng trên thực tế quá cao dẫn đến hậu quả: (i) có sự chênh lệch khá lớn giữa giá đất Nhà nước với giá thực tế trên thị trường; (ii) người dân khi chuyển nhượng BĐS thì ghi giá của Nhà nước vào giấy tờ mua bán BĐS mà không ghi giá thực tế chuyển nhượng Do đó, Nhà nước không kiểm soát được giá chuyển nhượng trên thị trường Hiện nay, giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng vào các mục đích ghi lại khoản 4 Điều 56 LĐĐ 2003 và NĐ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 là hợp lý, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta Mặc dù vậy, giá đất thực tế trên thị trường vẫn còn khá cao so với giá do Nhà nước ban hành Cụ thể: Với một nền kinh tế phát triển còn ở mức thấp, thu nhập của người dân còn ở dưới ngưỡng đói nghèo theo chuẩn của thế giới, thì giá BĐS lại cao nhất thế giới Chỉ tính riêng năm
2008, giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng vọt lên rất cao.Chỉ tính riêng Hà Nội giá đất thấp nhất là 2,5 triệu đồng/m2 và cao nhất là
67,5 triệu đồng/m2 ở phố Hàng Ngang, Hàng Gai, Lý Thái Tố…[4] trong khi ở Hà Nội thu nhập bình quân người chỉ mới đạt trên dưới 1700 USD/1 năm. Giá đất trong những năm qua đã không phản ánh đúng thực trạng của thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, giá đất không được hình thành bởi các quy luật của thị trường trong điều kiện bình thường, mà chủ yếu do các nhà đầu cơ chi phối gây ra cơn “sốt” đất do người ta đổ xô các nguồn vốn vào kinh doanh BĐS, dường như không có lĩnh vực kinh doanh nào có thể mang lại, lợi nhuận nhiều, nhanh và dễ thu hồi vốn đến thế Vì giá đất tăng tưởng chừng như không có điểm dừng, nên việc mua được nhà đất hôm trước cũng đồng nghĩa với việc sẽ thu được nguồn lợi khổng lồ ngay ngày hôm sau và nếu để lại thì càng có lãi lớn Điều này lại tiếp tục kích cầu ảo và tăng thêm đầu cơ, hàng hóa BĐS trở nên khan hiếm giả tạo Cũng trong thời gian “sốt” nhà đất, chúng ta đề cập nhiều đến các giải pháp “hạ sốt” đối với thị trường BĐS, song dường như hiệu quả của chúng đã không như mong muốn Giá đất vẫn tiếp tục ở mức rất cao và hệ luy của nó thật khôn lường. Trong khi phần lớn các chính sách tập trung vào “hạ sốt” BĐS thì một vài nhà phân tích đã cảnh báo rằng cần đề phòng và quan tâm đúng mức đến khả năng sức mua trên thị trường BĐS sẽ bị suy giảm hoặc “đóng băng” sau đỉnh điểm của cơn “sốt” Đa phần người dân cho rằng, “sốt” đất đã làm điêu đứng biết bao gia đình và người dân đã phải chịu thiệt thòi rất lớn, khoảng cách giàu nghèo ngày một thêm sâu sắc bởi các chính sách ĐĐ Nhiều người dân mất đất canh tác khi các khu đô thị và khu công nghiệp mọc lên, mà chỉ được đền bù chút đỉnh so với khoản lợi nhuận khổng lồ mà các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thu được trên chính đất thực tế thị trường phù hợp với giá do Nhà nước quy định.
2.3.2 Các chính sách về thuế liên quan đến đất đai.
Thuế là khoản thu nộp mang tính chất bắt buộc mà các tổ chức hoặc cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi có đủ những điều kiện nhất định Mục tiêu của việc áp dụng các sắc thuế đối với ĐĐ là tạo nguồn thu, đáp ứng nhu cầu
3 4 chi tiêu của Nhà nước Tuy nhiên, do ĐĐ thuộc loại tài sản có những đặc tính khác biệt với các tài sản thông thường nên ngoài việc áp dụng các sắc thuế đối với ĐĐ còn có chủ trương sử dụng đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả Việt Nam hiện nay áp dụng ba sắc thuế có liên quan đến ĐĐ là: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà đất và thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ.
2.3.2.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Cách mạng tháng 8/1945 thành công, Nhà nước ta ban hành sắc lệnh số 69 ngày 16/05/1946 và sắc lệnh số 78 ngày 29/05/1946 quy định về việc áp dụng về việc áp dụng thuế điền thổ của chế độ cũ cho phù hợp với điều kiện của tình hình mới Tiếp đó, ngày 01/05/1951, Chủ tịch Hồ Chí Minh Ký sắc lệnh số 13 đặt ra thuế nông nghiệp và sắc lệnh số 40 ngày 15/07/1951 ban hành bản điều lệ tạm thời thuế nông nghiệp.
Sau khi nước ta giành được độc lập hoàn toàn năm 1975, trước nhiệm vụ quan trọng là khắc phục chiến tranh, người dân có đất để sản xuất, ổn định cuộc sống, chính sách về ĐĐ là vấn đề cấp thiết hàng đầu Pháp lệnh thuế nông nghiệp 1983 do Hội đồng Nhà nước ban hành thay thể cho Điều lệ thuế nông nghiệp 1951 Và đến ngày 10/07/1993, Quốc hội đã thông qua luật thuế sử dụng đất nông nghiệp (LTSDĐNN), có hiệu lực từ ngày 01/01/1994.
LTSDĐNN 1993 ra đời như một bước ngoặt lịch sử làm thay đổi cơ bản tính chất của loại thuế đánh vào việc sử dụng đất nông nghiệp nói riêng và việc sử dụng đất nói chung Là sắc thuế phổ biến rộng rãi, gần gũi, một khoản thu “có từ rất lâu đời” cho NSNN, LTSDĐNN 1993 đã là động lực khuyến khích người nông dân tăng gia sản xuất, để rồi, từ một nước đói nghèo trong chiến tranh trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ ba trên thế giới Tuy nhiên, với quá trình phát triển nhanh chóng trong thời gian vừa qua, đạo luật này tuy đã góp phần to lớn trong việc điều tiết nguồn thu nhập từ người sản xuất nông nghiệp song cũng bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới đây.
Ngày 29/06/1991, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh thuế Nhà đất có hiệu lực từ ngày 15/07/1991 để thay thể cho thuế thổ trạch đã áp dụng trong thời gian trước Tiếp đó, căn cứ vào Nghị quyết khóa VIII, kỳ hợp thứ
10 ngày 26/12/1991 giao cho Hội đồng Nhà nước xem xét điều chỉnh những điều chưa hợp lý trong Pháp lệnh thuế nhà đất 1991, ngày 31/07/1992 Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà đất thay thể cho pháp lệnh ngày 29/06/1991 tạm thời chưa thu thuế nhà, chỉ thu thuế đất Tháng 5 năm
1994, Pháp lệnh sửa đổi bổ sung hạ mức thuế đối với đất ở nông thôn, năng mức thuế đối với ở đô thị.
Tại thời điểm ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất, về cơ bản nước ta chưa có thị trường BĐS, vấn đề chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra, giá trị QSDĐ nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, đặc biệt là tại các đô thị lớn chưa có sự chênh lệch quá lớn như hiện nay, do vậy, việc ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất là phù hợp, khoa học Tuy nhiên, trước sự phát triển sự phát triển chóng mặt và thất thường của thị trường BĐS hiện nay Pháp lệnh đã tỏ ra lạc hậu và không còn đáp ứng kịp nhu cầu về mặt kiến trúc thượng tầng cho xã hội.
