TÌNH THÀNH và PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản hà nội, PHÁT TRIỂN KINH tế xã hội của THỦ đô

Báo Cáo Thực Tập TÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI, PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THỦ ĐƠ Lời nói đầu Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng phát triển kinh tế xã hội quốc gia Trong năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội trở thành vấn đề quan trọng ngày ý dư luận Thủ Các phương tiện báo chí , truyền hình ln đề cập tới thị trường bất động sản, tới vấn đề cập nhập thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày sôi động với phát triển kinh tế nước nói chung thủ nói riêng Điều cho thấy rằng, tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn Thật vậy, bất động sản nhu cầu thiết yếu thiếu được, đất ở, nhà vô quan trọng ngươì Những vấn đề nóng bỏng, bất cập thị trường bất động sản thường đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu đất, mua bán trao tay sốt đất Hà Nội khởi đầu từ năm qua đến chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng khơng bình thường cuả kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn cao bất hợp lý so với thu nhập đại đa số người lao động; thị trường bất động sản giai đoạn sơ khai, thị trường khơng thức ( nhà nước khơng kiểm sốt được)…Từ cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội cần thiết có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua có giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:  Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội  Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Chương I: Cơ sở lý luận khoa học thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân xác định khái niệm bất động sản sau: + Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sanr khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu bất động sản Theo quy định pháp luật, loại tài sản phải đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát quan nhà nước có thẩm quỳên + Nhà đất: - theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác - theo nghĩa hẹp nhà khuôn viên xung quanh nhà, đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trường loại thị trường a) Thị trường Là hợp phần bắt buộc kinh tế hàng hoá đời, phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hoá, thơng qua trao đổi hàng hố thị trường tạo gắn bó thị trường kinh tế hàng hoá Vậy thị trường phạm trù kinh tế hàng hố, kết phân công lao động cuả kinh tế hàng hoá, phạm trù khách quan tất yếu, yếu tố nội sản xuất hàng hoá Vậy thị trường : ‘ tổng thể quan hệ thực hàng hoá dịch vụ, nơi diễn trình trao đổi tác động qua lại lẫn người mua người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống xác định số lượng, chất lượng , giá hàng hoá dịch vụ Thị trường đa dạng, phức tạp chủ yếu đất qui luật thị trường chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía b) Phân loại thị trường Để nắm băt chất thị trường , nhận biết loại thị trường , xư hướng hình thành vận động loại thị trường Vì cần phải phân loại thị trường , tức phân chia thị trường theo giác độ khách quan, khoa học Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trường giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi Theo đặc điểm tính chất sản phẩm trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội: Thị trường hàng hoá tiêu dùng dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trường yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thơng tin khoa học cơng nghệ theo mức độ cạnh tranh: vào số lượng người tham gia thị trường sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, hình thành phương thức ứng xử bên tham gia thị trường c) Các hình thái thị trường phân loại bổ ngang bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh số người tham gia thị trường : Người mua Một Người bán Một Một Một số độc quyền tay độc quyền bán đôi hạn chế độc quyền mua độc quyền song hạn chế phương Nhiều độc bán độc cạnh quyền quyền tranh Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua bán Cạnh tranh Thực tế người ta phân loại thị trường sau: + thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương + thị trường khơng hồn hảo thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người