Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, phân loại BĐS đặc điểm hàng hóa BĐS .7 1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.2 Phân loại BĐS 1.1.3 Hoạt động kinh doanh BĐS .9 1.1.4 Đặc điểm hàng hóa BĐS 10 1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường BĐS .11 1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 11 1.2.2 Những đặc điểm chủ yếu thị trường BĐS .13 1.2.3 Phân loại thị trường BĐS 17 1.2.4 Các cấp độ thị trường BĐS 18 1.3 Các yếu tố thị trường BĐS 19 1.3.1 Cầu hàng hóa BĐS 19 1.3.2 Cung hàng hóa BĐS 22 1.4 Vai trò thị trường BĐS .27 1.4.1 Sự phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển .27 1.4.2 Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.27 1.4.3 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước 28 1.4.4 Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế 28 1.4.5 Thị trường BĐS góp phần vào ổn định xã hội 28 1.4.6 Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân 29 1.4.7 Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi sách có sách đất đai, sách BĐS 29 1.5 Vai trò Nhà nước thị trường BĐS 30 1.6 Kinh nghiệm phát triển quản lý thị trường BĐS số nước giới 31 1.6.1 Khái quát chung tình hình BĐS số nước giới 31 1.6.1.1 Tác động thị trường BĐS thị trường tiền tệ, tín dụng, ngân hàng phát triền kinh tế Mỹ 31 1.6.1.2 Hệ thống tài nhà số nước 32 1.6.1.2.1 Singapore 32 Page of 112 1.6.1.2.2 Thái Lan 35 1.6.1.2.3 Trung Quốc .38 1.6.1.2.4 Nhật Bản 41 1.6.1.2.5 Hàn Quốc 42 1.6.1.2.6 Ấn Độ .43 1.6.1.2.7 Băngladesh .43 1.6.2 Bài học cho Việt Nam 43 Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 44 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 44 2.2 Phân tích, đánh giá phát triển thị trường BĐS Việt Nam 48 2.2.1 Thị trường bất động sản có tiềm lớn 49 2.2.1.1 Tiềm thị trường nhà .49 2.2.1.1.1 Nhu cầu nhà lớn 49 2.2.1.1.2 Nguồn cung nhà khan 50 2.2.1.1.3 Nguồn cung nhà tăng mạnh .50 2.2.1.2 Tiềm thị trường văn phòng cho thuê .52 2.2.1.2.1 Nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng 52 2.2.1.2.2 Tỷ lệ lấp kín văn phịng tăng nhẹ .54 2.2.1.3 Tiềm thị trường mặt bán lẻ .54 2.2.1.3.1 Xu hướng tiêu dùng đại phát triển .54 2.2.1.3.2 Mặt bán lẻ thiếu trầm trọng .55 2.2.1.3.3 Nguồn cung mặt bán lẻ dồi 56 2.2.1.4 Tiềm thị trường BĐS du lịch 56 2.2.1.4.1 Đầu tư BĐS du lịch- khách sạn bùng nổ 56 2.2.1.4.2 Thị trường BĐS du lịch- khách sạn có tiềm lớn .58 2.2.1.5 Tiềm thị trường BĐS khu Công Nghiệp 59 2.2.1.5.1 Cung không đáp ứng đủ cầu .59 2.2.2 Những tác động tích cực thị trường bất động sản 61 2.2.2.1 Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng lực sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển 61 2.2.2.2 Thị trường bất động sản phát triển bước đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân góp phần thúc đẩy phát triển thị nông thôn theo hướng văn minh, đại bền vững 62 2.2.2.3 Phát triển thị trường BĐS thu hút số lượng lớn vốn đầu tư nước nước tham gia vào đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt Page of 112 BĐS nhà ở, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế đất nước tăng thu ngân sách 63 2.2.2.4 Cơ cấu thị trường bất động sản bước hồn thiện góp phần để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững 66 2.2.2.5 Thông qua thực tế vận hành thị trường BĐS, hệ thống pháp luật bước hồn thiện, cơng tác quản lý nhà nước thể chế kinh tế thị trường ngày hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu phát triển hội nhập 67 2.2.3 Những bất cập thị trường BĐS nguyên nhân 67 2.2.3.1 Những bất cập thể chế 68 2.2.3.2 Về hệ thống cấu thị trường 74 2.2.3.3 Về quan hệ cung cầu .75 2.2.3.4 Về tài chính, tín dụng cho thị trường BĐS 78 2.2.3.5 Về giao dịch giá bất động sản 80 2.2.3.6 Về thông tin thị trường bất động sản 82 2.2.3.7 Về chủ thể tham gia thị trường BĐS 83 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 89 3.1 Quan điểm Đảng phát triển thị trường Bất động sản .89 3.2 Mục tiêu .91 3.3 Các giải pháp phát triển thị trường Bất động sản 91 3.3.1 Các giải pháp chung 91 3.3.1.1 Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu .91 3.3.1.2 Phát triển nhà có quy mơ, chất lượng giá phù hợp 92 3.3.1.3 Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư 92 3.3.1.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường 92 3.3.1.5 Cho vay tín dụng người thực có nhu cầu .93 3.3.1.6 Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm 93 3.3.2 Các giải pháp mặt 93 3.3.2.1 Nhóm giải pháp tiếp tục hồn thiện thể chế cho thị trường bất động sản 93 3.3.2.1.1 Hoàn thiện quy tắc thị trường .93 3.3.2.1.2 Hoàn thiện hệ thống sách pháp luật thị trường BĐS 94 3.3.2.1.3 Cải cách mạnh thủ tục hành liên quan đến thị trường bất động sản đầu tư, đất đai, xây dựng 96 Page of 112 3.2.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện cấu tổ chức thị trường bất động sản .97 3.2.2.2.1 Sớm bổ sung hành lang pháp lý cho tổ chức tài tín dụng phi ngân hàng như: quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm bất động sản có sở hình thành hoạt động nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển mạnh, cân đối ổn định 97 3.2.2.2.2 Nâng cấp tính chuyên nghiệp tổ chức tham gia thị trường nhà đầu tư phát triển bất động sản, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn , quản lý sử dụng .98 3.2.2.2.3 Thành lập quan nghiên cứu dự báo thị trường bất động sản để hỗ trợ công tác quản lý, điều hành thị trường bất động sản 98 3.2.2.3 Nhóm giải pháp cung cầu hàng hoá bất động sản .98 3.2.2.3.1 Giải pháp tăng cường cung cấp hàng hoá TTBĐS 98 3.2.2.3.2 Giải pháp đa dạng hoá loại hàng hoá thị trường bất động sản nhà .100 3.2.2.3.3 Giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà cho người thu nhập thấp đối tượng sách xã hội 100 3.2.2.3.5 Giải pháp cân đối cung cầu phát triển ổn định 102 3.2.2.4 Nhóm giải pháp tài chính, tín dụng cho thị trường BĐS 103 3.2.2.4.1 Về nguồn vốn 103 3.2.2.4.2 Về thuế liên quan đến thị trường bất động sản 103 3.2.2.4.3 Về tiền sử dụng đất 104 3.2.2.5 Nhóm giải pháp hồn thiện giao dịch kiểm sốt giá thị trường BĐS 105 3.2.2.5.1 Tăng cường thực nghiêm thể chế cạnh tranh bình đẳng thị trường bất động sản thể chế hóa văn quy phạm pháp luật 105 3.2.2.5.2 Thực đồng giải pháp để hạ giá bất động sản phù hợp với mức độ phát triển kinh tế mức thu nhập chung toàn xã hội 106 3.2.2.6 Nhóm giải pháp hồn thiện hệ thống thông tin thị trường bất động sản .106 3.2.2.6.1 Xây dựng hệ thống quản lý sở hữu bất động sản 106 3.2.2.6.2 Xây dựng hệ thống thông tin hoạt động thị trường 106 3.2.2.7 Giải pháp hoàn thiện chủ thể tham gia thị trường bất động sản.107 3.2.2.7.1 Đối với nhà đầu tư nước 107 3.2.2.7.2 Đối với nhà đầu tư nước 108 3.2.2.7.3 Đối với người tiêu dùng 108 Page of 112 3.2.2.8 Nhóm giải pháp hồn thiện vai trò Nhà nước thị trường bất động sản .109 3.2.2.8.1 Sớm hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý, điều hành thị trường bất động sản thống từ Trung ương đến địa phương 109 3.2.2.8.2 Giải pháp Nhà nước chủ động tham gia điều tiết thị trường bất động sản theo quy luật cung cầu .109 3.2.2.8.3 Giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường bất động sản 109 KẾT LUẬN 111 TÀI LIỆU THAM KHẢO .112 Page of 112 MỞ ĐẦU Thị trường Bất động sản (sau viết tắt thị trường BĐS) thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động thị trường bất động sản có tác động tới thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ, tác động tới phát triển kinh tế - xã hội Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường chưa có điều kiện phát triển Nhưng chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trường theo tinh thần đổi kinh tế Đảng, thị trường BĐS nước ta bước hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước Nhưng biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đến thị trường tín dụng ngân hàng suy thoái kinh tế vấn đề cần xem xét Đặc biệt khủng hoảng tài giới xuất phát từ khủng hoảng tín dụng cho vay chấp thứ cấp thị trường bất động sản Hoa Kỳ làm suy thoái kinh tế hầu giới chứng tỏ ảnh hưởng lớn từ thị trường bất động sản kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản phát huy mặt tích cực hạn chế ảnh hưởng tiêu cực vấn đề cần quan tâm nghiên cứu Sau thời gian hình thành phát triển, thị trường bất động sản bộc lộ bất cập chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trường, cấu hàng hố, giao dịch, thơng tin, quản lý… yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa thị trường Vì quan trọng vấn đề, em chọn đề tài “Một số giải pháp phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam“ làm đồ án tốt nghiệp Ngoài mở đầu, kêt luận, tài liệu tham khảo, đồ án tốt nghiệp gồm chương: - Chương 1: Một số vấn đề lý luận thị trường Bất động sản - Chương 2: Thực trạng thị trường Bất động sản Việt Nam Page of 112 - Chương 3: Một số giải pháp pháp triển quản lý thị trường Bất động sản thời gian tới Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, phân loại BĐS đặc điểm hàng hóa BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích Page of 112 rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Trong đó: - Đất đai: Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); Phải đất đai xác định chủ quyền; Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, bao gồm: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng … (những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động); + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hồ di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; Page of 112 + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối ; + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao… + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… + Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Phân loại BĐS i) Theo mục tiêu sử dụng - BĐS công nghiệp - BĐS nhà riêng biệt - BĐS nhà chung cư - BĐS dịch vụ: khu tổ hợp dịch vụ, siêu thị, văn phòng khách sạn, khu du lịch sinh thái, khu thể thao ii) Theo chủ sở hữu - BĐS cho thuê - BĐS sở hữu Nhà nước - BĐS sở hữu tư nhân - BĐS sở hữu tổ chức xã hội 1.1.3 Hoạt động kinh doanh BĐS Theo Điều khoản chương Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam ban hành ngày 29/6/2006 kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS a, Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời b, Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: - Dịch vụ môi giới BĐS - Dịch vụ định giá BĐS - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS - Dịch vụ tư vấn BĐS - Dịch vụ Marketing BĐS - Dịch vụ quản lý BĐS c, Phân loại kinh doanh BĐS - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS + Đầu tư kinh doanh nhà ở: Nhà chung cư, nhà liền kề, nhà biệt thự + Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp + Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại, siêu thị Page of 112 + Đầu tư kinh doanh khách sạn + Đầu tư kinh doanh khu du lịch sinh thái + Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp + Đầu tư kinh doanh khu vui chơi giải trí, thể thao sân gơn, khu cơng viên,… - Phân loại theo hình thức giao dịch + Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua + Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua + Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê đất có hạ tầng + Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại 1.1.4 Đặc điểm hàng hóa BĐS a BĐS hàng hóa có vị trí cố định, khơng di chuyển BĐS gắn liền với đất đai, cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khơng có khả tự tăng them số lượng, diện tích Mặt khác đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn bị giới hạn khơng gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Vị trí hàng hóa BĐS bao gồm yếu tố như: đặc điểm cụ thể tình hình phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mơi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa BĐS b BĐS hàng hóa có tính chất lâu bền Đất đai loại tài sản xem không bị hủy hoại (trừ động đất, lũ lụt, chiến tranh…) Các cơng trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Chính tính chất lâu bền hàng hóa BĐS đất đai khơng bị sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nên hàng hóa BĐS thật phong phú đa dạng khơng cạn c Hàng hóa BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước BĐS tài sản quan trọng quốc gia, loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch BĐS có tác động mạnh mẽ tới hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Do vấn đề BĐS chịu chi phối điều chỉnh chặt Page 10 of 112