Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường kinh doanh sản phẩm bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC
Mục tiêu nghiên cứu là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh sản phẩm bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC và thực trạng thị trường của công ty Nghiên cứu sẽ đánh giá hoạt động phát triển thị trường của Tập đoàn FLC, từ đó đưa ra những đề xuất và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả phát triển thị trường bất động sản của công ty.
- Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được mục tiêu trên, đề tài tập trung giải quyết các nhiệm vụ sau:
Hệ thống hóa các lý luận liên quan đến thị trường, bất động sản và phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
Trong giai đoạn 2016-2020, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là hoạt động của Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC Tập đoàn này đã nắm bắt cơ hội từ nhu cầu tăng cao về nhà ở và đầu tư, qua đó mở rộng quy mô và đa dạng hóa các dự án bất động sản FLC không chỉ tập trung vào các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mà còn phát triển các khu đô thị và dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường Đánh giá tổng thể cho thấy, FLC đã khẳng định được vị thế của mình trong ngành, tuy nhiên cũng phải đối mặt với nhiều thách thức từ cạnh tranh và biến động của thị trường.
Công ty CTCP Tập đoàn FLC cần xác định định hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản trong giai đoạn tới, nhằm tối ưu hóa tiềm năng và mở rộng quy mô hoạt động Để đạt được mục tiêu này, cần đề xuất một số giải pháp chiến lược, bao gồm tăng cường nghiên cứu thị trường, cải thiện chất lượng dịch vụ, và phát triển các sản phẩm bất động sản đa dạng, phù hợp với nhu cầu khách hàng Hơn nữa, việc áp dụng công nghệ thông tin và marketing số sẽ giúp nâng cao hiệu quả tiếp cận khách hàng và gia tăng giá trị thương hiệu trên thị trường.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết trong luận văn tập trung vào việc phân tích và tổng hợp tài liệu để làm rõ các vấn đề trong Chương 1 về cơ sở lý luận phát triển thị trường kinh doanh bất động sản Luận văn giải thích các khái niệm, vai trò và đặc điểm của thị trường kinh doanh bất động sản, đồng thời đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường này Mục đích của phương pháp này là xây dựng một hệ thống lý thuyết đầy đủ và chặt chẽ, cung cấp cái nhìn sâu sắc về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản.
Phương pháp thu thập dữ liệu là việc sử dụng thông tin và số liệu từ nhiều nguồn khác nhau để đảm bảo tính xác thực và độ tin cậy cho nghiên cứu Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong Chương 2 và Chương 3 của nghiên cứu về thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC Các số liệu thu thập chủ yếu liên quan đến chỉ số tài chính, tình hình thị trường, thông tin dự án và danh sách đối tác của công ty Nguồn dữ liệu được lấy từ các tài liệu và báo cáo phân tích nội bộ của các phòng ban trong FLC như phòng Kinh doanh chiến lược, Kế toán, và Chăm sóc khách hàng, cùng với báo cáo tài chính và báo cáo thường niên của công ty Ngoài ra, một phần dữ liệu cũng được thu thập từ website doanh nghiệp, các trang thông tin bất động sản, và các nghiên cứu, luận văn của các tác giả khác.
Phương pháp thống kê được áp dụng trong Chương 2 để tổng quan thị trường kinh doanh bất động sản của công ty, liệt kê danh sách đối tác và bạn hàng, cũng như thống kê tài liệu tham khảo và thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau Phương pháp này giúp tạo lập bảng thống kê, xây dựng mô hình và tóm tắt dữ liệu thực nghiệm, phục vụ cho việc phân tích, dự đoán và đưa ra nhận định về tình hình phát triển thị trường của doanh nghiệp.
Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
Khóa luận bao gồm các phần như tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ, danh mục từ viết tắt, phần mở đầu và tài liệu tham khảo.
Chương 1 trình bày cơ sở lý luận về phát triển thị trường kinh doanh bất động sản, nhấn mạnh các yếu tố quan trọng và xu hướng hiện tại trong ngành Chương 2 phân tích sự phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần Tập đoàn FLC, làm nổi bật các chiến lược và thành tựu mà công ty đã đạt được trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt.
Chương 3 Các đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn FLC
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Bản chất về thị trường và phát triển thị trường
1.1.1 Khái niệm về thị trường
Thị trường xuất hiện và phát triển song hành với sự tiến bộ của sản xuất hàng hóa Sự phát triển nhanh chóng của hoạt động trao đổi, kết hợp với các cách tiếp cận đa dạng, đã dẫn đến những khác biệt trong khái niệm về thị trường.
Theo quan điểm cổ điển, thị trường được định nghĩa là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi và mua bán hàng hóa, tương tự như một chợ Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế xã hội ngày càng phát triển, khái niệm này đã trở nên không còn phù hợp, khi mà các quan hệ mua bán và trao đổi trở nên đa dạng, phong phú và phức tạp hơn.
Gregory Mankiw (2003) định nghĩa thị trường là tập hợp của những người bán và người mua hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể Tương tự, Pindyck và Rubinfeld (2005) mô tả thị trường là nơi mà người mua và người bán tương tác với nhau, tạo điều kiện cho việc trao đổi diễn ra.
Nhà kinh tế học Paul A Samuelson định nghĩa thị trường như một quá trình tương tác giữa người mua và người bán cùng một loại hàng hóa, nhằm xác định giá cả và số lượng hàng hóa.
