II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 KHÁI NIỆM CHUNG
1.1. Định giỏ hướng vào giỏ thành
- Phương phỏp giỏ thành : định giỏ bằng cỏch cộng lợi nhuận vào giỏ thành, núi cỏch
khỏc là người đầu tư muốn kiếm được tỷ lệ lợi nhuận cố định. Đõy là phương phỏp cơ bản nhất biểu thị bằng cụng thức sau (quy về đơn vị diện tớch) :
Giỏ cả đơn vị = giỏ thành đơn vị + lợi nhuận đơn vị
Nhưng thụng thường lợi nhuận đơn vị được tớnh sau khi đó nộp thuế, cho nờn : Lợi
nhuận ĐV sau thuế = giỏ cả ĐV- giỏ thành ĐV-tiền thuế đơn vị
Nếu gọi giỏ cả đơn vị là P, giỏ thành đơn vị là C, R là tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) và T là tỷ lệ thuế đơn vị (%), thay vào cụng thức (1) ta cú :
RC = P - C - TP (2)
Từ đú suy ra giỏ cả đơn vị :
T R C P 1 ) 1 ( C- Giỏ thành đơn vị đ/m2
R- Tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) T- Tỷ lệ thuế (%)
Núi chung phương phỏp giỏ thành cú nhiều bất hợp lý vỡ bỏ qua quy luật cung cầu, chỉ chỳ trọng lợi ớch bờn bỏn mà bỏ qua lợi ớch bờn mua và đối thủ cạnh tranh, thế nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn dựng phương phỏp này vỡ họ hiểu rừ giỏ thành hơn, phương phỏp lại đơn giản, vả lại cỏc nhà đầu tư khỏc cũng quen dựng phương phỏp này nờn giỏ cả cũng tương tự, giảm
bớt cạnh tranh. Mặt khỏc họ cho rằng phương phỏp định giỏ tương đối cụng bằng, khụng vỡ quan hệ cung cầu căng thẳng mà nõng giỏ
- Phương phỏp định giỏ mục tiờu : Định giỏ dựa trờn cơ sở tổng doanh thu và lượng tiờu thụ dự kiến. Phương phỏp này sử dụng khỏi niệm điểm hoà vốn biểu thị sự ngang bằng của tổng doanh thu với tổng giỏ thành (hỡnh 10)
Tổng doanh thu Kim ngạch Điểm hoà vốn K Tổng giỏ thành K0 H Kc Giỏ thành cố định I O Lo Lượng tiờu thụ Lượng hoà vốn Lo Hỡnh 9: Đồ thị cõn bằng lỗ lói
Trờn đồ thị, tung độ đường biểu diễn tổng giỏ thành bao gồm hai phần : Phần giỏ thành cố định Kc (mua đất, xõy dựng nhà) và phần giỏ thành biến thiờn, phụ thuộc vào lượng tiờu thụ. Tại điểm H nơi giao cắt của hai đường tổng giỏ thành và tổng doanh thu thỡ tổng giỏ thành và tổng doanh thu bằng nhau, tức là khụng cú lợi nhuận. Điểm H gọi là điểm hoà vốn và lượng tiờu thụ Lo ứng với nú gọi là lượng hoà vốn .
Tại điểm H ta cú :
Tổng doanh thu = tổng giỏ thành (Tổng chi phớ) PLo = Kc + CLo
Vậy lượng hoà vốn Lo là :
C P K L c o Trong đú: Kc : Giỏ thành cố định
Khi lượng tiờu thụ L>Lo thỡ thu được tổng lợi nhuận. Theo định nghĩa thỡ : Tổng lợi nhuận = Tổng kim ngạch đầu tư x Tỷ lệ LN dự kiến = RV Tổng giỏ thành = Giỏ thành đơn vị x lượng tiờu thụ = CL
Tổng doanh thu = Giỏ cả đơn vị x lượng tiờu thụ = PL Vỡ tổng doanh thu = Tổng giỏ thành + Tổng lợi nhuận ta cú
PL = CL + RV
Và suy ra cụng thức để tớnh giỏ cả đơn vị P : P = C + R
L P
Trong đú : - V : Tổng kim ngạch đầu tư - L : Lượng tiờu thu (L>Lo)
Núi chung người đầu tư muốn cú tỷ lệ lợi nhuận từ 20% (khi khụng thuận lợi lắm) đến 30% (khi rất thuận lợi). Dĩ nhiờn trờn thực tế tỷ lệ lợi nhuận cú thể vượt ngoài phạm vi đú.
Nhược điểm của phương phỏp định giỏ mục tiờu là do xuất phỏt từ lượng tiờu thụ để định giỏ, trong khi chớnh giỏ cả lại là nhõn tố ảnh hưởng đến lượng tiờu thụ.