Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời mở đầu Trong năm qua thị trường bất động sản hình thành, phát triển Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng yêu cầu đất đai, nhà Để quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước áp dụng nhiều sách sách thuế đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta sơ khai, phát triển với lấn át thị trường bất động sản ngầm Mọi trao đổi, giao dịch diễn thị trường cịn mang tính tự phát, tượng mua, bán ngầm diễn mạnh mẽ, thành phố lớn Do hoạt động thiếu kiểm soát Nhà nước dẫn đến Nhà nước bị thất thu khoản lớn từ việc mua, bán, kinh doanh bất động sản Đặc biệt vài năm gần tượng đầu trục lợi diễn mạnh mẽ gây sốt giá giả tạo Tình trạng "đóng băng" thị trường bất động sản thức chưa có biện pháp tháo gỡ Để giải tình trạng trên, địi hỏi cấp thiết sách tài Nhà nước đặc biệt sách thuế nhằm quản lý phát triển thị trường bất động sản cần phải đổi hoàn thiện Nhận thức tầm quan trọng vấn đề trên, qua trình thực tập tìm hiểu hoạt động Trung tâm thông tin, tư vấn dịch vụ bất động sản, thuộc Cục quản lý cộng sản, Bộ Tài chính, em mạnh dạn chọn đề tài "Tác động sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam"làm chuyên đề thực tập Kết cấu chuyên đề gồm phần: Chương 1: Chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài cơng - 44 Chun đề thực tập tốt nghiệp Chương 3: Giải pháp hồn thiện sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Do kiến thức hạn chế nên chuyên đề khó tránh khỏi nhiều thiếu sót, em mong nhận nhiều ý kiến để chuyên đề hoàn thiện Em xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ thầy giáo TS Hoàng Xuân Quế Trung tâm tư vấn dịch vụ bất động sản tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành chuyên đề SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài công - 44 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chương Chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản 1.1 Sự phát triển thị trường bất động sản 1.1.1 Thị trường bất động sản 1.1.1.1.Khái niệm đặc điểm bất động sản Tại nước có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản người tạo qua nhiều hệ Tài sản quốc gia nguồn tiềm để phát triển kinh tế - xã hội nước Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất nước phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Hiện nay, cịn có khác quan niệm bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất động sản đất đai cơng trình xây dựng đất Nó hữu hình ta nhìn thấy chạm vào nó" Theo từ điển thuật ngữ tài chính: "Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất" Việt Nam, theo quy định Bộ Luật dân sự: "Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định" Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác khơng thể di dời Nó bao gồm đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai, xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, quan niệm "tài sản gắn liền với đất" coi SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài công - 44 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp bất động sản lại có khác Cùng tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản có nước lại coi bất động sản; lúc coi bất động sản lúc khác lại động sản Bất động sản hàng hố đặc biệt, vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, bất động sản có đặc điểm riêng sau: * Bất động sản hàng hố có vị trí cố định, khơng di chuyển Bất động sản gắn liền với đất đai, cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên n hiên ban tặng, nên có giới hạn bị giới hạn khơng gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Vị trí hàng hóa bất động sản bao gồm yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, môi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản * Bất động hàng hố có tính lâu bền Đất đai loại tài sản xem bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt); cơng trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Chính tính chất lâu bền hàng hóa bất động sản đất đai không bị sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nên hàng hóa bất động sản phong phú đa dạng, không cạn * Hàng hoá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch bất động sản có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội, vấn đề bất động sản chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống luật pháp đất đai Có thể nói rằng, hàng hố bất SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài công - 44 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp động sản chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật so với hàng hóa thơng thường khác * Hàng hóa bất động sản nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng lớn thị hiếu, tập quán dân cư sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh chi phối mạnh nhu cầu bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản * Khái niệm: Thị trường bất động sản tồng hòa giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định thời loạn định Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hoá Như vậy, đâu lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hố đó, lúc chưa thể có thị trường bất động sản * Đặc điểm thị trường bất động sản Cùng với phát triển kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản dần hình thành ngày phát triển Thị trường bất động sản có đặc điểm sau:  Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ) Bởi đất đai khơng hao mòn (trừ trường hợp thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất tài sản thơng thường khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trường SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài cơng - 44 Chun đề thực tập tốt nghiệp bất động sản Chính vậy, giá đất - phận giá bất động sản không phản ánh giá trị đất đai, mà giá đất số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu tư vào đất  Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản loại hàng hoá cố định di dời mặt vị trí Nó chịu ảnh hưởng yếu tố tập qn, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương khác nhau, hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng tất vùng đất nước, mà vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại khơng đồng Do đó, nhu cầu bất động sản khác số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác quy mô trình độ phát triển thị trường bất động sản  Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản muốn trở thành hàng hoá thực giao dịch thị trường phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền bất động sản như: mua bán, chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng giao dịch dân bất động sản Việc cung cấp thông tin bất động sản (yếu tố quan trọng hoạt động thị trường bất động sản) phải tuân thủ quy định Nhà nước pháp luật Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản Mọi hàng hóa đưa thị trường, thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên, cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng hàng hố thơng thường khác Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian khó khăn hàng hóa thơng thường Việc tạo hàng hố bất động sản, cơng trình xây dựng địi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài cơng - 44 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hiểu thông tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường phức tạp Hơn nữa, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn, địi hỏi vốn đầu tư lớn  Giao dịch thị trường bất động sản cần đến loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bất động sản hàng hóa có giá trị lớn Thêm vào đó, giá hàng hóa bất động sản chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố Thông tin thị trường bất động sản lại phức tạp thường khơng hồn hảo Chính vậy, mua bán, giao dịch bất động sản địi hỏi phải có tính tốn kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn chuyên gia mơi giới, định giá bất động sản có chun môn thuộc tổ chức môi giới hoạt động thị trường Tuy giá chuyên gia ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn, nắm thông tin, am hiểu pháp luật bất động sản nên giúp đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn nhu cầu đặt Kinh nghiệm cho thấy, tổ chức môi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Hoạt động tổ chức có vai trị quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển  Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Bất động sản loại hàng hóa có giá trị lớn, đó, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản có nhu cầu lớn vốn Một phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản huy động thị trường vốn Đồng thời, lượng vốn huy động thị trường tài đầu tư thị trường bất động sản- lĩnh vực đầu tư ưa chuộng Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn có số đặc điểm như: lâu bền, khơng thể di dời nên thường đóng vai trị tài sản đảm bảo hoạt động vay mượn thị trường vốn Chính vậy, thị SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài cơng - 44 Chun đề thực tập tốt nghiệp trường bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định Giữa hai thị trường có mối liên hệ khăng khít với Thực tế cho thấy, biến động thị trường dẫn đến biến động thị trường Khủng hoảng tài - tiền tệ Châu năm 1998 gắn liền với khủng hoảng thị trường bất động sản Sự sụt giá nhanh chóng bất động sản thường kéo theo gia tăng khoản nợ khó địi, chí dẫn đến phá sản số tổ chức tài thị trường vốn 1.1.2 Sự phát triển thị trường bất động sản 1.1.2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế xã hội đời tồn sản xuất háng hố phân cơng lao động xã hội tách biệt mặt kinh tế người sản xuất quan hệ sản xuất quy định Như vậy, chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất sở sản xuất hàng hóa Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu ruộng đất Chính sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển hàng hóa làm nảy sinh hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu bước sơ khai ban đầu thị trường bất động sản Khi cung cầu bất động sản xuất ngày tăng, khung pháp lý bất động sản giao dịch bất động sản dần ban hành với việc hình thành quan quản lý nhà nước bất động sản Khi đó, thị trường bất động sản thức hình thành Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi phát triển đồng hệ thống thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản Vốn, lao động bất động sản yếu tố đầu vào trình sản xuất, địi hỏi thị trường yếu tố đầu vào phải hình thành, có thị trường bất động sản Thị trường bất SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài cơng - 44 Chun đề thực tập tốt nghiệp động sản có mối quan hệ chặt chẽ với loại thị trường khác, đặc biệt với thị trường vốn Khi sản xuất phát triển, quy mơ, số lượng loại hình giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng: mua bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh địi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu giao dịch kinh tế Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày mở rộng bao gồm: phủ, doanh nghiệp, cá nhân Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch thị trường tăng lên số lượng chủng loại Sự phát triển giao dịch thị trường bất động sản làm xuất tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin bất động sản 1.1.2.2 Các yếu tố tác động đến hình thành phát triển thị trường bất động sản  Sự phát triển kinh tế Cùng với trình phát triển kinh tế quốc gia gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nơng nghiệp Sự phát triển kinh tế đồng thời gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ Sự tăng trưởng đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch Điều làm gia tăng quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản thị trường bất động sản phát triển Mặt khác, phát triển kinh tế đồng thời trình phát triển khoa học kỹ thuật công nghệ - yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) bất động sản phù hợp với yêu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ đời sống Đó q trình cải tạo bất động sản có, thay sử dụng bất động sản cho phù hợp Q trình có chậm so với q trình sản xuất sản phẩm, hàng hóa khác tính chất bất động sản mua bán lại nhiều nên thực tế mật độ giao dịch bất động sản ngày gia tăng SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài cơng - 44 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp  Sự gia tăng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội như: ăn, ở, lại, học hành, việc làm, giải trí theo làm tăng nhu cầu bất động sản Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh Do số lượng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, khu vực sản xuất nơng nghiệp Đất đai có hạn lao động nông nghiệp tăng nhanh yêu cầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp tạo thành sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải giải thông qua thị trường chủ yếu  Yếu tố pháp luật Hệ thống pháp luật quy định quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn bất động sản hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất động sản Như vậy, rõ ràng pháp luật yếu tố có tính chất định đến hình thành phát triển thị trường bất động sản Thực tế cho thấy,yếu tố pháp luật thúc đẩy hạn chế, cá biệt đóng cửa thị trường bất động sản, chẳng hạn Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức " Như vậy, thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản QSDĐ Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ cụ thể hoá thêm bước Tại khoản điều Luật đất đai quy định: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" Các quyền thực thời gian giao đất mục đích sử dụng đất giao theo quy định luật quy định khác pháp luật Như thị trường bất động Việt Nam bắt đầu hình thành từ có Luật Đất đai năm 1993 Hơn nữa, trình thực Luật Đất đai cho thấy: người có quyền sử dụng đất khơng dừng lại thực quyền SV: Nguyễn Văn Phú Lớp: Tài cơng - 44