Luận văn thạc sĩ quản lý tài nguyên và môi trường thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VĂN NGỌC LÂM THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VĂN NGỌC LÂM THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học viên Mọi số liệu thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Học viên Văn Ngọc Lâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CÁM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu triển khai đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” đến tơi hồn thành xong luận văn thạc sỹ Để hoàn thành luận văn này, ngồi nỗ lực thân, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo – PGS.TS Huỳnh Văn Chương người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt thời gian triển khai đề tài nghiên cứu Đồng thời xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Đất Môi trường Nông nghiệp tập thể Thầy/ Cô khoa tạo điều kiện cho tơi hồn thành tốt tiến độ luận văn thạc sỹ Trong q trình thực tập tơi xin chân thành cảm giúp đỡ nhiệt tình, bảo ân cần lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Đơng Hà Đơng Hà, Văn phịng ĐKĐĐ tỉnh Quảng Trị - Chi nhánh thành phố Đơng Hà, Phịng Tài – Kế hoạch thành phố Đông Hà, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đông Hà, Chi cục thuế thành phố Đơng Hà, Văn phịng UBND thành phố Đơng Hà tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình thực đề tài Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm thân cịn hạn chế nên khơng thể tránh thiếu sót Kính mong nhận ý kiến đóng góp quý Thầy/ Cơ giáo bạn bè để đề tài hồn thiện Một lần xin chân thành cám ơn! Tháng năm 2019 Học viên thực Văn Ngọc Lâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TĨM TẮT Trong q trình tồn phát triển xã hội loài người đất đai có vai trị quan trọng, không dừng lại giá trị kinh tế, mà chứa đựng giá trị xã hội, giá trị tinh thần, giá trị tâm linh,… Đặc biệt giai đoạn mà nước ta trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế hàng hóa nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa đạt nhiều thành tựu to lớn Trong phải kể đến đóng góp lớn thị trường bất động sản việc ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước thời gian qua, đồng thời phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân Hoà chung với phát triển đất nước, thị trường bất động sản thành phố Đông Hà giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh,… bước hình thành chưa thực sôi động thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… Tuy nhiên, phần làm thay đổi mặt thành phố năm qua Có thể nói thị trường rộng, vừa mang đặc trưng hàng hóa thơng thường vừa mang đặc trưng riêng mà hàng hóa khác khơng có Vì vậy, đề tài tập trung sâu vào nghiên cứu, phân tích thị trường đất thị mà không sâu nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… địa bàn Đằng sau thị trường bất động sản sàn giao dịch, cơng ty, trung tâm văn phịng mơi giới bất động sản Từ bắt đầu hình thành thị trường bất động sản loại hình mơi giới bắt đầu hình thành vào hoạt động Những loại hình có vai trị trung gian bên mua bán tiếp xúc giao thiệp với Kết hoạt động thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Như vậy, nhà mơi giới có đóng góp không nhỏ cho thành công giao dịch bất động sản Để tìm hiểu thị trường bất động sản địa bàn thành phố Đông Hà thời gian qua nào? Tơi tìm hiểu, nghiên cứu chọn đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” Trong trình nghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn chuyên gia, phân tích, xử lý số liệu Kết nghiên cứu cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2014-2018 17.114 giấy cho hộ gia đình, cá nhân Số trường hợp chuyển nhượng cấp thẩm quyền cho phép 5096 trường hợp chấp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ ix MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 MỤC TIÊU CHUNG 2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản đặc điểm hàng hoá bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Quan hệ cung - cầu thị trường bất động sản 11 1.1.4 Giá bất động sản 13 1.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 16 1.1.6 Phương pháp xác định giá đất 16 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 17 1.2.1 Thực tiễn thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng 17 1.2.2 Thực tiễn thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 20 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CĨ CĨ LIÊN QUAN 23 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 24 2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp xử lý số liệu 25 2.3.3 Phương pháp thống kê 25 2.3.4 Phương pháp so sánh 25 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Các nguồn tài nguyên cảnh quan môi trường 28 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 30 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 37 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 37 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Đông Hà 41 3.3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 3.3.1 Thực trạng thị trường bất động sản 52 3.3.2 Hoạt động môi giới bất động sản địa bàn thành phố Đông Hà 60 3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố Đông Hà 61 3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 3.4.1 Ảnh hưởng thị trường bất động sản phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà 72 3.4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 KẾT LUẬN 82 KIẾN NGHỊ 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC 86 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Cụm từ viết tắt Chú giải BĐS Bất động sản CBCC Cán công chức CN-TTCN Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HSĐC Hồ sơ địa HN-72 Hà nội – 72 KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - xã hội QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TT BĐS Thị trường bất động sản TP Thành phố TNMT Tài nguyên môi trường TKĐĐ Thống kê đất đai THCS Trung học sở VNĐ Việt nam đồng VN-2000 Việt Nam – 2000 XD Xây dựng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Một số thông tin khí hậu - thời tiết địa phương 28 Bảng 3.2: Chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Đông Hà 31 Bảng 3.3 Diện tích, dân số thành phố Đông Hà giai đoạn 2005-2017 32 Bảng 3.4 Dự kiến số tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà đến năm 2020 33 Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đông Hà năm 2018 37 Bảng 3.6 Diện tích đất theo đơn vị hành tính đến năm 2018 43 Bảng 3.7 Tình hình đo đạc thành lập đồ - lập hồ sơ địa 47 Bảng 3.8: Tình hình giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai địa bàn thành phố Đông Hà 49 Bảng 3.9 Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Đông Hà năm 2019 51 Bảng 3.10 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp có thẩm quyền cho phép 53 Bảng 3.11 Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất Thành Phố Đông Hà theo đơn vị hành 55 Bảng 3.12 Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử đất 56 Bảng 3.13 Số trường hợp thuê đất quan có thẩm quyền cho phép đến năm 2017 59 Bảng 3.14 Số liệu đăng ký biến động quyền sử dụng đất phân theo đơn vị phường năm 2018 63 Bảng 3.15 Một số tiêu phát triển kinh tế địa bàn thành phố Đông Hà 65 Bảng 3.16 Diện tích, cấu loại đất quy hoạch đến năm 2020 67 Bảng 3.17 Biến động diện tích số loại đất phi nông nghiệp năm 2018 so với năm 2014 địa bàn thành phố Đông Hà 69 Bảng 3.18 Dự báo quy mô dân số nguồn lao động địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đến năm 2020 70 Bảng 3.19 Dự báo dân số số hộ đến năm 2020 địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 71 Bảng 3.20 Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân ngành thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 73 Bảng 3.21 Một số khoản thu, dự thu ngân sách nhà nước có nguồn gốc từ giao dịch bất động sản qua năm địa bàn thành phố Đông Hà 75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 1.1: Hai bên bờ sông Hàn- Thành phố Đà Nằng 18 Hình 3.1 Vị trị thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị 26 Hình 3.2 Sơ đồ địa giới hành thành phố Đơng Hà 42 Biểu đồ 3.1 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đông Hà năm 2018 39 Biểu đồ 3.2: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2014-2018 46 Biểu đồ 3.3 Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2014-2018 54 Biểu đồ 3.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp có thẩm quyền cho phép địa bàn thành phố Đông Hà 54 Biểu đồ 3.5 Kết đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất Thành Phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 57 Biểu đồ 3.6 Thu nhập bình quân đầu người/năm địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong trình tồn phát triển xã hội lồi người đất đai có vai trị quan trọng, khơng dừng lại giá trị kinh tế, mà chứa đựng giá trị xã hội, giá trị tinh thần, giá trị tâm linh,… Đặc biệt giai đoạn mà nước ta trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế hàng hóa nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa đạt nhiều thành tựu to lớn Trong phải kể đến đóng góp lớn thị trường bất động sản việc ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước thời gian qua, đồng thời phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân Hoà chung với phát triển đất nước, thị trường bất động sản thành phố Đông Hà giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh,… bước hình thành chưa thực sôi động thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… Tuy nhiên, phần làm thay đổi mặt thành phố năm qua Có thể nói thị trường rộng, vừa mang đặc trưng hàng hóa thơng thường vừa mang đặc trưng riêng mà hàng hóa khác khơng có Vì vậy, đề tài tập trung sâu vào nghiên cứu, phân tích thị trường đất đô thị mà không sâu nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… địa bàn Đằng sau thị trường bất động sản sàn giao dịch, công ty, trung tâm văn phịng mơi giới bất động sản Từ bắt đầu hình thành thị trường bất động sản loại hình mơi giới bắt đầu hình thành vào hoạt động Những loại hình có vai trị trung gian bên mua bán tiếp xúc giao thiệp với Kết hoạt động thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Như vậy, nhà mơi giới có đóng góp khơng nhỏ cho thành cơng giao dịch bất động sản Để tìm hiểu thị trường bất động sản địa bàn thành phố Đông Hà thời gian qua nào? Tôi tìm hiểu, nghiên cứu chọn đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 MỤC TIÊU CHUNG Tìm hiểu đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản thời gian qua địa bàn thành phố Đông Hà Qua đề xuất số giải pháp đắn nhằm phát triển thị trường cách lành mạnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ - Phân tích phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018 - Đề xuất giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị theo quy định pháp luật Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC Góp phần cố hệ thống lý luận thị trường bất động sản địa bàn thành phố trực thuộc tỉnh thành phố lớn nước 3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Cung cấp tổng quát tình hình phát triển thị trường bất động sản thời gian qua thành phố Đơng Hà - Góp phần nhìn nhận thực trạng phát triển thị trường bất động sản vai trò hoạt động loại hình mơi giới giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Đông Hà, từ có giải pháp làm lành mạnh phát triển thị trường bất động sản - Kết nghiên cứu đề tài giúp ích cho đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản biết xu hướng phát triển thị trường thời gian tới PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản đặc điểm hàng hoá bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản cấu thành hai nhóm yếu tố là: đất đai vật kiến trúc (cơng trình nhà ở, cơng trình thương nghiệp, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình đặc biệt,…) Theo quy định Điều 107 Bộ luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản tài sản di dời bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; số tài sản khác theo quy định pháp luật [10] 1.1.1.2 Một số quyền liên quan đến bất động sản - Quyền chiếm hữu: quyền chủ sở hữu pháp luật ghi nhận bảo hộ việc tự nắm bất động sản để phục vụ cho lợi ích riêng (ngồi chủ sở hữu cịn có người chủ sở hữu uỷ nhiệm) - Quyền sử dụng: quyền chủ sở hữu pháp luật ghi nhận bảo hộ việc khai thác lợi ích bất động sản - Quyền định đoạt: quyền chủ sở hữu pháp luật ghi nhận bảo hộ để chuyển giao quyền sở hữu cho người khác từ bỏ quyền sở hữu bất động sản [4] 1.1.1.3 Đặc điểm hàng hoá bất động sản - Bất động sản hàng hố nên có đặc điểm hàng hố: có giá trị giá trị sử dụng - Bất động sản hàng hố có vị trí cố định khơng thể di dời [30] - Bất động sản hàng hố có tính lâu bền: Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem hũy hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo, nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” “tuổi thọ vật lý” bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi chí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma thọ vật lý chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hóa hư hỏng khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng: Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem hủy hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo, nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” “tuổi thọ vật lý” bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi chí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hóa hư hỏng khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng [30] - Bất động sản hàng hố tính cá biệt khan Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn cụ thể giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt [30] - Bất động sản hàng hoá chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật - Bất động sản hàng hố có tính thích ứng: Lợi ích bất động sản sinh trình sử dụng, bất động sản q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác [30] - Bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý, thị hiếu, tập quán: Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, Quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sống vùng Yếu tố tâm lý xã hội chí vấn đề tơn giáo, tín ngưỡng, tâm linh,… chi phối nhu cầu hình thức bất động sản [30] - Bất động sản hàng hoá chịu ảnh hưởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẽ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẽ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến [30] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Do quan niệm khác hàng hoá bất động sản phạm vi thị trường nên có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản - Có quan điểm cho rằng: thị trường bất động sản thị trường đất đai Tuy nhiên, thực tế thị trường đất đai phận nhỏ thị trường bất động sản, hàng hoá đất đai loại phần hàng hoá bất động sản - Có quan điểm cho rằng: thị trường bất động sản thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Đây quan điểm phổ biến nước ta có nhà, đất mua bán, chuyển nhượng thị trường bất động sản Cũng giống quan điểm quan điểm chưa đầy đủ Tóm lại: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa điểm định khoảng thời gian xác định [28] 1.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào khác mà người ta chia loại thị trường bất động sản sau: a Căn vào loại hình giao dịch thị trường - Thị trường mua bán (chuyển nhượng) bất động sản - Thị trường giao dịch bất động sản cho thuê - Thị trường giao dịch bất động sản dùng để chấp vay vốn - Thị trường giao dịch bất động sản dùng để góp vốn liên doanh - Thị trường giao dịch khác bất động sản [31] b Căn vào trình tự thời gian mà bất động sản tham gia vào thị trường - Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - Thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán hay cho th - Thị trường cấp III: thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình mua th c Căn vào mục đích sử dụng bất động sản - Thị trường giao dịch bất động sản dùng để (thị trường địa ốc): thị trường giao dịch hộ, ngơi nhà, cơng trình, lơ đất… - Thị trường giao dịch bất động sản dùng vào mục đích khác: văn phịng làm việc, kinh doanh, xây dựng sở hạ tầng… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản a Thị trường bất động sản không giao dịch thân bất động sản mà giao dịch quyền lợi ích chứa bất động sản Bởi vì: hàng hố chủ yếu thị trường bất động sản đất đai mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Do vậy, Nhà nước chủ thể đại diện có quyền định đoạt đất đai, thành viên khác xã hội có quyền sử dụng hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất Bên cạnh đó, hàng hố bất động sản có tính lâu bền nên ta sử dụng bất động sản qua quyền chiếm hữu mà thơi cịn thân bất động sản khơng giao dịch b Thị trường bất động sản thị trường không tập trung mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Vì, khơng thể di chuyển hàng hố bất động sản từ nơi đến nơi khác phân bố tồn vẹn lãnh thổ đất nước nên tạo thị trường nhỏ lẽ Đồng thời mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc vì: vùng có đặc trưng riêng, có tâm lý, thị hiếu, tập quán khác nhau, có điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội khác thị trường phát triển với quy mơ trình độ khác Do đó, thị trườn bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sôi động thị trường bất động sản nơng thơn, miền núi,… Mặt khác, sản phẩm hồng hóa bất động sản có dư thừa vùng đem sang vùng khác bán [30] c Thị trường bất động sản thị trường có nội dung phong phú dạng thị trường khơng hồn hảo Là thị trường có nội dung phong phú vì: tổng hồ giao dịch bất động sản cho thuê, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh… Đồng thời dạng thị trường khơng hồn hảo vì: có giá chất lượng hàng hố nơi khơng giống nhau, thông tin cấu thành nên thị trường không đầy đủ, thiếu xác Mức độ hàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi can thiệp nhiều Nhà nước, đặc biệt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị,…[30] d Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật Bất động sản tài sản lớn Quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, vấn đề PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma bất động sản chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhà Thông qua điều tiết pháp luật Nhà nước vừa huy động sử dụng nguồn lực bất động sản cách đắn hiệu tổng thể cho quốc gia, vừa tạo lợi ích cho xã hội , tổ chức cá nhân tham gia mà bảo đảm kiểm sốt lợi ích trị, lợi ích kinh tế Nhà nước [8] e Cung thị trường bất động sản không theo kịp thay đổi cầu Tức cầu tăng cung tăng chậm (tổng cung khơng đổi) vì: thời gian để tạo cung lâu, trình tạo cung phức tạp (tìm hiểu thông tin thị trường), thủ tục pháp lý lâu, dài thời gian xây dựng…Đồng thời, đất đai khơng thể tăng thêm diện tích lúc dân số ngày đông, nhu cầu người ngày lớn nên cung bất động sản không phản ứng kịp thay đổi cầu [8] f Giao dịch thị trường bất động sản cần có tư vấn chuyên gia với trình độ cao Vì dạng thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường thiếu xác bên cạnh giá trị bất động sản lớn nên người mua người bán cần phải cân nhắc kỹ trước định Chính vậy, cần phải có tư vấn chun gia có trình độ chun môn cao, am hiểu lĩnh vực như: chuyên gia xây dựng, chuyên gia tài chính, chuyên gia mơi giới…lúc hạn chế rủi ro, thiệt hại trình thực giao dịch bất động sản [8] g Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn Thơng thường hàng hố bất động sản hàng hố có giá trị lớn, thị trường bất động sản phát triển lúc số lượng bất động sản nhiều lên, phạm vi mở rộng dẫn đến lượng vốn nhiều làm cho tốc độ vận chuyển vốn tăng kéo theo thị trường vốn phát triển ngược lại Vì vậy, thị trường vốn thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với [8] 1.1.2.4 Các thành phần tham gia vào thị trường bất động sản a Nhà nước Đây chủ thể xã hội có khả quản lý vĩ mô hoạt động thị trường bất động sản tạo lập khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản thông qua luật: luật đất đai, luật dân sự, luật thuế, luật kinh doanh bất động sản… Ngoài ra, Nhà nước thực biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển giao dịch môi giới, cung cấp thông tin thị trường, điều tiết giá cả… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Bên cạnh quản lý vĩ mơ thị trường Nhà nước cịn đóng vai trò chủ thể khác tham gia vào thị trường [4] b Cá nhân Tham gia vào thị trường với hai tư cách: - Bên cung: cá nhân có quyền sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với tư cách người bán, người cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh… - Bên cầu: cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản phực vụ cho đời sống sản xuất kinh doanh tham gia vào thị trường để tìm bất động sản thỗ mãn nhu cầu Trong thực tế cá nhân mang hai tư cách người đầu buôn bán bất động sản [4] c Các tổ chức môi giới tư vấn Bất kỳ đâu vậy, chủ thể tham gia xuất nhiều thị trường, chứng tỏ thị trường bất động sản vùng phát triển mạnh họ giống chất xúc tác quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản [4] d Công ty kinh doanh bất động sản Tổ chức phát triển theo nhiều loại hình thức khác nhau: - Cơng ty kinh doanh phát triển nhà: nhà nước hay tư nhân - Công ty kinh doanh đất - Công ty kinh doanh hỗn hợp nhà đất - Công ty phát triển sở hạ tầng hoạt động hạng mục công trình lớn [4] e Các định chế tài Việc tham gia tổ chức vào thị trường với hai tư cách: - Gián tiếp: cung cấp vốn cho nhà kinh doanh bất động sản - Trực tiếp: Nếu ngân hàng nhận chấp bất động sản ngân hàng có sẵn vốn nên tổ chức riêng phận để kinh doanh nhằm thu lợi nhuận [4] f Các nhà thầu xây dựng Đây chủ thể trực tiếp tạo cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ,… để làm hàng hóa thị trường [4] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 1.1.2.5 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản tất yếu khách quan gắn liền với xuất hiện, phát triển sản xuất hàng hoá sở kinh tế - xã hội sản xuất hàng hoá phân cơng lao động, khác biệt kinh tế người sản xuất với người sản xuất khác Để có chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất, tư liệu sản xuất cho phát triển đất đai Từ đó, xuất giao dịch đất đai như: trao đổi, chuyển nhượng, chấp, bão lãnh, góp vốn liên doanh…về đất đai Khi trình hình thành phát triển xã hội loài người ngày cao, dân số ngày lớn, q trình thị hố ngày nhanh nhu cầu người đất đai phục vụ cho sản xuất - kinh doanh ngày phong phú đa dạng làm cho thị trường bất động sản xuất hiện, q trình tất yếu khách quan Ngày nay, để đáp ứng phát triển kinh tế thị trường, sản xuất phát triển địi hỏi cần phải có hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động… đến thị trường bất động sản Vốn, lao động, nhà, đất yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh tế thị trường Chính vậy, cần phải phát triển thị trường yếu tố đầu vào có thị trường bất động sản [4] Đối với nước phát triển giới khái niệm thị trường bất động sản hình thành từ lâu Việt Nam mẽ phát triển sôi động năm gần thị trường ngày phát triển hoàn thiện hơn, hoà nhập giới tốt nhà nước ta ban hành nhiều quy định, luật như: luật đất đai năm 2013, luật kinh doanh bất động sản, luật thuế, luật dân sự…qua cơng nhận tồn thị trường Ngồi ra, mà thị trường phát triển mang lại nhiều lợi ích cho tiến trình thực cơng nghiệp hố - đại hố đất nước Nó biến đất đai, nhà cửa, cơng trình kiến trúc, cơng trình cơng thương nghiệp… vật khơng di chuyển thành nguồn vốn lưu động, đồng thời tạo động lực lớn việc hội nhập thị trường kinh tế quốc tế 1.1.2.6 Vai trò thị trường bất động sản phát triển kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia giới nói chung, Việt Nam nói riêng Nhằm nâng cao đời sống tầng lớp dân cư cụ thể biểu qua mặt sau: - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển nơi diễn trình tái sản xuất đồng thời cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VĂN NGỌC LÂM THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ... tích phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018 - Đề xuất giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị. .. tập nghiên cứu triển khai đề tài: ? ?Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị? ?? đến tơi hồn thành xong luận văn thạc sỹ Để hoàn thành luận văn này, ngồi nỗ