1. ĐĂNG Kí ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỜI KỲ TRƯỚC 19751.1. Thời kỳ phong kiến 1.1. Thời kỳ phong kiến
Lịch sử cũn ghi nhận từ thế kỷ thứ sỏu, nhà nước phong kiến đó tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lờ (từ năm 1428-1788) đó ban hành Quốc triều hỡnh luật (cũn gọi là Luật Hồng đức) đó quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiờm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của cụng và của tư nhõn; giao cho quan lại cú trỏch nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; người dõn sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất cụng điền đều cú trỏch nhiệm khai bỏo chớnh xỏc ruộng đất do mỡnh sở hữu, sử dụng với nhà nước. Tuy nhiờn chứng tớch của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay cũn lưu giữ lại được chỉ cũn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi thuộc Bắc bộ và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng.
1.2. Thời Phỏp thuộc
Dưới thời Phỏp thuộc, do chớnh sỏch cai trị của thực dõn Phỏp, việc đăng ký đất đai trờn lónh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khỏc nhau cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ; chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chỏnh tại Trung kỳ; chế độ bảo thủ để ỏp (cũn gọi là “để đương”) ỏp dụng với bất động sản của người Phỏp và kiều dõn kết ước theo luật lệ Phỏp quốc; chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 ỏp dụng tại Bắc kỳ; chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 ỏp dụng tại Nam kỳ và cỏc nhượng địa của Phỏp ở Hà Nội, Hải Phũng, Đà Nẵng (cựng một ngày cú 3 sắc lệnh ỏp dụng riờng cho 3 miền: Bắc, Trung, Nam Kỳ);
Sau năm 1954, Miền Nam Việt Nam bị chia cắt và đặt dưới ỏch cai trị của chớnh quyền Sài gũn; cụng tỏc đăng ký đất chủ yếu kế thừa cỏc hệ thống đăng ký đất đó được thực hiện theo 3 chế độ quản thủ điền địa được thực hiện dưới thời Phỏp thuộc trước đõy ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chớnh ỏp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đó thực hiện từ trước năm 1925; tõn chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925.
Tuy nhiờn từ 1962, Chớnh quyền Sài Gũn đó cú sắc lệnh 124-CTNT triển khai cụng tỏc kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925. Như vậy từ 1962 trờn phần đất ở Miền Nam thuộc Nguỵ quyền sài gũn kiểm soỏt cũn tồn tại hai hệ thống đăng ký theo cỏc chế độ gồm: Tõn chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925 và chế độ quản thủ điền địa.
2. ĐĂNG Kí ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ TỪ 1975 ĐẾN NAY
2.1 Đăng ký đất đai và bất động sản trước khi cú Luật đất đai (năm 1988)
Trước năm 1980, Nhà nước cụng nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phần gồm: Nhà nước, tập thể và tư nhõn. Tuy nhiờn, ngay từ khi thực hiện cải cỏch ruộng đất (năm 1957), toàn bộ ruộng đất của địa chủ đó bị tịch thu và chia cho nụng dõn khụng cú hoặc thiếu ruộng đất; tiếp đú thực hiện hợp tỏc hoỏ sản xuất nụng nghiệp do Đảng và Chớnh phủ phỏt động, đại bộ phận nụng dõn đó đúng gúp ruộng đất của mỡnh (ở nhiều địa phương kể cả đất vườn) vào hợp tỏc xó; do đú hiện trạng ruộng đất ở Miền Bắc và một số vựng ở Miền Nam đó cú rất nhiều thay đổi; Ttrong điều kiện chiến tranh, đất nước bị chia cắt hệ thống bản đồ, sổ bộ ruộng đất từ thời Phỏp thuộc để lại đó khụng được cập nhật, chỉnh lý nờn khụng cũn sử dụng được nữa. Cụng tỏc địa chớnh trong giai đoạn này là tổ chức cỏc cuộc điều tra nhanh về đất để nhà nước cú cỏc thụng tin về diện tớch cỏc loại đất phục vụ cho yờu cầu xõy dưng kế hoạch phỏt triển sản xuất nụng nghiệp, xõy dựng cỏc hợp tỏc xó và tập đồn sản xuất, khai hoang xõy dựng vựng kinh tế mới. Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm cú: sổ mục kờ đất và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất (đo đạc bằng mọi cụng cụ hiện cú: thước vải, thước thộp, thước dõy tre, bàn đạc cải tiến) hoặc chỉnh lý cỏc bản đồ cũ. Thụng tin đất đai xỏc định trờn sổ sỏch chủ yếu thụng qua điều tra và xỏc định theo hiện trạng thực tế gồm: diện tớch, loại đất và tờn người sử dụng, khụng làm cỏc thủ tục kờ khai và xem xột cơ sở phỏp lý, lịch sử sử dụng đất như cỏc chế độ trước vẫn làm.
Năm 1980 Nhà nước ban hành Quyết định 201-CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chớnh phủ về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường cụng tỏc quản lý ruộng đất trong cả nước. Thủ tướng chớnh phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về cụng tỏc đo đạc, phõn hạng và đăng ký thống kờ duộng đất; Tổng cục Quản lý ruộng đất cú Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kờ ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu được thực hiện trở lại ở Việt Nam.
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trỡnh tự thủ tục chặt chẽ,
Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khỏ đầy đủ và chi tiết, trong đú bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruụng đất, sổ mục kờ đất là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện cỏc nội dung đăng ký đất gồm: Hỡnh thể đường ranh giới thửa (trờn bản đồ), tờn chủ sử dụng ruộng đất (họ tờn, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tớch, sử dụng chớnh thức hay tạm giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tỡnh hỡnh thuỷ lợi; cỏc tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xó, huyện để theo dừi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruụng đất và sổ mục kờ đất phải được Uỷ ban nhõn dõn xó và huyện phờ duyệt mới chớnh thức cú giỏ trị phỏp lý.
Từ khi cú Luật Đất đai (năm 1988): việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chớnh được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trỏch nhiệm của chớnh quyền cỏc cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg việc đo đạc và đăng ký thống kờ ruộng đất đó lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nụng nghiệp và một phần đất thuộc khu dõn cư nụng thụn ở một số tỉnh đồng bằng; Tổng cục Địa chớnh đó ban hành Quyết định 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thụng tư 302- ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này đó tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Từ sau Luật đất đai năm 1993: Tổng cục Địa chớnh đó xõy dựng và ban hành hệ
thống sổ sỏch địa chớnh mới theo Cụng văn 434CV/ĐC thỏng 7/1993 để ỏp dụng tạm thời thay thế cho cỏc mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chớnh đó sửa đổi hồn thiện để ban hành chớnh thức theo Quyết định 499/QĐ- ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ thỏng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đó cú sự thay đổi cơ bản trờn phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sỏch địa chớnh cho quản lý và hệ thống thụng tin đất đai.
Năm 1998 Tổng cục Địa chớnh đó ban hành Thụng tư số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chớnh hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chớnh và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thụng tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thụng tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989.
Năm 2001 Tổng cục Địa chớnh một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng ký đất theo Thụng tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thụng tư này đó quy định rừ những thủ tục cụng việc cú tớnh bắt buộc phải thực hiện thống nhất, khụng hướng dẫn cỏch làm (như Thụng tư 346/1998/TT-TCĐC) để cỏc địa phương tuỳ điều kiện nhõn lực và cụng nghệ của mỡnh cú thể vận dụng cho phự hợp; đặc biệt Thụng tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chớnh đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận ở cỏc địa phương.
Năm 1994 Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đụ thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai cú một số điểm mới: người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị.
Năm 1998 Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả cỏc cơ quan nhà nước, cỏc đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chớnh trị, tổ chức chớnh trị- xó hội, tổ chức xó hội, tổ chức xó hội- nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và cụng trỡnh xõy dựng khỏc gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực hiện tại cơ quan quản lý cụng sản cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ Tài chớnh tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999.
Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đó được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm: đất cú nhà ở tại đụ thị của cỏc thành phần kinh tế; đất xõy dựng trụ sở của cỏc cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chớnh trị.
3. ĐĂNG Kí ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 3.1 Thực trạng 3.1 Thực trạng
- Việc đăng ký đất đai ở Việt Nam cú lịch sử từ lõu đời; hệ thống đăng ký đất đai của cỏc thế hệ sau thường được thực hiện dựa trờn cơ sở kế thừa cỏc quy định của cỏc thế hệ
trước; hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Việt Nam được quy định dựa trờn cơ sở điều kiện thực tiễn hiện nay và trong đú cú sàng lọc, kế thừa một số quy định về thủ tục, hồ sơ đăng ký của cỏc thế hệ trước. Việc đăng ký bất động sản ở Việt Nam chủ yếu mới được thực hiện đối với đất đai và đến nay đó được thực hiện trờn phạm vi cả nước, xong mới cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nụng nghiệp; việc cấp giấy chứng nhận cỏc loại đất khỏc đặc biệt đối với đất ở, nhà ở đụ thị cũn tồn đọng nhiều.
- Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam hiện nay chưa cú sự thống nhất về thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chớnh, giấy chứng nhận và cơ sở thụng tin đất đai và bất động sản.
- Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản quỏ coi trong đối với việc lập cỏc sổ địa chớnh, sổ mục kờ đất; chưa coi trọng đỳng mức đối với việc lập, quản lý cỏc giấy tờ, chứng từ của quỏ trỡnh thực hiện cỏc thủ tục đăng ký đất; cỏc tài liệu này hiện cú nhiều tồn tại về phỏp lý và kỹ thuật; việc quản lý rất phõn tỏn làm hạn chế giỏ trị tra cứu sau này
- Việc tổ chức thực hiện đăng ký đất cũn phõn cấp trỏch nhiệm cho quỏ nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xỏc định rừ trỏch nhiệm chớnh thuộc về cơ quan nào; đõy là nguyờn nhõn chớnh của tỡnh trạng phức tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất hiện nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện và chất lượng cụng việc mà nhiều địa phương đó rất tốn cụng sức để thực hiện cải cỏch nhưng khụng thể cải cỏch triệt để được.
3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nước ta trong giai đoạn hiện nay
3.2.1 Luật đất đai năm 2003 quy định
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chớnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6);
- Việc đăng ký quyền sử dụng đất được đăng ký tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ địa chớnh bao gồm : Bản đồ địa chớnh, Sổ địa chớnh, Sổ mục kờ đất đai, Sổ theo dừi biến động đất đai;
- Nội dung hồ sơ địa chớnh bao gồm cỏc thụng tin về thửa đất: Số hiệu, kớch thước, hỡnh thể, diện tớch, vị trớ, người sử dụng đất, nguồn gốc mục đớch thời hạn sử dụng đất, giỏ đất tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chớnh về đất đai đó thực hiện và chưa thực hiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, biến động trong quỏ trỡnh sử dụng đất và cỏc thụng tin cú liờn quan. (Điều 47);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, trường hợp cú tài sản gắn liền với đất thỡ tài sản đú được ghi trờn giấy CN QSD Đất.
3.2.2 Thực hiện cỏc quy định của Luật đất đai 2003
a. Xõy dựng cỏc văn bản hướng dẫn thực hiện cỏc quy định của Luật đất đai năm
2003 về đăng ký đất đai và bất động sản:
- Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 181/2004 ngày 29 thỏng 10 năm 2004 về Thi hành Luật Đất đai;
- Bộ Tài nguyờn và Mụi trường đó ban hành Quyết định số: 24/ 2004/ QĐ-BTNMT ngày 1 thỏng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
- Bộ Tài nguyờn và Mụi trường đó ban hành Thụng tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 thỏng 11 năm 2004 Về hướng dẫn thực hiện thống kờ, kiểm kờ đất đai và xõy dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
- Bộ Tài nguyờn và Mụi trường đó ban hành Thụng tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1 thỏng 11 năm 2004 Về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chớnh
c. Xõy dựng cỏc trung tõm thụng tin đất đai và bất động sản để hoàn thiện và nõng
CHƯƠNG IV
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN