Luận văn: : “Thị trường Bất động sản và một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển Thị trường Bất động sản ở Việt Nam”

Lời nói đầu Thị trờng Bất động sản với thị trờng vốn thị trờng lao động thị trờng trung tâm kinh tế thị trờng Kinh doanh BĐS ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội ®èi víi mét quèc gia ë níc ta, cïng víi phát triển kinh tế thị trờng, thị trờng BĐS đợc hình thành phát triển ngày mạnh mẽ Tuy thị trờng BĐS hình thành nhng đà bớc góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cờng hiệu kinh doanh đất đai, nhà xởng, bớc đầu biến BĐS trở thành nguồn động lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế xà hội đất nớc Ngày nay, thị trờng BĐS đà trở thành phận thiếu đợc hệ thống loại thị trờng, kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định phát triển kinh tế nớc ta thời gian vừa qua Tuy nhiên, đến thị trờng BĐS nớc ta giai đoạn manh nha nên nhiều hạn chế khiếm khuyết công tác quản lý hoạt động thị trờng Để hiểu rõ thêm đặc diểm, vai trò, hoạt dộng thị trờng BĐS, nh muốn vận dụng kiến thức đà học có liên quan đến thị trờng BĐS phạm vi giới hạn nhằm da số biện pháp khắc phục tồn hạn chế thị trờng BĐS nớc, góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nớc ta Em đà chọn đề tài: Thị trThị trờng Bất động sản số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển Thị trờng Bất động sản Việt Nam Phơng pháp nghiên cứu sử dụng viết phơng pháp vật biện chứng, vật lịch sử Ngoài sử dụng tổng hợp phơng pháp khác nh: phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, điều tra nghiên cứu thực địa Ngoài lời nói đầu kết luận, đề án đợc chia làm phần: I- Thị trờng Bất động sản II- Quá trình hình thành phát triển Thị trờng Bất động sản Việt Nam III- Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng Bất động sản Việt Nam Do h¹n chÕ vỊ thêi gian, kinh nghiƯm thùc tế nh chiều sâu kiến thức, viết em không tránh khỏi thiếu sót Em mong đợc góp ý thầy cô để viết đợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn thầy cô môn, đặc biệt thầy Ngô Đức Cát đà tận tình giúp đỡ em hoàn thành đề án Sinh viên lớp KT QLĐC- K42 Nguyễn Thị Trang I- Thị trờng Bất động sản: Thị trờng Bất động sản đặc điểm thị trờng Bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản: 1.1.1 Khái niệm Bất động sản: Bất động sản (BĐS) tài sản không di dời đợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác phấp luật quy định Với t cách vật chất thoả mÃn nhu cầu sống ngời, BĐS đợc mua bán lại đà nhanh chóng trở thành hàng hoá thị trờng 1.1.2 Khái niệm thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản (TTBĐS) trớc hết đợc hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá BĐS nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, ngời mua ngời bán BĐS tác động qua lại lẫn để xác định số lợng giá hàng hoá BĐS Quá trình trao đổi mua bán BĐS vận động phát triển làm cho phơng thức giao dịch trao đổi BĐS diễn nhiều dạng khác Một phận quan trọng TTBĐS thị trờng nhà đất nớc ta nay, thị trờng nhà đất đà đợc hình thành rõ rệt vận hành sôi động, gắn liền với đời phát triển TTBĐS Trong văn pháp luật Nhà nớc, Nhà nớc đà quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý Nhà nớc giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Do nớc ta thực chất hàng hoá trao đổi thị trờng nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Vì thị trờng nhà đất hình dung nơi mà ngời mua ngời bán thoả thuận đợc với số lợng, chất lợng giá hàng hoá quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Thị trờng nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác Tuỳ theo số lợng, quy mô ngời tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin ngời mua ngời bán 1.2 Đặc điểm thị trờng bất động sản 1.2.1 Thị trờng bất động sản mang tính không tập trung, trải rộng tất vùng đất nớc TTBĐS thờng không bao gồm thị trờng lớn mà bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ, thị trờng mang chất địa phơng quy mô trình độ khác có phát triển không đồng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội khác quy định TTBĐS đô thị có quy mô trình độ phát triển cao TTBĐS nông thôn miền núi, v.v 1.2.2 Thị trờng bất động sản dạng thị trờng không hoàn hảo Do không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trờng Điều xuất phát từ đặc trng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên nh truyền thống tập quán sử dụng nhà đất BĐS nói chung Trong thị trờng địa phơng, hiểu biết giao dịch không hoàn hảo, ngời mua ngời bán BĐS thờng thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trớc Điều gây tợng độc quyền, đầu tạo tợng cung - cầu, giá giả tạo Đây đặc điểm chủ yếu TTBĐS 1.2.3 Việc tạo lập phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu t lao động lớn: Mà vận động, vận hành yếu tố thị trờng BĐS diễn chậm chạp phụ thuộc vào: chế, sách Nhà nớc; thủ tục hợp đồng, chuyển nhợng, đăng ký ®Êt ®ai, nhµ ë,… 1.2.4 ViƯc tham gia vµ rót khỏi thị trờng nhiều thời gian, tiền bạc: Để tạo lập đa BĐS vào sử dụng phải khoảng thời gian tơng đối dài đòi hỏi phải có đầu t vốn lớn Do vËy viƯc thu håi vèn chËm vµ thêng cã nhiỊu rủi ro 1.2.5 Thị trờng Bất động sản thị trờng đầu vào, thị trờng t liệu sản xuất nên đa dạng hình thức: Nó diễn dới dạng trao đổi, mua bán chuyển nhợng, cầm cố diễn dới hình thức cho thuê Trong điều kiện đất đai ngày khan nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng xu hớng cho thuê đất đai, BĐS trở nên phổ biến Việc cho thuê đất đai thực chất cho thuê quyền sử dụng đất đai Ngời thuê phải trả cho ngời cho thuê khoản tiền việc sử dụng đất đai, BĐS thời hạn thuê nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý, nên thực chất việc mua bán, trao đổi, chuyển nhợng, cầm cố, Đất đai trao đổi mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất Nhà nớc ta mở rộng phát triển hình thức cho thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho ngời có nhu cầu đất, BĐS muốn thuê để sản xuất thủ tục, giá cả, thời hạn,, đặc biệt ngời nớc muốn đầu t nớc ta 1.2.6 Thị trờng Bất động sản chịu điều tiết pháp luật: Thị trờng BĐS nói chung thị trờng đất đai nói riêng thị trờng đặc biệt, không đợc tự trao đổi nh thị trờng hàng hoá khác Nó đợc hạn chế quản lý chặt chẽ nghiêm ngặt Nhà nớc nhằm bảo vệ tài nguyên đất phạm vi quốc gia Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc ngời đại diện chế độ quản lý Nhà nớc đất đai có vai trò vô quan trọng việc thúc đẩy trình hình thành phát triển thị trờng BĐS Điều thể việc quy định quyền lợi, nghĩa vụ ngời sử dụng đất, quy định việc đánh giá định giá đất đai chuyển mục đích quyền sử dụng đất Chế độ quản lý Nhà nớc đất đai đợc thể luật đất đai văn khác dới luật quy định hớng dẫn thi hành điều khoản luật đất đai 1.2.7 Một đặc điểm thị trờng BĐS cung thị trờng BĐS phản ứng nhanh chóng tơng ứng với thay đổi cầu: Bởi việc tăng cung loại BĐS chẳng hạn nh nhà đất cho mục đích cụ thể thờng nhiều thời gian Đó thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trờng nh: mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Những biến động xảy thị trờng nhà đất chậm nhiều so với phần lớn thị trờng khác Trong thị trờng BĐS, cầu phản ứng nhanh nhng phản ứng chậm cần phải có thời gian tiếp cận, đáp ứng đợc cầu Nh vậy, cung BĐS co giÃn, cầu co giÃn nhiều Điều dẫn đến hậu cân cung cầu thị trờng BĐS Vai trò Thị trờng Bất động sản: Thị trờng BĐS phát triển nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xà hội đất nớc nâng cao đời sống tầng lớp dân c 2.1 Thị trờng Bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh BĐS: Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS ngời tiêu dùng thực việc mua bán Với vai trò hàng hoá đặc biệt, BĐS nói chung mà chủ yếu đất đai nhà đợc chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ ngời sang ngời khác Việc mua bán lại nh tạo khối lợng hàng hoá không cạn cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá BĐS luôn phong phú Thị trờng nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trong trình kinh doanh tạo sản phẩm nh nhà công trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai đợc vật hoá sản phẩm Để tiến hành qúa trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hình thái vật thành hình thái tiền Công việc chuyển hoá hình thái vốn đợc thực thông qua thị trờng Thị trờng BĐS nhìn từ góc độ xử lý đầu sản phẩm có ảnh hởng định đến tốc độ, quy mô tăng trởng kinh doanh tồn doanh nghiệp nơi thực chức hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất yếu tố sản xuất kinh doanh Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trờng không đơn hoàn trả chi phí sản xuất mà quy trình thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế 2.2 Thị trờng Bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán BĐS nh mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất: Trong điều kiện sản xuất hàng hoá, ngời sản xuất tríc hÕt lo tỉ chøc s¶n xt kinh doanh, sư dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm đợc đem bán Trong ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua loại sản phẩm Để giải mâu thuÃn này, nơi gặp gỡ thị trờng Thông qua thị trờng bán (bên cung) ngời mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với sản phẩm đợc thực trình sản xuất diễn bình thờng 2.3 Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà (BĐS), bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất: Thị trờng nói chung, thị trờng BĐS nói riêng, chịu tác động tơng hỗ lẫn yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sụ tồn vận động thị trờng biểu vận động yếu tố không tách rờinhau Mỗi biến thiên yếu tố kéo theo vận động biến thiên yếu tố khác ngợc lại Điều làm thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trờng mang lại lợi nhuận cao Nh sở quy luật vận hành kinh tế thị trờng, nhờ việc áp dụng khoa học công nghệ, cải tiến công nghệ mà nguồn hàng hoá BĐS ngày phong phú, đa dạng với chất lợng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân c kinh tế quốc dân 2.4 Hoạt động Thị trờng BĐS Góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai, nhà ở, công trình công cộng sở kinh tếxà hội khác: Thị trờng BĐS đợc hình thành phát triển góp phần bớc xây dựng đồng loại thị trờng kinh tế hàng hoá Trên sở đó, chế thị trờng đợc vận hành phát huy tác dụng Thông qua hoạt động thị trờng BĐS, Nhà nớc tiếp tục bổ xung hoàn thiện pháp luật sách nh tổ chức quản lý tạo điều kiện chi thị trờng mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng Thị tr kinh doanh ngầm., tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS có chiều hớng gia tăng nớc ta Thị trờng BĐS hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nớc ngời sử dụng đất công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu t xây dựng bản, tận dụng phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân c, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc 2.5 Phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xà hội hoá sản xuất kinh doanh: Trên thị trờng, nhà kinh doanh, ngời sử dụng cã ®iỊu kiƯn tiÕp xóc, cã mèi quan hƯ qua l¹i t¹o sù më réng quan hƯ néi thị trờng quan hệ với ngành, lĩnh vực khác nh xây dựng, Địa chính, ngân hàng, môi trờng đô thị, để mở rộng thị trờng Thị trờng BĐS phận hệ thống thị trờng Bởi vậy, hình thành phát triển thị trờng BĐS góp phần phát triển loại thị trờng Trên sở đó, chế thị trờng đợc vận hành phát huy tác dụng 2.6 Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao: Nếu thị trờng đợc mở rộng, nâng cao lực kinh doanh tăng cờng quản lý khả thu hút vốn đầu t lớn doanh gia vµ ngoµi níc cịng nh vèn tÝch l cđa tầng lớp dân c, tạo khả mở rộng qui mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu hợp tác liên doanh Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần quan trọng khai thác sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu nhân dân nhà ở, sản phẩm cần thiết khác đợc tạo gắn liền với đất đai tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc Thông qua việc xây dựng pháp luật hoạch định sách nh tổ chức quản lývà thực có hiệu kinh doanh BĐS Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, chốn thuế, đầu tệ nạn khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Những nhân tố ảnh hởng đến thị trờng BĐS: Thị trờng đất đai phận quan trọng chủ yếu thị trờng BĐS Vì để xem xét nhân tố ảnh hởng đến trình hình thành phát triển thị trờng BĐS xem xét nhân tố ảnh hởng đếnquá trình hình thành phát triển thị trờng đất đai, coi nhân tố ảnh hởng đến trình hình thành phát triển thị trờng BĐS: 3.1 Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá: Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển lực lợng sản xuất xà hội với trình độ phân công lao động xà hội Đất đai từ chỗ sản phẩm tự nhiên, ngời khai phá cải tạo sử dụng để sản xuất sản phẩm yêu cầu khác phục vụ cho sống nh: xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc, Sản xuất ngày phát triển, nhu cầu ngời ngày tăng lên đất đai ngày khan Những đất đai đà khai phávà sử dụng bị chiếm hữu trở thành tài sản riêng Vì đất đai trở thành đối tợng mua bán trao đổi Sự tan rà chế độ phong kiến xuất chủ nghĩa t mà đặc trng xuất phát triển sản xuất hàng hoá đà làm thay đổi quan hệ ruộng đất thị trờng đất đai đời phát triển Đất đai đợc thơng mại hoá 3.2 Chế độ sở hữu ruộng đất: Chế độ sở hữu ruộng đất trải qua trình hình thành phát triển lịch sử Từ sở hữu cộng đồng ruộng đất thị tộc, làng xà đến sở hữu t nhân xà hội phong kiến sở hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu t nhân t chủ nghĩa trình lịch sử lâu dài Chỉ đến sở hữu t nhân t chủ nghĩa tạo điều kiện tiền đề cho việc tích tụ tập trung ruộng đấtvào số trang trại, lÃnh chúa lớn Đó điều kiện cho hình thành quan hệ ruộng đất t chủ nghĩa, thị trờng đất đai đời Trong thời kỳ đầu tích luỹ t chủ nghĩa diễn việc tớc đoạt ruộng đất nông dân trang trại nhỏ để biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả thành điền trang lớn sản xuất theo kiểu t chủ nghĩa, hình thành farm đà đẩy hàng triệu nông dân lâm vào tình trạng ruộng đất phải làm thuê Khi nghiên cứu Thị trcái gọi tích luỹ ban đầu., Mác đà viết: Các nhà t bản- t sản đng viƯc ®ã víi mơc ®Ých biÕn rng ®Êt thành hàng buôn bán tự do, mở rộng lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, tăng thêm luồng ngời vô sản vòng pháp luật từ nông thôn. Để kết luận cho gọi tích luỹ ban đầu đó, Mac đà viết: Thị trC ớp đoạt tài sản nhà thờ, nhợng đất đai Nhà nớc cách gian lận, ăn cắp đất đai công xÃ, biến sở hữu phong kiến sở hữu thị tộc thành sở hữu t nhân đại cách chiếm đoạt khủng bố tàn nhẫn- nhiêu phơng pháp tích luỹ ban đầu Chúng đà chinh phục đất đai cho nông nghiệp t chủ nghĩa, đem ruộng đất gán vào t tạo luồng cần thiết ngời vô sản bị đặt vòng pháp luật để cung cấp cho công nghiệp thành thị 3.3 Chế độ quản lý ruộng đất vai trò tác động Nhà nớc: Chế độ quản lý Nhà nớc đất đai nhằm bảo vệ nguồn tài nguyên quý quốc gia sử dụng chúng cách có hiệu Trong điều kiện ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc ngời đại diệnthì chế độ quản lý Nhà nớc đất đai có vai trò vô quan trọng việc thúc đẩy trình hình thành phát triển thị trờng đất đai Điều thể việc qui định quyền lợi, nghĩa vụ ngời sử dụng đất, qui định việcđánh giá định giá đất đai chuyển mục đích quyền sử dụng đất Chế độ quản lý Nhà nớc đất đai đợc thể Luật đất đai văn khác dới Luật qui định hớng dẫn thi hành điều khoản Luật đất đai Luật đất đai năm 1993(đợc bổ sung sửa đổi năm 1998) nớc Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam qui định: Thị trĐất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý Thị trNhà nớc giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nớc, tổ chức trị xà hội (gọi chung tổ chức), hàng hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nớc cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ ngời khác Ngoài ra, Luật đất đai nớc ta qui định quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất nh: Nhà nớc bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ ngời khác có quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất theo qui định Luật qui định khác pháp luật Hộ gia đình, cá nhân dợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Các quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất đợc thực thời hạn giao đất, thuê đất mục đích sử dụng đất đợc giao, đợc thuê theo qui định luật qui định khác pháp luật Thời hạn giao đất sử dụng lâu dài cho ngời sử dụng đất đợc qui định điều 20 Luật sửa đổi bổ sung năm1998 20 năm đất trồng hàng năm nuôi trồng thuỷ sản 50 năm đất trồng lâu năm Khi hết thời hạn ngời sử dụng đất có nhu cầu đợc tiếp tục giao đất để sử dụng Những qui định Luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 đà thể tính linh hoạt Thị trmềm ngời sử dụng đất, đặc biệt thể quyền ngời sử dụng đất Đó sở pháp lý bớc đầu cho hình thành thị trờng đất đai nớc ta Thị trờng đất đai thị trờng đặc biệt, không đợc tự trao đổi nh thị trờng hàng hoá khác Nó bị hạn chế quản lý chặt chẽ nghiêm ngặt Nhà nớc nhằm bảo vệ tài nguyên đất phạm vi quốc gia Quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS nói chung nhà đất nói riêng vấn đề nhạy cảm thị trờng nhà đất Một sách quan trọng cá tác dụng rõ nét việc điều chỉnh đến tính chất, mức độ phạm vi hoạt động thị trờng BĐS quan hệ liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Nhà đất tài sản tiêu 10 Nam có hình thành phát triển nhanh hay không phụ thuộc lớn vào tâm hành động quán Nhà nớc Thứ hai, nhằm mục tiêu xây dựng kinh tế thị trờng theo định hớng x· héi cgđ nghÜa, Nhµ níc ViƯt Nam thùc thi sách đất đai có phân biệt thành phần kinh tế, nhiều có u đÃi cho thành phần kinh tế hợp tác thành phần kinh tế quốc doanh Do vậy, thị trờng BĐS Việt Nam thấy từ đầu thị trờng nh cho thành phần kinh tế Tuy nhiên kinh tế hợp tác xÃ, doanh nghiệp Nhà nớc gặp nhiều khó khăn Để đẩy mạnh tăng trởng kinh tế, Nhà nớc đà có sách khuyến khích thành phần kinh tế khác, kể khuyến khích chuyển giao đất cho họ Nh sách hàm chứa nhiều mục tiêu mâu thuẫn nh không đợc hoạch định khôn ngoan, thực tế có ảnh hởng lớn làm biến động không bình thờng động thái thị trờng BĐS Thứ ba, Nhà nớc định hớng, điều tiết kiểm soát thị trờng, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS; tạo diều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trờng BĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế Nhà nớc kinh doanh bình ổn giá BĐS Ban hành sớm sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không ngời sử dụng đất tạo mà đô thị hoá, Nhà nớc đầu t sở hạ tầng, qui hoạch chuyển ®ỉi mơc ®Ých sư dơng ®Êt ®em l¹i, ®Ĩ phơc vụ cho mục đích chung Xây dựng luật kinh doanh BĐS Xây dựng trơng trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà để bán cho thuê đối tợng khác xà hội Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, trọng việc phát triển nhà cho đối tợng sách ngời nghèo thông qua sách u đÃi giá, thuế, vay lÃi suất thấp, mua nhà trả góp, Nhà nớc đà góp phần đáng kể việc giải vấn đề súc nhà ở nớc ta đô thị Tóm lại, Nhà nớc Việt Nam có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trờng BĐS nh nớc khác mà có vai trò hình thành định hớng thị trờng phục vụ công xây dựng Chủ nghĩa xà hội Ngoài ra, bối cảnh chung kinh tế thị trờng sơ khai, Nhà nớc phải làm nhiều việc khác để tạo tiền đề thuận lợi cho thị trờng BĐS đời phát triển Nh vậy, vai trò Nhà nớc Việt Nam thị trờng BĐS quan trọng 18 Một số tồn thị trờng BĐS nớc ta: Trên thực tế, thị trờng BĐS nớc ta đà xuất mà hoạt động sôi nổi, đặc biệt khu vực thành thị Hoạt động thị tr ờng BĐS nớc ta, manh nha, đà góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ngời dân, tăng