mua bán loại hàng hố khơng người mua bán riêng lẻ tác động đến giá thị trường điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều - Khơng có hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu - Ra nhập rút lui rễ ràng - Các doanh nghiệp có thông tin đầy đủ thị trường Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ để gây ảnh hưởng đến giá Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán sản phẩm định, sản phẩm nhiều khác ( khác biệt mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…) d ) Thị trường bất động sản Là địa điểm, nơi người mua bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá số lượng bất động sản thể Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho thuê; thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản sau: - thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê - Thị trường bán lại cho th lại cơnng trình mua cho thuê 1.2 ) Vai trò thị trường bất động sản Vai trò thị trường bất động sản to lớn thể sau: 1) thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh Thị trường nơi chuyển hoá từ hình thái vật sang hình thái gía trị nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng kinh doanh, hiệu kinh doanh Cho nên địn h đời tồn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Quá trình kinh goanh bất động sản trình tạo bất động sản q trình thể tiền tệ hoá yếu tố sản xuất có đất đai vào tổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá dung lượng thị trường 2) Thị trường bất động sản cầu nối người sản xuât tiêu dùng bất động sản , người xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất 3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất 4) Góp phần đổi quản lý đất đai nhà cơng trình gắn liền với đất 5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 1) Mang tính chất không tập trung Trải rộng khắp nơi, phạm vi tồn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm di dời, tiêu huỷ đất thị trường bất động sản mang tính địa phương Thị trường bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui mơ khác thị có trình độ qui mô chất lượng cao nông thôn 2) Là thị trường khơng hồn hảo - đất đai khơng tái tạo , mang tính chất độc quyền nhiều so với thị trường hàng hoá, biến động giá đât mạnh so với giá hàng hố khác - đặc tính tài sản đất đai, thiếu thông tin giao dịch bất động sản góp phần tạo nên khong hoàn hảo cạnh tranh thị trường bất động sản - cấu trúc nhà, mõi đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ 3) Cung thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu Vì tính bền vững bất động sản gây tính thích nghi hai mặt cung cầu thị trường Việc tăng cung loại bất động sản địi hỏi nhiều thời gian xin cấp giấy phép xây dựng biến động xảy chậm so với phần lớn thị trường Vì khơng có khả điều chỉnh tăng cung kịp thời giá đột ngột tăng cầu tăng Do ‘ phải đo nhịp đập chu kỳ kinh tế’ gắn với biến động cấu dân cư, thu nhập dân cư… thời điểm, từ dự đoán vận động hợp lý điều kiện thị trường , thay đổi dòng thu nhạp tạo nên cho tài sản cho trước, thời gian cho trước, sở phục vụ xác định giá trị bất động sản 4) Tổng cung đất đai cho tất mục đích cố định Mặc dù cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung khơng thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng đất cố định việc hạn chế qui hoạch , kiểm soát ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho mục đích cụ thể đó, phải 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản 1) Nhà nước người sử dụng đất Đất đai sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn 2) Người kinh doanh bất động sản Là người thơng qua q trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận Bao gồm doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội có loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ương, tổ chức đồn thể, người dân 3) Chính phủ cấu phủ Chính phủ cấu phủ quản lý, giám sát, qui tắc vận hành thị trường bất động sản Sự tham gia phủ thể hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua cơng cụ kế hoạch địn bẩy, phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua chế thị trường phủ điều tiết quan hệ cung – cầu gía bất động sản 4) Ngân hàng Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ) 