Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

Thị trường bất động sản MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương I: Bất động sản thị trường bất động sản I Khái niệm chung thị trường bất động sản Khái niệm, chức năng, phân loại hệ thống thị trường 1.1 Khái niệm thị trường 1.2 Chức thị trường 1.3 Phân loại thị trường 1.4 Hệ thống thị trường Cơ chế vận hành thị trường vai trị Chính phủ 2.1 Cơ chế thị trường 2.2 Vai trò quản lý Chính phủ Marketing - Điều tra phân tích thị trường 3.1 Marketing 3.2 Điều tra thị trường 3.3 Phân tích thị trường đối sách doanh nghiệp 3.4 Phân đoạn - lựa chọn định vị thị trường II Bất động sản thị trường bất động sản Khái niệm chung 1.1 Bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản Đặc tính chức thị trường bất động sản 2.1 Các đặc tính 2.2 Các chức Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản 3.1 Cầu thị trường bất động sản 3.2 Cung thị trường bất động sản 3.3 Cân cung cầu 3.4 Tính đàn hồi cung cầu 3.5 Sự vận hành thị trường bất động sản Chương II: Khung pháp lý thị trường bất động sản I Các quyền bất động sản Khái niệm pháp luật đất đai/ bất động sản 1.1 Hệ thống pháp luật 1.2 Hình thức văn pháp luật đất đai/ bất động sản Các quyền bất động sản 2.1 Quyền sở hữu 2.2 Quyền cầm cố 2.3 Quyền chấp 2.4 Quyền thông hành địa dịch II Phạm vi điều tiết Phân định bất động sản 1.1 Quy định đất, nhà hộ 1.2 Quy định tài sản cố định 1.3 Quy định phân định đất Chuyển nhượng Trang 2 2 3 3 5 7 7 9 10 10 10 11 12 13 14 19 19 19 19 19 19 19 20 20 21 21 21 21 22 22 22 i LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trường bất động sản 2.1 Hợp đồng chứng thư 2.2 Đăng ký Xây dựng hồ sơ đăng ký 3.1 Xây dựng hồ sơ đăng ký Nhà nước 3.2 Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân Trợ giúp pháp lý Thuế định giá bất động sản 5.1 Thuế bất động sản 5.2 Định giá bất động sản Tín dụng 6.1 Người cho vay 6.2 Cho vay dài hạn 6.3 Hợp đồng chấp III Pháp luật đất đai/ bất động sản nước Pháp luật đất đai Australia 1.1 Quy định đất đai bất động sản 1.2 Các hệ thống xác lập quyền nhà đất/bất động sản 1.3 Các quyền đất Pháp luật đất đai/ bất động sản Trung Quốc 2.1 Các văn pháp quy 2.2 Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất 2.3 Nội dung chủ yếu quản lí thị trường nhà đất IV Khung pháp lý thị trường bất động sản Việt Nam Bối cảnh 1.1 Giai đoạn 1975 - 1985 1.2 Giai đoạn 1986 đến Chủ trương sách quản lý đất đai thị trường bất động sản Pháp luật 3.1 Hiến pháp 1992 3.2 Luật đất đai 2003 3.3 Bộ luật Dân 3.4 Pháp lệnh nhà 1991 3.5 Giá đất định giá đất 3.6 Chính sách thuế thu tiền sử dụng đất, thuê đất 3.7 Tín dụng Đổi chế, sách, pháp luật để thúc đẩy trình hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta giai đoạn 4.1 Phương hướng 4.2 Một số biện pháp chủ yếu để tiếp tục thúc đẩy hình thành phát triển Thị trường bất động sản Chương III: Đăng ký bất động sản I Khái quát đăng ký bất động sản Khái niệm đăng ký bất động sản Vị trí, vai trị đăng ký bất động sản Chức đăng ký bất động sản Đối tượng đăng ký bất động sản II Thống kê đăng ký bất động sản 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 28 28 28 32 32 32 33 33 34 34 34 35 35 35 35 35 35 35 ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trường bất động sản Hồ sơ đất đai bất động sản 1.1 Khái niệm 1.2 Phân loại Nguyên tắc đăng ký bất động sản 2.1 Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ 2.2 Nguyên tắc đồng thuận 2.3 Nguyên tắc công khai 2.4 Nguyên tắc chuyên biệt hoá Đơn vị đăng ký bất động sản - đất 3.1 Đơn vị đăng ký 3.2 Thửa đất Đăng ký pháp lý 4.1 Đăng ký văn tự giao dịch 4.2 Đăng ký quyền III Đăng ký bất động sản nước Đăng ký văn tự giao dịch Scotland Đăng ký văn tự giao dịch Mỹ Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đất đai Hà Lan Hệ thống đăng ký quyền Anh Đăng ký quyền Scotland Hệ thống đăng ký quyền Úc IV Đăng ký đất đai bất động sản Việt Nam Đăng ký đất đai/ bất động sản Việt Nam thời kỳ trước 1975 1.1 Thời kỳ phong kiến 1.2 Thời kỳ Pháp thuộc 1.3 Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn năm 1975 Đăng ký đất đai bất động sản thời kỳ 1975 đến 2.1 Đăng ký đất đai bất động sản trước có Luật Đất đai (năm 1998) 2.2 Đăng ký đất đai bất động sản từ có Luật Đất đai đến Đăng ký đất đai bất động sản giai đoạn 3.1 Thực trạng 3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nước ta giai đoạn Chương IV: Định giá bất động sản I Khái niệm chung Mục đích việc định giá bất động sản Đặc trưng chủ yếu giá bất động sản Giá thành bất động sản Mục tiêu trình tự định giá II Các phương pháp định giá bất động sản Khái niệm chung 1.1 Định giá hướng vào giá thành 1.2 Định giá hướng vào người mua 1.3 Định giá hướng vào cạnh tranh Một số phương pháp định giá đất bất động sản 2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 35 35 36 36 36 36 36 37 37 37 37 38 38 39 39 39 40 40 41 41 41 42 42 42 42 42 42 42 43 44 44 44 46 46 46 46 47 47 48 48 48 49 50 51 51 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trường bất động sản 2.2 Phương pháp thu nhập 2.3 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất Định giá đất cụ thể địa phương 3.1 Một số công việc cụ thể để tiến hành định giá đất 3.2 Định giá điều chỉnh loại giá đất cụ thể 3.3 Định giá đất khu vực giáp ranh Chương V: Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản I Khái quát 1.Hệ thống sở liệu quốc gia 1.1 Khái niệm 1.2 Nội dung sở liệu quốc gia Cơ sở liệu tài nguyên đất/ bất động sản 2.1 Các thành phần sở liệu tài nguyên đất 2.2 Vai trò CSDL tài nguyên đất hệ thống CSDL Quốc gia II Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản Khái niệm Phân loại 2.1 Theo dạng thông tin 2.2 Theo nguồn thông tin Cấu trúc hệ thống thông tin đất đai 3.1 Tổ chức sở liệu tài nguyên đất 3.2 Các phương án quản lý sở liệu 3.3 Giải pháp mạng cho sở liệu tài nguyên đất 3.4 Chuẩn hoá sở liệu tài nguyên đất III Thực trạng hệ thống thông tin đất/ bất động sản nước ta IV Xây dựng hồn thiện hệ thống thơng tin đất đai/ bất động sản Mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin đất đai Phạm vi hoạt động hệ thống thông tin đất đai 2.1 Hệ thống đăng ký 2.2 Bản đồ Địa 2.3 Nhà hộ nhiều tầng khu vực đô thị 2.4 Pháp lý 2.5 Các lĩnh vực khác Mơ hình liệu 3.1 Cơ sở 3.2 Mơ hình 3.3 Mơ hình chức 3.4 Cấu trúc hệ thống Chương VI: Kinh doanh bất động sản I Phân tích thị trường bất động sản lập kế hoạch đầu tư Phân tích dự báo thị trường bất động sản 1.1 Phân tích thị trường bất