Một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A lời Mở đầu Đất nớc ta từ chuyển sang kinh tế thị trờng, bất động sản đô thị trở nên có giá hơn, đặc biệt thành phố Hà Nội Thủ đô Hà Nội trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, xà hội nớc nên loại thị trờng có tầm quan träng rÊt cao ®èi víi nỊn kinh tÕ có thị trờng Bất động sản, Thị trờng Bất Động Sản song đà thu hút đợc nhiều ý Đảng Nhà Nớc nh ngời dân Đảng ta văn kiện gần đà đề cập đến phát triển thị trờng Đại hội lần thứ VIII Đảng đà rõ Cần phải tổ chức, quản lý tốt thị trờng bất động sản, chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dùng vµ kinh doanh nhµ theo sù híng dÉn vµ quản lý nhà nớc, ban hành qui định cụ thể sở hữu sử dụng bất động sản, quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc Trong năm qua cho thấy, hoạt động bớc đầu thị trờng bất động sản đà thu hút đợc lợng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh doanh, góp phần giải việc làm thu nhập cho ngời lao động, cải thiện bớc điều kiện nhà ở, đặc biệt đô thị lớn, khu công nghiệp Hoạt động ổn định thị trờng bất động sản mang lại lợi ích to lớn cho phát triển kinh tế, xà hội Công tác quản lý Nhà Nớc thị trờng Bất động sản địa bàn thành phố đà đạt đợc kết định, đất đai bớc đợc sử dụng có hiệu quả, quy định pháp luật thông qua thị trờng Tuy nhiên tồn nhiều bất cập việc quản lý phát triển thị trờng Bất động sản Trong trình phát triển kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN nay, Việt Nam đẩy nhanh trình công nghiệp hóa bớc tiến gần vào cánh cửa WTO vấn đề huy động vốn, phát huy cao yếu tố nội lực trở nên quan trọng hết Để giải vấn đề việc huy động vốn, nâng cao hiệu sử dụng vốn điều kiện cần thiết phải nhanh chóng quản lý điều tiết có hiệu thị trờng bất động sản Là sinh viên đợc vinh dự thực tập Sở Tài Nguyên, Môi Trờng Nhà Đất Hà Nội Tại đà phần hiểu đợc cấu hoạt động thị trờng Bất động sản Hà Nội Đề cập tới vấn đề lý thú đề tài có tên là: Một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý phát triển thị trờng Bất Động Sản địa bàn thành phố Hà Nội Đề tài tìm hiểu, nghiên cứu phân tích thị trờng Bất động sản địa bàn Hà Nội Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A Mặc dù đà cố gắng say mê song thời gian trình độ hạn chế nên đề tài tránh khỏi sai sót Rất mong đợc giúp đỡ, đóng góp thầy cô giáo bạn đọc để đề tài đợc hoàn thiện Qua xin đợc bày tỏ lời cảm ơn tới: Giáo viên hớng dẫn: Th.s Nguyễn thị lệ Thúy khoa Khoa Học Quản Lý; Tiến sĩ: Nguyễn văn Hoàng cán phòng đăng ký đất đai nhà ở, Sở Tài Nguyên Môi Trờng đà giúp đỡ hoàn thành chuyên đề Đề tài bao gồm: Lời mở đầu Chơng I: Cơ sở lý luận bất động sản thi trờng bất động sản Chơng II: Thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội Chơng III: Một số giải pháp quản lý phát triển thị trờng bất động sản Hà Nội giai đoạn Kết luận mục lục Chơng I Cơ sở lý luận bất động sản thị trờng bất động sản I Những khái niệm chung bất động sản thị trờng bất động sản Bất động sản 1.1 Bất động sản: tài sản bao gồm: đất đai, vật kiến trúc phận tách rời khỏi đất đai vật kiến trúc, thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng bất động sản nh hàng rào, cối vờn hoa, núi non trang thiết bị cấp thoát nớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy thông tin Bất động sản bao gồm Chuyên đề tốt nghiƯp SV: Ph¹m Ngäc Thao - Líp QLKT 43A - Các công trình nhà nh nhà phổ thông, biệt thự nhà chung c Các công trình ngày phát triển tơng ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân Pháp lệnh nhà ( 1991) sau Bộ luật dân ( 1995) qui định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ nhà nói rộng bất động sản Chính phủ ban hành nghị định, định, thị thông t để xoá bỏ chế độ bao cấp nhà trớc nhà nớc chuyển sang thực sách tạo điều kiện lĩnh vực nhà cho toàn dân, bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời thuê - Công trình thơng nghiệp nh khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ, kios ngời đầu t xây dựng công trình thơng nghiệp để tự sử dụng thuê Công trình loại thờng đòi hỏi vốn đầu t lớn, địa điểm phải lựa chọn kỹ việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế - xà hội - Công trình công nghiệp nh nhà xởng, kho tàng, bến bÃi Trớc chủ nhà máy (các doanh nghiệp công nghiệp nhà nớc) đầu t quản lý, bắt đầu có nhiều chủ đầu t xây dựng thuê nh nhà công nghiệp tầng nhiều tầng nhà kho số khu công nghiệp tập chung - Công trình đặc biệt nh trung tâm giải trí, trờng đua ngựa, sân gôn, sân bay, nhà ga, bến cảng Đây công trình thuộc loại đầu t dài hạn, lợng giao dịch 1.2 Đặc điểm bất động sản : nhìn chung bất động sản có đặc điểm chủ yếu sau: - Có vị trí cố định, không di chuyển đợc Đặc tính có ảnh hởng lớn đến việc đầu t thị trờng chỗ đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản Vì ngời ta thờng nhắc vị trí, vị trí, vị trí tức quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xà hội đến môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản - Tính lâu bền Đất đai thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại trừ có thiên tai nh xãi lë, vïi lÊp, cßn vËt kiÕn tróc tồn hàng chục năm hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trờng trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu đợc từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lÃo hoá bị h hỏng, tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A sử dụng Trong trờng hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đợc lợi ích lớn phá đầu t xây dựng mới, ta cã thĨ kÐo dµi ti thä vËt lý cđa nã Thực tế nớc đà chứng tỏ tuổi thọ kinh tế công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình Nói chung tuổi thọ kinh tế nhà chung c, khách sạn, nhà hát 45 năm, công trình ngân hàng thơng mại 50 năm, kho tàng công nghiệp 60 năm, công trình nông thôn thờng lại ngắn, khoảng 25 năm Cần lu ý niên hạn khấu hao ngành tài qui định thờng phụ thuộc vào sách thuế nhà nớc không thiết tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý công trình -Tính chịu ảnh hởng sách Vì bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xà hội Nên phủ nớc quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng bất động sản Vì di chuyển đợc nên bất động sản khó mà tránh đợc ảnh hởng điều chỉnh sách, chẳng hạn nh sách đất đai, nhà ở, thuế - Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công quản lý, chẳng hạn đầu t chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quí Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lý thích hợp Việc đầu t phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức đà đành nhng việc cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy biện pháp an toàn khác nói chung, chi phí quản lý nhà cho thuê thờng chiếm 10% tiền thuê nhà, quản lý không tốt, chi phí tăng cao ngời thuê không lòng bỏ thiệt hại lớn cha kể chi phí cho chuyên gia, kế toán, thuế, luật s 1.3 Khái niệm đất đai: Trong báo cáo tổ chức lơng thực giới ( FAO) quản lý hành đất đai đà nói Đất đai cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị ngời phơng tiện sinh sống mà thiếu ngời ta tồn tại, trì phát triển sống đợc. Nh vậy, đất đai tài sản quốc gia thuộc phạm trù quan trọng vấn đề bất động sản Đất đai có hai trạng thái là: Đất đai cha khai phá đất đai đà đợc khai phá Đất cha khai phá thờng đất nông nghiệp đất cha sử dụng, đất khai phá đất đô thị đất chuyên dùng Trong điều kiện định đất cha khai phá chuyển hoá thành đất đà khai phá Đất đai đô thị có hai trạng thái là: - Đất đà có đủ điều kiện để xây dựng Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A - Đất phải trải qua khai phá sử dụng đợc Hai loại đất khác giá chi phí tái khai phá Nhà đầu t lựa chọn loại đất thứ không cân nhắc giá cả, chi phí giải phóng mặt mà xem xét khả rút gắn chu kỳ đầu t, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế xà hội sẵn có khu vực Nhằm tăng cờng quản lý nhà nớc đất đai, quốc hội ban hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ( năm 1994 sửa đổi năm 1999 ) Chính phủ qui định lệ phí trớc bạ ( nghị định 176/1999) thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Thị trờng bất động sản 2.1 Khái niệm: Là nơi diễn trao đổi, giao dịch, buôn bán bất động sản Trong đối tợng tham gia ngời có đất, ngời có nhu cầu mua đất ngời kinh doanh đất Thị trờng chịu quản, lý tác động quan nhà nớc biến động nhu cầu sử dụng đất ngời dân tổ chức Đối tợng tham gia: - Ngời có đất ( tức nhà nớc ): ngêi cã qun sư dơng ®Êt -Ngêi kinh doanh bÊt động sản: ngời thông qua trình kinh doanh bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận Đó công ty cặp da có ngời mà toàn văn phòng cặp da điện thoại di động, hay công ty tổng công ty kinh doanh, có lực lợng hùng hậu đến tập đoàn đa quốc gia chuyên kinh doanh bất động sản có nguồn vốn lớn Tuỳ theo đặc điểm, thực lực kinh nghiệm mà ngời kinh doanh bất động sản có cách kinh doanh khác Có ngời sử dụng tổ chức t vấn từ khâu mua đất, lập dự án, thiết kế giai đoạn tiêu thụ, nhng có ngời tự tổ chức lực lợng làm tất khâu quản lý vận hành -Chính phủ quan phủ: trình vận hành bất động sản có quyền lực định qui tắc, lại có chức quản lý giám sát, cung cấp số dịch vụ Trong khâu trình kinh doanh, kể từ bắt đầu tìm mua quyền sử dụng đất nhà kinh doanh bất động sản đà phải giao thiệp với ngành phủ nh địa chính, qui hoạch đô thị, quản lý xây dựng, quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng kết cấu hạ tầng sẵn có, giấy phép nhà cho thuê nhà, giấy đăng ký chứng nhận quyền sở hữu bất động sản Những nhà kinh doanh bất động sản thờng nhạy với hành vi phủ Ngành xây dựng ngành bất động sản thờng đợc phủ xem nh công cụ để Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A điều tiết kinh tế, hai ngành lại góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách trung ơng địa phơng Sự tham gia phủ thể hai mặt chủ yếu: Thông qua công cụ điều tiết đòn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lợng thị trờng bất động sản, mặt khác thông qua chế thị trờng để điều tiết quan hệ cung cầu giá Tuy nớc ta nay, thị trờng bất động sản cha đợc nhà nớc quan tâm quản lý, thả cho hoạt động không thức Do thị trờng chậm phát triển - Nhà thầu xây dựng: Ngời kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình Còn nhà thầu xây dùng nhiỊu cịng më réng kinh doanh sang lÜnh vực bất động sản Nhng nên nhớ nhận thầu lợi nhuận liên quan đến giá thành thời gian xây dựng nên độ rủi tơng đối thấp, kinh doanh bất động sản chờ đợi lợi nhuận cao nhng độ rủi ro lớn nhiều, lại đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên nghiệp khác Động để nhà thầu kiêm kinh doanh bất động sản muốn tìm công việc xây dựng cho đội ngũ công nhân viên đông đảo mình, nhiều chấp nhận lợi nhuận điều kiện rủi ro nhiều Nếu gặp khó khăn kinh doanh bất động sản hoạt động chủ yếu nhà thầu nhận thầu xây dựng khó khăn theo chủ đầu t không muốn giao việc cho nhà thầu điêu đứng tài bờ vực phá sản - Chuyên gia t vấn loại: Vì trình hoạt động, giao dịch quản lý bất động sản tơng đối phức tạp nên phần lớn bên bán lẫn bên mua lúc hay lúc khác cần đến dịch vụ loại chuyên gia t vấn nh : KiÕn tróc s, kü s, thiÕt kÕ, thi c«ng, lắp đặt, kế toán, tài vụ chuyên viên kinh tế giá , chuyên gia môi giới, luật s - Ngời tiêu dùng: Mua cho dùng mua để đầu t kinh doanh Khi cân nhắc giá loại thứ nhất, vấn đề quan trọng sức mua, khả mua, loại thứ hai quan trọng kiếm lÃi -Cơ cấu tài tiền tệ : Kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn, phải dựa vào cấu tiến tệ Tiền vốn trình đầu t bất đống sản gồm hai loại: Vốn ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt vốn khai phát vốn dài hạn để giúp ngời tiêu dùng mua nhà trả tiền góp sở chấp bất động sản mà mua Khi ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản thờng có bất động sản để chấp nên rủi ro tơng đối thấp Vì ngân hàng thờng cạnh tranh kịch liệt vay, ví dụ nhiều ngân hàng Hông Kông khuyến mại cách biếu không phí bảo hiểm cháy nhà phí bảo hiểm tài sản gia đình cho vay mua nhà, hay Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A số ngân hàng nớc ta lập chợ địa ốc cung cấp miễn phí dịch vụ mua bán nhà miễn toán qua ngân hàng 2.2 Đặc điểm thị trờng bất động sản Thị trờng mang tính khu vực đặc điểm cố định, không di chuyển đợc bất động sản Trong nớc, đô thị, chí khu vực đô thị thị trờng bất động sản có điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá khác Thị trờng bất động sản dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trờng Muốn biết thị trờng vận hành hiệu phải xét mức độ có đủ số lợng bên bán bên mua không Vì thị trờng bất động sản mang tình khu vực nên cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác thị trờng không hoàn chỉnh thỉ việc phát triển dự án bất động sản lớn gặp chở ngại, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để không, ngời mua thuê 2.3 Chức thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản thực ba chức sau: - Thoả mÃn loại nhu cầu khác - Điều tiết nhằm thoả mÃn điều kiện thay đổi - Xác định mục đích sử dụng đất Mỗi chức đợc thể thông qua chế giá 2.4 Mối quan hệ cung cầu thị trờng bất động sản Cũng nh loại thị trờng khác thị trờng bất động sản cung cầu thể mức độ thoả mÃn số lợng thay đổi giá Hình A thể quan hệ đàn hồi đờng cầu Khi giá thay đổi từ W đến Z dẫn đến thay đổi lớn số lợng nhu cầu từ X tới Y Khoảng thay đổi có quan hệ đàn hồi với nhu cầu Hình B cho thấy quan hệ đàn hồi đờng cung Hình C D thể không đàn hồi đờng cầu đờng cung Trong trờng hợp này, giá có thay đổi lớn giá ảnh hởng đến quan hệ thay đổi cung cầu Một đặc điểm quan trọng bất động sản cung không đàn hồi thời kỳ ngắn hạn thêng x¶y sù chËm chƠ vỊ thêi gian phát triển xây dựng Ngời cung cấp bất động sản đáp ứng đợc thời kỳ ngắn thay đổi giá Chuyên ®Ị tèt nghiƯp SV: Ph¹m Ngäc Thao - Líp QLKT 43A Giá Giá Hình B Hình A Z Z W W Y Y X X Số lợng Số lợng Giá Giá Hình C Hình C Z W Z W Y Y X X Số lợng Số lợng Hình Biểu diễn mối quan hệ cung cầu thị trờng bất động sản 2.5 Thị trờng bất động sản thị trờng không hoàn hảo Do tính chất tự nhiên thị trờng thờng phản ánh đặc điểm hàng hoá trao đổi thị trờng Thị trờng bất động sản có tính chất không hoàn hảo có đặc điểm không thông thờng Đặc điểm quan trọng đất khác cách rõ dệt vị trí Mỗi đất có vị trí độc quyền a locational molopoly, nghĩa thân có thị trờng riêng ngời cung cấp đất kiểm soát trực tiếp thông qua giá đất Bất động sản, thân sản phẩn Hơn nữa, kiến thức hoàn hảo đạt đợc thị trờng bất động sản chi phí để có đợc thông tin yêu cầu mặt đất cao mua đợc Vị trí ổn định bất động sản thực làm tăng chi phí thông tin ngời tham gia thị trờng Những ngời tham gia thị trờng yêu cầu thông tin yếu tố thị trờng vùng nớc mà yêu cầu đặc điểm đặc chng địa phơng Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A Bất động sản có giá cao thị trờng bất động sản mỏng tha thớt ( ngời mua tìm kiếm tài sản Ýt ngêi b¸n cung cÊp ë bÊt kú thêi gian nào) Ví dụ, Thị trờng đất với giá trung bình 80000 đôla hoạt động mạnh so với thị trờng khu nhà có giá trị hàng triệu đôla 2.6 Cạnh tranh độc quyền thị trờng bất động sản Trong trình thiết lập thị trờng hoàn hảo, ngời tham gia phải thực phân tích thị trờng cách bao quát để thực định bất động sản Phân tích thị trờng không hoàn hảo giúp đỡ để nhận biết thực tế thái độ việc mở rộng dự đoán thái độ thị trờng nh tình khác Có nhiều ngời tin tởng tồn kiểu nh - gọi kiểu cạnh tranh độc quyền Chúng ta xem xét khả kiểu thị trờng hình dới Một kiểu cạnh tranh hoàn hảo, kiểu khác tuý độc quyền có nhà sản xuất lựa chọn mức sản xuất Mức đợc lựa chọn nhằm cực đại hoá lợi ích chỗ đó, đa việc mở rộng nhu cầu thị trờng sản phẩm Độc quyền Cạnh tranh độc quyền Cạnh tranh hoàn hảo Thị trờng cạnh tranh độc quyền hoàn toàn phù hợp để mở rộng hoạt động thị trờng bất động sản Mỗi tài sản có độc quyền vị trí, đạt tới gần thay nhằm giữ giá cạnh tranh hợp lý Ngời mua trả giá cao ví trí tốt Độ dài thời gian cần thiết lợi ích vợt mức giới hạn trớc chủ sở hữu bất động sản thay xâm nhập vào thị trờng phụ thuộc vào nhiều yếu tố Trong yếu tố biến đổi số bất động sản đặc biệt, giá thị trờng bị ảnh hởng lớn khả độc quyền vị trí lẫn lực lợng thị trờng cạnh tranh vốn có 2.7 Thị trờng bất động sản trình phát triển Nghiên cứu sơ đồ hình dới cho thấy kết thu nhận đợc từ nghiên cứu thị trờng kế hoạch sử dụng đất giai đoạn phân tích tài chính, kế hoạch kiến trúc ban đầu đợc chuẩn bị phân tích tài đợc thực Nghiên cứu thị trờng có hai chức Nhu cầu đất đai cần thiết Thực chohiện phát Chuẩn nghiên triển cứu bị kế thịhoạch trờngphátQuyết triển địnhkế : Nếu hoạchQuyết kiến định trúc ban phải đầu phát triển chuẩn Thực phân tích tài Chuẩn bị kế hoạch phát triển Chuyên đề tốt nghiệp SV: Phạm Ngọc Thao - Lớp QLKT 43A Trớc tiên, viễn cảnh học cho việc xác định bắt buộc phát triển nh vấn đề quy hoạch vấn đề thâm nhập, cản trở gây trở ngại dự án Thứ hai, nghiên cứu thị trờng cung cấp đầu vào nhạy cảm để chuẩn bị kế hoạch phát triển kế hoạch kiến trúc ban đầu phân tích tài Cầu thị trờng bất động sản Cầu bất động sản phụ thuộc vào số lợng khách hàng tiềm hàng hoá dịch vụ, thu nhập họ đặc điểm việc làm, yếu tố nhân ( kích cỡ hộ gia đình), giá, thuế, tỷ lệ lợi ích mong muốn Trớc giới thiệu vấn đề quan tâm đến yếu tố việc định lợng nhu cầu dự án riêng biệt, nên đề cập đến yêu cầu liệu Mặc dù liệu cho phân tích cầu bắt nguồn từ nhiều nguồn, liệu sơ lợc đợc phân làm hai loại Nhu cầu tiềm khu nhà ë chung c xuÊt ph¸t tõ hai nguån: Hé gia đình tự phát sinh Bớc việc định lợng nhu cầu hộ gia đình cho thời kỳ phải có kế hoạch sau phải dự báo dân số Để biết đợc số hộ gia đình dự báo dân số cho thời kỳ phân chia hợp lý tỷ lệ ngời hộ Tỷ lệ đà giảm ®i ë Mü, tõ h¬n ngêi mét vào cuối năm 1970 đến lại khoảng 2,5 ngời hộ Tuy nhiên, Tỷ lệ mang lại ổn định thực vùng nghiên cứu khoảng thời gian ngắn thời kỳ dự báo thông thờng Định lợng đáng tin cậy thời kú tiÕp theo tû lÖ sè ngêi mét gia đình nên thực liệu điều tra dân số vùng ( Dữ liệu thứ cấp ) Không phải tất hộ có đủ điều kiện có phòng khu chung c Phân tích điều kiện chia tách tổng số hộ số hộ có đủ điều kiện có phòng khu chung c hộ khả Hai yếu tố thông tin cần thiết cho phân tích ®iỊu kiƯn Thø nhÊt, ®iỊu kiƯn tµi chÝnh dù kiÕn thời kỳ phải đợc xác định rõ, bao gồm khả chấp, khả vay thời gian trả Thứ hai, ngời phân tích phải định lợng thu nhập hộ gia đình Với liệu đó, chung ta định lợng đợc số hộ gia đình toán tiền mua phßng ë khu chung c