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi cơng xây dựng cơng trình từ chủ đầu tư bất động sản 6) Chuyên gia tư vấn loại Các chuyên gia tư vấn : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi cơng , lắp đặt cơng trình ; kế tốn lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế giá giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản Thị trường đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường nhằm : phát huy ưu chế thị trường hạn chế khắc phục khuyết tật đất chế phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt thành phần kinh tế tạo môi trường điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo chế thị trường , kiểm soát chặt chẽ xử lý vi phạm pháp luật kinh tế bảo đảm kết hợp hài hoà phát triển kinh tế- xã hội Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh môi trường hợp tác cạnh tranh Các chủ thể kinh tế lĩnh vực kinh doanh bất động sản độc lập với họ toàn quyền định việc kinh doanh - Trình độ phân cơng lao động xã hội xã hội hố phát triển đến mức độ định Người bán người mua bất động sản tự giao dịch, tự lựa chọn tuỳ theo khả mình, hoạt động giao dịch thị trường phải tuân thủ theo yêu cầu thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin thị trường bất động sản Trình độ lực quản lý kinh doanh hiểu biết thị trường bất động sản doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhà quản lý II) Sự vận động thị trường bất động sản 2.1) Cung bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản thị trường khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm đó, với mức giá giới hạn định Điều kịên hình thành cung : - người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán - bất động sản phải dáp ứng yêu cầu thị trường thị trường chấp nhận giá trị sử dụng - giá phải phù hợp với sức mua, khả tốn - phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dịch thị trường thừa nhận 2) Các khu vực sản xuất cung nhà + Khu vực công cộng khu vực cơng cộng hay cịn gọi khu vực nhà nước hoạt động xây dựng phát triển nhà nhà nước quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước coi nguồn vốn ngân sách nhà nước quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước Khu vực công cộng xem tiêu điểm sách nhà khu vực nhà nước can thiẹp trực tiếp vào + Khu vực tư nhân Khu vực phát triển nhà tư nhân hoạt động phát triển nhà không nguồn vốn ngân sách nhà nước , tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà Nhà nước điều tiết khu vực thông qua qui tẵc qui định tiêu chuẩn xây dựng Chính phủ nước thường điều tíêt thị trường nhà tư nhân theo hai hướng : thứ nhất: thực thi sách nhằm hạn chế việc phát triẻn khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thơng qua qui địng tỷ lệ mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất mặt xây dựng, sách thuế thu nhập xây dựng nhà cao cấp có thu nhập cao Thứ hai: phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân tiếp cận khu vực nhà tư nhân qua sách cho vay vốn việc chấp nhà mà họ mua + Khu vực nhà khơng thức Khu vực nhà khơng thức hay cịn gọi khu vực bình dân, hoạt động xây dựng nhà hoàn toàn độc lập với khn khổ quy tắc phủ 2) Những nhân tố ảnh hưởng đến cung + Quĩ nhà đất quy hoạch phủ Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Đây sở quan trọng định đến tổng cung nhà đất, tăng cung nguồn nhà đất hợp pháp tự làm triệt tiêu cung nhà đất bất hợp pháp + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển kết cấu hạ tầng tác động lớn đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị nhà đất 10 Về tổ chức đạo thực hiện, sở sách nhà nước, địa phương, tỉnh , thành phố phải lập chương trình nhà cho người có thu nhập thấp, phận cấu thành chương trình nhà tỉnh, thành phố để hội đồng nhân dân cấp phê duyệt đạo thực hiện, theo chương trình đó, ban đạo tỉnh chinh sách nhà ở, đất tổ chức đạo chương trình nhà địa phương, trọng tổ chức , xây dựng phong trao quần chúng, vận động xây dựng cho người có thu nhập thấp người nghèo Về tổ chức xây dựng nên giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà ( quản lý, cho thuê quỹ nhà nhà nước theo định 33/TTg thủ Tướng Chính Phủ ), việc xây dựng cơng trình phục vụ, chương trình nhà cho người có thu nhập thấp người nghèo thơng qua phương thức đấu thầu Sau thử nghiệm thu sản phẩm tổ chức tiêu thụ sản phẩm cho người có thu nhập thấp người nghèo theo kế hoạch thành phố Các công ty kinh doanh nhà đơn vị nhận thầu miễn khoản thuế tương ứng với khối lượng cơng trình xây dựng cho người có thu nhập thấp hay cơng ty phải nhận kèm số khối lượng với khối lượng xây dựng nhà cao cấp khác có khả thu lãi cao Nguồn tài xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp lấy từ quỹ phát triển nhà thành phố theo nguyên tác bảo toàn vốn Về tổ chức kiẻm tra, kiểm sốt phải coi trọng vai trị cộng đồng dân cư quyền sở, quan tra cấp việc giám sát, kiểm tra thực quy định, tiêu chuẩn, chế độ q trình triển khai sách Uỷ ban nhân dân hội đồng nhân dân cung cấp kết vướng mắc việc thực công việc để kịp thời rút kinh nghiệm kiến nghị bổ sung hồn chỉnh sách Trong điều kiện nước ta phát triển kinh tế nhiều thành phần theo định hướng XHCN sách nhà cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tính ưu việt vai trò nhà nước điều tiết quản lý tôt thị trường nhà Giúp cho người có thu nhập thấp có hội cải thiện nơi mình, góp phần ổn định xã hội, nhanh chóng đáp ứng yêu cầu nhà nhân dân 100 đô thị năm tới, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước ) Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà đất: Lực lượng phát triển nhà đất giữ vai trò chủ yếu việc tạo sản phẩm nhà, đất kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu người số lượng giá cả, mỹ quan, tiện nghi mức độ bền sản phẩm Để xây dựng lực lượng này, trước hết nhà nước cần có sách khuyến khích việc mở rơng hình thức : giao dịch dân dự việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người muốn mua nhà, đất tiếp xúc trực tiếp với ngườ có nhà, đất cần chuyển nhượng ; hoàn chinh quy chế “đang ký hoạt động cơng trình đầu tư kinh doanh phát triển nhà đất”, xác định rõ quyền trách nhiệm họ giao làm chủ đầu tư dự án phát triển khu đô thị ; cd cế cho tư nhân xây dựng nhà thực dự án chia lô, phát triển đất đáp ứng nhu cầu cuat thị trường Bên cạnh đó, nhà nước cần có quy định cụ thể doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện nay, doanh nghiệp nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành hoạt động địa phương, đặc biệt thành phố lớn Nhưng nhìn chung doanh nghiệp chưa vững vang cịn lúng túng điều kiện cạnh tranh chế thị trường Phần lớn thiếu vốn, thiếu đội ngũ quản lý; chuyên môn nghiệp vụ chưa đào tạoỷơ trường lớp quy, đại phận trái nghành trưởng thành qua thực tế, trở ngại lớn Cần tổ chức lại doanh nghiệp nhà nước theo hướng tổ chức Tổng công ty địa ốc mạnh để thực dự án phát triển đô thị nhà nước ; xây dựng ban hành qui chế, sách hỗn hợp vốn, đất đào tạo chuyên môn nghiệp vụ đầu tư kinh doanh bất động sản Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội nhu cầu cải thiện đời sống tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày mở rộng, thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nước Đây nột ngành kinh doanh quan trọng kahi thác tài nguyên quý 101 đất đai nhà nước , nên khơng mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa quan trọng trị- xã hội quan trọng Để tạo điều kiện cho doang nghiệp nhà nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư xây dựng , khu dân cư , cần thực sách giao vốn qũi đất cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh sở hạ tầng nhà khu dân cư đô thị, với chế tài phù hợp định giá đất thời điểm giao đất trả tiền sử dụng đất khai tác cơng trình hạ tầng cơng trình kiến trúc Mặt khác, chí phí đền bù giải toả đầu tư hạ tầng kỹ thuật- xã hội trừ nghĩa vụ đất Để khắc phục phân tán hoạt động tự phát doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất động sản theo qui định pháp luật Đồng thời, phải tăng cường công tác tra hoạt động sử dụng bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý trường hợp vi phạm chế độ quản lý sử dụng Mở rộng hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường bất động sản , góp phần nâng cao hiệu kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu tư cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần quản lý thị trường bất động sản 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trường bất động sản a) Nghề ‘ trung gian’ (môi giới ): Trung gian môi giới hội tu lại với người quan tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản Hoa hồng dịch vụ thường tính % doanh số thương vụ môi giới bên bán bên mua phải toán Trên giới , trung gian hoạt động đại lý bất động sản đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân , đăng ký trụ sở Họ đóng via trị quan trọng thị trường bất động sản địa phương hoạt động công khai theo pháp luật Nhà nước ta cần đào tạo sớm ban hành quy chế pháp lý trung gian đại lý bất động sản Hệ thống với nghiã vụ quyền lợi 102 pháp định đóng vai trị quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống động , nhạy bén nắm bắt lại nhu cầu bất động sản trước tiên , có khả tự điều hoà cung cầu thị trường đại phương b) Nghề định giá bất động sản Sự đinh giá bất động sản tiến trình thẩm định giá trị bất động sản Dù người mơi giới bất động sản hiểu biết giá trị bất động sản phần kiến thức đào tạo mình, thơng thường phải sử dụng đến chuyên viên đánh giá đủ tiêu chuẩn chuyên môn cần định giá để mua bán bất động sản Các chuyên viên phải có khả phán đốn, có kinh nghiệm vững kiến thức chi tiết phương pháp định giá c) Nghề phát triển bất động sản Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: mua bán đất chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng bất động sản Việc phát triển đất đai bao gồm khả người phát triển, đầu tư xây dựng đất đai, xây dựng cơng trình bán bất động sản (do họ tự bán thông qua trung gian môi giới ), kể đóng góp cơng sức nhà thiết kế xây dựng d ) Nghề quản lý bất động sản Đây nột nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản chủ sở hữu bất động sản yêu cầu Quản lý viên bất động sản chịu trách nhiệm việc: thu hút người muốn mua, bán , thuê; thu hồi khoản tiền tốn bảo trì, quản lý bất động sản … Trách nhiệm quản lý viên đảm bảo khai thác có hiệu việc đầu tư chủ đầu tư, thực tối đa việc hoàn vốn chủ đầu tư e) Nghề tư vấn bất động sản Đây người cung cấp lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dân xác đáng thơng bão phán đoán vấn đề khác bất động 103 sản bao gồm việc mua bán, đầu tư, sử dụng, tín dụng bất động sản Một chuyên gia tư vấn nỗ lực trang bị cho khách nhiều ý kiến sáng giá để lựa chọn hướng tốt loại hình hoạt động Gia tăng kiến thức cho khách hàng chức nhiệm vụ chuyên viên tư vấn dịch vụ thực Mỗi nghiệp vụ chuyên môn tự thân cơng việc kinh doanh Tuy nhiên, để thực có khả năng, cá nhân hoạt động công đoạn nghiệp vụ ngành kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu kiến thức nghiệp vụ chun mơn nói ) Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Kinh doanh bất động sản ngành làm tăng trưởng kinh tế thị kích thích phát triển ngành khác Song doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hà nội thiếu vốn nghiêm trọng, vốn đầu tư ban đầu Họ chưa hưởng sáh ưu đãi cần thiết tài tín dụng Giá thành sản phẩm họ sản xuất cao so với khả chi trả người dân, điển hình nhà Nếu giá nhà mức đối tượng cơng nhân viên chức, người thu nhập thấp, đối tượng sách khơng có đủ khả mua nhà Vì vậy, vấn đề phải giải vốn cho xây dựng doanh nghiệp sản xuât nhà Nhà nước với vai trò người quản lý , điều tiết thị trường bất động sản có trách nhiệm phải giải vấn đề thiếu vốn cho doanh nghiệp, biện pháp huy động từ nguồn , quỹ khác để hỗ trợ cho doanh nghiệp cần thiết cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi Nếu nhà nước khơng có đủ điều kiện doanh nghiệp vay đủ vốn hoạt động cho phép doạnh nghiệp chậm trả tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau bán nhà trả dần cho phép chấp tài sản mà doanh nghiệp xây dựng Nhà nước cần có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để kinh doanh, nhât khu vực tư nhân giải pháp giảm lãi suất, trợ cấp phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cư, góp phần mở rộng thị trường 104 Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thơng thống tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn đầu tư cho lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản Nhà nước cần có thuế phù hợp, nhât cần giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ Phải xem lại yếu tố kết cấu, giá thành phải giảm mức thu khoản thu cho thoả đáng, mức Sao cho thu để khuyến khích, ni dưỡng nguồn thu, thực dùng nguồn thu làm địn bẩy kinh tế, khơng phải quan điểm tận thu cực đoan đến mức người sản xuất, kinh doanh không chịu sinh trốn thuế Nếu cần thiết cho người dân đóng thúê qua năm khơng nên thu tất lúc làm người dân khó khăn đóng thuế Người bị thiệt hại nhà nước khơng thu thuế , khơng kiểm sốt giao dịch bất động sản Theo tính tốn sơ nhà đầu tư quan quản lý , hưởng ưu đãi thuế, tài , tín dụng giá nhà giảm từ 25-30% giá thành Việc xây dựng hệ thống sách tài vừa đảm bảo vai trị nhà nước , vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động bất động sản lành mạnh Đồng thời mạng lưói thơng tin hoạt động thường xun, cập nhập giúp cho thị trường bất động sản hoạt động hữu hiệu Đây vấn đề mới, chuyển đổi chế quản lý kinh tế tất yếu phải giải quýêt, từ phải nghiên cứu xây dựng sở pháp lý tạo môi trường cho thị trường bất động sản hoạt động 10) Giải pháp thông tin Hiện thực kinh tế mở, gia nhập ASEAN, APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối yếu tố mang tính qui luật phổ biến khối, hội nhập kinh tế với khu vực giới Nhưng doanh nghiệp ta lại thiếu điều kiẹn nắm bắt, thu thập thông tin thị trường kinh doanh bất động sản gặp rủi ro , thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản , nhà nước cần hình thành tổ chức tư vấn thông tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin nhà đất , hệ thống hành 105 lạc hậu, chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà Do cấu trúc hành pháp luật phức tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin tư vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết, Hà nội có cơng ty mơi giới nhà đất qui mô nhỏ, tự phát văn phòng hoạt đọng theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn khong có quản lý cuả nhà nước, thơng tin mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục địa phương Việc làm cần thiết trước mắt phải kiểm soát hoạt động trung tâm môi giới bất động sản , tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản thơng tin tồn diện , xác II) Kiến nghị Trong thời gian ngắn, giải pháp đưa khó thực Nhưng vấn đề giải cần phải giải quyết, thực hiẹn nhằm nhanh chóng đưa thị trương bất động sản vào hoạt động cách thức Dưới tơi xin đưa kiến nghị vấn đề đó: 1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản Tăng cường quản lý thị trường bất động sản với nội dung sau: a) Hình thành quan đăng ký bất động sản Mục đích: + Cho đến vân chưa có quan đăng ký thống quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch) để đảm bảo kiểm sốt giao dịch bất động sản Vì thành lập quan đăng ký bất động sản kiểm soát bất động sản, đồng thời thu khoản thu từ giao dịch bất động sản theo qui định pháp luật + Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đăng ký bất động sản (đăng ký ban đầu đăng ký chuyển dịch ) Yêu cầu: 106 + Thống quan quản lý đất đai , giảm thủ tục hành , thống đầu mối giải giao dịch bất động sản vào quan + Nên giao cho quan địa thực ( Sở Địa Chính – Nhà Đất ) b) Thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản + Biện pháp : - bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thông qua quan đăng ký quan đăng ký bất đơng sản thực nghĩa vụ tài theo qui định pháp luật Nếu khơng thơng qua đăng ký quan đăng ký bất động sản bên mua phải nộp tiền thuế chuyển nhượng thay cho bên bán bên mua muốn hợp thức hóa quyền sở hữu bất động sản, bán lại bất động sản; số tiền phải nộp bao gồm tiền thuế chuyển nhượng cộng với lãi suất ( theo lãi suât ngân hàng nhà nước) tiền thuế chuyển nhượng tính từ ngày thức chuyển nhượng ( hợp đồng chuyển nhượng ) Do vậy, bên mua phải buộc bên bán đăng ký chuyển nhượng - Hiện chưa có quan đăng ký thống giao dịch bất động sản, nên giao cho Sở Tài Chính thực cơng việc ( liên quan đến thúê, lệ phí…) + Lợi ích: Đối với nhà nước: - Kiểm soát giao dịch bất động sản, thu thuế - Làm để giải tranh chấp giao dịch bất động sản - Tránh tình trạng mua bán trao tay, giao dịch ngầm - Quản lý thị trường bất động sản Đơí với người dân , tổ chức: - Có đảm bảo pháp lý giao dịch bất đọng sản sở hữu bất động sản Đối với nhà nước: - Đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sởt hữu nhà - tuyên truyền phổ biến rộng rãi qui định để người dân, tổ chức biết 107 - Viẹc đăng ký pháp lý cho giao dịch bất đọng sản, chưa phải cho cấp giấy chứng nhận Đối với người dân, tổ chức : - Phải nắm bắt qui định pháp luật, phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật - Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dịch bất động sản c) Hình thành trung tâm thơng tin tư liệu thị trường bất động sản - Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường bát đaộng sản trách nhiệm để hướng dẫn thị trường hoạt động Yêu cầu: - Có quan thống đăng ký bất động sản - Bắt buộc thực đăng ký giao dịch bất động sản - Có hệ thống thơng tin liệu kết nối cập nhập từ sơ sở đến trung tâm - Dịch vụ công cung cấp thông tin giao dịch bất đông sản cho moi người - Quản lý, theo dõi thị trường bất động sản 2) Các biện pháp chống đầu + Đánh thuế luỹ tiến giá bất động sản Đối với nhà chung cư xây dựng , nhà chia lô theo án thường có tượng đầu cơ, chiếm chỗ trước bán lại với giá cao Vì phải đánh thuế luỹ tiến để chống đầu tạo điều kiện thoả mãn cho nhu cầu sử dung thực Cơ sở : - Giá gốc ( Go) gía bán chủ đầu tư công bố bán lần đầu - Đánh thuế luỹ tiến tương ứng với chênh lệch giá gốc giá bán lần sau + Lãi suất: Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản tạo thành tam giác nợ : ngân hàng- chủ đầu tư- người mua Vì tăng lãi suất cho vay tạo hiệu ứng sau: Hạn chế đầu tư chủ đầu tư vào bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ làm cho giá bất 108 động sản giảm xuống Biện pháp Nhật sử dụng thời kì ‘ kinh tế bong bóng’ mình, hiệu việc làm giảm giá đất, không lâu sau cơng bố nâng cao lãi suất lên gía bất động sản Nhật giảm Điều cho thấy biện pháp lãi suất có hiệu chống đầu giảm giá bất động sản, nhiên biẹn pháp đòi hỏi đồng vấn đề khác liên quan, sử dụng trường hợp cần thiết 3) Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà Tình trạng nhà thiếu cung , thừa cầu, phải tăng cường phát triển nhà đáp ứng cầu , cho đối tượng thu nhập thấp , trung bình - Tiếp tục đa dạng hố mơ hình phát triển nhà nhằm huy động nguồn vốn , thành phần kinh tế – xã hôi tham gia đầu tư xay dựng nhà Triển khai thực mơ hình đầu tư xây dựng nhà có tham gia ngân hàng hình thức đầu tư góp vốn đầu tư , bảo lãnh thực thé chấp … - Cải cách thủ tục hành phát triển nhà thủ tục lập , thẩm định trình duyệt dự án đầu tư phát triển nhà khu đô thị - Tiếp tục hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho công tác giải phóng mặt bằng, tập trung giải nhanh vấn đề giải phóng mặt Nhà nước cần sớm ban hành sách nhà cho người thu nhập thấp , cán công nhân viên chức, đối tượng sách để họ tự lập chỗ thơng qua số sách tiền sử dụng đất nghiên cứu áp dụng hình thức cho vay với nhiều phương thức khác phù hợp với nhiều đối tượng khác 109 Kết luận Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng trình phát triển kinh tế xã hội đất nước Phát triển thị trườngbất động sản nhiệm vụ quan trọng nêu Báo cáo Chính trị Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX Đảng: ‘ thúc đẩy hình thành, phát triển bước loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa : thị trường khoa học cơng nghệ bảo hộ sở hữu trí tuệ, thị trường vốn, thị trường bất động sản ‘ hoạt động ‘ kinh tế thị trường hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo chế thị trường , có quản lý nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa – kinh té thị trường xã hội chhủ nghĩa’ Phát triển, kinh doanh bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội Thị trường bất động sản hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hoá, tăng cường hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất, kinh doanh góp phần đáng kể vào ổn định phát triển kinh tế đất nước Những năm qua với phát triển kinh tế đất nước nói chiung Hà nội nói riêng, thị trường bất động sản Hà nội chủ yếu thị trường nhà đất hình thành phát triển xuất phát sở quan hệ cung cầu thực tế đời sống xã hội phát triển sơi động kinh tế thị trường Thị trường bất động sản Hà nội gaii đoạn sở khai thị trường khơng thức ( nhà nước khơng kiểm sốt được), cịn tồn nhiều bất cập, trở ngại thách thức cho phát triển cuả thị trường Đây tình trạng chung thị trường bất động sản nước Để phát triển thị trường bất động sản giải pháp cần phải thực cách đông bộ, giải pháp phải mang tính đột phá lớn thúc đẩy thị trường bất động sản tiến bước dài q trình phát triển 110 Thị trường bất động sản lĩnh vực rộng lớn, đề tài khó bao quát vấn đề Nhưng với cách tiếp cận thị trường bất động sản đề tài nắm vấn đề thực trạng giải pháp thị trường bất động sản Hà Nội, qua góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Mục lục Chương I : sở lý luận khoa học thị trường bất động sản I ) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1.2) Vai trò thị trường bất động sản 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản 1.5) Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường bất động sản II) Sự vận động thị trường bất động sản 2.1) Cung bất động sản 2.2) Cầu bất động sản 2.3) Giá bất động sản III) Sự vận động thị trường bất động sản vai trò nhà nước 3.1) Sự vận động thị trường bất động sản theo chế thị trường 3.2) Vai trò nhà nước Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Hà nội 1)Về điều kiện tự nhiên 2) Về điều kiện xã hội 3)Về điều kiện kinh tế II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 2) Thực trạng đặc điểm nhà Hà Nội 3) Một số vấn đề bất động sản II ) Tình hình Cầu bất động sản Hà Nội 1) Tình hình cầu bất động sản Hà Nội 2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản Hà Nội IV) Tình hình cung bất động sản Hà Nội 1) Tình hình cung bất động sản Hà Nội 2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm 2 8 11 15 15 15 17 19 19 19 20 21 22 22 23 30 36 36 39 42 42 50 111 V) Tình hình giá đất Hà Nội 51 1) Giá đất đất nhà nước qui định 52 2) Diễn biến giá thị trường giai đoạn 1994-2002 54 3) Giá đất năm 2000 57 4) Giá đất năm 2002 59 VI) Đánh giá chung thị trường bất động sản Hà Nội 61 1) thị trường bất động sản Hà nội cịn mang nhiều tính chất bất động sản khơng thức 61 2) thị trường bất động sản Hà nội chưa đồng 63 3) tổ chức hoạt đọng dịch vụ mơi giới bất động sản hình thành phát triển tự phát 64 4) kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất hình thành chưa bình đẳng thành phần kinh tế 64 5) sách biện pháp tài nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản 65 6) quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu 66 VII) Những thách thức cho phát triển thị trường bất động sản Hà nội 67 1) Những vấn đề khung khổ pháp lý 67 2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68 3) Cải cách thủ tục hành 69 4) vấn đề cung nhà 70 Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 72 I) Quan điểm 72 II) Các giải pháp chủ yếu pháty triển thị trường bất động sản Hà Nội 1) xây dựng khung pháp luật thị trường bất động sản 75 2)thực quản lý hành thị trường bất động sản 76 3)giải pháp quy hoạch sử dụng đât 80 4) định giá đất đô thị 82 5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà 85 6) Nhà cho người thu nhập thấp 87 7) Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển nhà đất 91 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh 112 bất động sản 92 9) Giải pháp tài chính, tín dụng, thúê 94 10) Giải pháp thông tin 95 III) Kiến nghị 96 1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 96 a) hình thành quan đăng ký bất động sản 96 b) thực đăng ký bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản 97 c) hình thành trung tâm liệu thị trường bất động sản 98 2) biện pháp chống đầu 99 3) biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà 99 Tài lịêu tham khảo: Luật đất đai, pháp lệnh nhà Các văn pháp luật đất đai, nhà Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở- KTQD Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất – KTQD Tạp chí địa xây dựng Tạp chí địa Tạp chí thơng tin tài Qui hoạch thị Việt Nam đến sau năm 2000 Vấn đề nhà nước giới thứ ba – NXB khoa học xã hội \1999 Báo cáo kế hoạch triển khai phát triển nhà năm 2000- TP HN Hội nghị nhà toàn quốc lần thứ III 113 114 ... chiến lược phát triển kinh tế – xã hội để định hướng cho hình thành phát triển thị trường bất động sản tạo môi trường trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định,... luật kinh tế bảo đảm kết hợp hài hoà phát triển kinh tế- xã hội Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với trước pháp luật, hoạt động sản. .. cứu thị trường bất động sản Hà nội cần thiết có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua có giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển