Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH - BÙI ĐỨC THẢO MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS., TS Lê Thị Bích Thọ TP HỒ CHÍ MINH - 2007 LỜI CAM ĐOAN -   - Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực xác Tác giả luận văn Bùi Đức Thảo DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT -   - BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNO Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân SDĐ Sử dụng đất 10 XHCN Xã hội Chủ nghĩa MỤC LỤC -   - Trang Lời nói đầu………………………………………………………………………….1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN………………………………………………………………… 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản……………………………7 1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản………………………7 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản…………………………………… 10 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản…………16 1.3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế ………………………20 1.4 Vai trò quản lý Nhà nước phát triển thị trường bất động sản ……………………………………………………………………….23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………….27 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh…………… 27 2.1.1 Về vấn đề nhà ở…………………………………………………… 30 2.1.2 Về vấn đề giá nhà………………………………………………………37 2.1.3 Về vấn đề đầu cơ…………………………………………………… 41 2.2 Thực trạng pháp luật thị trường bất động sản………………………………49 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH………………….70 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản………………………… .70 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản………………………… 70 10 3.1.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản…………………………71 3.1.3 Định hướng phát triển thị trường bất động sản……………………… 73 3.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh……………………………………………………………… 74 3.2.1 Hồn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS họat động theo quy định pháp luật ……………….……74 3.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS TTBĐS công khai minh bạch………………………………………………………………78 3.2.3 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sở hữu đất, tạo điều kiện thuận lợi chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch BĐS…………………….80 3.2.4 Hoàn thiện đổi công tác quy hoạch quản lý quy hoạch……… 81 3.2.5 Hoàn thiện hệ thống tổ chức thị trường, đẩy mạnh việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả………………83 3.2.6 Tăng khả cung hàng hóa cho TTBĐS, đặc biệt BĐS nhà đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trường thu nhập người dân thành phố…………………………………………84 3.4.7 Hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý…………………………………………………………………… 87 Kết luận ………………………………………………………………………….89 Danh mục tài liệu tham khảo 11 LỜI NÓI ĐẦU -   Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài: Trong trình phát triển kinh tế thị trường nước ta, với việc hình thành đồng thể chế kinh tế thị trường đời nhiều loại thị trường Thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành từ năm 1993, sau Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần khái niệm “Thị trường bất động sản” thức đề cập Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Sau 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta góp phần thị trường hóa phận tài sản khổng lồ đất nước, huy động chúng cho mục đích phát triển kinh tế-xã hội, phát triển kết cấu hạ tầng, tạo mặt cho sản xuất-kinh doanh cải thiện điều kiện nhà cho nhân dân Đồng thời, công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản có nhiều tiến bộ, hệ thống quản lý tăng cường, bước phân cấp nhiều cho địa phương khung pháp lý thị trường bất động sản hình thành tác động mạnh đến định hướng, tính chất họat động thị trường bất động sản Những quy định pháp lý Nhà nước quan chức thực để đẩy mạnh họat động thị trường bất động sản, đồng thời đưa thị trường vào quỹ đạo để kiểm sốt Q trình phát triển kinh tế thị trường nước ta cho thấy vai trị, đóng góp thị trường bất động sản kinh tế quốc dân, đời sống gia đình cần thiết phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản hệ thống đồng loại thị trường kinh tế Trong bối cảnh kinh tế nước ta đà tăng trưởng phát triển mạnh, hoạt động thị trường bất động sản ngày trở nên sơi động vượt ngồi tầm kiểm soát Nhà nước Các quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thơng qua thị trường ngầm, phi thức Sự biến động thất