Mức thuế sử dụng đất ở đô thị hiện nay quá thấp so với giá trị thực tế của tài sản và mức sinh lợi của tài sản Theo quy định thuế nhà đất được hình thành trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, tùy thuộc vào từng loại đô thị,loại đường và vị trị mà mức thuế sử dụng đất ở đô thị gấp 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp Trên cơ sở đó, một căn nhà 100m2 ở vị trí “đắc địa” thì người sử dụng chỉ phải nộp một khoản tiền thuế sử dụng đất là4.400.000 đồng/năm Trong khi đó, giá thị trường chuyển nhượng QSDĐ trên tuyến đường Đồng Khởi-Lê-Lợi-Nguyễn Huệ tại thành phố Hồ Chí Minh khoảng từ 50.000 USD đến 60.000 USD/m2 Còn ở Hà Nội, tại các tuyến phốHàng Ngang-Hàng Đào khoảng từ 36.000USD đến 40.000 USD/m2 Giá cho thuê nhà, đất trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội giao động từ 40
3 6 đến 50 USD/m2/tháng, tương đương khoảng 7.680.000Đ đến 9.600.000 Đ /m2 /năm , đó là chưa kể tại các vị trí đẹp, các khu trung tâm thương mại lớn, giá thuê có thể lên tới 200 USD/m2/ tháng, tương đương với 38.400.000Đ /m2/năm vào thời điểm cuối năm 2007 Từ những số liệu này, có thể thấy, mức thuế sử dụng nhà, đất đặc biệt là ở các khu đô thị lớn còn quá thấp so với giá thị thực tế mà nó đem lại Sắc thuế này đã không có tác dụng điều tiết đối với quy mô, diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều BĐS, đặc biệt là những người sở hữu nhiều BĐS nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng gây lãng phí cho xã hội.
Tuy tên gọi của pháp lệnh là thuế về nhà, đất, nhưng trên thực tế, chung ta mới chỉ dừng lại ở việc thu thuế đất chứ chưa thu thuế nhà và tài sản trên đất Do đó, người ở nhà rách nát cũng bị đánh thuế bằng người ở nhà biệt thự nếu có cùng diện tích đất, người sở hữu nhiều nhà cũng chỉ bị đánh thuế trên đất, mà mức thuế đất thu được cũng rất thấp Như vậy, Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1994 chưa thực hiện được vai trò điều chỉnh đối với những đối tượng có nhiều nhà, hoặc trường hợp mua, sở hữu nhiều nhà, căn hộ chung cư để đầu cơ, sử dụng không hiệu quả, gây ra sự mất công bằng xã hội, tạo điều kiện đầu cơ đất, góp phần kìm hãm sự phát triển cả về kinh tế lẫn xã hội.
2.3.2.3 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 3.1 Quan điểm phát triển thị trường quyền sử dụng đất
Mục tiêu phát triển thị trường quyền sử dụng đất
Mục tiêu xây dựng phát triển thị trường QSDĐ ở Việt Nam đã được nêu trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ IX Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam khóa IX như sau:
Thúc đẩy việc xây dựng đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; kiên quyết tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách để tiếp tục giải phóng sức sản xuất Đẩy mạnh sắp xếp, đổi mới, nhất là cổ phần hóa mạnh hơn nữa doanh nghiệp Nhà nước, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế Nhà nước, đồng thời phát triển mạnh, không hạn chế quy mô các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác Hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhất là các thị trường vốn, BĐS, lao động, khoa học và công nghệ.Các mục tiêu trên chính là nền tảng cho việc xây dựng một nền kinh tế thị trường minh bạch với bản sắc Việt Nam phù hợp với quá trình hội nhập khu vực và thế giới, đồng thời là cơ sở cho việc hiện thực hóa các xu thế phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam.
Định hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất
Mỗi loại đất được tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù trong quản lý và sử dụng Đối với đất nông nghiệp,thị trường QSDĐ tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp, tập trung ĐĐ hợp lý và khuyến khích mở rộng đầu tư nhằm tăng năng suất, sản lượng, giá trị hàng hóa bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xóa đói giảm nghèo trong khu vực nông thôn tiến tới một nông thôn khá giả và bảo vệ môi trường Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở,thị trường QSDĐ cần tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đa dạng hóa hàng hóa BĐS, phát triển thị trường trong cả khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng,thực hiện dễ dàng quyền thế chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị BĐS thành vốn đầu tư Đối với đất ở, thị trường QSDĐ một mặt tạo hiệu quả cao trong phát triển thị trường nhà ở và mặt khác bảo đảm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, người thuộc diện được hưởng chế độ ưu đãi
1 Chủ động xây dựng và phát triển thị trường BĐS, trong đó có QSDĐ, trước hết ở các đô thị và ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị.
2 Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế Nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS.
3 Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất đầu tư tạo ra, mà do đô thị hóa đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung.
4 Xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, vay lãi suất thấp, mua nhà trả góp, miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các nhà đầu tư.