động sản 1.2 Dự báo thị trường bất động sản Lựa chọn phương hướng đầu tư 2.1 Loại hình đầu tư bất động sản 2.2 Hai mạnh yếu đầu tư bất động sản 2.3 Các rủi ro đầu tư bất động sản 53 54 55 55 55 59 60 60 60 60 60 60 60 61 62 62 62 62 62 62 62 62 63 64 65 65 65 65 65 65 65 66 66 66 66 67 67 68 71 71 71 71 72 72 72 72 73 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trường bất động sản 2.4 Chọn địa điểm đầu tư sản phẩm bất động sản 2.5 Sách lược tiền vốn đầu tư bất động sản II Tiêu thụ bất động sản Cách thức tiêu thụ bất động sản 1.1 Tự tổ chức tiêu thụ 1.2 Uỷ thác môi giới tiêu thụ Xúc tiến bán hàng bất động sản 2.1 Khái niệm chung 2.2 Tuyên truyền quảng cáo 2.3 Nhân viên bán hàng 2.4 Xúc tiến bán hàng quan hệ cơng cộng Q trình đàm phán mua bán 3.1 Mua bán tình đặc biệt 3.2 Kỹ xảo định giá 3.3 Điều chỉnh giá thay đổi giá 3.4 Chuyên viên định giá Chương VII: Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản I Vai trò quản lý Nhà nước thị trường Nhà nước thị trường Vai trò Nhà nước II Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định có hiệu lực Xây dựng sách tài sách liên quan Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng liệu bất động sản III Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản Hệ thống quản lý đất đai 1.1 Khái niệm 1.2 Lợi ích hệ thống quản lý đất đai tốt Cấu trúc hệ thống quản lý đất đai 2.1 Đăng ký đất đai 2.2 Địa 2.3 Hệ thống thơng tin đất đai Tổ chức quản lý IV Mơ hình hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản nước Cộng hoà Pháp Hà Lan Thuỵ Điển CHND Trung Hoa Malaysia Thái Lan Chương VIII: Thực trạng số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam I Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 74 75 77 77 77 77 79 79 79 80 80 81 82 82 83 84 86 86 86 86 86 86 86 87 87 87 87 87 87 87 87 87 88 88 89 89 89 90 90 91 91 92 94 94 94 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trường bất động sản 1.1 Giai đoạn từ sau cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980 1.2 Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam II Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Mục tiêu, quan điểm, định hướng Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản 2.2 Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất 2.3 Những giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hoá bất động sản 2.4 Những giải pháp tài 2.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản 2.6 Tổ chức quản lý nhà nước với thị trường bất động sản TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 94 95 97 97 99 99 100 100 100 100 100 102 vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản CHƯƠNG I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG KHÁI NIỆM, CHỨC NĂNG, PHÂN LOẠI VÀ HỆ THỐNG THỊ TRƯỜNG 1.1 Khái niệm thị trường - Thị trường nơi người mua người bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận lời giải đáp mà bên cần biết - Thị trường nơi trao đổi hàng hoá bao gồm hàng hố hữu hình lẫn vơ hình; - Thị trường thể tổng hoà quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, sản xuất lưu thông, cung ứng nhu cầu, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá; - Thị trường thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hoá, tức thể đặc trưng chất thị trường Mọi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thoả mãn yêu cầu người tiêu dùng người tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trường Chủ thể thị trường loại người hoạt động trao đổi hàng hoá thị trường : (1) người sản xuất hàng hoá người tạo sở vật chất thị trường, người bán hàng hoá thị trường; (2) người tiêu dùng người có tiền mua hàng; (3) người mơi giới thương mại vừa đóng vai trị người mua, vừa người bán, người trung gian người sản xuất người tiêu dùng Khách thể thị trường số hàng hố đưa trao đổi mua bán, ngồi hàng hố tiêu dùng tư liệu sản xuất bao gồm yếu tố cần cho sản xuất tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể sở vật chất cho tồn thị trường 1.2 Chức thị trường Chức thị trường thể mặt sau đây: 1.2.1 Chức trao đổi Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hố, thơng qua thực giá trị hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng yêu cầu tiêu dùng 1.2.2 Chức điều tiết Thị trường hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh, có khả tự động điều tiết trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xã hội cho ngành kinh tế, vùng doanh nghiệp, điều tiết kết cấu số lượng hàng hố mà cịn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trường 1.2.3 Chức thông tin Thị trường phát loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) người tiêu dùng thông tin cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ cơng nghệ thơng tin xã hội nâng cao chức thơng tin thị trường tăng cường, nhạy bén LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.2.4 Chức liên hệ kinh tế Thị trường phá vỡ ngăn cách lĩnh vực kinh tế, ngành, địa phương doanh nghiệp trở thành phận hữu kinh tế quốc dân nước, tiến tới hội nhập với kinh tế tồn cầu Tóm lại thị trường hệ thống mở 1.3 Phân loại thị trường Có nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, đề cập số cách phân loại cần thiết nhất: - Căn vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự thị trường có kế hoạch Căn vào cơng dụng hàng hố: mà chia thành thị trường hàng hoá thị trường yếu tố sản xuất thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin thị trường bất động sản - Căn vào khu vực phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị, nông thôn, nước thị trường quốc tế - Căn vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hồn tồn, thị trường độc quyền hoàn toàn thị trường cạnh tranh độc quyền - Căn vào địa vị chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua thị trường cân 1.4 Hệ thống thị trường Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức lĩnh vực lưu thơng phải tổ chức tốt hoạt động loại thị trường Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành phận hữu hệ thống thị trường nước Trong hệ thống thị trường hàng hóa sở, thị trường khác phục vụ cho thị trường hàng hoá mức độ khác Ở nước ta có thị trường hàng tiêu dùng nhiều phát triển, cịn thị trường khác hình thành, cịn q quặt, chí có thị trường cịn vắng bóng tồn dạng "chợ đen" Vì để tiếp tục nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hồn chỉnh, có thị trường bất động sản CƠ CHẾ VẬN HÀNH CỦA THỊ TRƯỜNG VÀ VAI TRỊ QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ 2.1 Cơ chế thị trường Quy luật giá trị sở chế vận hành thị trường Ngoài ra, tác động lên thị trường cịn có quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh Các quy luật nói có quan hệ khăng khít với nhau, tác động lên thị trường hình thành chế vận hành thị trường (thường gọi tắt chế thị trường); bao gồm chế giá cả, chế cung cầu chế cạnh tranh 2.1.1 Cơ chế giá Đây nội dung chủ yếu chế thị trường Nó tự phát điều tiết hoạt động kinh tế sản xuất, tiêu dùng quan hệ cung cầu, cơng cụ quan trọng cung cấp thơng tin cho phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô kết cấu cung cầu, đảm bảo kinh tế hoạt động ổn định thông suốt 2.1.2 Cơ chế cung cầu Cơ chế cung cầu biểu mối quan hệ hàng hoá tiền, mặt khác biểu mối quan hệ người bán người mua, quan hệ lượng hàng bán cung cấp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản ca bên bán sức mua hàng bên mua Giữa cung cầu thường xuất mâu thuẫn bốn mặt: số lượng, kết cấu, không gian thời gian Khắc phục mâu thuẫn lập cân cung cầu Như vậy, thơng qua chế cung cầu mà chế giá phát huy tác dụng, làm cho giá giá trị tiến đến trí Cần ý quan hệ cung cầu luôn biến động, cân cung cầu tạm thời, tương đối mà thơi, cịn cân cung cầu lại phổ biến, có tính tuyệt đối 2.1.3 Cơ chế cạnh tranh Cơ chế cạnh tranh biểu tranh đoạt lợi ích kinh tế chủ thể thị trường, bao gồm ba loại hình sau đây: - Cạnh tranh người cung ứng thị trường (bên bán) với nhằm thực giá trị hàng hoá, thu hút người mua phía Loại hình cạnh tranh có hai dạng cạnh tranh phận cạnh tranh phận nhằm thay - Cạnh tranh người có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng, dẫn đến nâng cao giá cả; - Cạnh tranh bên cung ứng bên có nhu cầu (giữa bên bán bên mua) nhằm đoạt lấy doanh lợi Sự so sánh lực lượng đôi bên định ảnh hưởng bên giá Đây loại hình cạnh tranh cạnh tranh thị trường, có thơng qua cạnh tranh hai bên cung cầu kiểm nghiệm hiệu cuối sản xuất xã hội Ba loại chế hình thành chế thị trường, chế giá cung cấp thông tin phản hồi động lực thị trường, chế cung cầu điều tiết sản xuất tiêu dùng, chế cạnh tranh chất xúc tác đảm bảo cho chế giá chế cung cầu phát huy đầy đủ công thị trường Như muốn thị trường vận hành đắn theo chế phải tạo điều kiện cho chế cạnh tranh tác động mạnh mẽ, tức doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự chịu lỗ lãi hưởng lợi ích kinh tế từ kết cạnh tranh, mặt khác phải chống lại cạnh tranh phi pháp, bảo vệ cạnh tranh lành mạnh phải chống độc quyền 2.2 Vai trò quản lý Chính phủ Thị trường có sức cạnh tranh vạn Trong nhiều trường hợp thị trường khơng giải vấn đề đặt ra, cần có can thiệp phủ Các trường hợp là: 2.2.1 Thị trường khơng đảm bảo ổn định vĩ mơ kinh tế Vì thân mang nhiều tính tự phát, có lúc có tác dụng tiêu cực, sản xuất xã hội dễ bị cân đối, không thực phân phối tối ưu nguồn lực cho sản xuất, chí gây lãng phí hiệu việc sử dụng nguồn lực, làm tổn hại đến việc thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng, tạo bất hợp lý kết cấu doanh nghiệp, lạm phát cao, thất nghiệp nhiều, cán cân toán quốc tế cân bằng, dẫn đến khủng hoảng kinh tế 2.2.2 Thị trường tự phát loại trừ độc quyền Tự cạnh tranh nhiều dẫn đến sản xuất tập trung, từ mà hình thành đủ loại độc quyền Ngoài số lĩnh vực, số ngành kinh tế cịn có tượng độc quyền tự nhiên, tức độc quyền lại có lợi cạnh tranh 2.2.3 Thị trường cung cấp có hiệu hàng hố cơng cộng (các dịch vụ công cộng) giáo dục, y tế, viễn thơng, trật tự an ninh, cấp nước vận tải đô LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản th v.v (nờn phân biệt cung cấp hàng hố cơng cộng cho xã hội với việc sản xuất hàng hố đó) 2.2.4 Thị trường đảm bảo phân phối thu nhập cách công Sự điều tiết tự phát chế thị trường dễ dẫn đến mở rộng khoảng cách thu nhập tầng lớp, khoét sâu mâu thuẫn xã hội 2.2.5 Thị trường đảm bảo phát triển bền vững xã hội, không kiềm chế "ngoại ứng" bất lợi cho người sản xuất người tiêu dùng, tạo làm ô nhiễm môi trường, gây tác hại khác Vì thị trường có nhược điểm kể nên phủ cần có can thiệp hợp lý vào thị trường, vừa tạo điều kiện cho thị trường vận hành phát triển lành mạnh vừa bổ sung cho thị trường phương diện mà thị trường không làm Sự can thiệp phủ tiến hành thơng qua việc hoạch định sách sử dụng cơng cụ thích hợp Các sách mà phủ hoạch định để khống chế vĩ mơ thị trường bao gồm: Chính sách tài (thơng qua việc lập ngân sách quốc gia), sách tiền tệ (thơng qua cho vay, lãi suất, phát hành tiền ), sách chuyển đổi cấu sách phân phối thu nhập (thơng qua việc phối hợp sách tài chính, sách tiền tệ vận dụng công cụ kinh tế phi kinh tế) Các cơng cụ chủ yếu mà phủ sử dụng để can thiệp vào thị trường bao gồm: a) công cụ kế hoạch (kế hoạch dài hạn, trung hạn ngắn hạn), kế hoạch chi tiêu mang tính bắt buộc kế hoạch hướng dẫn có tính định hướng khuyến khích; b) cơng cụ kinh tế địn bẩy giá cả, địn bẩy thuế khố, địn bẩy tín dụng địn bẩy lãi suất; c) cơng cụ hành (mệnh lệnh, thị, quy định) d) công cụ pháp luật để trì lợi ích tổng thể kinh tế quốc dân phát triển xã hội Tuy nhiên can thiệp phủ khơng đạt mục tiêu định, bốn lý chủ yếu là: thông tin bị hạn chế; hạn chế phủ kiểm sốt phản ứng doanh nghiệp; hạn chế phủ kiểm sốt máy hành quan liêu cuối khả hạn chế phủ trước áp đặt trị MARKETING - ĐIỀU TRA VÀ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 3.1.Marketing Từ hình thành thị trường xuất nhiều quan điểm kinh doanh như: - Quan điểm định hướng vào sản xuất cho người tiêu dùng ưa thích nhiều sản phẩm bán rộng rãi với giá hạ; - Quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm cho người tiêu dùng ln ưa thích sản phẩm có chất lượng cao nhất, có nhiều cơng dụng tính mới; - Quan điểm tập trung vào bán hàng cho người tiêu dùng thường bảo thủ việc mua sắm, cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ khuyến có người gọi quan điểm marketing truyền thống để phân biệt với marketing đại Quan điểm marketing đại hướng tới kết hợp hài hồ lợi ích người tiêu dùng, nhà kinh doanh xã hội, gọi quan điểm marketing đạo đức xã hội 3.2 Điều tra thị trường Nội dung điều tra thị trường bao gồm 3.2.1 Điều tra môi trường kinh doanh gồm có: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản S 4: H thống quản lý đất đai Đăng ký đất đai Điều tra Định giá đất Thanh tra Quy hoạch sử dụng đất Giải tranh chấp đất đai Thông tin đất đai TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ Pháp luật đất đai Nhà nước đóng vai trị việc xác lập sách đất đai nguyên tắc hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai quy phạm pháp luật khác liên quan đến đất đai với nội dung chủ yếu xác lập sau: - Phối hợp quan Nhà nước; - Xác định vị trí quan đăng ký; - Vai trị lĩnh vực công tư; - Quản lý sở liệu địa chính; - Quản lý tổ chức địa chính; - Quản lý nguồn nhân lực, giáo dục đào tạo; - Nghiên cứu khoa học; - Hỗ trợ chuyên gia kỹ thuật; - Hợp tác quốc tế IV MƠ HÌNH HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC CỘNG HOÀ PHÁP Diện tích 551.600 Km2 , dân số 58 triệu người Hệ thống Địa Pháp thiết lập để đáp ứng yêu cầu quản lý 88 triệu đất, 36 triệu nhà, 27 triệu chủ sở hữu , triệu điểm dân cư , triệu trích lục chứng thư 20 triệu thơng báo thuế hàng năm với 590.000 tờ đồ, 43 triệu hồ sơ đất đai, 5,7 triệu sổ sách đăng ký, thống kê Địa Pháp phối hợp hoạt động nhiều quan có liên quan Đất đai, Quy hoạch lãnh thổ, Kinh tế, tài chính, Đầu tư phát triển, Mơi trường Địa Pháp trực thuộc Tổng cục Thuế, Bộ Kinh tế –Tài Tổng biên chế 9000, có 1500 nhân viên đo đạc Tổ chức Địa Pháp có cấp : Cơ quan Địa Trung ương ( Tổng cục Thuế ) có Sở Tư liệu Địa Quốc gia chịu trách nhiệm công tác đo đạc đồ thông tin tư liệu địa chính; Trường Địa Quốc gia phụ trách đào tạo cán Địa 96 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản Cơ quan Địa Vùng ( Cục Thuế), có Xưởng Trắc địa ảnh, Trường Địa Vùng Cơ quan địa tỉnh ( Sở Thuế- 103 sở Thuế quốc sở Thuế Hải ngoại) gồm trung tâm thuế Nhà đất và văn phong quản lý chấp (353) Hệ thống địa Pháp góp phần thực 170 Tỷ Fran từ nguồn thu nhà đất ( 10% Tổng số Thu thuế nước Pháp) HÀ LAN Diện tích tự nhiên 41.526 Km2, dân số 15,6 triệu người Hệ thống quản lý đất đai bất động sản dược tổ chức theo ngành dọc: Cơ quan Địa Hà Lan ( Dutch Kadaste) chịu trách nhiệm đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai bất động sản , quan có 15 chi nhánh khu vực tỉnh Mỗi chi nhánh có phịng đo đạc, phòng đăng ký quản lý chứng thư phục vụ cho việc chuyển nhượng Bất động sản ( 700.000-800.000 vụ việc/ năm) (Sơ đồ 2-Phụ lục) THUỴ ĐIỂN Diện tích tự nhiên 450.000 Km2 ( 411.000 Km2 đất, 228 000 Km2 đất rừng, 30.000 Km2 đất nông nghiêp; 39.000 Km2 đầm, hồ) Lãnh thổ Thuỵ Điển chia thành 24 khu vực 286 địa phương Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ điển chia thành cấp: Trung ương, khu vực (24) địa phương (286) Cơ quan quản lý đất đai Trung ương Cục Điều tra Đất đai Quốc gia ( National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường NSL trung ương có đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thơng tin ( GIS LIS ); Dịch vụ Đo đạc đồ Các chi nhánh địa phương gồm 21 Cơ quan địa nơng thơn; 39 Cơ quan địa thị; 91Cơ quan đăng ký đất đai địa phương Nhiệm vụ NSL : Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thơng tin địa lý thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria ; Biên chế 2400 người Doanh thu NSL 000 triệu SEK ( tương đương 140 triệu USD) 97 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản S 5: H thng quản lý đất đai bất động sản Thuỵ điển Cơ quan điều tra đất quốc gia Thuỵ Điển Ministry of Law Ministry of Environment Bộ Tư pháp Bộ Mơi trường National Land Survey National courts Ad Tồ án hành 91 Land Registration Authorities Cơ quan đăng ký đất đai Cơ quan điều tra đất Quốc gia 21 Contry cadastral Authorities 39 Municipal cadastral Authorities Cơ quan địa nơng thơn Cơ quan địa thị CHND TRUNG HOA Năm 1986 Trung Quốc thành lập Cục Quản lý đất đai Quốc gia trực thuộc Quốc Vụ viện chịu trách nhiệm thống quản đất đai tồn quốc thực sách đất đai đô thị nông thôn Hệ thống quản lý đất đai cấp : Trung ương Cục Quản lý đất đai Quốc gia có vụ ban đơn vị nghiệp; Cục Quản lý đất đai khu tự trị, thành phố trực thuộc trung ương; Cục quản lý đất đai thành phố trực thuộc tỉnh; Chi cục quản lý đất đai quận huyện phòng quản lý đất đai xã phường Năm 1998 Trung Quốc thành lập Bộ Đất đai Tài nguyên thống quản lý đất đai , tài nguyên khoáng sản , biển đo đạc đồ Hệ thống quản lý đất đai Trung ương Bộ Đất đai Tài nguyên có Vụ : Chính sách, pháp luật (2), Quản lý Địa (1) , Quản lý sử dụng đất (3), Bảo vệ đất canh tác (4) ; Cục Đo đạc đồ Quốc gia (5) đơn vị nghiệp (6) ; địa phương có Sở Đất đai Tài nguyên Tỉnh, Thành phố, Khu tự trị MALAYSIA Diện tích 332.317 Km2, dân số 2,5 triệu người ( Mã lai 59%, Hoa 32%, Ân độ dân tộc khác 9%) Liên bang Malaysia gồm 13 bang Hệ thống quản lý đất đai có cấp: Cấp Liên Bang (Hội đồng Đất đai Nhà nước , Bộ Đất đai Hợp tác phát triển, Tổng cục Đất đai Hầm mỏ, Tổng cục Đo đạc –Bản đồ); cấp Bang (Chính quyền Bang, Cục Đất đai Hầm mỏ, Cục Đo đạc-Bản đồ); cấp Quận (Phòng quản lý đất đai Quận); Mơ hình tổ chức (Sơ đồ 5-Phụ lục) 98 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ThÞ trêng bất động sản THI LAN Din tớch 514.000 Km2 Dân số 65 triệu Các đơn vị hành củaThái Lan :76 tỉnh, 794 huyện Hệ thống quản lý đất đai có cấp: Trung ương Địa phương Tại trung ương Cục Quản lý Đất đai Thái Lan trực thuộc Bộ Nội vụ, có chức quản lý việc đo đạc đồ, đăng ký đất đai bất động sản, cấp giấy chứng nhân, định giá nhà, đất Cục Quản lý đất đai biên chế 12.423 cán bộ, có 25 đơn vị trực thuộc 15 chi nhánh Tại địa phương có 76 Văn phịng quản lý đất đai tỉnh 223 chi nhánh, 794 Văn phòng quản lý đất đai cấp huyện 81 Chi nhánh Tóm lại: Một hệ thống Quản lý đất đai bất động sản có chức xác lập hồ sơ quyền sở hữu đất, giá trị đất, sử dụng đất tài liệu khác liên quan đến đất công cụ thiếu kinh tế thị trường lành mạnh thơng thống để quản lý bền vững tài nguyên đất Các nước có kinh tế thị trương phát triển phát triển hướng tới việc xây dựng kiện toàn hệ thống quản lý đất đai bất động sản với mục đích: đảm bảo quyền sở hữu an toàn quyền hưởng dụng; Hỗ trợ cho thuế đất bất động sản; đảm bảo an toàn tín dụng; phát triển giám sát thị trường bất động sản; bảo vệ đất Nhà nước; giảm thiểu tranh chấp đất đai; thuận lợi cho trình đổi hệ thống quản lý đất đai; tăng cường quy hoạch đô thị phát triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý môi trường; phát hành tài liệu thống kê, đất đai phục vụ mục tiêu, kinh tế xã hội Tuỳ thuộc tình hình đặc điểm trị, kinh tế, xã hội; mục tiêu chiến lược, quy hoạch phát triển; yêu cầu quản lý đất đai bât động sản thời kỳ, quốc gia lựa chọn phương án khác cho hệ rhống quản lý đất đai bất động sản Hệ thống quản lý đất đai bất động sản (HTQLĐĐ&BấT đẫNG SảN) nước phát triển (Pháp , Đức , Hà Lan, Thuỵ Điển, Uc …) có lịch sử hình thành phát triển 100 năm, tích luỹ nhiều kinh nghiệm thu nhiều thành quả; HTQLĐĐ&BấT đẫNG SảN nước phát triển phát triển khu vực (, Đài Loan, Thái Lan, Malaixia) hình thành khoảng 40-50 năm theo kinh nghiệm nước phát triển; HTQLĐĐ&BấT đẫNG SảN nước có kinh tế chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường ( Trung Quốc nước Đông Âu) đổi khoản 20 năm trở lại HTQLĐĐ&BấT đẫNG SảN nước có đặc điểm chung: (a) Trực thuộc Bộ quản lý đa ngành tài nguyên, môi trường, quy hoạch, phát triển hạ tầng ( Thuỵ Điển, Hà Lan, Uc, Malaixia, Trung Quốc ); (b) tổ chức hoạt động chuyên môn theo ngành dọc từ trung uơng đến địa phưong ; (c) Cơ cấu Hệ thống gồm thành phần chính: sách, pháp luật, quy họach sử dụng đất , đo đạc đồ địa chính, đăng ký đất đai bất động sản, định giá, hệ thống thông tin; (d) Hiện đại hoá HTQLĐĐ&BấT đẫNG SảN sở ứng dụng khoa học, công nghệ đại : công nghệ GPS, viền thám, hàng không việc đo đạc lập đồ , công nghệ thông tin việc xây dựng hệ thống thơng tin Địa lý (GíS) , Thông tin đất đai ( LIS) phục vụ cho công tác quy hoach, đăng ký, định giá Mơ hình tổ chức quản lý đất đai nước ta ( xem sơ đồ ) 99 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản S đồ 6: Tổ chức Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam Tổ chức hệ thống quản lý đất đai ngành Tài nguyên Môi trường BộTài nguyên Mơi trường Sở Tài ngun Mơi trường Phịng Tài nguyên Môi trường Vụ Đất đai Vụ Pháp chế Vụ Đăng ký Thống kê đất đai Thanh tra Thanh P Quy hoạch, Kế hoạch - Đo đạc đồ, - Đăng ký thống kê đất đai -Thanh tra Trung tâm Thông tin Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai Viện Nghiên cứu Địa Trung tâm Thơng tin Kỹ thuật TàI nguyên MôI trường Cán địa Xã phường 100 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản CHNG VIII THC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM I KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Giai đoạn từ sau cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980 Trong thời gian từ sau cách mạng tháng năm 1945 năm 1960 miền bắc thị trường bất động sản diễn ra; Tuy nhiên, nhiều yếu tố tác động, giao dịch thuê mướn, chấp, cầm cố bất động sản xuất Thời kỳ sau năm 1958 đến 1975 thời kỳ phát triển kinh tế quốc doanh kinh tế hợp tác xã, thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp quy mô không lớn, chủ yếu diễn phạm vi mua bán đất ở, nhà giai đoạn từ sau 1975 đến 1980, Miền Nam thực cải tạo nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư tư doanh; mức độ hai miền có khác song thị trường bất động sản chưa hình thành phát triển Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu tổ chức, sở hữu Nhà nước hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn cách bình thường Sau cải cách ruộng đất cải tạo công thương nghiệp tư tư doanh miền Bắc, đất đai - bất động sản phân phối lại, giao dịch mua bán, chuyển nhượng thuê mướn, cầm cố đất đai - bất động sản diễn ra, không phổ biến Cách thức thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn thực theo truyền thống tập quán cộng đồng Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến tự thoả thuận giá Trong giai đoạn nhà nước chưa có văn Pháp luật giao dịch bất động sản, Nhà nước thừa nhận làm thủ tục cho quan hệ giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản, thu lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản giai đoạn thị trường tự phát số vùng, số địa phương theo yêu cầu thực tế; chưa có khung Pháp luật cho thị trường bất động sản; chưa xuất tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông tin thị trường bất động sản 1.2 Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó, Nhà nước khơng ban hành hệ thống văn Pháp luật cho thị trường bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất khơng thực hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân giao cho khu vực kinh tế Nhà nước kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không thừa nhận Tuy nhiên; với q trình đổi tồn kinh tế - xã hội đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển sở hạ tầng xã hội, xây dựng phát triển sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ thuộc thành phần kinh tế ngày gia tăng, nhu cầu giao dịch đất đai đặt Hiện tượng mua, bán đất đai, mua bán bất động sản xuất diễn sôi động thị vào năm từ 1991-1993, với hình thức mua nhà ở, tiếp tục sử dụng đất gắn với nhà Điều 17 Luật đất đai 1988 cho phép "Người thừa kế nhà người chưa có nhà người khác chuyển nhượng nhà ở, sau quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất có ngơi nhà đó" Thực chất quan hệ mua bán nhà tượng mua bán đất đai ngầm không Pháp luật quy định Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu nâng giá, hạ giá phổ biến làm xáo trộn quan hệ đất đai theo quy định Pháp luật Hiện tượng giao đất, 101 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản cho đất không thẩm quyền diễn phổ biến hầu hết vùng ngoại thành đô thị, khu vực ven đường giao thông, trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ v.v vụ khiếu kiện đất đai bắt đầu phát sinh phát triển Đặc điểm thị trường bất động sản giai đoạn tự phát hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp phát triển đến sôi động, không Pháp luật qui định ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội, Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán lấn chiếm đất trái phép Điều Luật đất đai 1987 qui định: "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức" Hiến pháp năm 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, suốt thời kỳ từ cuối năm 80 đầu năm 90 thị trường ngầm đất đai - thị trường bất động sản ngày sôi động gia tăng Ở thời kỳ này, chưa có yếu tố Pháp luật cho thị trường đất đai - Thị trường bất động sản, song giao dịch mua bán, với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diễn nhiều hình thức khác nhau, giao dịch thuê mướn, chấp góp vốn xuất Từ sau pháp lệnh nhà sau Luật đất đai 1993, thị trường bất động sản nước ta khơi dậy - hình thành bước phát triển Có thể nói, với việc phát triển mạnh mẽ vững toàn kinh tế xã hội đất nước, thị trường bất động sản kết công đổi mới, kết q trình xây dựng lâu dài để có thị trường bất động sản hơm nay, cho dù thị trường bất động sản chưa thật hoàn hảo - thị trường chia làm hai phần rõ rệt ; thị trường khơng thức (thị trường nằm ngồi kiểm soát Nhà nước) thị trường hoạt động mà Nhà nước kiểm sốt (thị trường thức) Thị trường bất động sản khơng thức tồn phạm vi rộng có ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế - xã hội, có nơi có lúc có tác động tiêu cực, vấn đề cần quan tâm THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1998; Luật đất đai năm 2003; Pháp lệnh Nhà năm 1991 Nghị định, Thơng tư Thủ tướng Chính phủ đời thời gian qua cụ thể hoá Luật đất đai Pháp lệnh nhà sở pháp lý quan trọng việc quản lý thị trường bất động sản Việc quản lý thị trường bất động sản đạt kết quan trọng, bước đầu hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam Để thực Luật đất đai Pháp lệnh nhà có hiệu quả, nhiều văn ban hành khung giá loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng, xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai bước làm cho đất đai, nhà tiếp cận với thị trường bất động sản Đây sở quan trọng hình thành phát triển thị trường bất động sản, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường lực đầu tư cho sở hạ tầng Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, sở kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý cho mục đích sử dụng tạo lập chế hợp lý quản lý nhà nước quan chức đất đai, xây dựng phát triển nhà ở, xây dựng sở hạ tầng thị, hình thành phát triển thị trường bất động sản Việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà năm gần tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường cơng tác quản lý đất đai Đây tiền đề quan trọng cho hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai 102 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản Cỏc chng trỡnh phỏt triển nhà sách hỗ trợ vốn cho hoạt động phát triển nhà cho địa phương, phủ cho phép địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng thị lo nhà cho người có thu nhập thấp Chính phủ cho phép địa phương giữ lại toàn số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho phương án phát triển cải tạo nhà Tất sách, chương trình làm sở để hình thành phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên nước ta tồn song song thị trường bất động sản thức Nhà nước quản lý thị trường bất động sản khơng thức Ngun nhân sâu xa thiếu hệ thống chuyển nhượng đất đai hệ thống đánh thuế rõ ràng hợp lý, từ chủ sử dụng đất lợi dụng thị trường khơng thức để bán quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, chí họ khơng có giấy tờ Trước năm 1993 Luật đất đai chưa công nhận quyền thực giao dịch có liên quan đến đất đai nên đất thường khơng có giá Sau năm1993 Luật đất đai khơng quy định quyền tự chuyển nhượng hệ thông quản lý nhượng, từ kích thích thị trường bất động sản khơng thức phát triển Sự xuất phát triển thị trường bất động sản không thức nước ta làm tổn hại lớn đến lợi ích quốc gia, ngồi cịn dẫn đến xây dựng bừa bãi, lộn xộn, phá vỡ quy hoạch cảnh quan đô thị, làm cho trật tự xây dựng đô thị bị đảo lộn nghiêm trọng Nhà nước dùng nhiều biện pháp để lập lại trật tự việc quản lý sử dụng đất đai, muốn quản lý kiểm sốt khơng thể dựa vào biện pháp hành đơn giản mà phải hiểu chất để điều tiết Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản nước ta khẳng định số yếu tố làm xuất hiện, tồn phát triển thị trường bất động sản khơng thức là: - Luật đất đai, Bộ Luật dân đảm bảo sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua bán quyền sử dụng đất đai, việc chuyển dịch đất từ người bán sang người mua lại chưa thực qua kê khai đăng ký, đăng ký bất động sản, chưa có hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật, Bộ luật vào sống - Thị trường Bất động sản nước ta thị trường khơng thức hầu hết bất động sản khơng có đầy đủ điều kiện pháp lý tham gia vào giao dịch dân bán quyền sử dụng đất, nhà, chấp , cho thuê Trong việc hợp thức hố khó khăn, thủ tục phức tạp rườm rà, giá thuế phí lại cao - Các quyền người mua người bán quy định chưa rõ ràng - Việc trốn tránh nộp thuế lệ phí trở thành thói quen, khơng xử lý nghiêm khắc q trình thực việc chuyển quyền sử dụng đất - Yếu tố tâm lý tập quán nguyên nhân tác động không nhỏ đến biến động phức tạp thị trường bất động sản Tâm lý phổ biến người Việt Nam muốn sở hữu nhà gắn liền với đất Ngay người có thu nhập trung bình muốn sở hữu mảnh đất với nhà đơn giản hộ hồn chỉnh mà khơng gắn liền với đất đai Trong điều kiện đó, chủ trương quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô gây tác động tâm lý, làm cân quan hệ cung cầu đất đai Chính giá đất ln ln có xu hướng tăng nhanh giá nhà - Vai trò điều tiết thị trường Nhà nước chưa xác định việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp cho người mua người bán gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp thông tin nhà đất, việc đăng ký thống kê việc thực thi trình tự, thủ tục thức cho việc giao dịch dân nhà đất - Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà khu vực thị cịn q chậm 103 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n - Thiếu kiểm sốt thường xun có hệ thống quản lý sử dụng đất - Nhà nước chưa thực bước để thức hoá thị trường bất động sản nhu cầu giao dịch dân mua bán nhà, đất nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày gia tăng - Có nghịch lý cung - cầu bất động sản tồn tại: Cầu khu vực dân cư nhà tăng vọt lớn so với cung, cung mặt khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt cho doanh nghiệp Nhà nước diện tích khách sạn, văn phịng lại vượt xa cầu Điều đáng lưu ý bất động sản mà cung vượt cầu thường hình thành từ nguồn vốn ngân sách có nguồn gốc từ ngân sách - Cịn có khác việc chuyển dịch nhà chuyển quyền sử dụng đất, mà nguyên nhân đất thuộc sở hữu tồn dân, nhà lại thuộc sở hữu tư nhân - Chương trình truyền thơng cho khách hàng chưa đầy đủ Thực tế nhân dân chưa hiểu rõ đầy đủ quyền nghĩa vụ trình tự thủ tục hành việc kê khai, đăng ký nghĩa vụ tài nhà đất gồm thuế, tiền thuê đất, phí lệ phí địa II MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM MỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG 1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng: "Thúc đẩy hình thành bước phát triển loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến thị trường quan trọng chưa có cịn sơ khai : Thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công nghệ " Đó tiếp tục tạo lập đồng yếu tố kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa giai đoạn nước ta, nhằm thực mục tiêu tổng quát chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001-2010 Báo cáo trị Đảng khẳng định: " hình thành phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Từng bước khắc phục tồn yếu nay, chuẩn bị tốt sở hình thành phát triển thị trường bất động sản theo đường lối phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa, nhằm phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội đồng thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực Quốc tế, đảm bảo cho việc thực quy hoạch xây dựng quản lý phát triển thị có trật tự kỷ cương nề nếp theo quy hoạch pháp luật Đó mục tiêu xây dựng phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới 1.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản Nhằm thực mục tiêu trên, việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta phải quán triệt quan điểm sau: Một là, nước ta thị trường bất động sản phát triển nhanh bền vững phải thực sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Người mua, bán nhà cơng trình chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người chấp, góp vốn liên doanh bất động sản sử dụng gía trị quyền sử dụng đất chấp góp vốn liên doanh Giá trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất thuê đất, tuỳ thuộc vào phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất để khai thác cao nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng đất giao cho họ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Do đó, phát triển thị trường bất động sản phải phát huy cao 104 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản nht cỏc quyn sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý mà vấn đề Nhà nước phải quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất mục đích, nhà nước - người đại diện quyền sở hữu toàn dân đất đai phải thực quyền định đoạt tối cao quyền thu hút đất phát triển thị trường bất động sản theo chế thị trường song khơng thể tách rời vai trị định hướng quản lý điều tiết Nhà nước 105 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản Hai là, Bình đẳng thành phần kinh tế Bình đẳng thành phần kinh tế để khai thác mạnh, nguồn lực đáp ứng nhu cầu đa dạng hình thành phát triển thị trường bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản, doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế có qyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất) sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản : biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu (tạo vốn xây dựng sở hạ tầng), biện pháp ưu đãi giao đất, thuê đất, ưu đãi tín dụng, sách thuế Ba là, Dân hố quan hệ chuyển dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển quan hệ chuyển dịch thực theo chế thị trường, Nhà nước - người quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị trường công cụ vĩ mơ : Chính sách, pháp luật, biện pháp hướng dẫn Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, bị chi phối chủ yếu công cụ biện pháp kinh tế thực thị trường Vì thế, vấn đề mở rộng, dân hoá quan hệ chuyển dịch bất động sản phải xem quan điểm việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản Bốn là, phát triển thị trường bất động sản kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo chế thị trường xã hội có phân hố giàu nghèo; người nghèo, người có thu nhập thấp khơng có khả tự lo chỗ ở, đô thị Mặt khác, hoạt động thị trường có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thời kỳ gặp khó khăn, cá biệt có trường hợp khơng cứu vãn bị phá sản, xã hội lại cần doanh nghiệp tồn phát triển lợi ích chung xã hội Những khuyết tật vốn có mặt trái chế thị trường phải khắc phục, đồng thời phát huy nhân tố người, mở rộng hội cho người có điều kiện phát huy khả tham gia vào trình phát triển bất động sản hưởng thụ thành phát triển đó, giảm bớt ngăn cách giàu nghèo mà biểu cụ thể góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân ăn, ở, lại, học tập làm việc giữ gìn công xã hội Nhà nước hỗ trợ tài chính, kỹ thuật, đào tạo nhân lực cho doanh nghiệp yếu vươn lên hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu bất động sản cho xã hội; đồng thời nhà nước hỗ trợ cho người nghèo, người có thu nhập thấp đối tượng sách xã hội để họ mua nhà thuê nhà Mặt khác, nhà nước giành phần vốn hợp lý để đầu tư phát triển cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tạo môi trường cho thị trường bất động sản phát triển 1.3 Định hướng phát triển thị trường bất động sản Để thực tốt mục tiêu, quan điểm nêu trên, cần phải định hướng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới là: * Xây dựng khung thể chế pháp luật thị trường bất động sản - Xây dựng khung pháp luật thị trường bất động sản luật kinh doanh bất động sản - Thành lập tổ chức phủ để quản lý phát triển thị trường bất động sản - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà đất * Từng bước xây dựng thị trường bât động sản thức - Xây dựng chế vận hành thị trường bất động sản - Quyền người bán nhà, đất quyền người mua nhà đất đảm bảo 106 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản - Phải có chế người mua người bán tìm đến thông qua phương tiện thông tin quảng cáo, môi giới, đại lý - Các hợp đồng mua, bán thông dụng, cộng đồng chấp nhận người mua bán thực cách dễ dàng - Việc mua bán kê khai, đăng ký cách công khai nơi đăng ký công cộng - Quyền sử dụng đất bán nhà cho người mua khơng phải qua kiểm sốt xét duyệt hành * Các sách phát triển bất động sản + Thuế khoản lệ phí phải nộp: - Thuế sử dụng đất - Thuế chuyển quyền sử dụng đất - Lệ phí địa + Tạo lập thị trường vốn + Sắp xếp doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản * Coi trọng trước bước công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch đảm bảo tính khoa học, phù hợp với thực tiễn Phải có quy hoạch chi tiết cơng khai hố * Tổ chức định giá đất, giá nhà phù hợp với giá thị trường điều kiện bình thường Xố bỏ giá bao cấp, giá xin - cho * Hình thành tổ chức đăng ký bất động sản Hình thành phát triển hệ thống tổ chức đăng ký nhà đất xác nhận biến động chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà * Phát triển nhà dành cho người nghèo: giao đất làm nhà, bán nhà trả góp , cho vay tiền, giảm giá thuê đất, phát động xây dựng nhà tình nghĩa * Đào tạo nghiệp vụ chun mơn hoạt động kinh doanh bất động sản : ban hành quy chế pháp lý quản lý hoạt động đại lý, môi giới dịch vụ bất động sản, hành nghề định giá bất động sản, nghề phát triển bất động sản, nghề tư vấn bất động sản MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN THÚC ĐẨY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Để thực mục tiêu nhanh chóng hình thành phát triển thị trường bất động sản kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa ; thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có kiểm sốt nhà nước hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp, hướng dẫn giao dịch; đồng thời khắc phục tồn thị trường bất động sản, giải pháp thúc đẩy sư hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới bao gồm: 2.1 Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhằm bước hạn chế xoá bỏ thị trường bất động sản khơng thức (thị trường nhà nước khơng kiểm sốt được) a) Để tạo mơi trường pháp lý cần khẩn trương xây dựng Luật kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh mối quan hệ liên quan đến quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, nhu cầu xúc để phát triển kinh tế thị trường bất động sản có quản lý vĩ mơ nhà nước Do chưa có Luật kinh doanh bất động sản nên từ trước tới việc điều chỉnh mối quan hệ liên quan đến thị trường bất động sản phải dựa vào nhiều văn pháp luật Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế văn pháp quy 107 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trờng bất động sản cú liờn quan Tuy nhiên, việc dựa vào nhiều văn khó tránh khỏi chồng chéo, khơng đầy đủ gây nhiều khó khăn tổ chức thực b) Các quy định cần phải thơng thống hơn, khơng hạn chế đối tượng quyền mua bán, chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, thuê mướn, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản Riêng tổ chức, cá nhân người nước ngồi có hạn chế thời gian sử dụng đất nên khống chế phạm vi thực số địa phương c) việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất đai bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch d) Có sách phù hợp giải sớm tốt tồn đọng nhà đất lịch sử để lại; tồn lớn cần giải dứt điểm 2.2 Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải trước bước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đất đai lĩnh vực ngày tăng, phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với quan điểm phát triển bền vững Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao phải cơng khai hố 2.3 Những giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hố bất động sản hồn thiện tính pháp lý để thực giao dịch, đủ điều kiện lưu thông thị trường Để đạt giải pháp cần: a) Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa b) Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (giảm bớt thủ tục, xem xét khoản thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ; xếp lại trụ sở làm việc khỏi trung tâm thương mại dịch vụ v.v ) 2.4 Những giải pháp tài a) Phát triển thị trường vốn tiền tệ, huy động vốn đầu tư nước điều kiện cần thiết để hình thành thị trường bất động sản phát triển vững lành mạnh, khắc phục tình trạng cân đối cung-cầu bất động sản b) Giá đất nhà nước quy định phải phù hợp với phát triển kinh tế xã hội giá thị trường điều kiện bình thường c) Hỗ trợ vốn ban đầu cho vay lãi suất thấp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản d) Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp việc mua nhà thuê nhà e) Giảm tiền mua cổ phần với người có thu nhập thấp, hồn cảnh khó khăn cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước f Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thời gian định doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản (số thuế miễn giảm doanh nghiệp đầu tư tăng cường lực sản xuất mở rộng kinh doanh bất động sản) 2.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản a) Bình đẳng thành phần kinh tế sản xuất kinh doanh bất động sản b) Mọi doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm đủ nghĩa vụ tài Nhà nước c Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch d) Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất 108 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ThÞ trờng bất động sản 2.6 T chc qun lý nh nước với thị trường bất động sản a) Thực đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, góp phần kiểm sốt giá bất động sản hợp lý b) Tổ chức quan đăng ký bất động sản Các giao dịch bất động sản phải đăng ký Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý điều tiết thị trường bất động sản c) Tổ chức, thống tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào quan d) Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận e) Thành lập tổ chức định giá bất động sản, đào tạo nghề định giá bất động sản Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lý Nhà nước đất đai - nhà f) Tổ chức thực điểm, xây dựng mơ hình phát triển bất động sản để nhân rộng nước 109 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo phần B: Các khái niệm thị trường bất động sản 1/1999 Dự án thi hành sách đất đai TF 29167 Luật đất đai năm 1993, 1998, 2001, 2003 Hiến pháp 1992, Bộ luật dân 1995 Một số khái niệm phương pháp định giá bất động sản - Tổng cục Địa năm 2000 TS Phạm Sỹ Liêm - Chuyên đề thị trường bất động sản - Hội khoa học kỹ thuật xây dựng Việt Nam, Hà Nội 3-2001 Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường Bất động sản - Bộ tài 04-2001 Định giá bất động sản khác, Tổng cục Địa - Hà Nội 10/1999 Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Tổng cục Địa - Hà Nội 2000 Báo cáo tóm tắt 10 năm kinh doanh bất động sản Thâm Quyến - Trung Quốc 10 TS Hồ Thị Lam Trà TS Nguyễn Thanh Trà - Bài giảng Định giá đất, dùng cho cao học ngành Quản lý đất đai - Hà Nội 2002 11 Th.sỹ Nguyễn Văn Quân - Bài giảng định giá, dùng cho đại học ngành Quản lý đất đai - HN 2002 12 TS Nguyễn Đình Bồng TS Nguyễn Thanh Trà - Bài giảng Quản lý thị trường Bất động sản, dùng cho cao học ngành quản lý đất đai – HN2002 13 Hội thảo khoa học: Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam Bộ Xây dựng - Bộ kế hoạch đầu tư - Bộ tài ngun mơi trường- Bộ Tài - Hà Nội 2003 14 A.F Millington: "An Introduction to property valuation" the Eastates Gazette Limited Publisher, London 1988 15 GS.TSKH Lê Đình Thắng: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất - NXB Chính trị Quốc Gia - Hà Nội 2000 16 Thông tư hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 110 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... giá bất động sản Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản Thuế bất động sản phải vào giá thị trường bất động sản Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động. .. Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản ; thị trường chấp bảo hiểm bất động sản Căn vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị. .. Thị trờng bất động sản CHƯƠNG I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG KHÁI NIỆM, CHỨC NĂNG, PHÂN LOẠI VÀ HỆ THỐNG THỊ TRƯỜNG 1.1 Khái niệm thị trường - Thị trường