Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – nghiên cứu trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch an hưng

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I Thị trường bất động sản Khái niệm Bất động sản Thị trường bất đông sản 1.1.Khái niệm quản lý Nhà nước 1.2.Khái niệm thị trường bất động sản Vai trò đặc điểm thị trường bất động sản II QLNN thị trường BĐS 13 Khái niệm 13 1.1 Sự cần thiết phải QLNN thị trường BĐS .13 1.2 Nội dung quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 17 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước thị trường bất động sản: 20 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – NGHIÊN CỨU TRÊN CÁC GIAO DỊCH TẠI SÀN BĐS AN-HƯNG .22 I Giới thiệu sàn giao dịch BĐS An Hưng 22 II.Thực trạng công tác QLNN thị trường BĐS VN .23 1.Những mặt đạt công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 23 Những hạn chế công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 27 Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương 3.Nguyên nhân hạn chế công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 35 Tác động giao dịch qua sàn AN HƯNG .37 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 41 Quan điểm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam .41 Một số giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 43 KẾT LUẬN 56 Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân đời sống hộ gia đình Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị kinh tế, hộ gia đình số lớn Sau thời gian phát triển không dài thị trường bất động sản nước ta trải qua nhiều lần biến động khủng hoảng Có nhiều nguyên nhân tạo diễn biến bất thường cho thị trường bất động sản có mơt nguyên nhân khiến nhiều người ý tác động sách nhà nước, ưu tiên , hệ thông pháp luật , văn thi hành Thị trường bất động sản phận quan trọng kinh tế thị trường, có chức phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn xem tài nguyên hữu hạn, loại bỏ nhu cầu sử dụng đất giá trị, nâng cao suất GDP tính cho đơn vị diện tích thị Chẳng hạn giá đất đô thị Hàng Ngang, Hàng Đào cao muốn kinh doanh phải tạo thu nhập lớn tương xứng với giá đất Cũng lẽ ngày nhiều cơng trình sản xuất công nghiệp đưa xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao Việc quản lý phát triển tốt thị trường này, đặc biệt mối quan hệ với thị trường tài góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội Ở Việt Nam, giao dịch bất động sản tồn từ lâu thị trường ngầm, phi thức Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản bắt đầu thừa nhận Luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường thức tồn văn Nhà nước từ năm 1996 Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Thực tế trình phát triển kinh tế thị trường nước ta thời gian qua cho thấy: Thị trường bất động sản chưa thể đóng vai trị động lực thúc đẩy phát triển kinh tế Một nguyên nhân chủ yếu vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản cịn q mờ nhạt Vì vậy, để lành mạnh hố phát triển thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với hệ thống đồng loại thị trường kinh tế việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản vô cần thiết Nhận thức tầm quan trọng vấn đề này, em chọn đề tài: “Thực trạng công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản – Nghiên cứu giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng” cho đề án Mục tiêu nghiên cứu Về mặt lý luận: Hệ thống hoá vấn đề lý luận thị trường bất động sản vai trò quản lý Nhà nước phát triển thị trường Về mặt thực tiễn: Bài viết nghiên cứu thực trạng quản lý Nhà nước trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam để đề xuất số quan điểm giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước phát triển thị trường Đối tượng nghiên cứu Nhằm đạt mục đích trên, đối tượng mà chuyên đề hướng tới nghiên cứu vấn đề liên quan đến sách tác động vĩ mơvi mơ, hướng tới nội dung quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng, xem xét vấn đề quan điểm vật lịch sử Ngồi ra, viết cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể phân tích, tổng hợp, so sánh liệu kết hợp với lý luận quan điểm, đường lối Đảng nhà nước thời kỳ ,kết hợp với thực tế để nhằm đến kết luận mang tính khách quan thực tiễn ,bám sats thực tiễn Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I Thị trường bất động sản Khái niệm Bất động sản Thị trường bất đông sản 1.1.Khái niệm quản lý Nhà nước Quản lý Nhà nước việc Nhà nước dùng cơng cụ tác động lên đối tượng chịu quản lý để điều tiết, điều hành chúng nhằm đạt mục tiêu định Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản việc Nhà nước dùng pháp luật sách tác động lên thành tố thị trường bất động sản để điều tiết quan hệ phát sinh nhằm làm cho thị trường minh bạch hơn, hoàn thiện ngày phát triển 1.2.Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản theo nghĩa thông thường hiểu đất đai cơng trình xây dựng cố định đất đai Từ chuyển sang kinh tế thị trường, vai trò thị trường BĐS ngày trở thành yếu tố có tầm quan trọng bước nhận thức đầy đủ Việc hình thành phát triển thị trường BĐS tạo thêm yếu tố đầu vào cho trình sản xuất sử dụng nguồn nội lực có hiệu Chính , muốn hiểu rõ nội dung đề tài ta phải , mà trước tiên khái niệm, đặc điểm, vai trị yếu tố có liên quan thị trường BĐS Theo điều 174 luật dân Việt nam BĐS tài sản khơng di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương - Các tài sản luật định Sau hiểu sơ qua BĐS , ta đặt câu hỏi: Thế thị trường BĐS ? địa điểm, nơi mà người bán người mua tài sản BĐS tác động qua lại lẫn để xây dựng giá số lượng hàng hóa BĐS thực Thị trường BĐS phân loại theo tiêu chí: -thị truờng: + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường chấp bảo hiểm BĐS -Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - Thị trường cấp II: Đó thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho th -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại cho th lại cơng trình mua thuê -Hiện xuất loại thị trường BĐS sau đây:  Thị trường nhà đất  Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh  Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản Tuy nhiên ta hiểu sau: “Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hố, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định” Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường nhắc đến: nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương lẫn để xác định giá cả, số lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản giao dịch - Các đặc điểm thị trường bất động sản: + Thứ nhất: Tính cách biệt hàng hố với địa điểm giao dịch + Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản + Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc + Thứ tư: Thị trường bất động sản thị trường khôn hoan hảo + Thứ năm: Cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản + Thứ sáu: Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập + Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật + Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn + Thứ chín: Thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải có nhiều thời gian Vai trò đặc điểm thị trường bất động sản a: Vai trò thị trường BĐS Thị trường bất động sản co vai trò chủ yếu sau: - Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc sản xuất phát triển Thị trường bất động sản nơi gặp gỡ cung cầu bất động sản cầu nối tiêu dùng sản xuất hàng hố bất động sản thực mối quan hệ: Vốn hàng hoá tiền tệhàng hố… Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Khi thị trường bất động sản không phát triển, ngưng trệ, chuyển hố gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến trình tái sản xuất trình sản xuất Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ luân chuyển vốn nhanh tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản đẩy mạnh trình sản xuất - Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo nguồn vốn cho ngành sản xuất vật chất khác Bản thân bất động sản tài sản quốc gia, q trình phát triển tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thị trường, làm tăng tài sản cố định xã hội thị trường bất động sản có thị trường chấp, thị trường vay vốn thông qua hoạt động chấp làm cho lượng vốn huy động tăng lên, giải nguồn vốn cho ngành Thị trường góp vốn liên doanh góp vốn bất động sản để đầu tư sản xuất để chia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước Đối với nước ta nguồn thu nhà nước liên quan đến bất động sản nguồn thu cố định chiếm phần lớn nguồn thu nhà nước thị trường bất động sản phát triển thể làm tăng hai nguồn thu sau nhà nươc: làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước thu nhiều từ phí mua bán chuyển đổi quyền đất đai Mở rộng phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu tăng lên Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Nhà nươc đánh thuế 5% mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản sau: 1% phí trước bạ phí làm thủ tục đăng kí 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất - Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngồi nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung thể thống loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hố thị trường bất động sản phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tất thị trường ảnh hưởng đến thị trường chung Trong hội nhập quốc tế thị trường nước gắn chặt với thị trường nước Sự phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho chủ thể nước tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản nước qua mở rộng quan hệ quốc tế - Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh thị trường đất đai, sách không phù hợp, dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường… điều gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin người dân chủ trương sách nhà nước, hạn chế phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng xấu đến đời sống người hoạt động xã hội nói chung Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh góp phần điều hồ cung cầu, bình ổn giá bất động sản, góp phần làm cho xã hội ổn định - Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48