I. KHÁI QUÁT QUÁ TRèNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆTNAM NAM
1. CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. Giai đoạn từ sau cỏch mạng thỏng 8 năm 1945 đến năm 1980 1.1. Giai đoạn từ sau cỏch mạng thỏng 8 năm 1945 đến năm 1980
Trong thời gian từ sau cỏch mạng thỏng 8 năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền bắc thị trường bất động sản vẫn diễn ra; Tuy nhiờn, do nhiều yếu tố tỏc động, cỏc giao dịch thuờ mướn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu như ớt xuất hiện. Thời kỳ sau cỏc năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phỏt triển của kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tỏc xó, thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy mụ khụng lớn, và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bỏn đất ở, nhà ở. giai đoạn từ sau 1975 đến 1980, ở Miền Nam thực hiện cải tạo nụng nghiệp, cải tạo cụng thương nghiệp tư bản tư doanh; về mức độ ở hai miền cú khỏc nhau song thị trường bất động sản vẫn chưa hỡnh thành và phỏt triển.
Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở nước ta thuộc sở hữu tư nhõn, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạt động giao dịch mua bỏn, thuờ mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cỏch bỡnh thường. Sau cải cỏch ruộng đất và cải tạo cụng thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai - bất động sản đó được phõn phối lại, cỏc giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng thuờ mướn, cầm cố đất đai - bất động sản vẫn diễn ra, nhưng khụng phổ biến. Cỏch thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bỏn, thuờ mướn....được thực hiện theo truyền thống tập quỏn của cộng đồng. Cỏc bờn tham gia giao dịch tự tỡm đến nhau và tự thoả thuận giỏ cả. Trong giai đoạn này mặc dự nhà nước chưa cú văn bản Phỏp luật về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho cỏc quan hệ giao dịch mua, bỏn, thuờ mướn bất động sản, vẫn thu lệ phớ trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phỏt ở một số vựng, một số địa phương theo yờu cầu của thực tế; chưa cú khung Phỏp luật cho thị trường bất động sản; chưa xuất hiện cỏc tổ chức kinh doanh, mụi giới, dịch vụ, cung cấp thụng tin thị trường bất động sản.
1.2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003
Hiến phỏp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn và nghiờm cấm việc mua bỏn đất đai. Do đú, Nhà nước khụng ban hành hệ thống cỏc văn bản Phỏp luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng khụng được thực hiện, vỡ đất đai thuộc sở hữu toàn dõn và được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tỏc xó. Quan hệ chuyển dịch, mua bỏn đất đai, thuờ mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 khụng được thừa nhận. Tuy nhiờn; cựng với quỏ trỡnh đổi mới của toàn bộ nền kinh tế - xó hội của đất nước, yờu cầu sử dụng đất phục vụ cho phỏt triển cơ sở hạ tầng xó hội, xõy dựng và phỏt triển sản xuất cụng nghiệp, thương mại, dịch vụ ... thuộc cỏc thành phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu giao dịch về đất đai được đặt ra. Hiện tượng mua, bỏn đất đai, mua bỏn bất động sản đó xuất hiện và diễn ra sụi động tại cỏc đụ thị vào những năm từ 1991-1993, với hỡnh thức mua nhà ở, được tiếp tục sử dụng đất ở gắn với nhà ở vỡ Điều 17 Luật đất đai 1988 đó cho phộp "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa cú nhà ở khi được người khỏc chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thỡ được quyền sử dụng đất ở cú ngụi nhà đú". Thực chất quan hệ mua bỏn nhà ở là hiện tượng mua bỏn đất đai ngầm khụng được Phỏp luật quy định. Hiện tượng tự chuyển đất nụng nghiệp thành đất ở, đầu cơ nõng giỏ, hạ giỏ là khỏ phổ
cho đất khụng đỳng thẩm quyền diễn ra khỏ phổ biến ở hầu hết cỏc vựng ngoại thành đụ thị, cỏc khu vực ven đường giao thụng, cỏc trung tõm cụng nghiệp, thương mại và dịch vụ v.v... và cỏc vụ khiếu kiện đất đai đó bắt đầu phỏt sinh và phỏt triển ...
Đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là sự tự phỏt hỡnh thành thị trường ngầm mua, bỏn đất từ phạm vi hẹp được phỏt triển đến sụi động, khụng được Phỏp luật qui định ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xó hội, mặc dự Hiến phỏp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, Nhà nước nghiờm cấm việc mua bỏn và lấn chiếm đất trỏi phộp và Điều 5 Luật đất đai 1987 qui định: "Nghiờm cấm việc mua bỏn, lấn chiếm đất đai, phỏt canh thu tụ dưới mọi hỡnh thức".
Hiến phỏp năm 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, nhưng suốt thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 thị trường ngầm đất đai - thị trường bất động sản ngày càng sụi động và gia tăng. Ở thời kỳ này, mặc dự vẫn chưa cú yếu tố Phỏp luật cho thị trường đất đai - Thị trường bất động sản, song cỏc giao dịch mua bỏn, cựng với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diễn ra dưới nhiều hỡnh thức khỏc nhau, cỏc giao dịch thuờ mướn, thế chấp gúp vốn .. đó xuất hiện.
Từ sau phỏp lệnh nhà ở và nhất là sau Luật đất đai 1993, thị trường bất động sản ở nước ta đó được khơi dậy - hỡnh thành và từng bước phỏt triển. Cú thể núi, cựng với việc phỏt triển mạnh mẽ vững chắc của tồn bộ nền kinh tế xó hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của cụng cuộc đổi mới, đú là kết quả của cả một quỏ trỡnh xõy dựng lõu dài để cú được một thị trường bất động sản hụm nay, cho dự đú là một thị trường bất động sản chưa thật hoàn hảo - một thị trường được chia làm hai phần rừ rệt ; thị trường khụng chớnh thức (thị trường nằm ngoài sự kiểm soỏt của Nhà nước) và thị trường hoạt động mà Nhà nước kiểm soỏt được (thị trường chớnh thức). Thị trường bất động sản khụng chớnh thức vẫn tồn tại ở một phạm vi rộng và cú ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế - xó hội, cú nơi cú lỳc đó cú tỏc động tiờu cực, là vấn đề cần được quan tõm.
2. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998; Luật đất đai năm 2003; Phỏp lệnh Nhà ở năm 1991 và cỏc Nghị định, Thụng tư của Thủ tướng Chớnh phủ ra đời trong thời gian qua đó cụ thể hoỏ Luật đất đai và Phỏp lệnh nhà ở là cơ sở phỏp lý quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản. Việc quản lý thị trường bất động sản đó đạt được những kết quả quan trọng, bước đầu hỡnh thành và phỏt triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam.
Để thực hiện Luật đất đai và Phỏp lệnh nhà ở cú hiệu quả, nhiều văn bản đó được ban hành như khung giỏ cỏc loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở, về xõy dựng kết cấu hạ tầng, về xử phạt vi phạm hành chớnh trong lĩnh vực đất đai ... đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản. Đõy là một trong nhưng cơ sở quan trọng hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản, tăng nguồn thu đỏng kể vào ngõn sỏch nhà nước, thỳc đẩy việc sử dụng đất đai cú hiệu quả, tăng cường năng lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng.
Trờn cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đụ thị, quy hoạch nụng thụn, cũng như trờn cơ sở kế hoạch xõy dựng và phỏt triển nhà ở, bước đầu giỳp cho việc phõn bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho cỏc mục đớch sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lý trong quản lý nhà nước của cỏc cơ quan chức năng đối với đất đai, xõy dựng và phỏt triển nhà ở, xõy dựng cơ sở hạ tầng đụ thị, hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản.
Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đõy đó được tiến hành khẩn trương, gúp phần tăng cường cụng tỏc quản lý đất đai. Đõy là tiền đề quan trọng cho sự hỡnh thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai.
Cỏc chương trỡnh phỏt triển nhà ở cũng như cỏc chớnh sỏch hỗ trợ vốn cho cỏc hoạt động phỏt triển nhà ở cho cỏc địa phương, chớnh phủ đó cho phộp cỏc địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đụ thị để phỏt triển kết cấu hạ tầng đụ thị và lo nhà cho người cú thu nhập thấp. Chớnh phủ cũng cho phộp cỏc địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bỏn nhà thuộc sở hữu Nhà nước dựng cho cỏc phương ỏn phỏt triển và cải tạo nhà ở.
Tất cả cỏc chớnh sỏch, cỏc chương trỡnh trờn làm cơ sở để hỡnh thành và phỏt triển một thị trường bất động sản. Tuy nhiờn hiện nay ở nước ta đang tồn tại song song cả thị trường bất động sản chớnh thức do Nhà nước quản lý và thị trường bất động sản khụng chớnh thức. Nguyờn nhõn sõu xa là thiếu một hệ thống chuyển nhượng đất đai và hệ thống đỏnh thuế rừ ràng và hợp lý, từ đú chủ sử dụng đất đó lợi dụng thị trường khụng chớnh thức để bỏn quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, thậm chớ cả khi họ khụng cú cỏc giấy tờ đú. Trước năm 1993 Luật đất đai chưa cụng nhận quyền thực hiện cỏc giao dịch cú liờn quan đến đất đai nờn đất thường khụng cú giỏ. Sau năm1993 Luật đất đai cũng khụng quy định quyền tự do chuyển nhượng và hệ thụng quản lý nhượng, từ đú đó kớch thớch thị trường bất động sản khụng chớnh thức phỏt triển. Sự xuất hiện và phỏt triển thị trường bất động sản khụng chớnh thức ở nước ta đó làm tổn hại rất lớn đến lợi ớch quốc gia, ngoài ra nú cũn dẫn đến sự xõy dựng bừa bói, lộn xộn, phỏ vỡ quy hoạch cảnh quan đụ thị, làm cho trật tự xõy dựng đụ thị bị đảo lộn nghiờm trọng. Nhà nước đó dựng nhiều biện phỏp để lập lại trật tự trong việc quản lý và sử dụng đất đai, nhưng muốn quản lý và kiểm soỏt nú chỳng ta khụng thể chỉ dựa vào biện phỏp hành chớnh đơn giản mà phải hiểu bản chất của nú để điều tiết nú.
Đỏnh giỏ thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay đó khẳng định một số yếu tố làm xuất hiện, tồn tại và phỏt triển thị trường bất động sản khụng chớnh thức là:
- Luật đất đai, Bộ Luật dõn sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản thụng qua việc xỏc lập quyền mua và bỏn quyền sử dụng đất đai, nhưng việc chuyển dịch về đất từ người bỏn sang người mua thỡ lại chưa được thực hiện qua kờ khai đăng ký, nhất là đăng ký bất động sản, chưa cú một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật, Bộ luật cú thể đi vào cuộc sống.
- Thị trường Bất động sản nước ta về cơ bản là thị trường khụng chớnh thức do hầu hết cỏc bất động sản khụng cú đầy đủ điều kiện phỏp lý khi tham gia vào cỏc giao dịch dõn sự như bỏn quyền sử dụng đất, nhà, thế chấp , cho thuờ ... Trong khi đú việc hợp thức hoỏ rất khú khăn, thủ tục phức tạp rườm rà, giỏ cỏc thuế phớ lại quỏ cao.
- Cỏc quyền của người mua và người bỏn quy định chưa rừ ràng.
- Việc trốn trỏnh nộp thuế và lệ phớ đó trở thành thúi quen, khụng được xử lý nghiờm khắc trong quỏ trỡnh thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Yếu tố tõm lý tập quỏn cũng là nguyờn nhõn tỏc động khụng nhỏ đến cỏc biến động phức tạp trờn thị trường bất động sản. Tõm lý phổ biến của người Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những người cú thu nhập trung bỡnh cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà khụng gắn liền với đất đai. Trong điều kiện đú, chủ trương về quy hoạch đụ thị khụng cho phộp quy hoạch nhà chia lụ càng gõy tỏc động tõm lý, làm mất cõn bằng trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chớnh vỡ vậy giỏ đất luụn luụn cú xu hướng tăng nhanh hơn giỏ nhà.
- Vai trũ điều tiết thị trường của Nhà nước chưa được xỏc định trong việc quản lý giỏ mua, giỏ bỏn, tổ chức mua bỏn, giỳp cho người mua người bỏn gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp cỏc thụng tin về nhà đất, việc đăng ký thống kờ và việc thực thi cỏc trỡnh tự, thủ tục chớnh thức cho việc giao dịch dõn sự về nhà và đất.
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở khu vực đụ thị cũn quỏ chậm.
- Thiếu sự kiểm soỏt thường xuyờn và cú hệ thống về quản lý và sử dụng đất.
- Nhà nước chưa thực hiện cỏc bước để chớnh thức hoỏ thị trường bất động sản trong khi nhu cầu giao dịch dõn sự về mua bỏn nhà, đất là một nhu cầu tất yếu cú tớnh quy luật khỏch quan ngày một gia tăng.
- Cú một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn tại: Cầu của khu vực dõn cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung, trong khi cung về mặt bằng tại cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp Nhà nước và diện tớch khỏch sạn, văn phũng lại vượt xa cầu. Điều đỏng lưu ý là những bất động sản mà cung vượt cầu thường được hỡnh thành từ nguồn vốn ngõn sỏch hoặc cú nguồn gốc từ ngõn sỏch.
- Cũn cú sự khỏc nhau giữa việc chuyển dịch nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất, mà nguyờn nhõn chớnh là đất thuộc sở hữu toàn dõn, trong khi nhà ở thỡ lại thuộc sở hữu tư nhõn.
- Chương trỡnh truyền thụng cho khỏch hàng chưa đầy đủ. Thực tế nhõn dõn vẫn chưa hiểu rừ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mỡnh về trỡnh tự và thủ tục hành chớnh trong việc kờ khai, đăng ký và cỏc nghĩa vụ tài chớnh về nhà đất gồm thuế, tiền thuờ đất, phớ và lệ phớ địa chớnh.