thường 12 giá bất động sản, tình trạng đầu “sốt nhà đất” tình trạng đóng băng thị trường, Nhà nước chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý Nhà nước phát triển thị trường bất động sản gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Để lành mạnh hóa phát triển thị trường bất động sản, vấn đề cốt yếu phải vận hành hệ thống cơng cụ sách pháp luật quản lý thị trường bất động sản phù hợp với chế thị trường thay cho công cụ sách quản lý mang tính hành chính, ép buộc nguyên nhân cản trở vận hành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Các Nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng chương trình hành động Chính phủ nhấn mạnh phải tăng cường quản lý thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản coi nội dung trọng tâm để ổn định thị trường góp phần thúc đẩy kinh tế tăng trưởng phát triển bền vững TP.Hồ Chí Minh trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời trung tâm kinh tế lớn nước Cũng thị trường bất động sản nước, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh thời gian qua diễn biến thất thường, tình trạng “nóng” dẫn tới “sốt” “lạnh” dẫn đến “đóng băng” ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất đời sống nhân dân Thành phố Trong thời gian qua, Thành phố chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường bất động sản để xãy tình trạng đầu nhà đất, giá biến động mạnh, vượt khỏi tầm kiểm sốt Nhà nước tác động khơng tốt đến đời sống tâm lý phận đáng kể nhân dân, đối tượng có thu nhập thấp Quá trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực chi phí giao dịch cao Thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi ích đáng 13 người dân Thành phố tạo tâm lý không tin tưởng đối vối quy định hệ thống pháp luật Công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu thể chỗ quyền lực trách nhiệm cấp quản lý chưa rõ, hiệu lực hiệu chưa cao, phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm pháp luật bất động sản Thực trạng đặt hàng loạt vấn đề lớn cấp bách cần giải để khắc phục yếu kém, bất cập để tạo lập thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, góp phần hình thành đồng loại thị trường nhằm thu hút nguồn lực để phát triển kinh tế-xã hội Thành phố Chính vậy, tác giả chọn đề tài:” Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh” để nghiên cứu thực luận văn tốt nghiệp cao học luật Tình hình nghiên cứu đề tài: Pháp luật thị trường bất động sản lĩnh vực tương đối pháp luật Việt Nam Từ hình thành đến nay, quy định pháp luật lĩnh vực chưa tròn 15 năm Trong phạm vi mức độ khác nhau, có nhiều cơng trình nghiên cứu bước đầu đề cập đến vấn đề chung nhất, góc độ hay góc độc khác, khía cạnh pháp lý thị trường bất động sản Tuy nhiên, cơng trình chưa nghiên cứu cách hệ thống vấn đề lý luận thị trường bất động sản pháp luật thị trường bất động sản, nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản chưa có cơng trình đánh giá thực trạng thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh để sở đề xuất số giải pháp nhằm phát triển triển thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh lành mạnh bền vững Vì vậy, nói từ Luật Kinh Doanh bất động sản có hiệu lực đến nay, cơng trình khoa học trực tiếp nghiên cứu cách có hệ thống thực trạng thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh pháp luật thị trường bất động sản 14 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: Mục đích đề tài nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật thị trường bất động sản, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật TP.Hồ Chí Minh nhằm đánh giá thực trạng pháp luật thị trường bất động sản Trên sở đó, luận văn đề xuất kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật thị trường bất động sản nói riêng Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ đề tài là: - Nghiên cứu thực trạng pháp luật thị trường bất động sản, thực tiễn thực quy định TP.Hồ Chí Minh, tìm bất cập, thiếu sót, vướng mắt quy định pháp luật hành thị trường bất động sản, nguyên nhân bất cập, thiếu sót, vướng mắt - Đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thị trường bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản thị trường rộng bao gồm nhiều loại thị trường cấu thành với đặc điểm khác nhau, vấn đề thị trường bất động sản diễn biến đa dạng phức tạp, điều kiện kinh tế thị trường Do vậy, khuôn khổ luận văn tốt nghiệp cao học luật, không kỳ vọng nghiên cứu tất lĩnh vực thị trường bất động sản Chúng chọn tập trung nghiên cứu khía cạnh nhà ở, giá nhà đất đầu nhà đất mà theo có nhiều bất cập diễn phổ biến TP.Hồ Chí Minh Trên sở đó, để xuất số kiến nghị giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản bền vững lành mạnh Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu: Về sơ sở lý luận: Luận văn thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước ta nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển 15 kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Luận văn vận dụng quan điểm chủ nghĩa Mác-Lê Nin chế độ sở hữu đất đai, tính chất hàng hóa đất đai Về phương pháp nghiên cứu: Để thực luận văn sử dụng phối hợp phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp phù hợp với tính chất yêu cầu luận văn sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn: Đóng góp khoa học luận văn nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật hành thị trường bất động sản Ngoài sở nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh, luận văn phân tích bất cập, thiếu sót, vướng mắc pháp luật hành thị trường bất động sản, đồng thời luận văn xác định nguyên nhân bất cập đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thị trường bất động sản Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích cho người hoạch định sách, pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản Đồng thời luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên tổ chức, cá nhân đã, nghiên cứu thị trường bất động sản Cơ cấu luận văn: Luận văn cấu bởi: + Lời nói đầu: + Phần nội dung gồm chương chính:  Chương 1: Những vấn đề lý luận thị trường bất động sản 16 điểm việc cấp GCNQSDĐ biện pháp mạnh kiên quyết, sở thông tin có từ việc đăng ký cấp GCNQSDĐ nhanh chóng triển khai việc xây dựng hệ thống thông tin nối mạng công khai thông số BĐS Trong trình áp dụng, hữu ích, tiện lợi với giám sát, xử lý nghiêm minh quan Nhà nước có thẩm quyền đưa hệ thống vào 3.2.3 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sở hữu đất, tạo điều kiện thuận lợi chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch BĐS TTBĐS phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định, lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa BĐS mà trước hết cấp GCNQSHNO GCNQSDĐ đóng vai trị quan trọng Để đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng cho BĐS theo hướng chấp nhận sai sót hệ buông lỏng quản lý năm qua nhà đất, khắc phục tình trạng thực kết hợp đa mục tiêu cấp giấy chứng nhận (cấp giấy chứng nhận gắn với việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Cần phải tháo gỡ ách tắc khâu cấp GCNQSDĐ, GCNQSHNO Tình trạng nhà xây dựng khơng có giấy phép phổ biến hậu việc buông lỏng quản lý trước Nhà xây dựng khơng phép đất có nguồn gốc khác nhau: dân tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đất quan, xí nghiệp chia, cấp trái thẩm quyền, đất lấn chiếm…Đối với đất có nguồn gốc chưa hợp pháp cần phân thành hai loại: vùng quy hoạch giải tỏa để sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nằm vùng quy hoạch Nếu diện tích đất nhà xây dựng trái phép khu quy hoạch phải kiên giải tỏa Đối với diện tích đất nhà khơng thuộc vùng quy hoạch, cần xem xét loại đất trước xây dựng nhà đất gì, tiến hành thẩm định giá trước sau xây dựng nhà thời điểm Phần chênh lệch giá lợi nhuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà có (chuyển đổi trái phép) Nhà nước cần thu tòan phần lợi nhuận cấp giấy chứng nhận 91 cho người sử dụng Để thực biện pháp có hiệu cần phải chuẩn bị chu đáo phải sử dụng biện pháp hành cần thiết 3.2.4 Hồn thiện đổi công tác quy hoạch quản lý quy hoạch Khi phê duyệt quy hoạch, quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà Uỷ ban nhân dân Thành phố phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, chế, sách tạo điều kiện cụ thể dự án phát triển nhà Nhà chủ yếu phải phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà phải đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống dân cư theo tiêu chuẩn đô thị 10 triệu dân tương lai Đối với cụm, dự án lớn hoàn thành hạ tầng kỹ thuật nội chưa xây dựng nhà ở, Thành phố cân đối phân bổ vốn đầu tư sở hạ tầng hàng năm để xây dựng hạ tầng kỹ thuật trục dẫn đến khu vực để thúc đẩy nhanh việc xây dựng nhà dự án góp phần tăng quỹ nhà nói chung Thành phố Sau Nhà nước xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật xã hội, hướng dẫn người dân xây dựng theo quy họach đô thị Thực nghiêm túc việc đình xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ cơng trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương lĩnh vực quản lý xây dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt xây dựng nhà tự phát nguyên nhân thúc đẩy đời phát triển tràn lan tình trạng mua bán nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng QSDĐ BĐS khác trái pháp luật Thành phố cần thống nội dung cơng tác quy hoạch để khắc phục tình trạng trùng lấp, chồng chéo quy hoạch, gây khó khăn, lãng phí thời gian tiền vốn trình đầu tư Kiểm tra, rà sốt lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phạm vi toàn Thành phố Trên sở kiểm tra, rà soát thức hóa quy hoạch, kế hoạch, Thành phố cần thông tin sâu rộng quy hoạch, kế hoạch thức tới nguời dân Thành phố Việc lựa chọn nội dung, hình thức phương tiện để thông tin cần ý cho người dân tiếp cận dễ dàng Xử lý sai phạm so với quy hoạch công bố thức như: chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, đất nông nghiệp lịng ven thị, 92 đất ven trục đường giao thông mới; đất đai, tài sản đơn vị, quan giao sử dụng sai mục đích chia lơ cho cán làm nhà ở, cho thuê để kiếm lời chuyển nhượng bất hợp pháp; giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất sai mục đích lý tư lợi khu vực quy hoạch phát triển đô thị, lấn chiếm đất công xây dựng trái phép làm phá vỡ cảnh quan thị Chính vậy, Thành phố cần thực giải pháp sau: Một là, phải quan tâm đồng phát triển với quản lý cải tạo khu thị có Phần lớn thị có trải qua trình phát triển mang dấu ấn nhiều thời kỳ lịch sử để lại Trong đó, phát triển lại chủ yếu tập trung vào khu đất mới, có nhà đầu tư tham gia cải tạo khu có, tính phức tạp xã hội thiếu chế tạo điều kiện hỗ trợ Tình trạng tất yếu dẫn đến đối tượng cân nhắc lợi so sánh để chọn đầu cho BĐS Trung Quốc có học lựa chọn mơ hình phát triển thích hợp Từ kinh nghiệm thực tế cho thấy, đô thị lớn Việt Nam TP.HCM khơng có sách thoả đáng, giải nội dung cho phát triển quản lý cải tạo khó tạo TTBĐS ổn định Hai là, đổi cách làm quy hoạch để có tham gia cộng đồng nhà đầu tư từ nghiên cứu Đối với dự án phát triển BĐS quy hoạch nội dung quan trọng xác lập cân đối lợi ích chung xã hội hiệu kinh tế nhà đầu tư, song thời gian thực dự án thường dài, mà quy hoạch dự báo Vì vậy, cần có tham gia nhà đầu tư từ giai đoạn quy hoạch 1/2000 đến quy hoạch chi tiết 1/500 Nội dung thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết cụ thể đến lô đất, đến số lượng hộ, đến chi tiết kiến trúc dẫn đến “bó tay” nhà đầu tư thường xãy tượng “xin – cho” để điều chỉnh Chính vậy, để tạo chủ động cho nhà đầu tư cải cách thủ tục hành nên duyệt khung quy hoạch chi tiết với tiêu như: dự báo dân số, cấu phân khu chức sử dụng đất, sơ đồ tổ chức không gian, số liệu, khống chế sở hạ tầng kỹ thuật Làm quản lý mơ hình thị thích hợp mà nhà đầu tư có quyền chủ động triển khai dự án Ba là, triển khai đồng dự án phát triển đa dạng loại hình nhà hạ tầng xã hội để phù hợp với kinh tế nhiều thành phần chủ trương xã hội 93 hoá đầu tư cơng trình cơng cộng Nhiều dự án đầu tư khu đô thị vừa qua trọng phát triển nhà chung cư cao tầng tỷ lệ thích hợp nhà vườn, biệt thự Song cần loại hình nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho th để TTBĐS có tính đa dạng, sơi động có khả chuyển hố BĐS Bốn là, triển khai dự án phát triển cần ưu tiên xây dựng hạ tầng kỹ thuật (cả ngồi ranh giới dự án) Thơng thường dự án phát triển BĐS có trách nhiệm hạ tầng kỹ thuật ranh giới dự án Song khơng dự án vùng ven dù có hồn thiện “ốc đảo” hoang vắng thiếu nguồn cấp nước, điện, thơng tin không khớp nối với mạng giao thông chung, xử lý nước thải, rác thải, Giải tình trạng này, Nhà nước giải pháp để tạo sức hút cho khu vực phát triển, “hâm nóng” TTBĐS 3.2.5 Hồn thiện hệ thống tổ chức thị trường, đẩy mạnh việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu Tổ chức TTBĐS gồm hai phần: thị trường sơ cấp (giao cho thuê đất) thị trường thứ cấp gồm họat động tạo lập, giao dịch, mua bán, cho thuê, chấp, bảo hiểm BĐS Họat động TTBĐS kết tương tác thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp, song vấn đề quan trọng Nhà nước hướng vào điều tiết thị trường thứ cấp Hoàn chỉnh thị trường thứ cấp theo hướng xây dựng quy chế cho hình thành hoat động số tổ chức như: tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, hệ thống thông tin BĐS, tổ chức môi giới BĐS; định chế tài tham gia TTBĐS tổ chức dịch vụ công, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho thị trường họat động minh bạch có độ tin cậy cao Thành phố cần đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát việc triển khai thực dự án nhà ở, khu đô thị mới, ban hành quy định định bắt buộc chủ đầu tư phải thực việc công khai họat động mua bán, cho thuê nhà (công khai kế hoạch bán nhà, cho thuê nhà; giá bán, giá cho thuê; tiến độ thực dự án) thông qua sàn giao dịch BĐS, có biện pháp xử lý tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm kinh doanh nhà 94 Thay đổi sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê theo hướng xóa bỏ chế ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp, chuyển sang hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng khó khăn chỗ Xóa bỏ ưu Nhà nước công ty phát triển nhà thuộc sở hữu Nhà nước, thực công khai minh bạch sản phẩm doanh nghiệp thị trường Trong thời gian qua, tổ chức kinh doanh nhà Nhà nước giải cho hưởng nhiều sách ưu đãi Tuy nhiên, sản phẩm bán ra, bán bán cho ai…đều cơng ty tự ý thực Trong Thành phố chưa có quy định thích hợp có tính pháp lý để đảm bảo nhà cho người có nhu cầu thực sự, Thành phố cần ban hành quy định việc công ty kinh doanh nhà phải đăng ký quỹ đất, quỹ nhà xây dựng, chế mua bán chịu kiểm tra quan chức Thành phố cần nghiên cứu xây dựng thơng tin cơng khai hệ thống sách nhà đất đáp ứng nhu cầu người dân mà trước hết cán viên chức Nhà nước, đối tượng sách, khu vực dân cư giải phóng mặt bằng, quy định điều kiện có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước đến làm ăn, đầu tư Việt Nam 3.2.6.Tăng khả cung hàng hóa cho TTBĐS, đặc biệt BĐS nhà đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trường thu nhập người dân Thành phố Chuyển sang kinh tế thị trường, yếu tố nguồn lực đầu vào sản phẩm đầu phải trở thành hàng hóa, QSDĐ khơng ngoại lệ Đất đai tham gia vào TTBĐS phải coi hàng hóa cách rộng rãi, có nghĩa quan hệ mua, bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều tiết quy luật cung cầu điều tiết chế thị trường Trong thị trường sơ cấp nguồn cung hàng hóa quyền sử dụng đất trước hết chủ yếu phụ thuộc vào nguồn cung đất đai Nhà nước Việc cung đất đai Nhà nước đồng thời phải giải đa mục tiêu: điều tiết phân phối địa tô, điều tiết nguồn cung cân cung cầu nhằm ổn định thị trường Trong quan hệ kinh tế thị trường, mục tiêu thể thông qua giá chuyển giao đất đai Nhà nước cho người sử dụng đất Nếu giá đất chuyển giao thấp giá trị thực, điều có nghĩa phần địa tơ phần lợi ích thay đổi 95 quyền đất đai mang lại không điều tiết vào nguồn thu Nhà nước mà người nhận chuyển giao đất hưởng Điều tạo bất bình đẳng sách phân phối đất đai, làm phần từ lợi ích Nhà nước rơi vào túi cá nhân người Nhà nước giao đất Đó nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất cập quản lý TTBĐS, mua bán vòng làm rối loạn TTBĐS Nếu giá chuyển giao đất cao giá trị thực đất đai, điều có nghĩa khan loại đất đai tăng lên làm tăng địa tơ tuyệt đối Đó ngun nhân làm gia tăng cầu, làm xuất cầu đầu đất đai-nhân tố làm sai lệch, biến dạng TTBĐS Do vậy, sách cung đất đai Nhà nước cách rộng rãi với mức giá cân phản ánh giá trị thực đất đai sở quan trọng để hình thành thị trường quyền sử dụng đất-cơ sở TTBĐS phát triển cách cân bằng, lành mạnh Để trì mức giá cân bằng, sát với giá trị thực đất đai, Nhà nước cần chủ động nguồn cung, chủ động hình thành giá đất đai thị trường sơ cấp không bị chi phối yếu tố ngẫu nhiên cân đối cung cầu, tác động giá ảo thị trường biến động Mức giá hình thành thị trường sơ cấp sở hình thành giá thị trường thứ cấp để Nhà nước xác định sách, biện pháp điều tiết quan hệ cung cầu thị trường thứ cấp Thị trường nhà đất là phận quan trọng, chiếm tỷ trọng TTBĐS, “sốt” nhà đất Thành phố thời gian vừa qua sốt nhà đất lan tỏa sang TTBĐS khác Vì vậy, bình ổn TTBĐS nhà đất khâu đột phá để bình ổn TTBĐS Trong lĩnh vực BĐS nhà Nhà nước cần tham dự trực tiếp vào phía cung thơng qua ngân sách Nhà nước phải nắm được, quản lý quỹ nhà đất hình thành từ việc mở rộng đô thị, đường giao thông…Muốn vậy, cần phải ban hành quy định sử dụng đất nơng nghiệp lịng thị, đất nơng nghiệp kề cận vùng giáp ranh, đất ven trục giao thơng mới…Mở rộng hình thức cung thị trường thị trường