động sản)
1. PHÂN ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Quy định về đất, nhà và căn hộ 1.1 Quy định về đất, nhà và căn hộ
- Bất động sản là cỏc tài sản khụng di dời được bao gồm đất, nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất. Một số luật thừa nhận nhà và căn hộ là bất động sản, một số luật khỏc khụng thừa nhận.
- Vấn đề liờn quan đến nhà và căn hộ với tư cỏch là bất động sản là quan hệ phỏp lý giữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất. Căn hộ sở hữu cỏ nhõn là mụ hỡnh phổ biến ngoài ra cũn cú cỏc mụ hỡnh khỏc như: Nhà Hợp tỏc (Cooperative Housing), trong đú một tổ chức cú quyền sở hữu tài sản cũn người thuờ ký hợp đồng thuờ vĩnh viễn một căn hộ nào đú; Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong đú mỗi người cú quyền sở hữu căn hộ riờng đồng thời được hưởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất.
1.2 Quy định về tài sản cố định
Phỏp luật bất động sản cỏc nước đều quy định: Nhà và cỏc phương tiện khỏc thuộc thửa đất với tư cỏch là tài sản cố định và tương tự cỏc trang thiết bị cần thiết trong nhà như bếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố định. Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thỡ khụng cú vấn đề gỡ, nếu do người thuờ tạo dựng trờn đất thỡ cần phải cú những quy định cụ thể để đảm bảo lợi ớch của cả chủ sở hữu đất và người thuờ.
1.3 Quy định về việc phõn định thửa đất
Cỏc hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thỡ việc phõn định bất động sản là rất quan trọng. Cỏc quốc gia theo Luật Chung (Common Law) cú xu hướng chấp nhận đường ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance). Cỏc nước theo hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) cú xu hướng dựa vào cơ sở Địa chớnh nhà nước, trong đú đường ranh giới cỏc thửa đất được thể hiện rất chớnh xỏc.
2 CHUYỂN NHƯỢNG (Transfer)
2.1 Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed)
Hầu hết cỏc quốc gia đều ỏp dụng quy trỡnh chuyển nhượng theo hai bước. Cỏc bờn ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư. Hợp đồng thường cú chữ ký của người bỏn và người mua, đụi khi chỉ cú chữ ký của người bỏn.
Với cỏc nước theo Luật Chung, hợp đồng thường khoỏng đạt hơn và cỏc điều khoản quan trọng thường được thể hiện bằng ngụn ngữ cổ chắc chắn.
Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hỡnh thức văn bản, tuy nhiờn hợp đồng miệng cũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết khụng phải là bắt buộc).
2.2 Đăng ký (Registration)
a. Khỏi niệm
Cỏc quyền về bất động sản được phỏp luật bảo hộ sau khi được đăng ký nhà nước; Để khuyến khớch việc đăng ký giao dịch bất động sản, phỏp luật cỏc nước quy định khụng chỉ quyền sở hữu mà cỏc quyền khỏc như thế chấp, cho thuờ, thụng hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quỏ thời hạn, hợp đồng giao dịch khụng cú giỏ trị.
b. Phõn loại
Cú 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày thỏng, mục kờ) và lưu trữ cỏc chứng thư về quyền sở hữu và cỏc văn bản khỏc;
Hệ thống Đăng ký Bằng khoỏn (Title Registration System), việc đăng ký dựa trờn cơ sở xỏc lập giấy chứng nhận đảm bảo cỏc thụng tin quan trọng của bất động sản liờn quan đến sở hữu và thế chấp.
c. Thụng tin về bất động sản
Tất cả cỏc tổ chức, cỏ nhõn tham gia vào thị trường bất động sản (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người cầm thế chấp và cỏc bờn liờn quan khỏc) đều cần thiết tiếp cận với thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản liờn quan đến giao dịch. Khả năng tiếp cận của cụng chỳng đối với thụng tin đăng ký bất động sản là quan trọng; quy định của cỏc nước về vấn đề này cũng rất khỏc nhau, ở CHLB Đức chỉ cú cỏc chuyờn gia mới được quyền truy cập thụng tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu nào cũng phải được phộp của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thụng tin được truy cập trờn mạng. Cỏc nước Bắc Âu (Thuỵ Điển, Na Uy, Phần
Lan) là cỏc quốc gia cú hệ thống thụng tin đất đai (Land Information System) hiện đại khỏ hoàn chỉnh.
d. Hệ thống một cửa (One Stop System)
Cải cỏch thủ tục hành chớnh là một vấn đề bức xỳc đặt ra đối với nền hành chớnh cỏc nước núi chung trong đú đặc biệt đối với cỏc cụng việc liờn quan đến giao dịch bất động sản. Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phộp người dõn chỉ phải tới một cơ quan để giải quyết cỏc cụng việc liờn quan đến bất động sản của mỡnh. Hà Lan là một nước đang hướng tới thực hiện việc cải cỏch này với sự kết hợp giữa hệ thống thụng tin đất đai (LIS) và hệ thống thụng tin bất động sản (Real Property Information System).
3. XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐĂNG Kí
3.1 Xõy dựng hồ sơ đăng ký nhà nước
- Một số nước chớnh phủ trung ương chịu trỏch nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan, Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xõy dựng hiện đại với sự trợ giỳp của cụng nghệ thụng tin (GIS, LIS).
- Một số nước khỏc việc đăng ký giao cho chớnh quyền địa phương, việc xõy dựng hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kộm hơn. Vớ dụ ở Mỹ cú khoảng 3000 hạt, riờng Texas cú 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ cú 140 nhõn khẩu, trong lỳc hạt lớn nhất cú 3 triệu nhõn khẩu, tất cả cỏc hạt đều cú hồ sơ đăng ký riờng, việc truy cập thụng tin chỉ cú thể tiến hành tại hạt nơi cú bất động sản.
3.2 Xõy dựng hồ sơ đăng ký tư nhõn
Trong điều kiện đặc thự của Mỹ xuất hiện hỡnh thức bảo hiểm quyền sở hữu. Cỏc cụng ty tư nhõn hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ khụng chớnh thức của liờn bang và sử dụng chỳng để tỡm kiếm thụng tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tỡm kiếm cú hiệu quả nờn cỏc cụng ty cú thể thu lợi, cũn khỏch hàng sử dụng dịch vụ phải chi phớ cao.
4. TRỢ GIÚP PHÁP Lí
Tại Lục địa Chõu Âu và cỏc nước chịu ảnh hưởng của phỏp luật Đức, Phỏp, Tõy Ban Nha, sự tham gia của cỏc cơ quan cụng chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản là bắt buộc. Nhiệm vụ của cụng chứng viờn là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của cỏc bờn là đỳng phỏp luật.
Tại cỏc nước khỏc như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do cỏc bờn tự soạn thảo được coi là hợp lệ. Thụng thường cỏc bờn giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giỳp phỏp lý của luật sư và cỏc đại lý bất động sản; Cỏc cụng ty kinh doanh bất động sản cũng cú xu hướng sử dụng cỏc đại lý hoặc người mụi giới để tiếp cận với nhiều khỏch hàng tiềm năng hơn.
5. THUẾ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN5.1. Thuế Bất động sản 5.1. Thuế Bất động sản
Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tớnh theo giỏ trị bất động sản. Phỏp luật quy định đối tượng chịu thuế và căn cứ tớnh thuế và việc lập biểu thuế bất động sản. Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch).
5.2. Định giỏ bất động sản
Phỏp luật quy định cụ thể việc định giỏ bất động sản. Thuế bất động sản phải căn cứ vào giỏ thị trường của bất động sản. Việc định giỏ bất động sản giỳp cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, trỏnh rủi ro cho cả người bỏn và người mua.
6. TÍN DỤNG
6.1. Người cho vay (Creditor)
Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ. Điều kiện tiờn quyết cho một thị trường tớn dụng bất động sản là phải cú Luật Ngõn hàng được xõy dựng tốt và cú hiệu lực. Vai trũ của nhà nước là giỏm sỏt cỏc hoạt động của người cho vay và xỏc định cơ số vốn. Tại cỏc quốc gia cụng nghiệp như CHLB Đức và cỏc nước Bắc Âu hỡnh thành cỏc tổ chức tớn dụng
chuyờn nghiệp như Ngõn hàng thế chấp (Cỏc Hiệp hội xõy dựng), ở cỏc nước Nam Âu tớn dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của cỏc ngõn hàng thụng thường.
6.2. Cho vay dài hạn
Thị trường bất động sản cần cỏc khoản cho vay đầu tư dài hạn, hầu như khụng cần cỏc khoản cho vay ngắn hạn. Vấn đề là người cho vay phải huy động được cỏc nguồn dài hạn để đỏp ứng cỏc khoản vay này. Ở nhiều nước, quỹ lương hưu là một trong những nguồn quan trọng nhất. Lũng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi cụng chỳng lựa chọn ngõn hàng để gửi tiền lương hưu. Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ cho vay và quy mụ tài sản thế chấp của ngõn hàng.
6.3. Hợp đồng thế chấp
Hỡnh thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nhượng trong đú cho phộp người vay mua lại tài sản của mỡnh thụng qua việc tuõn thủ cỏc quy định của điều khoản vay. Tuy nhiờn ngày nay thế chấp thụng thường là tài sản được sử dụng như vật đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn cú quyền sở hữu. Cỏch thụng thường để đăng ký thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi như bằng chứng vay nợ. Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký. Hoặc người vay đến phũng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đú chuyển giấy chứng nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp.