Luận văn tốt nghiệp hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản an hưng

LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động môi giới hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản cơng nhận thức Việt Nam thể cần thiết phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế quốc dân nói chung So với mặt chung với giới thị trường bất động sản mẻ, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành bước phát triển để thúc đẩy thị trường cần có kết hợp nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Mơi giới với tính chất yếu tố trung gian cầu nối góp phần gằn kết cung cầu Mặt khác xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản cần thiết để đáp ứng xu khơng bỏ lỡ hội mà đem đến Công ty bất động sản An Hưng công ty hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản Hoạt động chủ yếu công ty môi giới hộ hay văn phòng cho thuê cho khách hàng nước ngồi Tuy quy mơ lĩnh vực hoạt động cịn hẹp cơng ty góp phần hình thành thức đẩy phát triển hoạt động môi giới bất động sản thị trường Hà Nôi Trong thời gian thực tập công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích q trình thực thương vụ môi giới với số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “Hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản An Hưng” với mong muốn hiểu phần thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin đưa số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty nói riêng lĩnh vực mơi giới bất động sản nói chung Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản An Hưng - Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần hồn thiện hoạt động môi giới sàn Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn An Hưng - Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại sàn An Hưng - Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2005 đến Phương pháp nghiên cứu - Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập tài liệu công ty Kết cấu đề tài Đề tài nghiên cứu gồm chương: Chương I: Cơ sơ khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn bất động sản An Hưng Chương III: Phương hướng giải pháp đề xuất góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Một số khái niệm 1.1 Khái niệm môi giới Môi giới lớp trung gian, chủ thể cá nhân, tổ chức, hãng…làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Theo cách khác, môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thơng, thấu hiểu việc giải vấn đề hay cơng việc có liên quan bên với Thơng qua cách định nghĩa trên, ta thấy hình thức mơi giới xuất hiên bê quan hệ mà quan hệ bên khơng thể giải Khi địi hỏi có người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải vấn đề 1.2 Bất động sản Cụm từ “bất động sản” lĩnh vực môi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân bất động sản mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nhà mơi giới: “bất động sản mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay phần cơng trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất Vai trò hoạt động mơi giới bất động sản Bất động sản có vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Bất động sản địa bàn , cung cấp sở hạ tầng cho hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo sản phẩm dịch vụ phục vụ cho sống Bất động sản cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi hoạt động xã hội Bất động sản đối tượng để đầu tư lớn dài hạn, giúp nhà đầu tư bảo toàn vốn giai đoạn khó khăn kinh tế Một điều quan trọng vận hành bất động sản giúp mang lại hiệu lớn cho vòng quay kinh tế Trong hoạt động kinh doanh bất động sản chất quan hệ bất động sản phức tạp Điều thể điểm: - Bất động sản gắn liền với quyền - Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền - Khi nói tới bất động sản quyền phức tạp Vì tất phức tạp nên cần có nhà mơi giới nhà môi giới chuyên gia am hiểu pháp luật vấn đề khác có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản Với hiểu biết mình, nhà mơi giới giúp đỡ bên giao dịch giúp trình giao dịch thực cách nhanh chóng xác Mơi giới ba tác nhân tham gia thị trường Ba tác nhân bao gồm: người mua-môi giới-người bán Giữa người mua người bán hay nói cách tổng quát cung cầu cần có mơi giới ngun nhân: - Bất động sản gắn với quyền phức tạp - Bất động sản loại hàng hoá khó so sánh - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường bất động sản người khơng có kinh nghiệm Từ thấy mơi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển Môi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an toàn: Qua nhà môi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản 3.1 Ảnh hưởng trực tiếp Văn pháp luật có ý nghĩa quan trọng mơi giới bất động sản luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 Tại chương IV mục đề cập vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới Các nội dung nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS; chứng môi giới BĐS quy định từ điều 44 đến điều 50 điểm có giúp doanh nghiệp mơi giới BĐS làm để tiến hành hoạt động theo pháp luật Trong luật kinh doanh BĐS có quy định việc đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch yêu cầu cần thiết để thực Điều góp phần minh bạch cơng khai thơng tin có chất lượng tin cậy bất động sản thị trường góp phần thức đẩy hoạt động mơi giới cách chuyên nghiệp Bên cạnh đó, với xu hướng hội nhập kinh tế, cơng ty nước ngồi đầu tư vào Việt Nam ngày nhiều nhu cầu BĐS để làm văn phòng giao dịch hay nhà tăng Đây hội lớn với doanh nghiệp môi giới Tuy nhiên thách thức không nhỏ cơng ty BĐS nước ngồi thấy sức hấp dẫn thị trường đầy tiềm BĐS Việt Nam sức ép để cạnh tranh, tồn phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam lớn 3.2.Ảnh hưởng gián tiếp 3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến phát triển thị trường bất động sản làm thay đổi lớn cung cầu bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam thời gian qua xảy tình trạng cầu nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển nên kinh tế Vấn đề cần nghiên cứu phân tích thêm Sự thay đổi cầu bất động sản liên quan đến thay đổi nhu cầu sức mua kinh tế gia đình thành phần kinh tế khác thị trường Vấn đề lại phụ thuộc mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp xã hội, mức độ thị hố, mức độ tập trung dân số… Ngồi ra, mơi trường tài ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả vay vốn, tín dụng, chấp, trái phiếu bất động sản… 3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS - Cung thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng suy thoái loại bất động sản khác Sự tăng số lượng bất động sản, dao động bất động sản thông qua giá trị bất động sản thị trường chi phí xây dựng ngược lại Nói chung, cung bất động sản phụ thuộc vào chu kỳ phát triển nên kinh tế - Cung bất động sản phụ thuộc vào bùng phát xây dựng Cung bất động sản xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại thị Yếu tố làm cho giai đoạn chuyển đổi cấu kinh tế có lượng cung bất động sản lớn giai đoạn kinh tế trưởng thành ổn định - Cũng cầu, cung bất động sản phụ thuộc phần vào sách xã hội Nhà nước, vào tính động thị trường tài 3.2.3 Chuyển đổi cấu kinh tế Triển vọng mang tính chiến lược cho phát triển nghề mơi giới bất động sản thay đổi cấu phát triển ngành kinh tế quốc dân Kết thay đổi cấu cung cầu bất động sản Hai mảng yếu tố lớn có ảnh hưởng đến thay đổi cấu kinh tế nước quốc tế Sự thay đổi cấu ngành kinh tế liên quan đến chuyển đổi xuất phát từ tải lao động mọt số ngành công nghiệp nặng, dư thừa lao động nông nghiệp sang ngành sản xuất phức hợp…Hiện nước ta xu hướng thay đổi cấu kinh tế tiếp diễn thời gian tới Việt Nam tâm trở thành nước cơng nghiệp vào năm 2020, việc chuyển đổi cấu kinh tế ngành diễn mạnh mẽ nhiều năm tới Chính điều tạo tình trạng thay đổi liên tục nhu cầu khơng gian, diện tích để phát triển ngành sản xuất, phân phối dịch vụ Việc giảm lao động nông nghiệp, tăng lao động ngành công nghiệp dịch vụ đồng nghĩa với biến động bất động sản liên quan đến chúng Điều có nghĩa xảy thay đổi lớn nhu cầu cầu với dạng bất động sản khác ngành cụ thể Ví dụ lao động ngành dịch vụ gia tăng nhu cầu bất động sản làm văn phòng đại diện gia tăng chúng gai tăng khu vực định Điều tạo cân đối loại bất động sản thị trường 3.2.4 Khả tài Thị trường bất động sản thị trường địi hỏi nguồn tài lớn Sự phát triển thị trường phụ thuộc phần lớn vào khả tìm kiếm nguồn cung tài lớn ổn định Thành cơng tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn giới dựa vào dịng vốn lớn ổn định Trong xu nay, Việt Nam trở thành thành viên tổ chức thương mại giới WTO việc mở rộng thị trường tài điều đương nhiên đầu tư tập đồn ngân hàng tài nước ngồi Điều giúp tạo động lực cho thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên Việt Nam cần nhìn vào kinh nghiệm nước trước để tránh tình trạng phát triển q nóng gây nên kinh tế bong bóng 3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên thị trường BĐS Từ học thị trường bất động sản lịch sử Việt Nam nước phát triên giới thấy thị trường tồn bất ổn tự nhiên Thị trường bất động sản trải qua thời kỳ giao động mạnh (có lúc mạnh dao động kinh tế) nhiều không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế, thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng trầm lắng Tại nước phát triển, theo quy luật giai đoạn kinh tế phát triển mạnh vốn đầu tư tập trung vào ngành mũi nhọn,có hiệu kinh tế cao Lợi nhuận thu từ thường hấp dẫn đầu tư vào bất động sản Ngược lại, kinh tế tăng trưởng chậm hay kinh tế suy thối dịng vốn chảy vào bất động sản bị chậm trễ khó rút vốn đầu tư vào khu vực kinh tế khác trước Một thị trường bất động sản ổn định, hoạt động chuẩn mực khó tránh tình trạng Quy luật thường diễn nước phát triển cịn nước ta tình trạng diễn nhiều năm Thị trường bất động sản Việt Nam có tính bất ổn cao tạo hội cho nhà môi giới bất động sản 3.2.6 Ảnh hưởng công nghệ thơng tin Việc tồn cầu hố thơng tin giải pháp hữu hiệu cho khiá cạnh hoạt động văn phịng mơi giới Nó giúp cho thân văn phịng mơi giới có thống bên tổ chức tin học hoá tất mối quan hệ với mơi trường bên ngồi phạm vi quốc gia quốc tế Sự thống tổ chức cho phép nâng cao suất làm việc giúp giảm chi phí hay giá thành dịch vụ cho khách hàng Một số vấn đề môi giới bất động sản  Các nguyên tắc môi giới bất động sản Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: - Những hoạt động cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái môi giới không phép sai lệch - Môi giới phải dựu công minh bạch thông tin - Hoạt động mơi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hồ lợi ích khách hàng nhà môi giới - Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xun suốt tồn q trình tác nghiệp  Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản  Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật - Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật - Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản  Những yêu cầu chuyên môn: - Những thương vụ thực thị trường bất động sản thường thu hút khoản tiền lớn giá trị bất động sản lớn nhà mơi giới nói riêng nhà tư vấn, định giá hay hoạt động lĩnh vực cung cấp dịch vụ cho khách hàng phải người thẳng, trực có chuyên môn cao - Trong xu phát triển nay, nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng tự học hỏi liên tục hoàn thiện lực để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng yêu cầu - Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trị định Trước tiên chúng thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà moi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thơng báo cho khách hàng họ trơng đợi từ nhà mơi giới Thơng qua gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt hiệu cao cho khách hàng Vì vậy, cần nhận thức tầm quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp Các tiêu chuẩn nghề nghiệp cần thiết tất nhóm nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có làm cho chất lượng dịch vụ đồng mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức tiêu chuẩn nghề nghiệp “rào chắn” hạn chế tự tác nghiệp họ mà mặt, lời giới thiệu thân họ Đây cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ hành vi cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hoạt động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết nhà môi giới, xoa dịu bất đông hay loại bỏ nguyên nhân gây chúng - Dịch vụ mơi giới bất động sản địi hỏi người thực phải trang bị kiến thức khác như: luật, marketing, kỹ đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực tốt nghề nghiệp phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngồi ra, nhà hoạt động dịch vụ cần trọng đến yếu tố văn hoá thân, lịch thiệp, nhã nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung - Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động chuyên biệt Để làm tốt cơng việc địi hỏi nhà mơi giới phải có kiến thức rộng nhiều lĩnh vực khoa học xã hội Nhà môi giới không địi hỏi phải có trình độ đại học họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn Do khả tiếp nhận loại kiến thức khác người thường xuyên thay đổi, đồng thời phát triển xã hội nên kinh tế tạo nhiều hồn cảnh khác nên địi hỏi nhà mơi giới phải xây dựng cho tư linh hoạt nhạy bén Nội dung hoạt động môi giới bất động sản 5.1 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Môi giới ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin yếu tố đầu vào vơ quan trọng để tiến hành thực thương vụ Sở hữu lượng thông tin dồi dào, đa dạng bất động sản mạnh quan trọng nhà môi giới 5.1.1 Nguồn cung bất động sản Nguồn cung bất động sản thị trường bao gồm nguồn sau:Từ nhà nước, cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản., công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản., ngân hàng, bất động sản nước Bất động sản hay quyền bất động sản đối tượng giao dịch thương vụ Để có nguồn cung bất động sản điều trước tiên phải tìm thơng tin khách hàng có bất động sản Những thơng tin tìm kiếm từ nguồn sau: - Sách báo phổ thông, internet Đây nguồn thông tin dồi dào, đa dang cập nhật Có thể điểm qua số trang thông tin phổ biến như: báo ”:mua bán”, tạp chí ”bất động sản”, ”thị trường bất động sản”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giới bất động sản” - Văn phịng mơi giới: thơng tin có từ đồng nghiệp nhà mơi giới Mỗi văn phịng mơi giới xây dựng cho khu vực hoạt động cụ thể quản lý nguồn khách hàng định họ liên kết với trường hợp cần thiết - Các quan nhà nước, cơng ty kinh doanh: quan nhà nước có chức quản lý Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại Những quan có nhiều thơng tin dự án, cơng trình Bên cạnh cơng ty xây dựng nguồn cung lớn