cờng hiệu sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xởng, biến ®Êt ®ai trë thµnh mét ngn lùc to lín cho công phát triển kinh tế đất nớc Tuy nhiên, thời gian qua, thị trờng BĐS nớc ta tồn số khuyết điểm sau: 4.1 Thị trờng BĐS không thức lên thách thức với xà hội quản lý Nhà nớc: Với việc có 10% nhà, đất thành thị đà đợc cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào giao dịch dân sự, nh bán quyền sử dụng nhà, đất, chấp, cho thuê,, thị tr ờng BĐS quy Nhiều phân tích quốc tế đà rằng, thị trờng BĐS phi quy vận hành cờng độ cao có điều kiện cần thiết nh tập quán văn hoá, tin tởng, nhóm quan hệ xà hội chặt chẽ (ví dụ nh thị trờng BĐS phi chÝnh quy ë Trung Quèc), nhng thÞ trêng phi quy BĐS thị trờng không hoàn hảo, tạo nguy tiềm ẩn đối víi toµn bé nỊn kinh tÕ – x· héi Thùc tÕ ë ViƯt Nam cịng ®· chøng tá ®iỊu ®ã, với giá phải trả lớn, chẳng hạn nh riêng bê bối liên quan đến BĐS vụ án Tăng Minh Phụng đà dẫn tới việc Nhà nớc bị thất thoát hàng nghìn tỷ đồng 4.2 Hệ thống thông tin thị trờng BĐS nớc ta cha đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận: Thông tin điều kiện tối quan trọng cho vận hành thị trờng BĐS, nhng thực thông tin lại kết sau hàng loạt cải cách thể chế Trong thị trờng BĐS, Nhà nớc có vai trò độc quyền việc thu thập xử lý thông tin gốc, bao gồm thông tin quy hoạch, vẽ đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất chủ cở hữu BĐS 4.3 Thị trờng BĐS nớc ta nhỏ quy mô tơng đối bị bóp méo quan hệ cung cầu giá cả: Do tính chất thông tin bất đối xứng cao thị trờng, giá quan hệ cung cầu BĐS nớc ta bị bóp méo lớn.Thị trờng hay xuất sốt giá dựa thông tin mập mờ, vỉa hè quy hoạch, thay đổi sách Nhà nớc, 19 4.4 Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành phát triển tự phát: Trong năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà,chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngày phát triển sôi nổi, số lợng vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin môi giới ngày gia tăng đà xuất trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty TNHH, nhng Nhà nớc cha quản lý đợc tổ chức Cuối năm 1998, địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán BĐS, nhng có 19 tổ chức môi giới nhà đất đăng ký hành nghề Hoạt động môi giới nhà đất chủ yếu môi giới ngời mua ngời bán, cha cung cấp đợc cho ngời mua thông tin cần thiết BĐS.Và hầu hết hoạt động Nhà nớc cha kiểm soát đợc 4.5 Kinh doanh phát triển đất, phát triển BĐS đà hình thành nhng cha bình đẳng thành phần kinh tế: nhiều địa phơng đà hình thành doanh nghiƯp kinh doanh B§S nh: Doanh nghiƯp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thơng mại- xây dựng đầu t kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nớc đầu t vào Việt Nam cha tham gia thị trờng BĐS cha xuất nhiều địa phơng Doanh nghiệp quốc doanh đợc u đÃi giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật doanh nghiệp quốc doanh dẫn đến bất bình đẳng thành phần kinh tế, không phát huy đợc sức mạnh thành phần kinh tế đầu t kinh doanh phát triển BĐS 4.6 Chính sách biện pháp tài Nhà nớc cha đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS: Thời gian qua, hệ thống sách biện pháp tài cho thị trờng BĐS đà bớc đợc xây dựng, bao gồm: Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Trong có thực biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất,; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất chế độ thu lệ phí tr ớc bạ đất; chế sử dụng quĩ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển BĐS); Lập quĩ đầu t phát triển đô thị, quĩ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho đối tợng sách, đối tợng xà hội, Tuy nhiên, hệ thống sách biện pháp tài hành cha đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hình thành phát triển thị trờng BĐS nớc ta, v×:  Møc thu th chun qun sư dơng đất, tiền sử dụng đất lệ phí trớc bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạn 20