cho thuê bán trả dần BĐS nhà để tăng nguồn cung phù hợp với đối tượng thị trường Lập chương trình phát triển nhà ở, rà soát, sửa đổi, bổ sung chế sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê, giám bớt ưu đãi trung gian, tập trung hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng có 96 khó khăn chỗ Giảm ách tắc thủ tục đầu tư, cần thay đổi chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án; giải ách tắc đền bù giải phóng mặt bằng…để khơi thơng nguồn cung hàng hóa cho TTBĐS Để giải vấn đề trước hết cần thiết lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển TTBĐS thơng qua chương trình phát triển nhà Trên sở kế hoạch phát triển BĐS xây dựng kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất để phát triển BĐS hàng năm theo kế hoạch nhu cầu thị trường, thực đấu giá công khai rộng rãi quyền sử dụng đất cho tổ chức cá nhân có nhu cầu; xóa bỏ hình thức xét duyệt, xin cho dự án phát triển BĐS Xây dựng chương trình phát triển nhà cần chủ trọng đến việc phát triển nhà thuê bán trả dần cho đối tượng gặp khó khăn chỗ Để đảm bảo việc cung ứng quản lý tốt việc cung ứng, đáp ứng tốt đa dang nhu cầu thị trường, Nhà nước cần tổ chức việc cung ứng nhà cho hộ nghèo, hộ có thu nhập thấp Để giải nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp, Nhà nước nên có nguồn ngân sách riêng hàng năm cho vấn đề Nhà nước cho phép quan hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang tự xếp lại trụ sở làm việc theo hướng tổ chức không họat động lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ…di chuyển khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ Nhu cầu sử dụng BĐS trung tâm thương mại, dịch vụ thành phố cao Tuy nhiên, nhiều trụ sở quan Nhà nước, đơn vị họat động nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp Nhà nước thành phố có trụ sở trung tâm thương mại, dịch vụ sử dung lãng phí xuống cấp ngân sách Thành phố lại chưa đủ khả tài để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp Vì thế, cần chuyển trụ sở đơn vị khỏi trung tâm Thành phố Những đơn vị chuyển trụ sở phép bán tài sản – BĐS bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sồ tiền thu dùng để xây dựng trụ sở Tuy nhiên, đất đơn vị hành nghiệp sử dụng Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước Nhà nước cho th, đó, khơng phép chuyển nhượng Vì vậy, trước chuyển nhượng, cần chuyển 97 mục đích sử dụng đất, sau đó, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng Giải pháp góp phần tăng cung hàng hóa BĐS trung tâm thương mại, dịch vụ Thành phố 3.2.7 Hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý Hiện hai Bộ quản lý trực tiếp TTBĐS Bộ Xây dựng Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường có chức quản lý Nhà nước đất đai Bộ Xây dựng quản lý cơng trình xây dựng tài sản tồn đất Các ngành khác, tùy theo mức độ, phạm vi chức họat động tham gia vào quản lý BĐS chuyên ngành số yếu tố BĐS TTBĐS Do vậy, cần có phân công phối hợp chặt chẽ Bộ, ngành phân cấp, phối hợp Bộ ngành từ Trung ương, địa phương, quan ban ngành thực chức theo phân cơng lãnh đạo quyền địa phương Tăng cường hiệu lực lực quản lý máy Nhà nước TTBĐS theo hướng tăng cường cán có lực cho máy quản lý Nhà nước Bộ có liên quan đến TTBĐS địa phương Để quản lý tốt TTBĐS, đội ngủ quản lý cán cấp phải nắm vấn đề phát triển TTBĐS thể chế liên quan đến tạo lập, giao dịch quản lý TTBĐS nhận thức rõ TTBĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, tạo khả thu hút cho nguồn vốn đầu tư phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hóa-hiện đại hóa đất nước, từ triển khai thực tốt quy định pháp luật, kiểm tra việc thực cấp, đơn vị trực thuộc Tổ chức tốt, công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật đầu tư, giao dịch TTBĐS theo hướng: hồn thiện thiết chế đơi với giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý Nhà nước quyền cấp kiểm tra, giám sát họat động TTBĐS theo quy định pháp luật Củng cố hoàn thiện chức nhiệm vụ trách nhiệm máy tra, tăng cường sở vật chất để đội ngủ làm tròn nhiệm vụ Bồi dưỡng, đào tạo để nâng cao lực cán đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực BĐS Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành 98 chính, tạo điều kiện thơng thống tất khâu liên quan đến họat động phát triển, giao dịch quản lý TTBĐS; quản lý điều hành TTBĐS theo quy luật thị trường, hạn chế tới mức thấp can thiệp