mở đầu
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia ln gắn liền vớichính sách phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phịng Chínhvì vậy, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia và xây dựng chính sách phát triển,khai thác các nguồn lợi từ đất đai là hai nhiệm vụ song song của bất cứ nhà n-ớc nào trên thế giới.
Với đặc thù lịch sử của Việt Nam qua mấy nghìn năm đấu tranh giữ n-ớc và dựng nn-ớc nên hơn ai hết, Việt Nam hiểu rõ giá trị của đất đai và lãnh thổthiêng liêng của mình.
Trang 22
Trong cơ chế hành chính quan liêu bao cấp của nền kinh tế sản xuất hiệnvật ở nớc ta đã dẫn đến việc sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai cha hiệu quả.Từ khi đổi mới toàn diện các lĩnh vực của đời sống xã hội (1986), khởi đầu là đổimới nền kinh tế theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc, đất đai đang đ-ợc khai thác, sử dụng hiệu quả hơn Đảng và Nhà nớc đã có chủ trơng đúng đắnvà sáng suốt trong việc sử dụng nguồn lợi đất đai để kêu gọi đầu t nớc ngoài vàoViệt Nam Có thể nói, Việt Nam đã thành công trong việc sử dụng đất đai vànguồn lợi từ đất để hợp tác đầu t với nớc ngoài Điều đó đợc minh chứng qua tỉ lệcác dự án đầu t nớc ngồi dới hình thức doanh nghiệp liên doanh mà chủ yếu bênViệt Nam góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và những đóng góp củađầu t trực tiếp nớc ngoài đối với nền kinh tế Việt Nam trong những năm qua.Những thành công trong việc sử dụng và khai thác lợi thế từ đất đai trong lĩnh vựcđầu t trực tiếp nớc ngoài đang đợc củng cố và phát triển Tuy vậy, việc sử dụng đấtđai trong đầu t nớc ngoài tại Việt Nam còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập làm ảnh h-ởng đến hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi Đặcbiệt là việc cụ thể hố chính sách về đất đai nhằm thu hút đầu t nớc ngoài của Nhànớc ta trong giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc trong thờikỳ hội nhập kinh tế quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ, trong đó các quy định phápluật và quản lý nhà nớc về đất đai đợc xem là những hạn chế, thậm chí cản trởhoạt động đầu t cần phải đợc khắc phục
Hay nói một cách khác, nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong quản lý hànhchính nhà nớc là một thực tế khách quan cả về phơng diện lý luận và thực tiễn
Trên phơng diện lý luận có thể xác định những lý do sau đây:
Trang 3cho phù hợp với thực tế ở Việt Nam hiện nay cho thấy, việc tổ chức xây dựngcơ cấu kinh tế vùng miền, các tỉnh và thành phố, việc công nghiệp hóa, hiệnđại hóa đất nớc phải gắn với cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng nghiệp vànơng thơn; việc phát huy tính tích cực của cơ chế thị trờng, thực tế đó cần đợcphản ánh vào nội dung của pháp luật đất đai
- Pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng là cơng cụ của quảnlý hành chính nhà nớc Song quản lý hành chính nhà nớc là một q trình hoạtđộng đang đợc hồn thiện cả về chính sách đất đai, về cơ chế quản lý, hìnhthức, phơng pháp và mục tiêu quản lý trong những giai đoạn cụ thể Do vậy,pháp luật trong quản lý hành chính về đất đai nói chung và thuê đất nói riêngvới t cách là một lĩnh vực pháp luật cần đợc hoàn thiện
Trên phơng diện thực tiễn, các quan hệ xã hội phát sinh trong q trìnhquản lý hành chính đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đang ngàycàng gia tăng cả về số lợng cũng nh tính chất phức tạp.
- Việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nớc thông qua các hình thứcnh: cổ phần hóa, bán, khốn, cho thuê có thể dẫn đến thay đổi sở hữu, kéotheo chế độ sử dụng đất.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài, nhất là doanh nghiệp liêndoanh, thay vì góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng th đất nhiều hơn; vàkhông chỉ trong khu công nghiệp, khu chế xuất mà cịn th đất ở ngồi.
Trang 44
Thực tế cũng cho thấy, doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi rất cần sựcơng khai, minh bạch, ổn định trong quản lý nhà nớc về đất đai ở khía cạnhkhác, khơng phải khi nào doanh nghiệp cũng thực hiện pháp luật về đất đainói chung và sử dụng đất trong thuê đất nói riêng một cách đúng đắn vànghiêm túc Hiện tợng chuyển đổi mục đích thuê đất trái pháp luật, hoặc kéodài thời gian thực hiện dự án, hoặc môi trờng, mơi sinh bị ơ nhiễm đang cầncó những biện pháp pháp lý với những chế tài nghiêm khắc.
Tóm lại, hồn thiện pháp luật ở lĩnh vực trên là có cơ sở lý luận và cơsở thực tiễn.
Với những lý do trên tơi chọn đề tài: "Hồn thiện pháp luật về quản
lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồitrong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay" làm luận văn thạc sĩ luật, chuyên
ngành Lý luận và lịch sử nhà nớc và pháp luật.
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vựcđầu t nớc ngồi nói riêng, cũng nh quản lý nhà nớc bằng pháp luật về đất đaiđã thu hút nhiều nhà nghiên cứu và nhiều cơng trình khoa học cũng đã đợc cơng bố có liên quan đến đề tài này.
Có thể liệt kê các cơng trình khoa học chủ yếu sau đây:
+ GS.TSKH Đào Trí úc: "Nhà nớc và pháp luật của chúng ta trong sự
nghiệp đổi mới", Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, 1997;
+ Hoàng Phớc Hiệp: "Cơ chế điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực đầu
t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ Luật học;
+ Quách Sĩ Hùng: "Tăng cờng pháp chế xã hội chủ nghĩa trong quảnlý nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa", Luận án phó tiến sĩ Luật
học;
+ Nguyễn Mạnh Tuấn: "Cơ sở khoa học của việc hoàn thiện khung
Trang 5+ Nguyễn Thanh Phú: "Địa vị pháp lí của doanh nghiệp liên doanhtheo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học;
+ Nguyễn Quang Tuyến: "Địa vị pháp lý của ngời sử dụng đất trongcác giao dịch dân sự, thơng mại về đất đai", Luận án tiến sĩ luật học;
+ Vũ Trờng Sơn: "Đầu t trực tiếp nớc ngoài với tăng trởng kinh tế ởViệt Nam", Nxb Thống kê, Hà Nội, 1997.
+ Trờng Đại học Luật Hà Nội: "Giáo trình Luật kinh tế", Nxb Giáodục, Hà Nội, 1997.
Ngoài ra, cũng có nhiều nhà nghiên cứu luật học nh Lu Văn Đạt,Hoàng Thế Liên, Hà Hùng Cờng cũng đã có cơng trình nghiên cứu về phápluật đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam, trong đó có đề cập đến lĩnh vựcquản lý nhà nớc về đất đai.
Các cơng trình khoa học nêu trên đã góp vào kho tàng lý luận chungcũng nh lý luận chuyên ngành kinh tế và đất đai Là ngời đã và đang nghiêncứu hệ thống pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài, tácgiả nhận thấy cần thiết phải tham khảo, kế thừa, vận dụng kết quả của cáccơng trình trên Tuy nhiên, cha có cơng trình nào nghiên cứu tồn diện và cụthể về lĩnh vực pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngồi về th đất, vì vậy, có thể xem đề tài: "Hồn
thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp cóvốn đầu t nớc ngồi trong lĩnh vực th đất ở Việt Nam hiện nay" là cơng
trình đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này.
3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
* Mục đích:
Trang 66
nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngồi nói chung, đối với các doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngồi nói riêng để xác định phơng hớng, đề xuất giảipháp hoàn thiện pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệpcó vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất.
* Nhiệm vụ của luận văn:
Để đạt đợc mục đích trên, việc nghiên cứu luận văn có các nhiệm vụ sau:- Làm sáng tỏ các khái niệm: Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài vànhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi tại ViệtNam; nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, nội dung và vai trị của pháp luật vềquản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoàitrong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
- Phân tích làm rõ thực trạng pháp luật về quản lý hành chính nhà nớcđối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở ViệtNam hiện nay.
- Đề xuất một số phơng hớng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luậttrong quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngồi trong lĩnh vực th đất ở Việt Nam hiện nay.
4 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tợng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu pháp
luật về quản lý hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
* Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của luận văn chủ yếu là
các văn bản pháp luật về đất đai, đầu t nớc ngoài và lĩnh vực thuê đất của cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.
5 Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu
Trang 7Quan điểm đó đợc thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng, trong Luật đấtđai 2003, trong Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam trớc đây, Luật đầu t năm2005, Luật doanh nghiệp năm 2005.
Để vận dụng tốt quan điểm của Đảng và Nhà nớc trong việc nghiêncứu đề tài, tác giả sử dụng phơng pháp biện chứng khoa học, nghĩa là phântích, đánh giá, bình luận pháp luật trong quản lý nhà nớc đối với đất thuê củacác doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong sự vận động phát triển biệnchứng, phù hợp với quy luật phát triển kinh tế nói chung và đặc thù trong xâydựng nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam nói riêng.
Bên cạnh đó, để việc nghiên cứu đề tài đợc chính xác, khoa học, tácgiả cịn sử dụng các phơng pháp so sánh sự phát triển của pháp luật về đất đaiở Việt Nam và giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật về đất đai của các nớckhác trong khu vực và thế giới Ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phơng phápđiều tra xã hội, phân tích, dự báo, tổng hợp để nghiên cứu đề tài này.
6 Đóng góp về khoa học của luận văn
- Góp phần làm rõ những cơ sở lý luận và xây dựng khái niệm, đặcđiểm, nội dung pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngồi th đất.
- Khảo sát, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất của doanh nghiệpcó vốn đầu t nớc ngồi.
- Xác định phơng hớng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luậttrong quản lý nhà nớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngồi ở Việt Nam.
7 Kết cấu của luận văn
Trang 88
Phần mở đầu
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai - nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia ln gắn liền vớichính sách phát triển kinh tế – xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng Chínhvì vậy, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ quốc gia và xây dựng chính sách phát triển,khai thác các nguồn lợi từ đất đai là hai nhiệm vụ song song của bất cứ Nhà n-ớc nào trên thế giới
Với đặc thù lịch sử của Việt nam qua mấy nghìn năm đấu tranh giữ n-ớc và dựng nn-ớc nên hơn ai hết, Việt Nam hiểu rõ giá trị của đất đai và lãnhthổ thiêng liêng của mình
Trang 9lý nh nghị định của Chính Phủ, thơng t của các Bộ đến nay Luật đất đai năm1993 đã đợc sửa đổi hoàn thiện và đợc thay thế bằng Luật đất đai năm 2003
Trong cơ chế hành chính quan liêu bao cấp trong nền kinh tế sản xuấthiện vật ở nớc ta đã dẫn đến việc sử dụng, khai thác nguồn lợi từ đất đai là chahiệu quả Từ khi đổi mới toàn diện các lĩnh vực của đời sống xã hội (1986)khởi đầu là đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà n-ớc, đất đai đang đợc khai thác sử dụng hiệu quả hơn Đảng và Nhà nớc đã cóchủ trơng đúng đắn và sáng suốt trong việc sử dụng nguồn lợi đất đai để kêugọi đầu t nớc ngồi vào Việt nam Có thể nói, Việt nam đã thành công trongviệc sử dụng đất đai và nguồn lợi từ đất để hợp tác đầu t với nớc ngồi Điềuđó đợc minh chứng qua tỉ lệ các dự án đầu t nớc ngồi dới hình thức doanhnghiệp liên doanh mà chủ yếu bên Việt Nam góp vốn kinh doanh bằng quyềnsử dụng đất và những đóng góp của đầu t trực tiếp nớc ngồi đối với nền kinhtế Việt Nam trong những năm qua ( xem phụ lục ) Những thành công trongviệc sử dụng và khai thác lợi thế từ đất đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớcngoài đang đợc củng cố và phát triển Tuy vậy việc sử dụng đất đai trong đầut nớc ngồi tại Việt Nam cịn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập làm ảnh hởng đếnhiệu quả hoạt động của các Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi Đặc biệt làviệc cụ thể hóa chính sách về đất đai nhằm thu hút đầu t nớc ngoài của Nhà n-ớc ta Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nn-ớc ở thờikỳ hội nhập kinh tế, quốc tế đang diễn ra mạnh mẽ, trong đó các quy địnhpháp luật và quản lý Nhà nớc về đất đai đợc xem là những hạn chế bất cập,thậm chí cản trở hoạt động đầu t cần phải đợc khắc phục
Với những lý do trên tôi tôi chọn đề tài Hoàn thiện pháp luật về“ Hồn thiện pháp luật về
quản lý hành chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoàitrong lĩnh vực thuê đất ở Việt nam hiện nay” làm luận văn thạc sỹ luật học
Trang 10102 Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề xây dựng và hồn thiện pháp luật đất đai nói chung và lĩnh vựcđầu t nớc ngồi nói riêng cũng nh quản lý nhà nớc bằng pháp luật về đất đaiđai đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu và nhiều cơng trình khoa học cũng đã đợccơng bố có liên quan đến đề tài này
Hay nói một cách khác nhu cầu hồn thiện pháp luật trong quản lýhành chính nhà nớc là một thực tế khách quan cả về phơng diện lý luận vàthực tiễn
Trên phơng diện lý luận có thể xác định những lý do sau đây :
Luật đất đai ở nớc ta vẫn phải đợc sửa đổi, bổ sung Vì pháp luật phảnánh thực tế chứ pháp luật không làm ra thực tế theo nghĩa : “ Hoàn thiện pháp luật về Các nhà lập phápkhông thể sáng tạo ra các quan hệ xã hội mà chỉ ghi chép phản ánh nhữngquan hệ xã hội vào trong pháp luật Trên cơ sở khẳng định pháp luật có vai trịchủ yếu tác động đến sự phát triển và ổn định xã hội Do đó Luật đất đai cầnsửa đổi cho phù hợp với thực tế ở Việt Nam hiện nay cho thấy việc tổ chứcxây dựng cơ cấu kinh tế vùng miền, các tỉnh và thành phố, việc cơng nghiệphóa, hiện đại hóa đất nớc phải gắn với cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơngnghiệp và phát triển nơng thơn; Việc phát huy tính tích cực của cơ chế thị tr-ờng ( trong nớc và quốc tế) Thực tế đó cần có sự sửa đổi pháp luật đất đai Vìthế các văn bản dới luật cũng phải thay đổi theo do nhu cầu cụ thể hóa luật
Trang 11Trên phơng diện thực tiễn, các quan hệ xã hội phát sinh trong quátrình quản lý hành chính đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đangcàng ngày càng nhiều và phức tạp.
Việc sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nớc thơng qua các hình thứcnh: Cổ phần hóa, bán, khốn, cho th, có thể dẫn đến thay đổi hình thức sởhữu kéo theo chế độ sử dụng đất.
Các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi nhất là doanh nghiệp, thay vìgóp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng thuế đất nhiều hơn và không chỉ thuêđất trong khu cơng nghiệp, khu chế xuất mà cịn th đất ở ngoài
Việc phân cấp quản lý đất đai theo cấp hành chính giữa Trung ơng vàđịa phơng Theo ngành và lãnh thổ đã phát sinh việc tranh chấp, trong quyhoạch chồng chéo, hoặc tùy tiện, dựa dẫm thậm chí cục bộ địa phơngchủ nghĩa trong quy hoạch, đất đai, định giá đền bù, gia thuê đất, thuế tráchnhiệm trong quản lý, việc thuê đất có hiệu quả và xử lý các vi phạm về thuêđất Rõ ràng những nội dung về quyền và nghĩa vụ của các cơ quan quản lýhành chính - với t cách là chủ sở hữu đại diện của Nhà nớc về đất đai cần phảihoàn thiện ổn định trong pháp luật, đặc biệt là thủ tục hành chính trong quanhệ giữa cơ quan hành chính và doanh nghiệp
Trong thực tế cũng cho thấy các doanh nghiệp CV đầu t nớc ngoài rấtcần luật chơi công khai, minh bạch và ổn định và không phải khi nào doanhnghiệp cũng thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và sử dụng đất trongthuê đất nói riêng đúng đắn và nghiêm túc Hiện tợng chuyển đổi mục đíchthuê đất trái pháp luật, hoặc kéo dài thời gian thực hiện dự án, hoặc môi trờngmôi sinh bị ơ nhiễm đang cần có những biện pháp pháp lý vói những chế tàinghiêm khắc
Tóm lại hồn thiện pháp luật ở lĩnh vực trên là có cơ sở lý luận và cơsở thực tiễn
Trang 1212
+ Nhóm cơng trình liên quan gián tiếp đến đề tài : “ Hoàn thiện pháp luật về Nhà nớc và phápluật của chúng ta trong sự nghiệp đổi mới” của GS.TSKH Đào Trí úc; “ Hồn thiện pháp luật về Cơchế điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài tại Việt Nam”luận án tiến sĩ Luật học của Hoàng Phớc Hiệp; “ Hoàn thiện pháp luật vềCơ sở khoa học của việchoàn thiện khung pháp luật về đầu t nớc ngoài tại Việt Nam” luận án tiến sĩLuật học của Nguyễn Mạnh Tuấn; “ Hoàn thiện pháp luật về Địa vị pháp lí của doanh nghiệp liêndoanh theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam” luận án tiến sĩ luật học củaNguyễn Thanh Phú; ; “ Hoàn thiện pháp luật về Đầu t nớc ngoài với tăng trởng kinh tế ở Việt Nam”của Vũ Trờng Sơn.
Nhiều nhà nghiên cứu Luật học nh Lu văn Đạt, Hoàng Thế Liên, HàHùng Cờng cũng đã có cơng trình nghiên cứu về pháp luật đầu t trực tiếp nớcngoài tại Việt Nam, trong đó có đề cập đến lĩnh vực quản lý Nhà nớc về đấtđai
Nhiều tài liệu giảng dạy nh “ Hồn thiện pháp luật vềgiáo trình Luật kinh tế” của Trờng Đạihọc Luật hà nội, “ Hồn thiện pháp luật vềgiáo trình Luật kinh tế” của khoa Luật thuộc Đại học quốcgia Hà Nội cũng đã dành phần khá lớn để đề cập đến pháp luật đất đai tronglĩnh vực đầu t trực tiếp nớc ngoài.
Các cơng trình khoa học nêu trên đã góp vào kho tàng lý luận chungcũng nh lý luận chuyên ngành kinh tế và đất đai và những ngời đã và đangnghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t trực tiếp nớcngoài Cần thiết phải tham khảo kế thừa, vận dụng kết quả của các cơng trìnhtrên Tuy nhiên cha có cơng trình nào nghiên cứu tồn diện và cụ thể về lĩnhvực pháp luật trong quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốnđầu t nớc ngồi về th đất Vì vậy có thể xem đề tài: “ Hoàn thiện pháp luật vềHoàn thiện pháp luậtvề quản lý hành chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngồi trong lĩnh vực thuê đất ở Việt nam hiện nay” là cơng trình đầu tiênnghiên cứu về vấn đề này
Trang 133 Mục đích và nhiệm vụ của Luận văn
Phạm vi luận văn này tập trung nghiên cứu hệ thống các văn bản phápluật trong quản lý Nhà nớc đối với đất thuê của các doanh nghiệp đầu t nớcngoài ở việt nam hiện nay Trên cơ sở quy định pháp luật đất đai trong lĩnhvực đầu t nớc ngoài, luận văn tập trung phân tích, đánh giá, bình luận để từ đóđa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật quản lý Nhà nớc đối với đấtthuê của các doanh nghiệp đầu t nớc ngoài ở việt nam hiện nay Đồng thời, đểngời đọc có cái nhìn sâu sắc hơn về đề tài, luận văn còn tập trung phân tíchhiệu quả cơng tác quản lý Nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngồinói chung, đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi nói riêng để làmcơ sở cho việc kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật
4 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
5 Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu
Quan điểm để nghiên cứu đề tài của tác giả dựa trên quan điểm củaĐảng và Nhà nớc trong quản lý Nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớcngồi Quan điểm đó đợc thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng, trongLuật Đất đai 2003, trong Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam, Luật đầu t năm2005
Để vận dụng tốt quan điểm của Đảng và Nhà nớc trong việc nghiêncứu đề tài, tác giả sử dụng phơng pháp biện chứng khoa học Nghĩa là phântích, đánh giá, bình luận pháp luật trong quản lí Nhà nớc đối với đất thuê củacác Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi trong sự vận động phát triển biệnchứng, phù hợp với quy luật phát triển kinh tế nói chung và đặc thù trong xâydựng nền kinh tế thị trờng ở Việt Nam nói riêng
Trang 1414
khác trong khu vực và thế giới Ngồi ra tác giả cịn sử dụng các phơng phápđiều tra xã hội, phân tích, dự báo tổng hợp để nghiên cứu đề tài này
6 Điểm mới về khoa học của luận văn
Dới góc độ lý luận, tác giả đã đa ra đợc những đánh giá, bình luậnkhoa học về hệ thống các văn bản pháp luật trong quản lý Nhà nớc đối với đấtcủa các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài
Lần đầu tiên, tác giả đa ra những kiến nghị về phơng hớng và các giảipháp hoàn thiện pháp luật trong quản lý Nhà nớc đối với đất thuê của cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài ở Việt Nam Luận văn cũng đã nêunhững giải pháp khoa học nhằm tạo môi trờng hoạt động đầu t, kinh doanhmột cách thuận lợi cho các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài Đồng thời,luận văn cũng đã nêu đợc những đánh giá về mặt khoa học giúp cho ngời đọccó cái nhìn sâu sắc và tổng quan về doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi tạiViệt Nam
7 Cơ cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo,luận văn đợc cơ cấu thành 3 chơng sau đây:
Chơng 1 : Cơ sở lý luận nghiên cứu pháp luật về quản lý hành chính
Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi trong lĩnh vực thuêđất ở Việt Nam hiện nay
Chơng 2 : Đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật về quản lý hành
chính Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi trong lĩnhvực thuê đất ở Việt nam hiện nay
Chơng 3 : Phơng hớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật trong quản lý
Trang 15Chơng 1
Cơ sở lý luận của pháp luật về quản lý hành chínhNhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài trong lĩnh vực thuê đất ở việt namViệt Nam hiện
nay
1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài vànhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài tại Việt NamViệt Nam
1.1.1 Khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi tạiViệt Nam Việt Nam
Khái niệm về “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" là khái niệm có sự ra đời vàphát triển gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng định hớng
xã hội chủ nghĩa ở nớc ta
Khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" dùng để chỉ các tổ chức kinh tế đợcthành lập một cách hợp pháp với mục đích là để hoạt động sản xuất, kinhdoanh Tuy vậy, trớc khi có Luật Cơng ty năm 1990 ra đời, tổ chức kinhtế nói trên đợc gọi với khái niệm khác là “ Hoàn thiện pháp luật về"xí nghiệp”" hay “ Hồn thiện pháp luật về"cơng ty”".Nói nh vậy có nghĩa tuy bản thân khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" hay “ Hồn thiện pháp luật về"xínghiệp”" là khác nhau nhng đều giống nhau ở một điểm là dùng để chỉmột tổ chức kinh tế hoạt động sản xuất, kinh doanh ở nớc ta
Trang 1616
đổi khái niệm nói trên và việc sử dụng nó trong các văn bản pháp luật Luật doanh nghiệp đợc Quốc hội thông qua ngày 12 tháng 06 năm 1999và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2000 đã chính thức sử dụng kháiniệm “ Hồn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" thay thế cho Luật công ty năm 1990 Đồng thời,Luật doanh nghiệp thay thế cho Luật công ty trong việc quy định về tổchức, thành lập và hoạt động của các loại hình cơng ty hiện có ở nớc talúc bấy giờ trừ doanh nghiệp nhà nớc và doanh nghiệp của các tổ chứcchính trị - xã hội
Theo Luật doanh nghiệp, “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tênriêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đợc đăng ký kinh doanh theoquy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinhdoanh" [50]
Luật doanh nghiệp không đa ra khái niệm về công ty nhng lạiquy định về các loại hình cơng ty Vì vậy, có thể hiểu “ Hồn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”"là khái niệm rộng dùng để chỉ các tổ chức kinh tế trong đó có cơng ty vàngợc lại công ty đợc hiểu là doanh nghiệp
Luật doanh nghiệp 2005 đợc Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2006 và thay thế cho Luật doanhnghiệp nhà nớc, Luật doanh nghiệp, các quy định về tổ chức quản lý vàhoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài theo Luật đầu t nớcngoài tại Việt NamViệt Nam Theo Luật doanh nghiệp năm 2005, kháiniệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" không thay đổi so với Luật doanh nghiệp năm1999, nhng phạm vi điều chỉnh lại rộng hơn; có thể nói, Luật doanhnghiệp năm 2005 thống nhất điều chỉnh các loại hình doanh nghiệp thuộcmọi thành phần kinh tế ở nớc ta hiện nay
Trang 17Luật đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam năm 1987, Luật sửađổi bổ sung một số điều của Luật đầu t nớc ngoài năm 1990 đều sử dụngkhái niệm “ Hồn thiện pháp luật về"xí nghiệp”"; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đầut nớc ngoài năm 1992 lần đầu tiên sử dụng khái niệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”"thay cho khái niệm “ Hồn thiện pháp luật về"xí nghiệp”" đợc dùng trong các Luật trớc đó Kháiniệm “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp”" đợc sử dụng trong Luật sửa đổi một số điều củaLuật đầu t nớc ngồi năm 1992 gắn liền với hình thức đầu t trực tiếp nớcngoài tại Việt NamViệt Nam Chẳng hạn, "doanh nghiệp liên doanh" làkhái niệm dùng để chỉ doanh nghiệp đợc thành lập theo hình thức liêndoanh giữa một bên ( (các bên )) Việt NamViệt Nam với một bên ( (cácbên) nớc ngoài; “ Hoàn thiện pháp luật về"doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài”" dùng để chỉ doanhnghiệp đợc thành lập theo hình thức đầu t 100% vốn của nớc ngoài
Theo quy định của Luật đầu t nớc ngồi tại Việt NamViệt Nam,trong các hình thức đầu t của tổ chức, cá nhân nớc ngoài tại Việt NamViệtNam chỉ có hình thức liên doanh hoặc đầu t 100% vốn mới đợc thành lậpdoanh nghiệp hay nói cách khác doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp100% vốn nớc ngồi là hai trong các hình thức đầu t trực tiếp nớc ngoài tạiViệt NamViệt Nam Theo quy định của Luật, hai loại hình doanh nghiệp nàyđợc tồn tại theo hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn có t cách pháp nhântheo pháp luật Việt NamViệt Nam Nh vậy, việc tổ chức, quản lý của hai loạihình doanh nghiệp này theo quy định của Luật doanh nghiệp quy định vềtổ chức thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng hoạt động kinh doanhtheo sự điều chỉnh của Luật đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam
Trang 1818
doanh nghiệp năm 2005 và Luật đầu t năm 2005 mà chúng tôi sẽ đề cậptrong các phần sau của luận văn
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngồi, đồng thời tạo mơi trờng đầu t thơng thống và rộng rãi hơn, ngày15/4/2003 Chính phủ đã ra Nghị định số 38/2003/NĐ-CP về việc chuyển đổimột số doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi sang hoạt động theo hình thứccơng ty cổ phần Nh vậy, ngoài doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp100% vốn đầu t nớc ngồi đợc tổ chức theo hình thức công ty trách nhiệm
hữu hạn, sau khi Nghị định 38/2003/NĐ-CP có hiệu lực trong các hình thức
đầu t nớc ngồi tại Việt NamViệt Nam có thêm loại hình cơng ty cổ phần cóvốn đầu t nớc ngồi Việc bổ sung thêm hình thức cơng ty cổ phần đã làmphong phú thêm nội hàm của khái niệm về doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngồi tại Việt NamViệt Nam
Từ những phân tích trên, có thể hiểu "doanh nghiệp có vốn đầu t
nớc ngồi" là tổ chức kinh tế có tên riêng, một phần hoặc tồn bộ tài sản của
doanh nghiệp đợc sở hữu bởi tổ chức hoặc cá nhân mang quốc tịch nớcngoài hoặc ngời Việt namViệt Nam định c ở nớc ngồi, có trụ sở giao dịchổn định tại Việt namViệt Nam và có t cách pháp nhân theo pháp luật Việt
namViệt Nam.
1.1.2 Nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài và chủ trơng đáp ứng nhu cầu này của Nhà nớc
Trong những năm qua kể từ khi có dự án đầu t nớc ngoài vào ViệtNamViệt Nam đầu tiên, đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam đã có nhữngbớc thăng trầm, ngun nhân của tình trạng thăng trầm đó thì có nhiềunhng chủ yếu vẫn là do môi trờng đầu t tại Việt NamViệt Nam cha đủ sứcthu hút đầu t nớc ngoài một cách ổn định nh các nớc khác trong khu vực
Trang 19của các doanh nghiệp với thủ tục hành chính là một trong những yếu tốcủa môi trờng đầu t.
Một đặc thù của đầu t nớc ngoài tại Việt NamViệt Nam và cũng lànhững nét chung của đầu t nớc ngoài tại các nớc đang phát triển chủ yếu
là hình thức doanh nghiệp liên doanh Trong đầu t nớc ngoài tại Việt
NamViệt Nam giai đoạn 1988-2003, tỉ lệ các dự án đầu t nớc ngoài thuêđất để thực hiện dự án rất thấp bởi vốn của doanh nghiệp liên doanh phía
Việt NamViệt Nam chủ yếu là góp vốn bằng đất Các hình thức đầu t nớc
ngồi cịn lại, do đặc thù của mình là 100% vốn nớc ngồi nên phải thuêđất để thực hiện dự án
Thời gian gần đây, do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hìnhthức doanh nghiệp liên doanh bị giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầut sang hình thức 100% vốn nớc ngoài và đầu t nớc ngoài vào ViệtNamViệt Nam chủ yếu dới hình thức 100% vốn nớc ngồi Bởi vậy, nhucầu thuê đất để thực hiện dự án tăng hơn nhiều so với trớc đây Mặt khác,các hình thức đầu t nớc ngồi khác nh hợp đồng hợp tác kinh doanh,BOT, BTO, BT thuê đất để lập văn phòng điều hành dự án cũng tăngnhiều so với trớc đây Vì vậy, nhu cầu sử dụng đất của các hình thức đầut nớc ngồi tại Việt NamViệt Nam nhìn chung ngày càng tăng so với giaiđoạn 1988 - 2003.
Về mặt quản lý Nhà nớcquản lý nhà nớc, để xây dựng kế hoạch sửdụng đất lâu dài phục vụ chiến lợc phát triển kinh tế, đồng thời tạo môitrờng đầu t thuận lợi, Bộ Tài ngun và Mơi trờng đã trình Chính phủ
phê duyệt kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Theo đó, đất dùng cho
Trang 2020
Về mặt xây dựng pháp luật phục vụ cho hội nhập kinh tế quốc tế vàtiếp tục xây dựng nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc ta đã ban hành Luật đầu tthống nhất điều chỉnh các hình thức đầu t nớc ngồi và đầu t trong nớc(cịn gọi là Luật đầu t chung) và luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7năm 2006 Việc ban hành Luật đầu t là bớc phát triển đáng kể trong việctạo môi trờng đầu t bình đẳng giữa các loại hình đầu t tại Việt NamViệtNam và sự xích lại gần hơn thơng lệ quốc tế trong đầu t nớc ngồi Tuynhiên, để phát huy hiệu quả các luật đầu t, Nhà nớc cần phải sớm ban
hành nghị định quy định chi tiết thi hành luật đầu t, đồng thời tiếp tục ràsoát để loại bỏ, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đếnquan hệ th đất trong đầu t nớc ngồi nói riêng và đầu t nớc ngồi nóichung, mà trớc hết phải là các quy định tại luật đất đaiLuật đất đai 2003 vàcác văn bản hớng dẫn thi hành.
Trang 21liên doanh chủ yếu sử dụng đất do bên Việt namViệt Nam trong liêndoanh góp vốn, doanh nghiệp 100% vốn nớc ngồi sử dụng đất th thìnhu cầu đất thuê của đầu t nớc ngoài trong thời gian qua tăng nhanh rõrệt Tuy nhiên, số lợng doanh nghiệp 100% vốn nớc ngoài sử dụng đấtthuê nói trên khơng phải tất cả đều đợc xác lập quan hệ thuê đất khi códự án đầu t tại Việt NamViệt Nam mà trong đó cịn có cả đất do doanhnghiệp liên doanh chuyển đổi hình thức đầu t sang hình thức 100% vốnnớc ngoài [2]
Với xu hớng đầu t nớc ngoài vào Việt namViệt Nam trong giai đoạnhiện nay và đặc biệt sau khi Việt namViệt Nam gia nhập Tổ chức Thơngmại Thế giới (WTO) dòng vốn đầu t nớc ngoài vào Việt namViệt Nam sẽ giatăng hơn nhiều so với những năm trớc đây Nhận định này là hoàn toànphù hợp với xu thế phát triển của đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam,phù hợp với chính sách của Nhà nớc ta về cải thiện mơi trờng đầu t nhằmthu hút đầu t nớc ngồi thơng qua hàng loạt các biện pháp thiết thực nhhồn thiện pháp luật về đầu t, cải cách hành chính Chính vì vậy, nhu cầuđất cho đầu t nớc ngồi tại Việt namViệt Nam trong thời gian tới chắc chắnsẽ tăng nhiều hơn so với giai đoạn trớc đây Đồng thời, Việt namViệtNam tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về đất trong lĩnh vực đầu
t nớc ngồi có nh vậy mới đáp ứng đợc yêu cầu của quản lí Nhà nớcquản lý
nhà nớc về đất đai trớc yêu cầu phát triển nền kinh tế và hội nhập quốctế.
1.1.3 Khái niệm, đặc điểm và nội dung quản lý hành chính Nhà n-ớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoàitrong lĩnh vực thuê đất
Trang 2222
Nói đến "quản lý hành chính nhà nớc" là nói đến sự quản lý bằng quyềnuy của Nhà nớc đối với một lĩnh vực cụ thể nào đó trong đời sống xã hội Nhà n-ớc sử dụng sức mạnh thông qua tổ chức bộ máy của mình để thực hiện vai trịquản lý xã hội Sức mạnh của Nhà nớc đợc tạo thành bởi pháp luật và hệ thốngcác cơ quan bảo vệ pháp luật Vì vậy, sức mạnh quyền lực của Nhà nớc baogiờ cũng đợc bảo đảm thực hiện bằng sự cỡng chế trong trờng hợp tổ chứchoặc cá nhân không tuân thủ pháp luật.
Cần phải phân biệt giữa quản lý hành chính với quản lý kinh tế và cácmơ hình quản lý khác Trớc đây, trong giai đoạn sau giải phóng miền Nam,thống nhất đất nớc đến năm 1986, nớc ta đã thực hiện sự quản lý nền kinh tếbằng cơ chế hành chính - mệnh lệnh Nghĩa là, mọi hoạt động kinh tế đợc chỉđạo thống nhất từ Trung ơng xuống địa phơng theo kế hoạch của Nhà nớc, mà kếhoạch đó không đợc xây dựng theo yêu cầu của thị trờng, khơng theo quy luậtcung - cầu Vì vậy, bản thân kế hoạch phát triển kinh tế thời bấy giờ đợc xemlà cứng nhắc, là "Pháp lệnh" vì nó đợc bảo đảm bằng quyền lực nhà nớc thôngqua chỉ đạo bằng mệnh lệnh hành chính Ngày nay, Nhà nớc cũng thực hiệnsự quản lý đối với nền kinh tế, song không phải bằng mệnh lệnh hành chính vàcàng khơng phải dựa trên kế hoạch cứng nhắc Nhà nớc thực hiện sự quản lýđối với nền kinh tế thông qua việc điều tiết sự phát triển của nó theo quy luậtcung - cầu, theo đúng định hớng và bảo đảm giữ cho nền kinh tế đợc phát triểntrong môi trờng ổn định.
Nh vậy, việc quản lý kinh tế ngày nay cũng đợc thực hiện bởi các cơquan hành chính nhà nớc, nhng không phải bằng sự can thiệp trực tiếp vàohoạt động kinh doanh của các tổ chức kinh tế Việc phát triển của các tổ chứckinh tế đó do bản thân tổ chức đó tự điều chỉnh dựa trên yêu cầu của nền kinhtế thị trờng và sự tuân thủ các quy định của pháp luật.
Trang 23giữa hai mơ hình quản lý này là chủ thể quản lý Chủ thể quản lý hành chínhnhà nớc là các cơ quan hành chính nhà nớc thực hiện việc quản lý bằng quyềnlực nhà nớc, còn chủ thể quản lý kinh tế là các tổ chức kinh tế, các ngành, cáchiệp hội v.v và bằng quy luật phát triển kinh tế trong nền kinh tế thị trờng.
Trong quản lý hành chính nhà nớc đối với đất đai, nhà nuớc phân cơngcho các cơ quan của mình từ Trung ơng đến địa phơng có trách nhiệm giúpNhà nớc thực hiện công tác tham mu, đồng thời trực tiếp quản lý các hoạtđộng liên quan đến đất đai Theo đó, mơ hình tổ chức của các cơ quan quản lýnhà nớc về đất đai đợc tổ chức theo nhiều cấp khác nhau dựa trên cơ cấu tổchức của cơ quan chính quyền, cụ thể: ở Trung ơng có Bộ Tài nguyên và Môitrờng; ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng có Sở Tài ngun và Mơi tr-ờng; ở cấp xã có viên chức phụ trách địa chính xã, phờng Hoạt động của cáccơ quan quản lý nhà nớc về đất đai dựa trên quy định của pháp luật về đất đaivà bản thân các công chức, viên chức công tác trong các cơ quan này phảituân thủ pháp luật về đất đai, pháp luật về cán bộ, công chức và pháp luật nóichung.
Nh vậy, mọi hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến đấtđai đều chịu sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai từ cấp Bộ đếncấp xã, phờng.
Trang 2424
Vì vậy, có thể hiểu: “ Hồn thiện pháp luật vềQuản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc
đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là sựtác động có tổ chức, có định hớng của hệ thống cơ quan hành chính nhà n-ớchành chính nhà nớc từ Chính phủ đến ủy ban nhân dân xã ( (phờng, thịtrấn) đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài bằng quyền lực nhànớc làm cho quan hệ giữa Nhà nớc và doanh nghiệp thuê đất vận động vàphát triển nhằm thực hiện mục tiêu quản lý của Nhà nớc và lợi ích hợppháp của doanh nghiệp”
1.1.3.2 Đặc điểm của quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà n-ớc đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nn-ớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất
Thứ nhất, đặc điểm về chủ thể quản lý và đối tợng của quản lý.
- Chủ thể quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc là các cơquan hành chính nhà nớchành chính nhà nớc từ Trung ơng đến địa phơng.Khác với chủ thể quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc, theo nghĩa rộng là tất cảcác cơ quan nhà nớc (cơ quan lập pháp, cơ quan hành pháp và cơ quan tpháp )) thực hiện quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc theo chức năng, nhiệmvụ của mình, các cơ quan hành chính nhà nớchành chính nhà nớc cóhai loại (chia theo thẩm quyền quản lý):
+ Cơ quan quản lý hành chính Trung ơng gồm :: Chính phủ, các
Bộ và cơ quan ngang Bộ;
+ Cơ quan hành chính ở địa phơng gồm: ủy ban nhân dân các cấp
và các cơ quan sở, phòng, ban trực thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyệnvà xã;
+ Cơ quan có thẩm quyền chung là các cơ quan sau đây :: Chính
Trang 25+ Cơ quan có thẩm quyền riêng là các cơ quan sau đây: Bộ và cơ
quan ngang Bộ; các sở ( (và tơng đơng sở) thuộc ủy ban nhân dân tỉnh; các
phòng và cơ quan ngang phòng trực thuộc ủy ban nhân dân huyện, các
ban trực thuộc ủy ban nhân dân xã Các cơ quan này có thẩm quyền quảnlý một lĩnh vực của đời sống xã hội, một hoặc một số ngành kinh tế, kỹthuật Quản lý về đất đai một cách trực tiếp thờng giao cho Bộ Tàinguyên và Môi trờng, Sở Tài nguyên và Mơi trờng, Phịng Nơng nghiệp và
Phát triển nơng thơn, Ban Địa chính xã ( (phờng, thị trấn)
Các chủ thể quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc thựchiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền quản lýthống nhất về đất đai Cụ thể :: Chính phủ quyết định quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng; Bộ Tàingun và Mơi trờng chịu trách nhiệm trớc Chính phủ trong quản lý nhànớcquản lý nhà nớc về đất đai; ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu và quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai tại địaphơng theo luật định Các cơ quan quản lý đất đai ở địa phơng đợc thànhlập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng, quận, huyện, thị xã, thànhphố thuộc tỉnh
Đối tợng của quản lý nhà nớcquản lý nhà nớc về thuê đất ở đây làdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài
Thứ hai, đặc điểm và hình thức quản lý hành chính nhà nớchành
chính nhà nớc.
Trang 2626
Nhà nớchành chính nhà nớc ở Trung ơng và địa phơng ban hành các loạivăn bản quy phạm pháp luật ( (nghị quyết, nghị định, thông t, chỉ thị,quyết định) để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hành chínhnhà nớchành chính nhà nớc về cho thuê và thuê đất Quản lý nhà nớcQuản lýnhà nớc, quản lý xã hội bằng pháp luật là “ Hoàn thiện pháp luật về"cái chung”", cịn quản lý hànhchính nhà nớchành chính nhà nớc bằng pháp luật đối với doanh nghiệp cóvốn đầu t nớc ngoài về thuê đất là “ Hoàn thiện pháp luật về"cái riêng”" có đặc điểm riêng
1.1.3.3 Nội dung của quản lý hành chính nhà nớc đối với doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngồi về th đất
Một số nội dung của quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệpcó vốn đầu t nớc ngồi về th đất:
Thứ nhất, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nớc vềđất đai Điều đó đợc thể hiện cụ thể ở Điều 6 và Điều 7 luật Đất đai nh sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của cả nớc; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việcquản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nớc.
- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh,thành phố trực thuộc trung ơng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mụcđích quốc phịng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nớc về đất đai trong phạmvi cả nớc.
Bộ Tài ngun và Mơi trờng chịu trách nhiệm trớc Chính phủ trongviệc quản lý nhà nớc về đất đai.
Trang 27- ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đấtđai tại địa phơng theo thẩm quyền.
Thứ hai, nhà nớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và quản lý về đất cho doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi th vì theoĐiều 8 Luật Đất đai thì ngời sử dụng đất bao gồm cả "tổ chức, cá nhân nớcngoài đầu t vào Việt Nam theo pháp luật về đầu t đợc Nhà nớc Việt Nam chothuê đất"
Nh vậy, theo quy định hiện hành về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất chứ khơng đđ-ợc quyềnsở hữu đất Do đó, các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi cũng chỉ đợc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trờng hợp thuê đất hoặc khi bênViêt Nam tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chứ không đợcquyền mua, bán đất.
Thứ ba, các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài thực hiện quyền và
nghĩa vụ trong việc sử dụng đất thuê theo quy theo các điều 105, 107, và 119,120 Luật Đất đai Các quyền và nghĩa vụ đó sẽ đợc tác giả luận văn trình bàycụ thể hơn ở phần 1.2 về nội dung pháp luật quản lý hành chính đối với cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất ở Việt Nam hiệnnay.
khi làm thủ tục thuê đất
Trang 2828
1.2.1 Khái niệm pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchànhchính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnhvực thuê đất
Nghiên cứu khái niệm pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchànhchính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnhvực thuê đất ở nớc ta hiện nay có thể tiếp cận hai phơng diện sau:
Thứ nhất, phơng diện chủ quan Xét trên phơng diện này thì pháp
luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanhnghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất đợc hiểu là ý chí củaNhà nớc đợc thể hiện qua hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh vềquan hệ thuê đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tại ViệtNamViệt Nam Sự rộng hẹp của các quy định trong hệ thống pháp luậtnày đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài tùy thuộc vào từng
giai đoạn, từng thời kì, từng chủ trơng của Đảng và Nhà nớc ta trongchính sách phát triển kinh tế Dới góc độ luật học, sự hoàn thiện các quyđịnh pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói chung, đất đai trong lĩnh vực
đầu t nớc ngồi nói riêng phụ thuộc vào ý chí chủ quan của Nhà nớc Điều
này đợc chứng minh qua 20 năm thực tiễn công tác tiếp nhận và quản lí
đầu t nớc ngồi tại Việt namViệt Nam Điều đó có nghĩa khơng phải lúc nào
Trang 29nhận xét đánh giá của các nhà đầu t nớc ngoài qua các lần tiếp xúc vớiChính phủ Việt namViệt Nam tại các Hội nghị hàng năm về đầu t nớc
ngoài
Thứ hai, về phơng diện khách quan Tiếp cận dới góc độ này thì
pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi trong lĩnh vực thuê đất đợc hiểu là hệthống các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nớc ban hành nhằm điềuchỉnh quan hệ thuê đất tại Việt namViệt Nam để thực hiện các dự án đầu
t nớc ngoài và các quan hệ phát sinh trong q trình quản lí Nhà nớcquản
lý nhà nớc về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất Hệ thống các vănbản quy phạm pháp luật này không chỉ là ý chí của Nhà nớc Việtnam Việt Nam mà còn thể hiện quyền của các nhà đầu t nớc ngoài, sựphù hợp với pháp luật quốc tế, tập quán đầu t quốc tế Nh vậy, hiểu theolí luận về nhà nớc và pháp luật thì quy định về đầu t nớc ngoài tronglĩnh vực thuê đất là một bộ phận của hệ thống pháp luật nói chung, hệthống pháp luật đó khơng chỉ thể hiện ý chí của Nhà nớc, mà cịn thể hiệný chí của nhân dân và sự phù hợp với xu thế phát triển trên thế giới. Hiểutheo lý luận về Hiểu theo lí luận về đđầu t quốc tế thì hợp tác quốc tế trong
Trang 3030
quy định pháp luật của nớc ta về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực đất đai
vẫnđáp ứng nhu cầu về sử dụng đất của các loại hình doanh nghiệp phải thểhiện sự phù hợp với pháp luật quốc tế, với tập quán đầu t quốc tế phải thể hiệnsự phù hợp với pháp luật quốc tế, với tập quán đầu t quốc tế Điều đó đợc thể
hiện ngay trong các quy định pháp luật về đầu t nớc ngoài trong lĩnh vựcđất đai của Luật đất đaiLuật đất đai, Luật đầu t nớc ngoài, các điều ớc quốctế giữa Việt namViệt Nam với các nớc khác trên thế giới.
Từ những phân tích trên ta có thể hiểu pháp luật về quản lí hànhchính Nhà nớchành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t n-ớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất nh sau:
Pháp luật về quản lý hành chính nhà nớchành chính nhà nớc đối vớidoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất là hệ thống cácquy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quản lý hànhchính nhà nớchành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đấtthuê, quyền và nghĩa vụ giữa chủ sở hữu đại diện là nhà nớc đối với đất đai(bên cho thuê) và doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi ( (bên th đất).
Pháp luật về quản lí Nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầut nớc ngồi trong lĩnh vực thuê đất hệ là thống các văn bản, quy phạmpháp luật điều chỉnh các quan hệ của cơ quan quản lí Nhà nớc về ĐTTTtrong lĩnh vự đất đai và các quan hệ phát sinh trong quá trình thuê đất,sử dụng đất của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi tại Việt Nam.
1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchànhchính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnhvực thuê đất
Trang 31ngoài tại Việt namViệt Nam, các văn bản pháp luật về quản lý hành chínhđối với đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngồi tại Việt namViệt Nam trong
những năm qua, ta có thể đa ra một số nhận xét cơ bản về pháp luật quản lý
hành chính nhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi tronglĩnh vực thuê đất ta nh sau ::
Thứ nhất, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà
n-ớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nn-ớc ngồi trong lĩnh vực thđất nói riêng và pháp luật về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngồi nóichung ở nớc ta thể hiện đặc thù của chế độ sở hữu về đất đai của ViệtnamViệt Nam Chế độ sở hữu của Việt namViệt Nam về đất đai là sở hữucủa nhân dân, nhân dân giao cho ngời đại diện của mình là Quốc hộithống nhất quản lí thơng qua việc ban hành các văn bản pháp luật về đất.
Đồng thời, các cơ quan quản lý hành chính ban hành văn bản pháp quy đểthực hiện quyền quản lý hành chính và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu đạidiện Vì vậy, mọi tổ chức và cơng dân khơng có quyền sở hữu đất đai mà
chỉ đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngồi tại Việt namViệt Nam chỉ đợc quyền sử dụng đất để kinh doanh trên
cơ sở hợp đồng thuê đất với Nhà nớc hoặc do bên Việt namViệt Nam trongcác liên doanh góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình.
Thứ hai, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà
n-ớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nn-ớc ngoài trong lĩnh vực thuêđất là một lĩnh vực luật có nhiều nguồn khác nhau Hay nói một cách khác,
Trang 3232
thống nhất trong sự đa dạng bởi quá trình quy hoạch đất đai phục vụ cho cơngnghiệp hóa ở các tỉnh, thành phố khơng nhất quán nh nhau Vì vậy, các quyđịnh của pháp luật điều chỉnh gián tiếp về thuê đất, nh việc thu hồi đất, giảiphóng mặt bằng và giao đất thuê là cần thiết để Nhà nớc mới có thể giao đấtthuê cho doanh nghiệp đợc.
nói riêng và pháp luật về đất đai ở nớc ta nói chung có sự sửa đổi, bổsung, thay thế nhiều lần trong thời gian qua Điều này đợc minh chứng quaviệc sủa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1987 vào các năm 1993, 2003; LuậtĐTNN năm 1987tại Việt nam vào các năm 1990, 1992, 1996, 2000 Đi đôivới việc sửa đổi, bổ sung Luật đất đai, Luật ĐTNN là sự thay đổi hàng loạt cácvăn bản pháp luật quy định, hớng dẫn thi hành Luật của Chính phủ và các Bộ,ngành Điều đó có tác dụng thiết thực là kịp thời bổ sung các quy định phápluật phù hợp và bãi bỏ các quy định mang tính rào cản đối với ĐTNN nh ng ởmặt khác sự thay quá nhiều, quá nhanh các văn bản pháp luật trong ĐTNN sẽtạo tâm lí khơng tin tởng của các nhà ĐTNN về một mơi trờng pháp lí ổn địnhđể kinh doanh tai Việt nam.
Thứ ba, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớchành chính nhà nớc
đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi trong lĩnh vực thuê đất
có đối tợng điều chỉnh cụ thể Đó là:
- Quy định nhiệm vụ, thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nớc nhChính phủ, Bộ, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trong việc quy hoạch đất, thuhồi đất và cho thuê đất.
- Các quan hệ về hợp đồng thuê đất giữa Nhà nớc và doanh nghiệp cóvốn đầu t nớc ngồi
Trang 33- Các quan hệ phát sinh trong kiểm tra, thanh tra việc sử dụng đất theođúng mục đích và xử lý vi phạm pháp luật về cho thuê đất và sử dụng đất thuê.
không đợc quy định tập trung tại Luật đất đai mà còn đợc quy định tạiLuật ĐTNN tại Việt nam và các văn bản hớng dẫn thi hành Nh vậy, quan hệthuê đất và sử dụng đất để thực hiện dự án của các doanh nghiệp có vốnĐTNN khơng chỉ do Luật đất đai quy định mà còn do Luật ĐTNN quy định.Điều cần quan tâm ở đây chính là mỗi bộ Luật tuy có phạm vi điều chỉnh cơbản khác nhau nhng có một lĩnh vực giống nhau là đất đai trong ĐTNN tạiViệt nam và cơ quan tham mu cho Chính phủ đồng thời là cơ quan quản líNhà nớc ở hai lĩnh vực đất đai và ĐTNN là khác nhau Chính quy định đócủa pháp luật đã làm phát sinh các vấn đề bất cập về thủ tục hành chínhtrong q trình đầu t tại Việt nam của các nhà ĐTNN Chẳng hạn, để đợc Bộkế hoạch đầu t cấp giấy phép đầu t, nhà ĐTNN phải làm việc và đợc sựchuẩn y của sở tài nguyên môi trờng, Bộ tài nguyên mơi trờng thay vì tất cảcác khâu đó nên đa về một cửa “ Hoàn thiện pháp luật về ”
Thứ t, thẩm quyền ban hành các quy phạm pháp luật ở lĩnh vực này
Trang 3434
điều chỉnh hoạt động quản lý hành chính nhà nớc đối với doanh nghiệp có vốnđầu t nớc ngồi thuê đất.
Nh vậy, tThứ t, pháp luật về quản lí hành chính Nhà nớc đối với cácdoanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất nói riêng và đấtđai trong lĩnh vực ĐTNN nói chung cịn thiếu đồng bộ thậm chí mâu thuẫn vềmặt pháp luật Theo quy định của Luật đất đai năm 1993, các doanh nghiệp cóvốn ĐTNN tại Việt nam khơng đợc quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vayvốn tại các ngân hàng nớc ngồi, khơng đợc cho th lại đất nhng Luật ĐTNNtại Việt nam năm 2000 và các Nghị định quy định chi tiết thi hành LuậtĐTNN nh Nghị định 24/2000/NĐ-CP, Nghị định 27/2003/NĐ-CP lại quy địnhdoanh nghiệp có vốn ĐTNN đợc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tạicác ngân hàng nớc ngoài tại Việt nam hoặc đợc cho các doanh nghiệp khácthuê lại đất mình đã th khi có nhu cầu vốn
Nh vậy, ta có thể thấy, quy định về đất thuê trong đầu t nớc ngoài lẽ
ra phải do Luật đất đaiLuật đất đai và các văn bản hớng dẫn thi hành Luật
đất đaiLuật đất đai sửa đổi, bổ sung, nhng lại do Luật đầu t nớc ngoài sửa
đổi, bổ sung Về thẩm quyền kiến nghị sửa đổi quy định đất đai lẽ ra phảido Bộ Tài nguyên Mơi trờng kiến nghị Chính phủ nhng lại do Bộ Kếhoạch và Đầu t kiến nghị sửa đổi Về lí luận pháp luật, ta thấy chỉ cóQuốc hội mới có thẩm quyền sửa đổi Luật, nhng ở đây Chính phủ lại bổsung quy định về đất thuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoàicủa Luật đất đaiLuật đất đai bằng một nghị định của Chính phủ Cịn nhiềuví dụ khác có thể thấy trong quá trình thi hành Luật đất đaiLuật đất đai vàquản lí Nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai trong lĩnh vực đầu t nớc ngoài đểchứng minh cho đặc diểm nói trên Các ví dụ về các ví dụ về đđặc điểm
nóiày có thể thấy mặt tích cực trên tuy đã phát huy đợc tính tích cực của nó
Trang 35cho về hệ thống pháp luật Việt namViệt Nam thiếu đồng bộ, chồng chéo,
thậm chí mâu thuẫn nhaulà vì vậy.
1.2.3 Nội dung của pháp luật về quản lí hành chính hành chínhnhà nớc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi trong lĩnh vựcthuê đất
Luật đất đaiLuật đất đai năm 1987, Luật đất đaiLuật đất đai năm
1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nớc ngoài sửdụng đất tại Việt namViệt Nam ngày 14 tháng 10 năm 1994 và Nghị địnhsố 11/CP ngày 24 tháng 1 năm 1995 hớng dẫn thi hành Pháp lệnh này đãđặt nền móng và giải quyết những vấn đề đầu tiên trong quan hệ thuê đấtđể thực hiện dự án có vốn đầu t nớc ngoài tại Việt namViệt Nam Theo cácvăn bản pháp luật nói trên, tổ chức, cá nhân ngời nớc ngoài, ngời ViệtnamViệt Nam định c ở nớc ngồi nếu lựa chọn hình thức đầu t theo quyđịnh của Luật đầu t nớc ngoài đợc quyền thuê đất để thực hiện dự án tạiViệt namViệt Nam.
Luật đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định việc tổ chức, cá nhân
ng-ời nớc ngoài, ngng-ời Việt namViệt Nam định c ở nớc ngồi đợc th đất tốiđa khơng q 50 năm để thực hiện dự án tại Việt namViệt Nam Luật đất
đaiLuật đất đai 1993 và các văn bản hớng dẫn thi hành tiếp tục xác định
chủ trơng thu hút đầu t nớc ngoài của Nhà nớc ta bằng việc quy định vềtrình tự, thủ tục thuê đất theo mức độ đầu t thuộc dự án nhóm A hay dựán nhóm B Đối với dự án nhóm B, Luật quy định nhà đầu t chỉ cần làmthủ tục thuê đất với cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh, thành phố; đối với dựán nhóm A (thuê 5 ha đất đô thị trở lên, 50 ha đất khác trở lên) phải tiếnhành thủ tục và đợc sự đồng ý của Chính phủ Nh vậy, so với Luật đất đai
năm 1987, Luật đất đaiLuật đất đai năm 1993 cùng với Luật đầu t nớc ngoài
Trang 3636
không phải bất cứ dự án nào cũng phải có ý kiến đồng ý của Chính phủnh trớc đó.
Luật đất đaiLuật đất đai năm 2003 ra đời là bớc tiến dài trong việc
tạo lập cơ chế bình đẳng giữa các thành phần sử dụng đất, tăng quyềncho ngời sử dụng đất, trong đó có các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc
ngồi Chẳng hạn, Luật cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài
đợc trả tiền thuê đất theo từng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần (khoản2 Điều 108)
Trừ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, các doanh nghiệp có vốn
đầu t nớc ngồi khơng đợc th theo quy định tại Điều 76, Điều 77 Luật đấtđaiLuật đất đai 2003, các loại đất cịn lại doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi
đợc th và Nhà nớc cịn khuyến khích thuê qua việc tạo điều kiện thuận lợicho việc khai thác và sử dụng, u đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, u đãivề mức thuê đất Chẳng hạn, đối với đất có mặt nớc ven biển, đất bãi bồiven sơng ven biển.
Những khái qt trên đây có thể xác định những nội dung chính củapháp luật về quản lý hành chính đối với các doanh nghiệp có vốn đầu t nớcngoài trong lĩnh vực thuê đất bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật sauđây:
* Nhóm quy phạm pháp luật Vvề quyền của doanh nghiệp thuê đất:
Đối với trờng hợp trả tiền thuê đất khi đợc giao đất:
- Đợc quyền chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất, tặng choquyền sử dụng đất cho Nhà nớc hay cộng đồng dân c để xây dựng cáccơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng;
Trang 37- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đểhợp tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác.
Đối với trờng hợp cho thuê đất thu tiền hàng năm:
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấttại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt namViệt Nam để vay vốn;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đểhợp tác kinh doanh với tổ chức và cá nhân khác;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Đối với trờng hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:- Chuyển nhợng, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất;
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấttại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt namViệt Nam để vay vốn.
Các quyền nói trên của doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê giống nh các quyền của doanh nghiệp trong nớc Điềunày thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể thuê đất theo quy định của Luật
đất đaiLuật đất đai 2003.
* Nhóm quy phạm pháp luật quy định Vvề trình tự, thủ tục thuê đất:
Theo quy định của pháp luật đất đaiLuật đất đai và pháp luật đầu t
nớc ngoài tại Việt namViệt Nam, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi đặt
Trang 3838
khi doanh nghiệp nhất trí với địa điểm đợc giới thiệu, các bên làm vănbản thỏa thuận địa điểm kèm theo hồ sơ thuê đất và nộp tại văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ
trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính gửi sở tài nguyên môitrờng và doanh nghiệp thuê đất để xác định nghĩa vụ tài chính Sở Tàingun Mơi trờng căn cứ vào diện tích đất th thuộc dự án nhóm A haynhóm B để đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố hoặc Chính phủquyết định cho th đất Đối với đất khơng phải giải phóng mặt bằng thìtrong vịng 20 làm việc kể từ ngày nhận đợc hồ sơ hợp lệ, doanh nghiệpphải nhận đợc chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với đất phải giảiphóng mặt bằng thì trong vịng 20 ngày kể từ ngày giải phóng xong mặtbằng, doanh nghiệp phải đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Nhóm quy phạm pháp luật về Ttrình tự, thủ tục cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi th đất:
Trong việc giao đất cho th thì việc cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất đợc tiến hành đồng thời với việc ra quyết định giao đất chothuê đối với doanh nghiệp Khi nhận đợc hồ sơ hợp lệ, Sở Tài ngun Mơitrờng (đối với dự án nhóm B), Bộ Tài nguyên Môi trờng (đối với dự ánnhóm A) sẽ tiến hành các thủ tục thẩm tra hồ sơ địa chính, bản đồ địachính, xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đối với đất th sauđó trình ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố hoặc Chính phủ ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố, Chính phủ sẽ ra quyết định giao đất cho thuê đồng
Trang 39Theo Điều 4 Luật đất đaiLuật đất đai năm 2003, giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đợc hiểu là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền cấp cho ngời sử dụng đất để bảo đảm quyền và lợi ích củadoanh nghiệp sử dụng đất thuê Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất là trách nhiệm của Nhà nớc đối với doanh nghiệp đồng thời là quyềncủa doanh nghiệp trong quá trình thuê đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khâu cuối cùng trongquá trình giao đất cho thuê và đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lí để xác định mối quan hệgiữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất Vì vậy, nó có vai trị to lớn trong quảnlí Nhà nớcquản lý nhà nớc về đất đai cũng nh hoạt động quản lí đầu t nớc
ngồi.
* Nhóm quy phạm pháp luật về giải quyết thanh tra, giải quyết khiếunại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực thuê đất
Để bảo đảm cho pháp luật đợc thực thi nghiêm chỉnh, để bảo vệ quyền vàlợi ích chính đáng của các nhà đầu t nớc ngoài, pháp luật đất đai, pháp luậtđầu t, pháp luật doanh nghiệp luôn quy định các điều cụ thể về giải quyếtkhiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra trong quá trình thuê đất và sử dụng đấtthuê của các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi tại Việt Nam.
Ví dụ, về thanh tra: Luật đất đai 2003 có quy định rõ trong các điều132, 133 và 134 về nội dung thanh tra đất đai, quyền hạn và trách nhiệm củađoàn thanh tra, quyền và nghĩa vụ của đối tợng thanh tra Về giải quyết tranhchấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai: Đợc quy định cụ thể tại các điều 135, 136,137, 138, 139 trong Luật đất đai 2003
Trang 4040
Thứ nhất, doanh nghiệp đợc quyền thuê đất để thực hiện dự án đầu t
theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về đầu t nớc ngoài tại ViệtNam Mọi vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp trongquá trình th đất đợc tính chủ yếu từ thời điểm đợc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồi
trong lĩnh vực th đất ngày càng bình đẳng với doanh nghiệp có vốn đầu ttrong nớc Sự bình đẳng này là hệ quả của chủ trơng xây dựng mơi trờng bìnhđẳng trong kinh doanh đầu t của Đảng và Nhà nớc ta trong tiến trình hội nhậpkinh tế khu vực và thế giới, phản ánh những đòi hỏi khách quan của quan hệvề tài sản trong nền kinh tế thị trờng.
Thứ ba, quản lý hành chính nhà nớc nói chung và quản lý hành chính
nhà nớc về cho thuê và quản lý việc sử dụng đất thuê có yếu tố nớc ngoài cầnđợc quan tâm đúng mức Trên thực tế, việc áp dụng pháp luật đất đai và phápluật đầu t nớc ngoài trong lĩnh vực thuê đất cịn nhiều bất cập cần phải có sựchỉ đạo điều hành thống nhất từ Chính phủ đến các địa phơng Chẳng hạn,cơng tác giải phóng mặt bằng để lấy đất cho các doanh nghiệp thuê thời gianqua tại nhiều địa phơng đã để lại nhiều hệ quả không tốt làm ảnh hởng đếnmôi trờng đầu t tại Việt Nam.
Thứ t, tính thống nhất trong pháp luật đất đai, pháp luật về đầu t nớc
ngoài, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, công dân đang sử dụng đấtkhi thu hồi đất để chuyển sang cho các doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngồith và pháp luật về quản lý hành chính nhà nớc trong lĩnh vực này cần đợccoi trọng đúng mức.