Nghiên cứu một số giải pháp về chính sách tài chính đất đai góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ở việt nam

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản nguồn tài sản lớn quan trọng quốc gia, tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đây tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xã hội loài người để đảm bảo cho trình tái sản xuất xã hội tồn tại, phát triển phục vụ nhu cầu sống người Bất động sản - theo hình thái vật chất mua bán trở thành hàng hoá, bước từ thấp đến cao, từ cá biệt trở thành phổ biến, từ thị trường bất động sản hình thành phát triển Ở Việt Nam, sau Quốc hội ban hành Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 2003, thị trường bất động sản điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân phép chuyển quyền sử dụng thức hình thành vào hoạt động; góp phần vào việc đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản tổ chức, hộ gia đình, cá nhân biến bất động sản thành nguồn lực tài phục vụ cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước; nhiên, thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đầu hình thành, lượng hàng hố bất động sản đủ điều kiện giao dịch thị trường hạn chế số lượng chủng loại, thị trường khơng thức cịn chi phối lấn át thị trường thức, hoạt động thị trường thường xuyên có biến động, Để quản lý thị trường bất động sản, Nhà nước tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhiều công cụ để điều chỉnh thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đén phát triển thị trường bất động sản nhiều hạn chế Có nhiều nguyên nhân dẫn đến chưa phát triển thị trường bất động sản mà nguyên nhân sách tài chính, quan trọng sách tài đất đai hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cịn có hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế thể vai trò thúc đẩy, điều tiết phát triển thị trường Vì thế, đề tài: "Nghiên cứu số giải pháp sách tài đất đai góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam"đang vấn đề cần thiết có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đề tài nhằm khái quát vấn đề thị trường bất động sản; thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam; sách tài đất đai tác động thị trường bất động sản Việt Nam Trên sở đề xuất số giải pháp sách tài đất đai góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nước ta giai đoạn Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Đề tài thị trường bất động sản sách tài đất đai thị trường bất động sản Tuy nhiên, sách tài đất đai thị trường bất động sản có phạm vi rộng bao gồm sách thu tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất thuê đất; đấu giá quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; liên doanh, liên kết, góp vốn quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa; thuế, phí lệ phí chuyển nhượng, đăng ký quyền sử dụng đất công cụ, dịch vụ có liên quan trực tiếp đến tài đất đai Trong phạm vi Đề tài nghiên cứu đề xuất số giải pháp sách thu tiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất thuê đất; bán đấu giá, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thuế liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng đất sách định giá đất, tài sản gắn với đất nhằm góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thức Việt Nam Nội dung nghiên cứu - Hệ thống hoá lý luận thị trường bất động sản, sách tài đất đai tác động đến thị trường bất động sản - Phân tích đánh giá thực trạng thị trường bất động sản sách tài đất đai tác động đến thị trường bất động sản thức Việt Nam - Xác định mục tiêu phát triển thị trường bất động sản thức Việt Nam đưa số giải pháp sách tài đất đai, nhằm góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thức Việt Nam giai đoạn Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp vật biện chứng làm tảng nghiên cứu; đồng thời kết hợp với phương pháp tổng hợp, phân tích xem xét lịch sử, thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam; từ đề xuất giải pháp tài đất đai góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thức nước ta cho phù hợp với thực tiễn Những đóng góp khoa học đề tài Luận văn tổng hợp hệ thống hoá lý luận thị trường bất động sản sách tài đất đai tác động đến thị trường bất động sản Tổng kết phân tích, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản sách tài đất đai tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời xác định mặt hạn chế sách tài đất đai ảnh hưởng tác động đến phát triển thị trường bất động sản thức Việt Nam Luận văn sở nghiên cứu lý thuyết, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, phân tích mặt được, hạn chế sách tài đất đai vào mục tiêu phát triển thị trường bất động sản thức Việt Nam, đưa số giải pháp sách tài đất đai có ý nghĩa áp dụng thực tiễn, nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thức Việt Nam thời gian tới Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương trình bày 88 trang với bảng số liệu minh họa Chương TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản (A) Thị trường Khái niệm cổ điển thị trường: Thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm người ta đồng thị trường với chợ địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trong kinh tế đại dùng khái niệm Khái niệm đại thị trường: Thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hoá mua bán Theo quan niệm này, tác động hình thành thị trường trình khơng thể thời điểm hay thời gian cụ thể Thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thơng tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất thị trường giải quan hệ trao đổi Người bán người mua hai lực lượng thị trường Đó hình ảnh cụ thể hai yếu tố cung - cầu thị trường Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hố dịch vụ tính tiền (B) Bất động sản Hiện nay, hầu hết quốc gia phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản, cịn có khác khái niệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống khái niệm bất động sản tài sản gắn với đất đai chủ yếu không di dời Theo Điều 174 Bộ Luật Dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quốc Hội thông qua năm 2005, quy định: "Bất động sản tài sản bao gồm: a- Đất đai; b- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; c- Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d- Các tài sản khác pháp luật quy định." Theo Từ điển thuật ngữ tài “Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác di dời Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất đai, không tách rời với đất đai xác định theo vị trí địa lý đất (C) Thị trường bất động sản Dựa phân tích lý luận nêu trên, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu bất động sản đưa số khái niệm sau thị trường bất động sản: * Khái niệm 1: Thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận bất động sản bất động sản sử dụng mục đích * Khái niệm 2: Thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá bất động sản * Khái niệm 3: Thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước thị trường bất động sản có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản * Khái niệm 4: Thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản, góc độ đề tài khoa học, sau tổng hợp kết nghiên cứu, ta đưa khái niệm thị trường bất động sản sau: Thị trường bất động sản q trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan, nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản (A) Đặc điểm hàng hoá bất động sản Hàng hoá bất động sản hàng hố đặc biệt; vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, hàng hố bất động sản cịn có đặc điểm riêng sau: * Bất động sản hàng hố khơng thể di, dời được: Đặc điểm hàng hố bất động sản ln gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, bị hạn chế khả tăng thêm số lượng, diện tích * Bất động sản hàng hố có tính chất lâu bền: Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc xây dựng đất có thời gian sử dụng dài tồn lâu bền, có cơng trình sau cải tạo nâng cấp sử dụng tồn hàng trăm năm * Hàng hố bất động sản mang tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn khơng thể phát triển được, dân số ngày tăng nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, diện tích đất quốc gia Chính tính khan tính khơng di dời đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá biệt khan Tính cá biệt bất động sản cịn thể rõ khu vực nhỏ kể hai mảnh đất cạnh có yếu tố khơng giống giá trị chúng khác * Hàng hoá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước: Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, vấn đề bất động sản chịu chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống pháp luật sách quốc gia nói chung văn pháp luật bất động sản, đặc biệt hệ thống pháp luật đất đai nói riêng Có thể nói, hàng hố bất động sản chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật so với hàng hố thơng thường khác Do đó, Chính phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, ln điều chỉnh sách bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước * Hàng hoá bất động sản có tính thích ứng: Bất động sản đất, cơng trình xây dựng sử dụng cho nhiều cơng khác nhau, q trình sử dụng bất động sản điều chỉnh cơng sử dụng mà giữ đặc trưng công trình; đồng thời đảm bảo nhu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác * Hàng hoá bất động sản chịu tác động lẫn nhau: Bất động sản chịu tác động lẫn lớn, giá trị bất động bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá đất đai cơng trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình làm tăng thêm vẻ đẹp hấp dẫn cơng trình khác tượng phổ biến (B) Đặc điểm thị trường bất động sản Do hàng hoá bất động sản hàng hố đặc biệt, có đặc điểm khác biệt với hàng hóa thơng thường nên thị trường bất động sản mang đặc điểm riêng, đặc điểm là: * Thứ nhất, thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Trước hết thị trường giao dịch đất đai thị trường giao dịch thân đất đai - tài sản đất đai - hàng hố đất đai, mà thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai Vì đất đai khơng hao mịn (trừ trường hợp thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất khơng sử dụng đất đai tài sản khác mà sử dụng quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trường bất động sản Mặt khác, giá đất - phận giá bất động sản (trường hợp bất động sản đất đai giá đất giá bất động sản) không phản ánh giá trị hàng hoá đất đai, mà giá đất số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu tư * Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản hàng hoá cố định di dời mặt vị trí chịu tác động yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác Chính vậy, hoạt động thị trường bất động sản mang tính vùng, tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung, trải rộng vùng đất nước Sản phẩm hàng hoá bất động sản có dư thừa vùng khơng thể đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế - văn hố – xã hội vùng, miền có khác nhau; dẫn đến quy mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản khác Thị trường bất động sản thị có quy mơ trình độ phát triển kinh tế cao hoạt động sơi thị trường bất động sản nông thôn, miền núi * Thứ ba, thị trường bất động sản chịu chi phối pháp luật Bất động sản tài sản quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, vấn đề bất động sản có chi phối điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai nhà Đặc điểm đặc biệt thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất cho thuê đất) chịu tác động định Nhà nước Chính phủ nước giới quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, điều chỉnh sách bất động sản thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội * Thứ tư, thị trường bất động sản có nội dung phong phú mang tính chất thị trường khơng hồn hảo Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm giao dịch dân chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, giao dịch chuyển đổi bất động sản, giao dịch cho thuê, chấp bất động sản, dùng bất động sản góp vốn liên doanh v.v Các giao dịch thực thông qua hợp đồng pháp luật qui định theo tập quán cộng đồng hai bên giao dịch chấp nhận Vì thực tiễn, thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng vùng, địa phương, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống tập quán vùng, địa phương, cộng đồng; cá biệt địa phương khác nhau, hiểu biết giao dịch thực giao dịch có khác Có giao dịch địa phương xuất địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt có giao dịch loại địa phương khác có cách tiến hành khác nhau; mặt khác, thân vật bất động sản phản ánh tình trạng vật chất bất động sản Bản thân vật chất bất động sản không phản ánh tính pháp lý quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản người có bất động sản; mà người mua, người thuê, người nhận chấp cần am hiểu, thông tin pháp luật bất động sản lại khám phá bước, nên thị trường bất động sản có nội dung phong phú mang tính chất khơng hồn hảo * Thứ năm, nguồn cung thị trường bất động sản thường thay đổi chậm so với biến động cầu bất động sản Mọi hàng hoá đưa thị trường, thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lượng cung hàng hố nhanh chóng đáp ứng cầu (trừ số trường hợp đặc biệt) Tuy nhiên, cung bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng việc tăng cung hàng hoá khác để đáp ứng nhu cầu Bởi lẽ, việc tăng cung bất động sản thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị trường loại bất động sản bất động sản có mẫu mã, có tiêu chuẩn định Đó thời gian phải có dành cho việc tạo bất động sản cung cấp cho thị trường như: thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, thời gian xin cấp giấy phép xây dựng, triển khai thực việc đầu tư xây dựng v.v , điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thủ tục cần thực để giao đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian dài, việc nhanh chóng đưa thị trường bất động sản thời gian ngắn phù hợp với yêu cầu mà xã hội đòi hỏi khó khăn * Thứ sáu, giao dịch thị trường bất động sản cần đến loại tư vấn, chun gia định giá chun nghiệp có trình độ cao tổ chức trung gian Bất động sản hàng hố có giá trị lớn; mặt khác, giá hàng hoá bất động sản chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố; đồng thời, thông tin thị trường bất động sản phức tạp thường khơng hồn hảo Chính vậy, mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có đầy đủ thơng tin xác, có tính tốn kỹ lưỡng, địi hỏi phải có tư vấn chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chun mơn thuộc tổ chức mơi giới tổ chức trung gian hoạt động thị trường Các tổ chức trung gian chuyên gia, tư vấn, mơi giới qua đào tạo, có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn, nắm thông tin thị trường, am hiểu pháp luật bất động sản nên giúp đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn nhu cầu đặt Kinh nghiệm cho thấy nước có thị trường bất động sản phát triển, cần có đội ngũ chuyên gia định giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, chuyên gia môi giới đào tạo có trình độ cao; đồng thời có tổ chức trung gian để thực giao dịch thị trường bất động sản Hoạt động tổ chức định giá bất động sản, tư vấn môi giới, tổ chức trung gian chuyên gia có vai trị quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển * Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài chính; động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế Bất động sản đất đai tài sản đầu tư đất bao gồm giá trị đất đai sau đầu tư Mà việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản thu hồi nguồn vốn thường dài Khi bất động sản tham gia lưu thông thị trường bất động sản, giá trị quyền bất động sản đem trao đổi, mua bán, kinh doanh giải vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho bên giao dịch Điều chứng tỏ thị trường bất động sản đầu quan trọng thị trường vốn Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân (Theo thống kê, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay) Ngồi ra, thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng qua mà bắc cầu ảnh hưởng tới thị trường vật liệu xây dựng thiết bị nội thất, thị trường lao động dao động thị trường có ảnh hưởng lan toả tới phát triển ổn định kinh tế quốc dân 1.1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản theo số cách khác nhau: (A) Phân loại theo hoạt động thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) - Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản - Thị trường đấu giá bất động sản (đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản đất đấu giá quyền sử dụng đất với tài sản đất) - Thị trường cho thuê bất động sản - Thị trường chấp bảo hiểm bất động sản - Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản (B) Phân loại theo cấp độ tham gia thị trường - Thị trường cấp 1: Là thị trường giao dịch bất động sản quan quản lý, người đầu tư xây dựng bất động sản với tổ chức dịch vụ người sử dụng bất động sản để bán, cho thuê sử dụng (còn gọi thị trường bất động sản sơ cấp) - Thị trường cấp 2: Là thị trường giao dịch bất động sản người giao, người mua, thuê bất động sản từ thị trường cấp với tổ chức dịch vụ người sử dụng bất động sản để bán, cho thuê sử dụng (còn gọi thị trường bất động sản thứ cấp) - Thị trường cấp 3: Là thị trường giao dịch bất động sản người giao, người mua, thuê bất động sản từ thị trường cấp với tổ chức dịch vụ người sử dụng bất động sản để bán, cho thuê sử dụng (cũng thuộc thị trường bất động sản thứ cấp) (C) Phân loại theo công dụng bất động sản - Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất ở) - Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,