Hoàn thiện quản lý nhà nước về giá bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn hà nội

1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 1.1- Một số khái niệm 1.1.1-Bất động sản(BĐS) Bất động sản tài sản lớn quốc gia, thường chiếm tỉ trọng 40% lượng cải vật chất quốc gia Không chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản cịn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng hệ thống pháp luật chế độ sở hữu khác nhau, nên nước lại có cách định nghĩa riêng bất động sản Điều 174 Bộ luật dân nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tàỉ sản khác pháp luật qui định “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo quy định pháp luật” 1.1.2.Sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ bất động sản” Còn tiêu chí hoạt động sàn, qui chế sàn, trách nhiệm quyền hạn sàn theo qui định nhà nước 1.1.3.Quản lý nhà nước kinh tế Đó q trình tác động có ý thức liên tục,phù hợp với quy định quan quản lý nhà nước tầm vĩ mô đến hoạt động kinh tế,các trình kinh tế nhằm tạo kết theo mục tiêu xác định điều kiện môi trường biến động 1.1.4.Thị trường bất động sản + Là nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng nào,vì mục đích gì? + Là đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS + Lànơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng,cho thuê,thế chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn chủ thể thị trường, mà vai trị quản lý nhà nước có vai trò định + Là nơi tiến hành giao dịchvề BĐS, bao gồm: chuỷên nhượng,cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn 1.1.5.Giá Giá trị bất động sản: Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị cơng trình xây dựng Trong lĩnh vực nông nghiệp: Giá trị = Chi phí bỏ để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất Trong phi nơng nghiệp: Giá trị đất = Giá trị tạo sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp 1.2.Tính cấp thiết vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản Việt Nam đà phát triển giữ tỷ trọng ngày lớn cấu kinh tế Tuy nhiên, thị trường lại phát triển khơng đồng bộ, chưa hồn thiện cấu tổ chức vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch thông tin yếu tố đầu cịn lớn, lúc việc phát triển hoạt động quản lý giá khơng địi hỏi tất yếu mà cấp bách Việt Nam Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản đời với hình thức kinh doanh ngày đa dạng phong phú góp phần khơng nhỏ việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, hướng Nắm bắt xu hướng phát triển nóng bỏng giá bất động sản tương lai gần, sàn giao dịch bất động sản thành lập với chức chuyên kinh doanh dịch vụ bất động sản Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất dịch vụ khác tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển.Trong giá bất động sản vấn đề lớn loại hàng hóa ln gây nhiều tranh cãi so sánh.Có nhiều quan tâm,câu hỏi,hồi nghi giá bất động sản sàn giao dịch.Được đưa vào tầm quan trọng quốc gia,tổ chức,cá nhân quản lý nhà nước giá bất động sản ngày quan chức hoàn thiện,đặc biệt việc quản lý bất động sản sàn giao dịch Cầu Sàn giao dịch Cung Đây đối tượng mà nhà nước cần phải quản lý đặc biệt quản lý giá không để giá tự hay trôi Đứng trước nguy người lao động trân ngày xa vời với nhà chung cư nhỏ nhoi,hay chỗ để đêm.Bởi lẽ việc mua thuê nhà khó khăn chưa tính đến việc mua nhà với lý giá nhà đất thuê mua cao so với thu nhập.Điều dẫn đến nhiều hệ lụy khác xã hội phân cấp giầu nghèo… Điều khơng phủ nhận đâu mà giá bất động sản lại cao đến cung,cầu hay sách tiêu chí định giá thấp so với thị trường Người tiêu dùng nhà đầu tư nên tìm loại hàng hóa đâu nhanh nhất,chính xác nhất,liệu sàn giao dịch có phải chỗ tin cậy hay chưa Tuy nhiên, việc quản lý định giá bất động sản sàn giao dịch chưa quan tâm nhiều, số vướng mắc hạn chế quản lý nhà nước định giá BĐS sàn giao dịch Xuất phát từ vấn đề lý luận thực tiễn nêu em xin lựa chọn đề tài: “HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.3 Xác lập vấn đề đề tài nghiên cứu Xuất phát từ tính cấp thiết đưa phân tích qua trên, đồng thời sách QLNN có thay đổi để phù hợp với sách khác nhằm đáp ứng nhu cầu người dân tổ chức có liên quan đến bất động sản.Việc sách quản lý nhà nước phù hợp hay chưa hay sàn giao dich có tuân thủ quy định bước định giá hay chưa sát thực với thị trường,quy luật cung cầu hay chưa,.Do nên tơi định lựa chọn luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu “HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” để qua đề xuất giải pháp hay kiến nghị nhằm đưa thị trường bất động sản non trẻ việt Nam phát triển mạnh mẽ,bền vững,phù hợp ổn định 1.4 Mục tiêu nghiên cứu Trong luận văn tôi, mục tiêu nghiên cứu gồm (hai) nội dung sau: Mục tiêu thứ nhất: Giá sàn giao dịch bất động sản địa bàn Hà Nội để đáp ứng với tiêu chí bất động sản thay đổi thường xun khơng ổn định mặt hàng hóa Mục tiêu thứ hai: Một số sách quản lý nhà nước giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản địa bàn Hà Nội nói riêng Trong mục tiêu thứ hai này, tìm hiểu, phân tích thành cơng tồn sách quản lý nhà nước qua đề xuất kiến nghị sách quản lý nhà nước giá bất động sản Tôi mong muốn sau nghiên cứu tìm hiểu thành cơng tồn công tác quản lý nhà nước giá bất động sản nói chung, qua đề xuất thay đổi sách quản lý để phù hợp với tình hình thị trường thu nhập người dân, qua đưa thị trường bất động sản gần giá trị đích thực 1.5.Tình hình nghiên cứu liên quan Trong năm gần Việt Nam biết đến rồng cất cánh bay cao khu vực.Đặc biệt có sách thu hút vốn đầu tư hấp dẫn,tỷ trọng nguồn vốn giải ngân FDI, DII hay ODA ngày nhiều hơn.Lượng tiền đổ từ kiều hối năm gần đạt năm gần 10 tỷ đô la mỹ nguồn đầu tư tiền rảnh rỗi trong dân cư chiếm tỷ lệ cao.Đã tác động nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng.Đây thị trường non trẻ có nhiều biến động,và cịn nhiều sách bổ sung,sửa đổi nhà nước tác động khác có liên quan Cũng ngành non trẻ viết nghiên cứu lĩnh vực bất động hạn chế chưa có nhiều.khảo sát tình hình thực trạng vấn đề có liên quan đến bất động sản tơi thấy có vài đề có liên quan như: - Đề tài:Định giá chấp bất động sản ngân hang thương mại cổ phần đại tín.Tác giả sinh viên Bùi Thị Hồng Anh khoa kinh doanh bất động sản trường đại học kinh tế Quốc Dân - Đề tài:Định giá bất động sản công ty việt nam.Tác giả Tạ Như Thế sinh viên địa trường đại học kinh tế quốc dân Tuy nhiên đề tài nhiều hạn chế chưa đánh giá hết đủ thơng biến đổi khó lường thị trường,cũng chưa đạt kỳ vọng thị trường mục tiêu chiến lược ngắn hạn Xong đề tài đánh giá khách quan tương đối đầy đủ trạng thị trường bất động sản nhữn năm qua Đó sở lý luận để tơi bổ xung vào đề tài nghiên cứu 1.6 Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Quản lý nhà nước giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản - Phạm vi nghiên cứu: Quản lý nhà nước giá bất động sản sàn giao sàn giao dịch bất động sản địa bàn Hà Nội - Thời gian: Chính sách Quản lý nhà nước giá bất động sản từ năm 2002 đến 1.7 Câu hỏi nghiên cứu Từ mục tiêu đó, tơi giải câu hỏi sau: - Mục đích việc định giá bất động sản sàn giao dịch? - Quy định tiêu chuẩn định giá bất động sản? - Các bước định giá bất động sản? - Các sách QLNN giá bất động sản sàn giao dịch bất động sản? - Vì đâu giá niêm yết thấp giá bán? - Ai người hưởng lợi từ giá chênh đó? - Rủi ro thuộc dự án không thành công? 1.8 Kết cấu Luận văn thạc sĩ chia thành chương: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu quản lý nhà nước giá bất động sản Chương 2: Một số vấn đề lý luận QLNN giá bất động sản Việt Nam Chương 3: Chương 4: CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Những khái niệm Quản Lý Nhà nước 2.1.1 Quản lý nhà nước kinh tế Quản lý nhà nước kinh tế tác động có tổ chức pháp quyền Nhà nước lên kinh tế quốc dân nhằm sử dụng cách hiệu nguồn lực kinh tế nước,các hội có để đạt đựoc mục tiêu phát triển kinh tế đặt điều kiện mở rộng giao lưu hợp tác quốc tế Quản lý kinh tế nội dung cốt lõi quản lý xã hội nói chung phải gắn chặt với hoạt động quản lý khác xã hội Quản lý nhà nước kinh tế thể hiên thông qua chức kinh tếvà quản lý kinh tế nhà nước (Nguồn :Trang 20 , Giáo trình Quản lý nhà nước kinh tế ) 2.1.2 Nhận thức chức quản lý nhà nước kinh tế Để thực vai trò quản lý nhà nước kinh tế,nhà nước phải thực chức quản lý Chức quản lý nhà nước kinh tế nhiệm vụ tổng quát mà nhà nước phải thực để phát huy vai trị hiệu lực Chức quản lý nhà nước kinh tế quy định vai trò quản lý nhà nước kinh tế phải phục vụ thực phát huy vai trị đó.Chức quản lý nhà nước kinh tế chất nhà nước, yêu cầu nhiệm vụ trị - kinh tế- xã hội tình hình giai đoạn lịch sử định Theo chức quản lý nhà nước kinh tế việt nam -Chức tạo lập môi trường điều kiện cho hoạt động kinh doanh -Chức định hướng hướng dẫn phát triển kinh tế -Chức tổ chức -Chức điều tiết -Chức kiểm tra 2.1.3 Nguyên tắc QLNN kinh tế Các nguyên tắc QLNN kinh tế quy tắc đạo,những tiêu chuẩn hành vi mà quan nhà nước phải tuân thủ trình quản lý kinh tế Yêu cầu nguyên tắc quản lý kinh tế,các nguyên tắc quản lý kinh tế người đặt suy nghĩ chủ quan mà phải tuân thủ đòi hỏi khách quan quy luật: -Các nguyên tắc phải phù hợp với mục tiêu quản lý -Các nguyên tắc phải phản ánh tính chất quan hệ quản lý -Các nguyên tắc quản lý phải bảo đảm tính hệ thống,tính quán phải bảo đảm pháp luật Các nguyên tắc quản lý kinh tế phản ánh yêu cầu khách quan quy luật chi phối lên trình quản lý kinh tế Đối với nước ta,theo quan điểm đảng,có nguyên tắc quản lý kinh tế pham vi cấp nhà nước là: -Thống lãnh đạo trị kinh tế -Tập trung dân chủ -Kết hợp hài hồ lợi ích -Hiệu quả,tiết kiệm (Nguồn :trang 73 ,GT Quản lý nhà nước kinh tế ,nxb ĐH Kinh tế quốn dân 2009) 2.1.4.Tính tất yếu khách quan QLNN Đối với kinh tế thị trường,bên cạnh mặt tích cực,cịng tồn nhiều tiêu cực.Trong tồn kinh tế cần mộ t chủ thể đứng tổ chức,điều hành, phân phối.Điều dẫn tới tất yếu khách quan đời QLNN để khắc phục nhực khuyết tật đó.Các nguyên nhân dãn tới tấy yếu khách quan: Thứ :Sự đời tất yếu tượng lợi ích cá nhân,sự tăng lên phận ảnh hưởng tới lợi ích phận khác.Xu hướng cản trở hoạt động kinh tế chồng chéo, cản trở triệt tiêu lân nhau,các quan hệ,tỷ lệ kinh tế quốc dân bị phá vỡ,sự phân bổ cá nguồn lực không hợp lý,cơ cấu kinh tế bị đảo lộn,các vấn đề kinh tế xã hội bị phát sinh Cá nhân khơng đảm bảo vai trị hàng hố cơng cộng,nhà nước với tư cách chủ thể kinh tế quốc dân với mục tiêu kinh tế vĩ mô,cần thiết phải nắm bảo đảm cho xã hội loại hàng hoá dich vụ công cộng Nhà nước cần đứng đảm bảo chức trị xã hội bảo hiểm mặt kinh tế nhằm trì mối quan hệ lợi ích giai cấp tầng lớp xã hội quan hệ sản xuất thống trị bảo vệ quyền lợi địa vị giai cấp thống trị Quan hệ nước đòi hỏ phải tăng cường vai trò quản lý nhà nước kinh tế.Theo xu hướng hoà nhập kinh tế dân tộc nước vào thị trường thê giới ngày tăng Vai trò quản lý nhà nước kinh tế không điều tiết ,khống chế,định hướng pháp luật đòn bảy kinh tếvà sách,biện pháp kích thích mà cịn thực lực kinh tế nhà nước-tức sức mạnh hệ thống kinh tế nhà nước công cụ kinh tế đặc biệt khác (Nguồn TK : trang 17,18,19, GT quản lý nhà nước kinh tế,nxb ĐH kinh tế quốc dân 2009) 2.1.5.Các công cụ quản lý nhà nước kinh tế 2.1.5.1 Khái niệm Công cụ quản lý nói chung tất phương tiện mà chủ thể quản lý sử dụng để tác động lên đối tượng quản lý nhằm đạt mục tiêu đề ra.Công cụ quản lý nhà nước kinh tế tổng thể phương tiện hữu hình vơ hình mà nhà nước sử dụng để tác động lên chủ thể kinh tế xã hội nhằm thực mục tiêu quản lý kinh tế quốc dân (Nguồn TK : trang 100, GT quản lý nhà nước kinh tế,nxb ĐH kinh tế quốc dân 2009) Chính nhờ cơng cụ quản lý với tư cách vật truyền dẫn tác động quản lý nhà nước mà nhà nước chuyển tải đượcý định ý chí minh lên tổ chức cá nhân sinh sống hoạt động lên toàn lãnh thổ quốc gia khu vực phạm vi ảnh hưởng từ bên ngồi Hệ thống cơng cụ quản lý vĩ mô tiếp cận theo nghĩa rộng,bao gồm quan điểm,chiến lược,pháp luật sách đến phương tiện,các công cụ cụ thể quản lý;đồng thời theo nghĩa hẹp,bao gồm công cụ cụ thể sách Việc sữ dụng hệ thống công cụ quản lý kinh tế vĩ mô cách hữu hiệu phụ thuộc vào: Thứ : Sự hoàn thiện (bao gồm đồng bộ,đầy đủ đại ) hệ thống công cụ quản lý kinh tế vĩ mô Thứ hai : Năng lực sử dụng,lựa chọn cơng cụ cần thiết,thích hợp Thứ ba : Môi trường vận hành công cụ kinh tế vĩ mơ Các nội dụng tóm tắt công cụ quản lý nhà nước kinh tế: 2.1.5.2 Pháp luật Pháp luật thường hiểu hệ thống cá quy tắc xử có tính chất bắt buộc chung (quy phạm pháp luật) thể ý chí giai cấp thống trị cộng đồng xã hội,do nhà nước đặt ra,thực thii bảo vệ,nhằm mục tiêu bảo toàn phát triển xã hội theo đặc trưng định (Nguồn TK : trang 101, GT quản lý nhà nước kinh tế,nxb ĐH kinh tế quốc dân 2009) Chức chủ yếu pháp luật điều chỉnh ,bảo vệ giáo dục để đảm bảo phát triển xã hội theo mục tiêu phương hướng định,thông qua việc thực chức này.Pháp luật có vai trị thể mặt sau