1. MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục đớch của việc định giỏ bất động sản trong bất cứ một xó hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho cỏc lợi ớch của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và cỏc khoản lệ phớ, điều chỉnh thu nhập của cỏc tầng lớp dõn cư và người lao động trong xó hội thụng qua cỏc chớnh sỏch tài chớnh, sau đú là nhằm đỏp ứng cỏc nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người cú quyền và lợi ớch liờn quan cần biết giỏ trị thực của bất động sản trong việc thực hiện cỏc chuyển đổi, chuyện nhượng, thừa kế, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất, đền bự giải phúng mặt bằng, giải quyết cỏc tranh chấp về giỏ trị bất động sản .v.v... bất động sản cú nhiều loại, cú loại dựng để ở (nhà ở, đất ở) cú loại dựng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khỏch sạn, nhà hàng), cú loại dựng vào cụng sở, trường học .v.v...
2. ĐẶC TRƯNG CHỦ YẾU CỦA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở để hỡnh thành giỏ bất động sản là mức độ lợi ớch sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sỏnh với giỏ cả hàng hoỏ khỏc, giỏ cả bất động sản cú 6 đặc trưng sau:
+ Tớnh song trựng, tức là bao gồm cả giỏ đất và cụng trỡnh; + Tớnh khu vực, chủ yếu phản ỏnh địa tụ cấp sai;
+ Hai cỏch thể hiện: bằng giỏ mua bỏn hoặc bằng giỏ cho thuờ;
+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đú đem lại, quyền lợi khụng giống nhau thỡ giỏ cả cũng khỏc nhau;
+ Được hỡnh thành trong từng giao dịch riờng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tớnh bất động và tớnh dị biệt của bất động sản, cũn phụ thuộc vào tố chất tớnh cỏch cỏ biệt của người mua và người bỏn;
+ Nhỡn từ gúc độ dài hạn, giỏ cả bất động sản luụn luụn cú khuynh hướng tăng lờn vỡ tài nguyờn đất đai là cú hạn.
- Cỏc loại hỡnh giỏ cả bất động sản
Giỏ cả bất động sản cú thể nhiều cỏch phõn loại khỏc nhau, trong đú cú 4 cỏch phõn loại thụng dụng sau đõy:
+ Giỏ mua bỏn và giỏ thuờ (đối với đất đai, giỏ thuờ cũn gọi là địa tụ);
+ Giỏ đất, giỏ cụng trỡnh và giỏ bất động sản (giỏ đất về thực chất là địa tụ được tư bản hoỏ)
+ Giỏ tổng (giỏ toàn nhà) giỏ đơn vị (giỏ m2 sàn)
+ Giỏ thị trường, giỏ lý thuyết và giỏ ước tớnh, giỏ thị trường hỡnh thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian gồm giỏ thị trường cụng bằng và khụng cụng bằng, giỏ lý thuyết là giỏ bất động sản giả thiết được hỡnh thành một cỏch hợp lý trờn thị trường cụng khai. Giỏ ước tớnh là giỏ được bỡnh nghị bằng phương phỏp định giỏ nào đú, thường được dựng rộng rói trong mua bỏn, thiết kế, xử lý phỏp luật .v.v... đối với giỏ bất động sản.
Căn cứ vào cụng dụng thỡ cỏc loại giỏ sau đõy:
+ Giỏ thị trường, dựng trong giao dịch mua bỏn (market Value); + Giỏ thuờ, dựng trong giao dịch cho thuờ (Rental Value);
+ Giỏ thế chấp, dựng để thế chấp khi vay tiền (Morrtgage Value); + Giỏ đền bự, dựng trong giải phúng mặt bằng (Compensation Value); + Giỏ khởi điểm đấu giỏ (Value for Auction Reserve);
+ Giỏ sử dụng hiện thời (Current use Value);
+ Giỏ phỏt triển (Development Value) dựng khi nõng cấp, cải tạo bất động sản; + Giỏ dựng để bảo hiểm (Value for Insurance);
+ Giỏ tớnh thuế (Value for Taxation);
+ Giỏ trưng mua khi chớnh phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase)
3. GIÁ THÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Giỏ thành bất động sản bao gồm mọi chi phớ từ lỳc mua quyền sử dụng đất, xõy dựng cụng trỡnh cho đến lỳc tiờu thụ xong.
Giỏ thành bao gồm chi phớ đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phớ sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bự giải phúng mặt bằng), chi phớ chuẩn bị xõy dựng (quy hoạch, nghiờn cứu khả thi, đo đạc và khảo sỏt địa chất, thiết kế), chi phớ xõy dựng, chi phớ quản lý doanh nghiệp, chi phớ tiờu thụ, thuế phớ và chi phớ dự phũng.
Giỏ thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xỏc định giỏ bỏn hợp lý, dự tớnh lợi nhuận, hoàn thiện hoạch toỏn nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v...
Giỏ cả bất động sản thường biến động do chị ảnh hưởng của cỏc nhõn tố hành chớnh - chớnh trị, kinh tế, xó hội, thiờn nhiờn và một số nhõn tố khỏc (chất lượng thiết kế, xõy dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ...)
4. MỤC TIấU VÀ TRèNH TỰ ĐỊNH GIÁ
Khi định giỏ bất động sản, người đầu tư phải xỏc định rừ mục tiờu của mỡnh là gỡ. Mục tiờu khỏc nhau thỡ giỏ cả cú thể cũng khỏc nhau.
Sỏch lược định giỏ thực ra sơ bộ hỡnh thành khi quyết định định vị thị trường. Chẳng hạn, khi người đầu tư xõy dựng biệt thự sang trọng, bỏn cho khỏch hàng giàu cú thỡ đó ngụ ý rằng sẽ bỏn cho họ với giỏ cao, nhưng nếu xõy dựng nhà ở chung cư với căn hộ bỏn trả gúp cho người thu nhập trung bỡnh và thấp thỡ hiển nhiờn phải dự tớnh chỳng với giỏ "phải chăng", phự hợp với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thụng qua việc định giỏ để thực hiện mục tiờu của mỡnh. Mục tiờu đú cú thể là:
- Để tồn tại trong lỳc kinh tế suy thoỏi, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quỏ kịch liệt hoặc thị hiếu đó thay đổi .v.v... Lỳc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại cũn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vỡ vậy người đầu tư cú thể hạ giỏ bỏn, miễn cú thể trả nợ ngõn hàng và đủ chi phớ cần thiết. Tuy thế, mục tiờu tồn tại chỉ là nhất thời chứ khụng thể lõu bền. Vỡ vậy tiếp theo đú là phải nhanh chúng nõng cao giỏ trị của bất động sản để hấp dẫn người mua;
- Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bỏn
giỏ cao. Nờn chỳ ý rằng mục tiờu này cú thể khụng phự hợp với lợi ớch lõu dài, gõy ra phản ứng của đối thủ cạnh tranh và thậm chớ vượt quỏ sự khống chế của phỏp luật;
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chỳ trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt
doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lõu dài, nõng cao được thực lực và uy tớn của doanh nghiệp.
- Để đạt lượng tiờu thụ tối đa, nhất là khi vào thị trường bất động sản tại khu vực mới,
nhằm thu hồi vốn nhanh, gõy thanh thế, vỡ vậy cú thể hạ giỏ bỏn chỳt ớt.
- Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khỏc với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ
lỳc đầu cú thể bỏn giỏ tương đối thấp một số ớt bất động sản để thu hỳt khỏch hàng, khi khỏch hàng đổ xụ đến nhiều thỡ dần dần nõng cao giỏ nhưng vẫn duy trỡ được trạng thỏi đụng khỏch, qua đú mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;
- Để chiếm vị trớ dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh
cao nhưng chiếm giữ thị phần tương đối lớn, được tụn vinh là "anh cả" trong lĩnh vực bất động sản.
- Để phục vụ định hướng của chớnh phủ. Đú là doanh nghiệp Nhà nước hoặc doanh
nghiệp hợp tỏc chặt chẽ với chớnh quyền mà phỏt triển nhà cho người thu nhập thấp và cỏc đối tượng chớnh sỏch khỏc, kiếm ớt lói nhưng nõng cao được mức sống nhõn dõn, được chớnh quyền tớn nhiệm và tạo nhiều điều kiện thuận lợi
* Định giỏ là cụng việc rất phức tạp, phải tuõn theo trỡnh tự nhất định núi chung gồm 7 bước như sau :
Bước 1: Lựa chọn mục tiờu định giỏ cụ thể rừ ràng;
Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thụng tin, thăm dũ yờu cầu, tỡm hiểu giỏ cả của
đối thủ cạnh tranh ;
Bước 3: Ước lượng giỏ thành trờn cơ sở đơn giỏ, dự toỏn, dựa vào kinh nghiệm thực tế
và tỡnh hỡnh giỏ trờn thị trường xõy dựng;
Bước 4: Lựa chọn phương phỏp định giỏ; Bước 5: Xỏc định giỏ chuẩn ;
Bước 6: Điều chỉnh giỏ đơn nguyờn trờn cơ sở giỏ chuẩn sao cho phự hợp với cỏc vị trớ
khỏc nhau, tầng khỏc nhau, hướng nhà khỏc nhau .v.v...
Bước 7: Điều chỉnh giỏ và thay đổi giỏ kịp thời cho phự hợp với tỡnh hỡnh biến đổi của
thị trường và yờu cầu của sỏch lược tiờu thụ của bản thõn doanh nghiệp.