Nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay tại việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -o0o - ĐỀ TÀI: NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY TẠI VIỆT NAM Hà Nội, năm 2009 LỜI NĨI ĐẦU Trong q trình phát triển kinh tế xã hội, thay đổi mối quan hệ quản lý sử dụng đất đai vấn đề quan tâm nhất, đất đai có ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích cá nhân cộng đồng, lợi ích cộng đồng Mặt khác phương diện vĩ mơ, có tác động cách trực tiếp sâu sắc đến phát triển kinh tế ổn định trị xã hội quốc gia, nước ta, gần 80% dân số nông dân, cấu kinh tế quốc dân nông nghiệp chiếm tỷ lệ đáng kể đất đai lại có ý nghĩa Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Nếu thiếu quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nói riêng thị trường hàng hóa nói chung gây đổ vỡ kinh tế Hiện nay, thị trường bất động sản nước ta nhiều bất cập hữu nhiêu vướng mắc, hạn chế nên thiếu vai trò quản lý Nhà nước Nhà tạo "sân chơi", tạo hành lang pháp lý cho vận hành thị trường bất động sản Nhà nước quản lý điều hành thị trường, làm "trọng tài" chủ thể tham gia thị trường định hướng phát triển thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Do đó, việc quản lý nhà nước thị trường bất đọn sản vô thiết yếu.Những nội dung thực thi, sách Nhà nước có ảnh hưởng mạnh mẽ phát triển hoạt đong kinh tế xã hội nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhận thấy tầm quan trọng quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, chúng em chon đề tài “Nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản giai đoạn Việt Nam” Trong q trình làm tìm tài liệu khơng thể tránh khỏi thiếu sót, chúng em mong nhận đóng góp ý kiến để làm hồn thiện Chúng em xin chân thành cảm ơn cô! I – CƠ SỞ LÝ LUẬN Sự cần thiết quản lý Nhà nước thị trường bất động sản (TTBĐS) Bất động sản (BĐS) đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, hàng hố bất động sản có giá trị lớn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hố, đại hố Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xã hội, cụ thể sau: Bất động sản nói chung, đặc biệt nhà đất chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây bất bình xã hội, làm giảm lòng tin nhân dân Thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu bất động sản bị cân đối, đặc biệt nhà nhân dân sở sản xuất doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy số năm gần Thông tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận; thủ tục giao dịch bất động sản phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch không đảm bảo, cịn có tượng lừa đảo kinh doanh bất động sản dịch vụ môi giới bất động sản… Nhiều yếu tố quan trọng có tính định cho việc hình thành hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản… chưa pháp luật quy định chưa có biện pháp quản lý làm ảnh hưởng xấu đến phát triển lành mạnh vận hành bình thường thị trường bất động sản Sự tham gia tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào giao dịch thị trường bất động sản nhiều hạn chế số lượng nghiệp vụ, chưa đóng vai trị hậu thuẫn vốn lãi suất cho thị trường bất động sản phát triển Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng có cịn tản mạn, chưa đầy đủ không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường bất động sản Đến nay, nhà nước ta chưa có văn quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Có số quy định liên quan đến bất động sản rải rác nhiều văn pháp luật khác như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thương mại… Các văn quy định bất động sản, quản lý bất động sản mà chưa có quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản.Quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều hạn chế, hiệu quả, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Theo quy định pháp luật hành đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng giao cho nhiều quan khác quản lý Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa giao cho quan thống quản lý Cơ chế, sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng đủ mạnh, đó, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư kinh doanh bất động sản; đồng thời nhiều bất cập, gây trở ngại cho giao dịch bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ lành mạnh Từ vấn đề hạn chế, bất cập nêu đòi hỏi thiết thực tế xã hội, việc có quản lý Nhà nước thị trường bất động sản cần thiết Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Để khắc phục khuyết tật chế thị trường, khơng thể thiếu vai trị Nhà nước đặc điểm kinh tế thị trường có quản lí Nhà nướcmột kinh tế điều tiết thông qua tác động "bàn tay vơ hình-thị trường" "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho kinh tế vận hành phát triển lành mạnh Thị trường BĐS không nằm ngồi quy luật Trong phát triển đó, Nhà tạo "sân chơi", tạo hành lang pháp lý cho vận hành thị trường Nhà nước quản lý điều hành thị trường, làm "trọng tài" chủ thể tham gia thị trường định hướng phát triển thị trường BĐS phục vụ phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Ngoài ra, Nhà nước có vai trị tham gia thị trường với tư cách bên cung bên cầu thị trường BĐS Nhà nước tham gia cung đất đai số BĐS thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà thị trường không muốn không đủ sức tham gia hạ tầng kỹ thuật, nhà cho người thu nhập thấp cung ứng bất động sản để chủ động điều tiết thị trường Ngoài ra, Nhà nước bên cầu lớn thị trường BĐS cơng trình cơng cộng, nhà thuộc hữu Nhà nước Vai trò Nhà nước thị trường BĐS thể mặt sau: - Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS; - Thực công cụ vĩ mơ quy hoạch, tài chính, thuế… thống quản lý BĐS theo pháp luật; - Cung cấp dịch vụ công thẩm định giá, tư vấn pháp luật… Mục tiêu hướng tới Nhà nước quản lý thị trướng bất động sản Khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Góp phần hình thành đồng loại thị trường thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản II – NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Các công cụ quản lý Nhà nước Để thực vai trị nói mình, Nhà nước phải sử dụng hệ thống cơng cụ quản lí vĩ mơ để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS nhằm giải hài hoà mối quan hệ kinh tế chủ thể tham gia hoạt động thị trường BĐS giải mối quan hệ tăng trưởng kinh tế đảm bảo công xã hội, tăng trưởng kinh tế với giữ gìn mơi trường sinh thái Hiện nay, Việt Nam, Nhà nước quản lý thị trường bất động sản dựa loại công cụ chính sau: - Các công cụ pháp luật đất đai, bất động sản; - Các công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Các công cụ tài bất đợng sản; - Các cơng cụ quản lý hành Các cơng cụ có mục tiêu, đối tượng tác động cụ thể khác nhau, hướng vào mục đích chung lớn tạo trì ổn định, phát triển lành mạnh, bền vững mặt kinh tế - trị - xã hội - môi trường cho thị trường bất đợng sản Trong đó: 1.1 Cơng cụ pháp luật Công cụ luật pháp bao gồm những văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hàng hố bất đợng sản, giao dịch dịch vụ liên quan đến thị trường bất đợng sản Nó điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, tạo thành bất động sản giao dịch thị trường Cụ thể, các văn bản pháp luật lĩnh vực này gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… Bên cạnh đó, q trình xây dựng cơng cụ này, địi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ ln theo kịp địi hỏi thực tiễn sống Trong q trình vận hành chúng, cần có đạo nhanh, kịp thời, trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý Đồng thời, phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ việc vi phạm theo kỷ cương một nhà nước pháp quyền 1.2 Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công cụ quy hoạch kế hoạch công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản quản lý đô thị Hiện cả nước chưa có hệ thống quy hoạch đầy đủ, hồn chỉnh thống Mợt sớ quy hoạch hiện có chưa tạo được sự thống và đồng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị không gian thời gian cụ thể để tránh tình trạng “quy hoạch treo”, “quy hoạch sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường bất đợng sản Quy hoạch chưa có "tầm nhìn" chiến lược phục vụ phát triển của thị trường bất động sản Quy hoạch phải gắn liền với cơng tác dự báo, cần dự báo xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ có kế hoạch chủ động phát triển thị trường bất động sản quản lý thị trường Một yêu cầu công tác quy hoạch phải cố gắng trì quan hệ đồn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; cần tính đến các phương án bảo vệ được di tích lịch sử, các cơng trình văn hóa, nghệ thuật cộng đồng dân cư 1.3 Công cụ tài Các cơng cụ, sách tài ln có vai trò quan trọng việc tạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản không ngoại lệ Các tài sản bất đợng sản thường có giá trị lớn nên việc tạo lập giao dịch chúng qua thị trường cần nguồn vốn lớn Điều giải sử dụng công cụ tài bất đợng sản như: vốn vay, trái phiếu thị và xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng bất động sản, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng, sách thuế và phí tài sản bất động sản… Những công cụ vừa có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển, lại vừa có khả tàn phá lớn đối với thị trường bất động sản Cuộc khủng hoảng tín dụng bất đợng sản Mỹ sách tài chính, tín dụng nới lỏng cho thị trường bất động sản nước ta cuối năm 2007, đầu năm 2008 minh chứng rõ điều đó Do đó, cần khéo léo sử dụng công cụ tài chính bất động sản để góp phần ổn định kinh tế - xã hội của đất nước 1.4 Công cụ quản lý hành Đây hệ thống văn hành quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới nhà đất, bất đợng sản Nó sở tạo “chứng minh thư” cho hàng hố bất đợng sản giao dịch thị trường Nếu thủ tục đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải làm tăng tính “thanh khoản” cho hàng hố và thị trường Do vậy, cần thống thủ tục đăng ký bất động sản theo hướng đơn giản, nhanh gọn, thuận tiện, chi phí thấp, chẳng hạn thủ tục, chi phí giao dịch, chuyển nhượng, công chứng bất động sản Nội dung chủ yếu quản lý nhà nước phát triển TTBĐS Quản lý Nhà nước thị trường BĐS tác động liên tục thông qua việc sử dụng hệ thống công cụ quản lý Nhà nước ( quy hoạch kế hoạch hóa , luật pháp sách kinh tế ) để kiểm sốt, điều tiết hành vi chủ thể tham gia hoạt động thị trường BĐS nhằm đưa thị trường BĐS vận động phát triển theo mục tiêu định hướng Nhà nước Những nội dung chủ yếu quản lý nhà nước thị trường BĐS: 2.1 Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý TTBĐS Bất động sản tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường BĐS Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trị chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường BĐS gồm: Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; luật xây dựng; Luật Nhà ở; Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, bất động sản với hệ thống văn luật Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị cụ thể hóa hướng dẫn thi hành luật Việc ban hành văn pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn việc điều tiết mối quan hệ BĐS lĩnh vực khác có vai trị quan trọng, đảm bảo cho văn pháp luật thực thi sống Tuy nhiên thực tế, hệ thống pháp luật BĐS nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng có tản mạn, chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường bất động sản Nhà nước chưa có văn quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Có số quy định liên quan đến bất động sản phân tán nhiều văn pháp luật khác như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… Các văn quy định bất động sản, quản lý bất động sản mà chưa có quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều hạn chế, hiệu quả, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Theo quy định pháp luật hành đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng giao cho nhiều quan khác quản lý Việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa có quan nhà nước giao thống quản lý Cơ chế, sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng đủ mạnh, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản; chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Mới phiên họp thứ 39 Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đại biểu nghe Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự án Luật Kinh doanh bất động sản Đây dự án Luật quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế (Dự thảo Luật quy định hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản dịch vụ kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản bao gồm hành vi đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê; đầu tư hạ tầng đất thuê, đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng Dịch vụ kinh doanh bất động sản bao gồm cung ứng dịch vụ môi giới bất động sản; thành lập sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; định giá bất động sản; đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản quản lý bất động sản Tổ chức, cá nhân nước hoạt động kinh doanh bất động sản phạm vi hạn chế so với tổ chức, cá nhân nước, cụ thể không thực hoạt động: mua nhà cơng trình xây dựng để bán, cho th; th nhà, cơng trình xây dựng th lại; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê Người Việt Nam định cư nước hoạt động kinh doanh bất động sản tương tự tổ chức, cá nhân nước, trừ việc mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê Các bất động sản đưa vào kinh doanh tùy thuộc vào phát triển thị trường nên khó qui định chi tiết, đầy đủ dạng, loại bất động sản đưa vào kinh doanh để tạo điều kiện cho phát triển thị trường bất động sản, đồng thời đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước,nhà nước qui định khái quát loại bất động sản đưa vào kinh doanh mà không qui định trực tiếp dạng bất động sản cụ thể ) 2.2 Xây dựng ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch, kế hoạch phat triển kinh tế xã hội định hướng chiến lược cụ thể hoá định hướng Chúng cơng cụ quan trọng chủ yếu quản lý Nhà nước BĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào nhựng sở để phát triển thị trường BĐS Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS thị trường BĐS đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi tính hiệu Có thể nói, đợt sốt tăng giá, sụt giảm “đóng băng” giá giao dịch thị trường BĐS gắn với nguyên nhân trực tiếp từ điều chỉnh lớn sách quản lý Nhà nước đất đai nhà ở, từ cấp quốc gia lẫn phạm vi địa phương Thực tế cho thấy, ngoại trừ sốt giá bùng phát vào cuối năm 80, đầu năm 90 kỉ trước chuyển đổi toàn kinh tế từ chế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường khiến giá nhà, giá đất đồng loạt tăng lên mức thuỷ triều chung mặt giá xã hội giờ(từ giá bao cấp thấp sang bước theo giá thị trường…), sốt giá sau thị trường BBĐS thường khơng diễn đồng loạt, lúc phạm vi toàn quốc mà diễn cục địa phương, dựa vào mức độ cách thức khác việc trì chế độ giá BĐS…Tác động tiêu cực đến thị trường BĐS sách “2 giá” ưu đãi kiểu bao cấp đất cho khu vực kinh tế Nhà nước nói chung đã, cịn đậm nét, chí vượt khỏi kiểm sốt cộng hưởng tình trạng tham nhũng, lạm dụng, “vận động hành lang” Vì vậy, Nhà nước nên suy xét thống đưa chiến lược kinh doanh cụ thể có tính thiết thực cao, thúc đẩy phát triểncủa thị trương BĐS cho có ảnh hưởng tịch cực đến phát triển kinh tế- xã hội đất nước 2.3 Thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản Khác với thị trường hàng hóa thơng thường , nơi gặp gỡ người mua người bán với diện hàng hóa giao dịch ,thị trường BĐS phải giao dịch sàn giao dịch Thực chất sàn giao dịch “ Chợ “ BĐS Khởi đầu ,các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch thị trường , nhiên trở thành tất yếu , Nhà nước cần phải đứng tổ chức điều tiết Không thể để sàn giao dịch tự phát hình thành hoạt động tự thị trường Nhà nước cần định hướng , tổ chức hệ thống sàn giao dịch , đảm bảo hoạt động có hiệu , để cung gặp cầu , để thị trường tiềm trở thành thực 1 Thực tế Nhà nước chưa quản lý triệt để hoạt động mua bán bất động sản tự phát tự thiếu điều tiết phủ Tại Thành phố Hồ Chí Minh hình thành số sàn giao dịch bất động sản ngân hàng, doanh nghiệp, tư nhân lập để làm môi giới tư vấn cho giao dịch bất động sản Số sàn giao dịch có đăng ký với Nhà nước so với thị trường giao dịch nhà đất số Phần lớn hoạt động giao dịch thơng qua “cị nhà đất”, khơng có đăng ký với Nhà nước, tức hoạt động ngồi vịng kiểm sốt Tuy hoạt động mơi giới tổ chức, cá nhân nói phần có tác dụng tích cực, thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhưng thiếu quản lý chặt Nhà nước nên có tượng số kẻ xấu lợi dụng gây thiệt hại đến lợi ích bên giao dịch lợi ích chung tung tin đồn thất thiệt gây hỗn loạn thị trường… Thực tế cho thấy có thời điểm thị trường bất động sản bất ổn, quyền không điều tiết biện pháp kinh tế mà phải ban hành biện pháp hành để giải tình hình mang tính tạm thời Ðiều thể rõ qua sốt giá đất cuối năm 2001, đầu 2002, quan quản lý lúng túng không đưa phương pháp giải để cuối phải ban hành Chỉ thị 08 làm thị trường bất động sản tê liệt chưa thật phục hồi Hiện phủ hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện chế sách chấp giải chấp, bảo lãnh việc xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế, đề xuất giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp xây dựng nhà cho thuê, bán trả dần loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu trình Chính phủ ban hành năm 2004 sách đăng ký giao dịch bảo đảm sách chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo xử lý bất động sản chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp 2.4 Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện máy quản lý Nhà nước đối TTBĐS Trong hoạt động quản lý thị trường bất động sản, số nội dung địa chính, xây dựng, tài chính, kế hoạch, vật giá có tác động và quan hệ với Do đó, cần nghiên cứu xây dựng quan thống quản lý kinh doanh bất động sản thành lập hệ thống tổ chức kinh doanh bất động sản v ới hoạt động như: + Xây dựng sách pháp luật bất động sản + Đăng ký bật động sản (ban đầu, biến động, chung cư, địa dịch ) + Dịch vụ mua bán, chuyển dịch, môi giới, cung cấp thông tin bất động sản + Lập tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch phát triển đất đai, phát triển BĐS Định ranh giới chia nhỏ bất động sản Để đáp ứng yêu cầu thực việc quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, điều kiện nước ta, chúng tơi cho Nhà nước cần xây dựng sách hoàn chỉnh phương diện: tổ chức quản lý chế hoạt động thị trường Việc tổ chức quản lý Nhà nước thị trường bất động sản quan trọng, đặt tổ chức đâu cho phù hợp phát huy hiệu quản lý thực tiễn lý luận lý luận thuận lợi cho quản lý giảm bớt đầu mối gây phiền hà Bên cạnh quan quản lý Nhà nước chung, phải hình thành số cơng tư vấn, dịch vụ số thông tin liên quan đến giá trị tài sản cần đưa thị trường Mạng lưới phải đủ mạnh để Nhà nước nắm yếu tố kinh tế tránh thiệt hại.   Tổ chức máy quản lý máy BĐS từ Trung ương xuống địa phương  Tổ chức quan chuyên quản lý thị trường BĐS ;trên Trung ương , ủy ban quản lý thị trường BĐS ,dưới địa phương quan quản lý thị trường chịu lãnh đạo trực tiếp UBND cấp  Tổ chức tổ chức cơng hồn thiện thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch bất động sản Hoạt động quản lý bất động sản hoạt động tương đối phức tạp, liên quan đến quyền lợi trách nhiệm nhiều đối tượng tham gia có ảnh hưởng vơ lớn đến vấn đề xã hội yếu tố quản lý nhà nước việc vô quan trọng Nhà nước cần xây dựng , ban hành hệ thống văn quy đinh hướng dẫn cụ thể rõ ràng chế tài việc thực công tác quản lý bất động sản Những đổi quản lý nhà nước với TTBDSS thời gian qua Điểm đột phá trình Đổi Đảng ta lựa chọn đổi sách đất đai kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nơng nghiệp từ hợp tác xã, tập đồn sản xuất giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Điểm đột phá đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm nước xuất gạo hàng đầu giới Đất nước ta nước nông nghiệp, cần lựa chọn điểm đột phá khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai tư liệu sản xuất nông nghiệp, cần lựa chọn điểm đột phá sách đất đai Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta phát triển tốt kinh tế hàng hố, hàng loạt nơng sản, thuỷ sản nước ta chiếm vị trí cao xuất giới Hiện nay, đất nước ta giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá.Sự nghiệp tiếp tục đổi giai đoạn đòi hỏi nhà nước lựa chọn điểm đột phá mới, sách để tạo bước nhẩy trình chuyển dịch cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp Để chủ đạo trình đầu tư làm chuyển dịch cấu kinh tế, Nhà nước cần chủ đạo thị trường nguồn lực đầu vào kinh tế, thị trường bất động sản (đất đai tài sản gắn liền với đất), thị trường lao động thị trường vốn Giai đoạn 1986 - 1992, đổi chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài quán tính tư bao cấp Giai đoạn 1993 - 2003, vài năm đầu trọng tâm đổi sách đất đai tập trung chủ yếu vào kiến tạo sản xuất hàng hố nơng nghiệp sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp xác định đất có giá Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993) Báo cáo trị Đại hội Đảng khoá VIII (1996) định chủ trương phát triển thị trường BĐS với nội dung chủ yếu quản lý chặt chẽ đất đai thị trường bất động sản; thực Luật Đất đai hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai; xác định giá đất giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất; chǎm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân; phát triển doanh nghiệp nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước Báo cáo trị Đại hội Đảng khoá IX (2001) định chủ trương thị trường BĐS với nội dung chủ yếu hình thành phát triển thị trường BĐS theo quy định pháp luật; bước mở thị trường BĐS cho người nước ngồi tham gia đầu tư Chủ trương có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá BĐS từ ngoại lực Dấu mốc đổi quan trọng thị trường BĐS Nghị số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khố IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Nghị quyết định nhiều nội dung đổi mới, có nội dung quan trọng đất đai khơng tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, mà nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước Chủ trương tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực tiềm ẩn đất đai BĐS Luật Đất đai năm 2003 định áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường đưa hệ thống sách đất đai nhằm đẩy mạnh q trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất Dù vậy, thị trường BĐS nước ta nhiều người cho trạng thái "đóng băng" Để nhận diện thực trạng thị trường BĐS, cần phân tích thật chi tiết đặc trưng, cụ thể sau: Thứ nhất, toàn thị trường BĐS ta trải qua giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành chế tài giá đất, giá đất nhà nước quy định khoảng từ 20% tới 40% giá đất thị trường, giá đất phi nông nghiệp thị trường tăng từ 50 lần tới 100 lần vòng 10 năm Cơ chế "xin - cho" đất đặc thù hệ thống tài đất đai lúc này, từ tham nhũng quản lý, đầu sử dụng, tiền tiết kiệm dân cất trữ chủ yếu BĐS tượng phổ biến Đến năm 2004 Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, chế "xin - cho" đất bị xoá bỏ, giá đất thị trường chững lại có xu hướng giảm; từ tượng tham nhũng đất đai giảm nhiều, tượng đầu đất tượng cất trữ tiền tiết kiện BĐS gần khơng cịn Thị trường BĐS gần "hiện nguyên hình", cung thật cầu thật “nhìn thấy nhau” Thứ hai, thị trường nhà thấy: khu vực bn bán nhà sôi động trước không cịn tồn (do quy định cấm chia lơ bán nền); khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút giá cung thật cao nhiều khả toán cầu thật; khu vực thị trưng nhà chung cư trung bình thấp hoạt động bình thường Gần khơng cịn người đầu cất trữ tiền tiết kiệm nhà ở, người có nhu cầu mua nhà muốn chờ đợi giá xuống thấp chưa thực cấp thiết Quá nhiều nhà đầu tư nhiều dự án triển khai thiếu vốn, vốn vay thương mại ngắn hạn dùng vào đầu tư nhà ở, hàng hoá nhà bị ứ đọng mà tổ chức tín dụng ngừng lại khoản vay, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng phá sản hụt vốn Thứ ba, thị trường sở sản xuất, dịch vụ hoạt động bình thường, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nơng nghiệp Nhiều nơi có biểu lãng phí sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh; có sai phạm việc tự động chuyển dự án đầu tư công nghiệp sang đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Thứ tư, thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cơng trình cơng cộng thấy: nguồn đầu tư chủ yếu từ ngân sách nhà nước từ nguồn vốn ODA, Nhà nước có chủ trương xã hội hố cịn nhiều khó khăn thực hiện, dự án dạng BOT, BT, BTO, v.v cịn q ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ thành phần kinh tế Nhà nước Thứ năm, thị trường BĐS nông nghiệp thấy: việc chuyển quyền nội loại đất nông nghiệp tiếp tục tạo hiệu sản xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp cịn nhiều bất cập mà chủ yếu quyền lợi đáng người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa bảo vệ pháp luật quy định, khiếu kiện dân nhiều III – THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC VÀ NHỮNG TỒN TẠI TRONG QUÁ TRÌNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Những thành tựu đạt Ban hành luật quy hoạch đô thị Đây dự án Luật quan trọng quy định hoạt động quy hoạch tổ chức thực quy hoạch đô thị, bao gồm việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch đô thị có, thị mới; tính pháp lý quy hoạch đô thị; yêu cầu chung quy hoạch đô thị; kinh phí cho việc lập quy hoạch Chương trình nhà cho người thu nhập thấp, gia đình sách xã hội, tái định cư, nhà cho công nhân, sinh viên, nhà cho người dân vùng lũ lụt, vùng sâu, vùng xa đượctriển khai Trong năm tới, Bộ Xây dựng chủ trương xây dựng 200.000 hộ cho khoảng 8- 10 triệu người Mới đây, Chính phủ đầu tư gần 24 tỷ đồng xây dựng Nhà xã hội B3B lô đất B3 khu đô thị Nghĩa Đô - Dịch Vọng, quận Cầu Giấy vừa UBND TP Hà Nội cho phép Công ty Quản lý phát triển nhà Hà Nội đầu tư xây dựng Mục tiêu dự án xây dựng nhà đồng hạ tầng kỹ thuật tạo quỹ nhà xã hội theo quy định hành Trong đó, trước mắt dự án dành làm quỹ nhà tạm cư cho hộ dân phải di dời khỏi nhà C4 Giảng Võ (nhà nguy hiểm cấp C) Chỉ tính riêng năm 2007, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam 8,5 tỷ USD, chiếm 42% tổng số vốn đăng ký ( 20,3 tỷ USD) Riêng tháng đầu năm 2008, FDI vào BĐS khoảng tỷ USD Cả nước có khoảng 1500 dự án BĐS, tạo thêm 37 triệu m2 nhà hàng năm Nhiều địạ phương ngân thu từ BĐS chiếm 50% thu ngân sách BĐS Việt Nam đóng góp -5% GDP Có khả đóng góp tới 20 -25% Thị trường BĐS đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP Trung Quốc nhờ có sách Trong kế hoạch 2006 -2010 sử dụng 320.000 cho đất đất chuyên dụng Thị trường bất động sản Việt Nam giới tiếp tục phát triển mạnh thập kỷ tới thị hóa, tăng dân số, biến đổi mơi trường, thay đổi khí hậu … Đây giai đoạn có thay đổi sâu sắc thị trường bất động sản Đồng thời đòi hỏi tường minh thị trường, chất lượng thông tin… để nghiên cứu, phân tích, đánh giá dự báo Những tồn gặp phải Hạn chế thị trường bất động sản nước ta biểu rõ nét hai vấn đề: khung pháp lý thị trường chủ thể tham gia thị trường 2.1 Về khung pháp lý thị trường Hệ thống quản lý BĐS từ TW đến địa phương chưa đảm bảo thống đồng Một số yếu tố, vấn đề quản lý đất đô thị, đầu tư xây dựng cơng trình cịn bị chia cắt, thiếu quản lý quan thống dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp cơng tác quản thị trường BĐS Khung pháp lý thị trường BĐS bước hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung Trong có chế sách quan trọng, như: sách huy động vốn dài hạn để phát triển thị trường BĐS, sách thuế giao dịch, thuế tài sản cần sớm nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực giao dịch mua bán , chuyển nhượng trái quy định làm thất thoát nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Tính minh bạch thị trường BĐS tất cãc khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho th BĐS cịn có nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế phổ biến nhiều địa phương, đặc biệt thành phố, đô thị lớn dẫn tới hoạt động thị trường BĐS thiếu bền vững ổn định Tính cạnh tranh, minh bạch thị trường BĐS thấp, thị trường sơ cấp(giao đặt, cho thuê đất) Việc áp dụng chế đấu giá, đấu thầu dự án để lựa chọn nhà đầu tư thực tiễn cịn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai( việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định luật đất đai 2003 đến chưa có dự án lực chọn chủ đầu tư theo phương thức Giá BĐS cao so với mặt thu nhập người dân, từ làm ảnh hưởng trực tiếp đến q trình phát triển kinh tế- xã hội làm cho việc tạo lập nhà phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn Cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư cịn vấn đề tồn bất cập cần phải tiếp tục đựoc hồn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài xảy số địa phương Công tác lập quản lý quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí thời gian chi phí Nhà nước nhà đầu tư Hệ thống sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt hệ thống giao thông làm giảm sức hút quy mô thị trường bất động sản Những dự án phát triển bất động sản chủ yếu tập trung khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản khu vực xa trung tâm nơi có sở hạ tầng yếu cịn hạn chế, quy mơ hội đầu tư thị trường bất động sản chưa thực mở rộng tất vùng, miền khác địa bàn nước 2.2 Về chủ thể tham gia thị trường Tính bình đẳng đối tượng tham gia thị trường chưa thực đảm bảo Mặc dù chế, sách hoạt động đầu tư nói chung quy định thống Luật Đầu tư, nhiên chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực hoạt động theo chế (giữa tổ chức, cá nhân nước với tổ chức, cá nhân nước cịn có khác biệt chế giao đất, cho thuê đất quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản tham gia thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản) Việc phát triển thị trường bất động sản cịn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong dự án nhà để bán trả dần cho thuê dành cho đối tượng có mức thu nhâp thấp chưa quan tâm mức Thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu xã hội địi hỏi càn phái có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng theo yêu cầu xã hội Ngược lại, có địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng “đóng băng” cục thị trường bất động sản số địa phương Thực tế số địa phương vừa qua cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ triển khai chậm so với tiến độ quy định Tình trạng xảy nhiều nguyên nhân, phải kể đến số lý chủ yếu chủ đầu tư dự án chưa đánh giá nhu cầu thị trường, chủ đầu tư thiếu lực, kinh nghiệm khả huy động tài gặp khó khăn bồi thường, giải phóng mặt Cơng tác kiểm tra, kiểm soát xử lý vi phạm hoạt động thị trường BĐS, hoạt động giao dịch cịn bị bng lỏng Nhiều sách có hiệu lực việc hướng dẫn triển khai chậm Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực hoàn chỉnh Việc phân cấp quản lý phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho quyền cấp quận, huyện hợp lý, nhiên điều kiện trình độ, lực chuyên môn đội ngũ cán bộ, cơng chức để thực thi nhiệm vụ giao cịn nhiều bất cập, địi hỏi cần sớm có chế khắc phục