Nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời nói đầu Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản , đặc biệt môi giới nhà đất có hội để phát triển Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực cịn nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ môi giới bất động sản lộn xộn, nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước, dĩ nhiên điều gây tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhìn cách tổng thể, đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động bản; văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vơ kể; cuối phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Với thực tế trên, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VReex) có hội khó khăn định Do sàn vào hoạt động nên chưa có thời gian, kinh nghiệm để tích lũy hồn thiện hoạt động dịch vụ mơi giới theo hướng chuyên nghiệp Từ đó, em xin đưa đề tài “ Nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” với mong muốn bày tỏ số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới sàn ngày hiệu Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề : Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới Công ty Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động sàn Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn V-Reex Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại sàn Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập tài liệu Cơng ty Kết cấu đề tài: Ngồi lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương 3: Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động BĐS Em xin chân thành cảm ơn dạy PSG-TS Hoàng Văn Cường thầy cô giáo khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên, giúp đỡ nhiệt tình anh chị sàn giao dịch bất động sản Việt Nam giúp em hoàn thành chuyên đề này! Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chưong CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan môi giới BĐS 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Cụm từ “BĐS” (sau viết tắt BĐS) lĩnh vực mơi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Như vậy, duới góc độ nghề mơi giới : “ BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất” 1.1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS Môi giới lớp trung gian, cá nhân, chủ thể, hãng làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác Từ đó, mơi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thơng cảm, thấu hiểu việc giải công việc liên quan đến BĐS mà bên quan tâm Nhà môi giới BĐS có vai trị cầu nối bên liên quan Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng việc môi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Theo quy định điều 45 Luật kinh doanh BĐS nội dung môi giới BĐS bao gồm: Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng - Đại diện theo ủy quyền để thực Công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Tổ chức, nhân môi giới BĐS hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS khách hàng bên thứ ba (điều 46) Nhà môi giới BĐS hưởng khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bên môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS 1.2 Bản chất hoạt động môi giới BĐS Môi giới BĐS việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà mơi giới giúp người có BĐS người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực thương vụ Bản chất mơi giới BĐS cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu 1.1.3 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS Mơi giới BĐS có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới, họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa BĐS tính đặc thù hàng hóa BĐS thị trường nó: Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - BĐS gắn với quyền phức tạp - BĐS loại hàng hố khó so sánh - Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường BĐS người khơng có kinh nghiệm Từ thấy mơi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển Mơi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an tồn: Qua nhà mơi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… Như tồn hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi sách quản lý nhà nước BĐS Những thành từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự - an ninh xã hội 1.2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS 1.2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS (nguồn lấy từ “tổng quan dịch vụ môi giới BĐS” khoa BĐS&KTTN) Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: - Cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái môi giới không phép sai lệch với luật lệ, quy định giá ban hành - Môi giới phải dựa công minh bạch thông tin - Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hồ lợi ích khách hàng nhà mơi giới Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt tồn q trình tác nghiệp 1.2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 1.2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề Hiện theo quy định luật kinh doanh BĐS cá nhân tham gia mơi giới BĐS phải có chứng hành nghề mơi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dạng văn phịng mơi giới phải có người có chứng môi giới Chứng cấp cá nhân tổ chức tham gia vượt qua kiểm tra trình độ trung tâm đào tạo chứng cho phép Xây dựng tuân theo khung chương trình Xây dựng Với việc khơng có u cầu cao trình độ, nói nghề mơi giới nghề có tham gia đơng đảo tầng lớp xã hội Đặc biệt giới trẻ, người động có sức khỏe lợi lớn lĩnh vực Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS điều kiện để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS bao gồm : “Không phải cán bộ, Cơng chức nhà nước; Có lực hành vi dân đầy đủ, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS; Có hồ sơ xin cấp chứng mơi giới BĐS theo quy định” 1.2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn Những tiêu chuẩn đặt cho nhà môi giới không nằm ngồi mục đích thống hoạt động nhà môi giới Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Những tiêu chuẩn đặt cho nhà mơi giới khơng nằm ngồi mục đích thống hoạt động nhà mơi giới Để khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ;bên cạnh tiêu chuẩn góp phần gây sức ép cho nhà môi giới phải đạt hiệu cao loại trừ điều cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết văn phịng mơi giới với Những tiêu chuẩn chuyên môn đặt cho nhà mơi giới: Những kiến thức cần có: + Những vấn đề kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý + Phải am hiểu nắm rõ nội dung, u cầu trình tự thực Cơng việc liên quan đến giao dịch BĐS Những kỹ cần có : + Kĩ thực tác nghiệp thích hợp thương vụ + Hòa hợp mối quan + Đàm phán giải mâu thuẫn 1.2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức a Đạo đức nghề nghiệp * Nguyên tắc chung: + Cung cấp dịch vụ dựa tảng đạo đức, c sở đạo lí cơng nhận chung xã hội + Cung cấp dịch vụ không làm phương hại đến khách hàng Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Cần trung thực với khách hàng khơng đ ược làm lịng tin khách hàng vào họ * Sự trực nghề nghiệp + Tập trung cố gắng thực hoạt động nghề nghiệp họ + Phải tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng họ góc độ công trung thực quan hệ với bên thương vụ + Từ chối hoạt động mâu thuẫn với nguyên tắc hoạt động nghề nghiệp * Có trách nhiệm tính chun nghiệp + Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thị trường quy định pháp luật + Khơng thực hoạt động nằm ngồi khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp họ * Bí mật nghề nghiệp Nhà mơi giới phải giữ gìn bí mật nghề nghiệp thực thương vụ mơi giới bí mật gây ph ương hại cho khách hàng họ người khác biết.Việc giữ bí mật bao gồm thơng tin cần cung cấp trình thực dịch vụ thơng tin ảnh h ưởng đến an toàn thương vụ Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp * Tôn trọng nghề nghiệp + Cần đảm bào cho quan hệ họ với nhà môi giới khác dựa nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực tôn trọng + Không hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm việc + Không làm sai lệch hay gây hiểu lầm đối tác cạnh tranh, doanh nghiệp hay hoạt động nghề nghiệp đối tác cạnh tranh + Cần ủng hộ, tham gia hoạt động tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị nghề nghiệp + Trong vùng hoạt động cần cố gắng loại bỏ tượng trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp Nhà mơi giới giữ vị trí tổ chức nghề nghiệp khơng lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân b Tiêu chuẩn nghề nghiệp + Nhà môi giới cung cấp dịch vụ dựa c sở hợp đồng môi giới dạng văn kí kết họ khách hàng.Trong hợp đồng phải có số chứng hành nghề thông tin bảo hiểm nghề nghiệp Phạm vi công việc nhà môi giới xác định hợp đồng + Vai trị nhà mơi giới dựa thông vấn đề sau: cung cấp thông tin lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực dịch vụ Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp yêu cầu, thực biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọn khách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS theo yêu cầu khách hàng tham gia đàm phán giá cả, giúp đỡ việc toán, tổ chức bước thương vụ + Nhà môi giới không đ ược từ chối thực dịch vụ với lí chủng tộc, màu da, giới tính hay quốc tịch + Nhà mơi giới ln phải thơng báo đầy đủ chức danh, tình trạng pháp nhân họ thực hoạt động môi giới + Nhà môi giới không thông báo sai với khách hàng giá bán hay thuê,nài ép bán hay cho thuê BĐS mà họ không làm hợp đồng môi giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt thỏa thuận nhà môi giới + Bất kì thơng cáo, in ấn, thơng tin miệng hay giấy nhà môi giới cung cấp phải với thực tế họ biết + Nhà mơi giới thực dịch vụ cho hai bên khách hàng thương vụ +Nhà môi giới không cung cấp dịch vụ dạng miễn phí Điều khơng hạn chế việc lấy tiền dịch vụ bên khách hàng +Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “ độc quyền” Thông qua hợp đồng “độc quyền” khách hàng ủy quyền thực dịch vụ môi giới với văn phịng(nhà mơi giới) định Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47