mệnh lệnh hành Nhà nước TTBĐS 99 DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO -   - TS Lê Xuân Bá, TS Trần Kim Chung (2006), “Nguyên nhân đóng băng bất động sản số giải pháp phá băng”, Tạp chí tài ngun mơi trường, (6), 1314&16 Lê Văn Cư (2006), “Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn”, Tạp chí xây dựng, (2), 32-33 Chu Văn Chung (2006), “Hành lang pháp lý cho họat động kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Xây dựng, (3), 16-18 TS Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng Hà Nội TS.Võ Kim Cương (2006), “Vai trò quản lý Nhà nước quy hoạch thực thi quy hoạch thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Sài Gịn Đầu tư Xây dựng, (8), 2427 PGS., TS Thái Bá Cẩn, Ths Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài Chính phủ nước cộng hịa XHCN Việt Nam (1994), Nghị định 61/CP Chính phủ ngày tháng năm 1994, quy định mua bán kinh doanh nhà Chính phủ nước cộng hòa XHCN Việt Nam (2007), Nghị định 123/2007 Chinh phủ ban hành ngày 27 tháng năm 2007, sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hịa XHCN Việt Nam (2004), Nghị định 181/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 29 tháng 10 năm 2004, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 100 10 Chính phủ nước cộng hịa XHCN Việt Nam (2004), Nghị định 197/2004/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày tháng năm 2004, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 11 Chính phủ nước cộng hịa XHCN Việt Nam (2006), Nghị định 17/2006/NĐ-CP ban hành ngày 27 tháng 01 năm 2006, sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CP chuyển đổi công ty Nhà nước thành công ty cổ phần 12 Chính phủ nước cộng hịa XHCN Việt Nam (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ quy định định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ban hành ngày 06 tháng năm 2006 13 Chính phủ nước cộng hòa XHCN Việt Nam (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 25 tháng năm 2007, quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 14 Chính phủ nước cộng hòa XHCN Việt Nam (2006), Nghị định số 02/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày tháng năm 2006 ban hành Quy chế Khu đô thị 15 Chính phủ nước cộng hịa XHCN Việt Nam (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng 10 năm 2007, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh Doanh bất động sản 16 An Dũng (2006), “Nhìn lại tồn cơng tác quy hoạch quản lý xây dựng phát triển đô thị TP.Hồ Chí Minh thời gian qua”, Tạp chí Sài Gịn Đầu tư Xây dựng, (7), 24-27 17 PGS.,TS., KTS Nguyễn Trọng Hòa (2006), “Quan hệ quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất TP.Hồ Chí Minh tồn giải pháp”, Tạp chí Sài Gịn Đầu tư Xây dựng, (5), 4-6 18 Hồ Đắc Hưng (2005), “Định hướng giải pháp phát triển thị trường bất động sản, Tạp chí Sài Gịn Đầu tư Xây dựng, (4), 19-21 101 19 Thế Gia (2006), “Chương trình nhà TP.Hồ Chí Minh”, Tạp chí Sài Gòn Đầu tư Xây dựng (9), 20-22 20 KSĐT Phạm Thị Hải (2006), “Thực trạng quy hoạch xây dựng quận Tp Hồ Chí Minh, Tạp chí Sài gịn Đầu tư xây dựng, (5), 7-11 21 Duyên Hà (2006), “Ba giải pháp khắc phục tình trạng đầu đất đai, bất động sản”, Tạp chí tài nguyên môi trường, (5), 15-16 22 PGS., TS Bạch Thị Minh Huyền (2006), “Những giải pháp tài phát triển nhà khu công nghiệp, khu chế xuất”, Tạp chí xây dựng, (2), 4-5 23 Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001 24 TS Trần Du Lịch (2006), “Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản”, Thời báo Tài Việt Nam, (32), 15-30 25 TS Phạm Sỹ Liêm (2006), “Dao động theo chu kỳ đặc trưng phát triển thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài ngun mơi trường, (4), 11-12 26 PGS.,TS Nguyễn Thị Mùi (2006), “Giải pháp huy động vốn nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (5), 13-14 27 Quang Minh (2006), “Triển khai thí điểm đầu tư xây dựng nhà xã hội – niềm hy vọng cho ngường có thu nhập thấp”, Tạp chí xây dựng, (2), 1-3 28 Nguyễn Thị Nga (2006), “Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam vài nhận định “bộ ba” giải pháp Bộ Tài nguyên Môi trường đưa ra”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (12), 31 29 Phạm Văn Nhạ (2006), “”Phát triển thị trường bất động sản nước ta nay”, Tạp chí người xây dựng, (1), 7-9 30 Đào Ngọc Nghiêm (2005), “Chất lượng quy hoạch xây dựng góp phần ổn định thị trường bất động sản”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư Xây dựng, (11), 14 31 Đặng Anh Quân (2004), “Bàn giá đất Nhà nước”, Tạp chí khoa học pháp lý, (27), 17-20 102 32 Quốc Hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 33 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghịa Việt Nam (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11, ngày 26 tháng 11 năm 2003 34 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 35 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 36 Hoài Phi (2007), Giao dịch ngầm thị trường bất động sản, Thời báo ngân hàng cuối tuần 13-1-2007 37 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí khoa học pháp lý, (1), 14 38 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí khoa học pháp lý, (1), 22 39 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (7), 56 40 Ths Trần Anh Tuấn (2005), “Vai trò thị trường vốn phát triển thị trường bất động sản”, Tạp chí Sài Gịn Đầu tư Xây dựng, (11), 15-17 41 Trường Đại học kinh tế quốc dân (2006), Thị trường bất động sản, Nxb Xây dựng, Hà nội 42 Thời báo kinh tế Việt Nam (2006), “Thuốc hạ sốt” cho bất động sản, http://www.vneconomy.vn/?home=detail&page=category&cat_name=17&id =f6c73eca9cc1bf 43 Hà Nội (2007), Sở hữu nhà, đất: Hạn mức có "đánh bật" đầu ? http://www.hanoimoi.com.vn/vn/14/149242 44 Hà Phan (2006), Ai đầu nhà, đất ? 103 http://www.tienphongonline.vn ngày 28 tháng năm 2007 45 Dân trí (2007), Bất cập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, http://www.dantri.com.vn/Sukien/2007/11/204391.vip 46 Trần Bình (2007), giá nhà đất Việt Nam “đỉnh” giới, http//www.thanhnien.com.vn, ngày 16 tháng 10 năm 2007 47 Trần Thanh Bình (2007), Thị trường bất động sản: thủ tục hành rờm rà cản trở phát triển, http://www1.thanhnien.com.vn/Nhadat/ThitruongBDS/2007/3/17/185201.tno 48 Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh (2007), bệnh thị trường BĐS, http//www.horea.org.vn/muctinkhac_ct.php?id=19922 49 Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh (2007), Giá đất TP.Hồ Chí Minh: Cơn biến động dội từ đâu ? http://www.horea.org.vn/muctinkhac_ct.php?id=19630 50 Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh, muốn kéo giá bất động sản xuống: Ngồi thuế, khơng có cách khác! http://www.horea.org.vn/muctinkhac_ct.php?id=19513 51 Nguyễn Đăng Sơn (2006), “Giải pháp cho thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh”, Tạp chí người xây dựng, (5), 13-14 52 Sở Tài nguyên môi trường (2005), “Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh”, Tạp chí Sài Gịn Đầu tư Xây dựng, (chuyên đề tháng 4-2005), 16-18 53 UBND TP.Hồ Chí Minh (2004), Chỉ thị 24/2004/CT-UB ngày 31 tháng năm 2004, đầu tư xây dựng 30.000 hộ chung cư, đất dành cho việc tái định cư địa bàn TP.Hồ Chí Minh 54 UBND TP.Hồ Chí Minh (2005), Quyết định số 248/2005/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2005, ban hành quy định phương thức xác định giá mua, giá bán hộ chung cư chuyển nhượng đất theo thị 24/2004/CT-UB 104 55 UBND TP.Hồ Chí Minh (2006), Quyết định số 91/2006/QĐ-UBND ngày 22 tháng năm 2006, sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện cho đối tượng có thu nhập thấp vay tiền Quỹ Phát triển nhà thành phố để tạo lập nhà 56 UBND TP.Hồ Chí Minh (2006), Chỉ thị số 32/2006/CT-UBND ngày 13 tháng 10 năm 2006, tập trung giải tái định cư cho hộ tạm cư thời gian dài địa bàn TP.Hồ Chí Minh 57 Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 58 Viện kinh tế Tp Hồ Chí Minh, Cơ chế quản lý để vận hành phát triển thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh, 2005 59 GS.TSKH Đặng Hùng Võ (2006), “Phát triển thị trường bất động sản điểm đột phá trong giai đoạn tiếp tục đổi mới”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (3), 3-7 105 ... trạng pháp luật thị trường bất động sản? ??……………………………49 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH? ??……………….70 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản? ??………………………... thị trường bất động sản chưa có cơng trình đánh giá thực trạng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh để sở đề xuất số giải pháp nhằm phát triển triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh lành... chương chính:  Chương 1: Những vấn đề lý luận thị trường bất động sản 16  Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh pháp luật thị trường bất động sản  Chương 3: Một số giải pháp