giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Khố luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy LỜI NĨI ĐẦU Đất đai tài nguyên quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước; QSDĐ hàng hóa đặc biệt Trong dân số liên tục tăng lên hàng năm diện tích đất đai khơng thay đổi ngày khan Vì khan đất đai đất đai địa bàn (địa điểm, mặt bằng) để tạo dựng loại BĐS đường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí…, đồng thời thân đất đai loại BĐS, nên đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng thị trường BĐS Trong năm đổi vừa qua, kinh tế nước ta đạt nhiều thành tựu to lớn nhiều loại thị trường (kể thị trường BĐS) chưa thiết lập chưa phát triển, có phần hạn chế định tới phát triển, tăng trường kinh tế Nhận thức rõ vai trò quan trọng BĐS nói chung, đất đai nói riêng phát triển kinh tế - xã hội, tồn quan hệ xã hội BĐS tất yếu, khách quan xã hội, Đảng ta ln quan tâm, có chủ trương kịp thời đắn lĩnh vực quan trọng Đại hội VIII Đảng Cộng sản Việt Nam xác định cần thiết phải tạo lập đồng yếu tố thị trường, có thị trường BĐS Nghị Đại hội nêu rõ quan điểm vấn đề có liên quan đến thị trường BĐS nước ta “… cần tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân,… khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước” nhấn mạnh cần thiết phải “… ban hành quy định cụ thể sở hữu sử dụng BĐS, QSDĐ, tiền tệ hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước…” Báo cáo Chính trị trình Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ IX Đảng coi thị trường BĐS thị trường quan trọng: “ Hình thành phát triển thị trường BĐS, bao gồm QSDĐ Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy theo quy định pháp luật; bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam nước ngồi người nước ngồi tham gia đầu tư.” Vì vậy, chọn đề tài giúp cho việc xem xét, đánh giá vấn đề pháp luật thị trường QSDĐ thị trường BĐS, trình áp dụng thực tiễn để thấy thực trạng diễn thị trường từ đưa số giải pháp nhằm tiếp tục phát triển thị trường QSDĐ theo đòi hỏi khách quan kinh tế nói riêng, xã hội nói chung Hay nói cách khác, phản ánh đắn quy luật vận động tất yếu đời sống xã hội vận động, phát triển khách quan quan hệ QSDĐ Cơ cấu khố luận bao gồm phần sau: Lời nói đầu Ba chương: Chương Các vấn đề chung thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Chương Thực trạng pháp luật thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Chương Các giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Kết luận Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy CHƯƠNG I CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QuyỀn SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất QSDĐ quyền khai thác thuộc tính có ích ĐĐ để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đất nước Xét khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng làm thoả mãn nhu cầu mang lại lợi ích vật chất cho chủ sử dụng trình sử dụng đất Với tư cách đại diện cho chủ sở hữu ĐĐ, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước khơng QSDĐ Bởi Nhà nước thực việc giao QSDĐ hình thức chủ yếu sau : Thơng qua việc xây dựng, ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý sử dụng đất buộc tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải thực trình sử dụng đất Mặc dù, QSDĐ người sử dụng kể từ LĐĐ 1993 2003 ban hành bao hàm quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, thừa kế, bảo lãnh góp vốn QSDĐ khơng nên đồng quyền sở hữu ĐĐ QSDĐ, lẽ, có khác nội dung ý nghĩa cụ thể: Quyền sở hữu ĐĐ quyền ban đầu (có trước), cịn QSDĐ quyền phát sinh (có sau) xuất Nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ Quyền sở hữu ĐĐ loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, cịn QSDĐ quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ Tính khơng đầy đủ QSDĐ thể qua khía cạnh sau: Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có đủ tất quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy Thứ hai, khơng phải người có QSDĐ hợp pháp có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn QSDĐ mà pháp luật quy định Thứ ba: người có đầy đủ quyền sử dụng theo pháp luật quy định Về , có người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho toàn thời gian thuê pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền chuyển QSDĐ Quyền sở hữu ĐĐ loại quyền tồn độc lập, QSDĐ loại quyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc QSDĐ khơng tự định vấn đề phát sinh trình thực quyền mà định số vấn đề, cịn vấn phải hành động theo ý chí Nhà nước với tư cách đại diện cho chủ sở hữu với đất giao Hơn nữa, mặt lý luận QSDĐ Nhà nước với QSDĐ người sử dụng có khác Sự khác biểu khía cạnh sau - QSDĐ Nhà nước phát sinh sở Nhà nước đại diện chủ sở hữu ĐĐ Nên QSDĐ vĩnh viễn, trọn vẹn khơng bị hạn chế Cịn QSDĐ người sử dụng xuất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ cơng nhận QSDĐ…và phụ thuộc vào ý chí Nhà nước 1.1.2 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất a Định nghĩa Ở nước ta, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán ĐĐ song Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Như là, quy định pháp luật có phân tích tương đối độc lập quyền sở hữu ĐĐ toàn dân QSDĐ tổ chức, hộ gia đình cá Khố luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy nhân Pháp luật thừa nhận QSDĐ quyền tài sản, tài sản đặc biệt khơng giống loại tài sản luật thực định Việt Nam QSDĐ loại BĐS đặc biệt có đặc điểm sau: Thứ nhất, BĐS vơ hình, BĐS khác bao gồm ĐĐ, nhà ở, cơng trình xây dựng loại tài sản hữu hình nhận biết trực quan QSDĐ BĐS vơ hình tồn hình thức khái niệm mà luật gọi “quyền” Thứ hai, tính giới hạn Tổng cung tự nhiên tài sản QSDĐ ln bị giới hạn diện tích tự nhiên quốc gia sau trừ phần đất sử dụng vào mục đích cơng cộng phần đất chưa sử dụng Mặt khác, nói QSDĐ tài sản sinh từ pháp luật, quan điểm nhà lập pháp có ảnh hưởng đến lượng cung hàng hóa thị trường Nghĩa là, QSDĐ trở thành hàng hóa thị trường chủ thể chủ thể giao dịch Thứ ba, tính đơn lẻ Cũng ĐĐ, QSDĐ khơng có hai đơn vị hồn tồn giống hệt vào vị trí QSDĐ Hay nói cách khác, đơn vị BĐS QSDĐ mang đặc tính dị biệt Như nêu trên, theo quy định pháp luật BĐS chu chuyển thị trường BĐS nước ta chủ yếu QSDĐ khối thống QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất mà khơng thể di dời khơng gian Pháp luật quy định cụ thể rằng, người có QSDĐ thực giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn sản xuất kinh doanh QSDĐ Các giao dịch thực thông qua trao đổi ngang giá, giá thị trường phụ thuộc vào điều tiết thị trường can thiệp Nhà nước hình thành lên thị trường QSDĐ QSDĐ Việt Nam tài sản tư liệu sản xuất quan trọng người sử dụng đất, địi hỏi việc sử dụng, khai thác chúng phải thị trường định QSDĐ tài sản ln mang tính giới Khố luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy hạn, vậy, kinh tế thị trường việc đẩy nhanh vòng quay tốc độ chu chuyển tài sản có ý nghĩa vơ quan trọng Nghị Trung ương bảy quán triệt tinh thần Nghị Quyết Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nhấn mạnh “ chủ động phát triển vững thị trường BĐS (trọng tâm thị ) có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trị chủ đạo, khơng tách rời thị trường QSDĐ tài sản gắn liền với đất, chống đầu ĐĐ”[1] Từ chủ trương Đảng cho thấy, Đảng Nhà nước ta quan tâm đến việc hình thành phát triển thị trường QSDĐ Quán triệt quan điểm nêu trên, LĐĐ 2003 mở rộng quyền cho chủ thể sử dụng đất, đặc biệt quyền giao dịch ĐĐ, sở tạo điều kiện thuận lợi thủ tục thơng thống giúp người sử dụng đất dùng QSDĐ hợp pháp để trao đổi, mua bán thị trường Thông qua giao dịch cụ thể QSDĐ thị trường chủ thể sử dụng đất với kiểm soát định hướng Nhà nước, khái quát thị trường QSDĐ sau: “ Thị trường QSDĐ trình bên bán, bên mua bên cho thuê bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nước tuân theo nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục pháp luật quy định sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập thực giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại , chấp bảo lãnh góp vốn sản xuất kinh doanh QSDĐ thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ”[2] b Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất Thứ nhất, Việt Nam có thị trường QSDĐ khơng có thị trường ĐĐ Hàng hóa thị trường BĐS QSDĐ tài sản, cơng trình gắn liền với QSDĐ Thứ hai, khơng phải chủ thể có QSDĐ chủ thể phép tham gia giao dịch thị trường Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy Thứ ba, tất QSDĐ hàng hóa đối tượng giao dịch thị trường BĐS (xem Điều 109 đến Điều 120 LĐĐ 2003 ) Thứ tư, để có hàng hóa QSDĐ trao đổi mua bán thị trường BĐS trước tiên phải Nhà nước cho phép sử dụng đất hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ Thứ năm, thị trường QSDĐ thị trường bản, thị trường hạt nhân thị trường BĐS 1.1.3 Khái niệm bất động sản Tài sản có phần người tạo qua nhiều hệ, phần lại thiên nhiên ban tặng Tài sản quốc gia nguồn lực tiềm để phát triển kinh tế - xã hội Tài sản thông thường phân chia thành động sản BĐS, cách phân loại bắt nguồn từ cổ luật La Mã Cho đến nay, pháp luật nước giới tiếp cận cách phân loại thống chỗ : BĐS gồm ĐĐ tài sản gắn liền với ĐĐ Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng biệt thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại , tạo gọi “ Khu vực giáp ranh hai khái niệm động sản BĐS” Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2006 BĐS tài sản khơng di dời được, bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với ĐĐ, kể tài sản gắn với nhà ở, cơng trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác pháp luật quy định Do vậy, BĐS trước hết tài sản tài sản BĐS Tuy nhiên “ không di dời” áp dụng với ĐĐ cơng trình xây dựng nói chung, tài sản khác “gắn liền với ĐĐ, gắn liền với cơng trình xây dựng” coi BĐS tách khỏi Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy BĐS ban đầu ( ĐĐ) chúng khơng cịn BĐS quy chế động sản áp dụng cho tài sản Điều 174 cho thấy BĐS, động sản yếu tố ban đầu yếu tố thiếu nhà ở, cơng trình xây dựng đất coi dạng BĐS phát sinh từ BĐS ban đầu ĐĐ Như vậy, ĐĐ thành tố quan trọng, BĐS Xem xét khía cạnh khác BĐS cho thấy xét chất tự nhiên BĐS tài sản tĩnh, điều có nghĩa BĐS – tự hay tác động ngoại lực khơng thể thay đổi vị trí Nếu xét giá trị tài sản theo quan niệm truyền thống có từ thời La Mã, BĐS tài sản có giá trị Từ khái quát nên vài thuộc tính BĐS - Tính cố định vị trí, giới hạn khơng gian diện tích vơ hạn thời gian sử dụng khả sinh lời Vì giao dịch mua bán liên quan đến hàng hóa BĐS phải thơng qua thủ tục giấy tờ theo quy định pháp luật ( giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở……) - Chi phí giao dịch mua bán cao, thời gian mua bán kéo dài (quy định văn pháp luật ĐĐ thể rõ nét thuộc tính ) Các quy chế chuyển dịch BĐS thông thường phức tạp can thiệp phía Nhà nước - Tính ảnh hưởng lẫn : loại BĐS có vị trí gần khu vực có ảnh hưởng đến , làm tăng giảm giá trị nhau, ví dụ: Việc xây dựng sở hạ tầng, quy hoạch ĐĐ khiến BĐS vị trí liền kề khu vực quanh tăng giá trị giá trị xây dựng - ĐĐ sở để phát triển hệ sinh thái tạo nên môi trường sống cho người Việc thiết kế , xây dựng sử dụng BĐS phải đảm bảo nguyên tắc trì cân sinh thái, tạo phát triển bền vững môi trường sống BĐS tài sản chúng hồn tồn trở thành hàng hóa khu chủ thể (NSDĐ) đưa thị trường để trao đổi mua bán nguyên tắc bình đẳng, tự thương lượng nhằm thu lại lợi ích vật chất định Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy Như , đâu BĐS có mua bán trao đổi phát triển mức định có thị trường BĐS 1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản a Định nghĩa: Lịch sử cho thấy, thị trường phát triển với phát triển sản xuất trao đổi hàng hóa Nhiều loại thị trường hình thành như: thị trường tiền tệ, thị trường hàng hóa, thị trường lao động thị trường BĐS… Qua thị trường, nhân tố trình tái sản xuất xã hội- nối liền sản xuất với tiêu dùng thông qua giao tiếp chủ thể tham gia thị trường gắn liền với nhân tố, cạnh tranh, hàng- tiền, cung - cầu giá Khi quan sát thị trường gắn liền Nhà khoa học nêu lên định nghĩa khái quát thị trường sau “thị trường lĩnh vực trao đổi, mua bán mà chủ thể kinh tế thường xuyên cạnh tranh với để xác định giá sản lượng” [3] Hầu giới trì hình thức đa sở hữu ĐĐ Với Việt Nam, điểm khác biệt “ ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 17, Hiến pháp 1992 ) Đây sở pháp lý quan trọng tối cao xác định rõ Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống quản lý quỹ đất Việt Nam Vì thế, Nhà nước có trọn vẹn quyền năng: quyền chiếm hữu, QSDĐ quyền định đoạt ĐĐ Căn vào Điều 189, 198, 201 BLDS Việt Nam, hiểu quyền đại diện chủ sở hữu ĐĐ sau: - Quyền chiếm hữu quyền Nhà nước ( đại diện cho chủ sở hữu) tự nắm giữ, quản lý ĐĐ thuộc sở hữu Người khơng phải chủ sở hữu có quyền chiếm hữu tài sản trường hợp chủ sở hữu cho phép thông qua chuyển giao ủy quyền - Quyền sử dụng quyền Nhà nước ( đại diện chủ sỏ hữu) khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ ĐĐ Người khơng phải chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trường hợp chủ sở hữu chuyển giao trường hợp pháp luật quy định Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy - Quyền định đoạt quyền Nhà nước, đại diện chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu ĐĐ cho người khác từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu tự bán , trao đổi , tặng cho, cho vay, để thừa kế từ bỏ thực hình thức định đoạt khác với tài sản Trong ba quyền chủ sở hữu quyền sở hữu quyền quan trọng Thông qua quyền sử dụng ĐĐ mà NSDĐ khai thác hưởng lợi ích từ mảnh đất Nhưng tài sản có giá trị đặc biệt, giới hạn không gian, diện tích vơ hạn thời gian sử dụng khả sinh lời cho chủ sở hữu QSDĐ nước có chế độ sở hữu ĐĐ khác nội dung biểu khác Ở Việt Nam, theo quy định văn pháp luật NSDĐ thực quyền khác từ QSDĐ như: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn QSDĐ …các quyền thực qua thị trường QSDĐ “linh hồn” thị trường BĐS Việt Nam Đây điểm khác biệt với thị trường BĐS nhiều nước giới như: Nhật Bản, lãnh thổ Đài Loan, OXtraylia…những nước trì hình thức sở hữu tư nhân với ĐĐ Từ LĐĐ 1993 đời với việc quy định năm quyền NSDĐ đồng nghĩa với việc thức thừa nhận manh nha đời thị trường BĐS, thị trường hình thành phát triển có điều tiết Nhà nước Tuy hình thành thị trường BĐS Việt Nam (trong gồm thị trường QSDĐ ) bước góp phần cải thiện đời sống nhân dân, tăng cường hiệu sử dụng kinh doanh ĐĐ, nhà xưởng, bước biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế, xã hội đất nước Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam: xét góc độ kinh tế, hiểu q trình bên bán bên mua, bên cho thuê bên thuê tác động qua lại lẫn nhằm thoả mãn số lượng, chất lượng, thời hạn, giá hàng hố BĐS, bao gồm QSDĐ, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với ĐĐ kể tài sản gắn liền với đất