Theo chủ nghĩa Mác – Lênin, thị trường là biểu hiện của sự phân công lao động xã hội và là một phần của quá trình tái sản xuất mở rộng Thị trường tổng hòa các quan hệ kinh tế, nơi nhu cầu của các chủ thể được đáp ứng thông qua trao đổi và mua bán, với giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ phản ánh trình độ phát triển của nền kinh tế Thị trường cũng được nhận diện qua các mối quan hệ trao đổi hàng hóa, dịch vụ, hình thành từ các điều kiện lịch sử, kinh tế, xã hội Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm cung, cầu, giá cả, quan hệ hàng – tiền, giá trị, giá trị sử dụng, hợp tác, cạnh tranh, và các quan hệ trong nước và ngoài nước.
Trong kinh tế học, thị trường là nơi diễn ra các quan hệ mua bán hàng hóa và dịch vụ giữa nhiều người bán và người mua cạnh tranh, không bị giới hạn bởi địa điểm hay thời gian Thị trường được phân thành ba loại chính: thị trường hàng hóa - dịch vụ, thị trường lao động và thị trường tiền tệ.
Thị trường được hiểu là mối quan hệ giữa khách hàng và nhà sản xuất, trong đó nghiên cứu chủ yếu tập trung vào khía cạnh kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường, bài luận này sẽ phân tích thị trường từ góc độ này để làm rõ sự tương tác giữa các bên liên quan.
Thị trường, theo nghĩa hẹp, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán và trao đổi hàng hóa, như chợ, cửa hàng hay siêu thị, nơi người mua và người bán giao dịch với nhau theo mức giá cụ thể Tuy nhiên, với sự phát triển của xã hội, thị trường không còn nhất thiết phải là địa điểm cụ thể mà có thể là các giao dịch qua phương tiện viễn thông hiện đại Theo nghĩa rộng, thị trường được hiểu là các hiện tượng và quan hệ kinh tế phản ánh qua việc trao đổi và lưu thông hàng hóa, cùng với mối quan hệ giữa con người trong các quan hệ kinh tế, tạo ra sự liên kết và thúc đẩy sự phát triển lẫn nhau.
1.1.2 Đặc điểm của thị trường
Mỗi loại thị trường đều có những đặc điểm riêng biệt dựa trên đặc trưng của các đối tượng giao dịch, nhưng nhìn chung, thị trường thường có một số đặc điểm cơ bản.
Thị trường hoạt động theo cơ chế tự điều tiết, chịu ảnh hưởng của các quy luật kinh tế khách quan như cung cầu, cạnh tranh và giá cả Ngoài sự vận động tự nhiên của các quy luật này, thị trường còn được điều chỉnh bởi sự can thiệp của các cơ quan quản lý nhà nước như Chính phủ, các bộ ngành và địa phương, nhằm kiểm soát và khắc phục những bất cập trong cơ chế tự điều tiết của thị trường.
Thị trường luôn biến động và không có tính ổn định lâu dài, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Do đó, doanh nghiệp cần nắm bắt kịp thời những biến động này, hiểu rõ các nhân tố tác động để điều chỉnh phương án và kế hoạch kinh doanh cho phù hợp.
Thị trường hiện nay đang mở rộng không bị giới hạn bởi địa lý, với sự liên kết chặt chẽ giữa thị trường trong nước, khu vực và quốc tế Sự phát triển này giúp hàng hóa của doanh nghiệp ngày càng phù hợp với nhu cầu tiêu dùng toàn cầu theo tiêu chuẩn quốc tế Tuy nhiên, vẫn tồn tại sự khác biệt về hàng hóa giữa các quốc gia do yêu cầu và sở thích của người tiêu dùng khác nhau.
- Theo phạm vi hoạt động của doanh nghiệp:
Thị trường địa phương bao gồm những khách hàng gần gũi với doanh nghiệp, như thị trường tỉnh, huyện, xã Các doanh nghiệp hoạt động trong thị trường này thường có quy mô nhỏ, sản xuất với số lượng hạn chế và chỉ tiêu thụ sản phẩm trong khu vực đó.
Thị trường vùng là khái niệm chỉ thị trường mà doanh nghiệp hoạt động với quy mô lớn hơn, không chỉ giới hạn ở một địa phương mà còn mở rộng ra nhiều tỉnh, thành phố khác hoặc một khu vực miền trên toàn quốc, chẳng hạn như thị trường miền Bắc, miền Trung và miền Nam.
Thị trường toàn quốc là khi doanh nghiệp mở rộng mạng lưới phân phối sản phẩm và dịch vụ ra toàn bộ lãnh thổ, phủ sóng khắp cả nước.
Kinh doanh bất động sản và thị trường kinh doanh bất động sản
1.2.1 Kinh doanh bất động sản
Theo Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản được định nghĩa là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản bao gồm việc đầu tư vốn vào các hoạt động như xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, cùng với các dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản với mục đích sinh lợi.
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn vào tài sản bất động sản nhằm tạo ra lợi nhuận Có bốn loại hình kinh doanh bất động sản chính: bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại - dịch vụ, bất động sản công nghiệp - hạ tầng và bất động sản đất.
Kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm sau:
Kinh doanh bất động sản có tính chất cục bộ và khu vực, với mỗi vị trí bất động sản mang lại mức thu nhập và lợi ích khác nhau cho chủ sở hữu và nhà đầu tư Việc xác định vị trí là yếu tố quan trọng quyết định thành công trong lĩnh vực này.
Môi trường xung quanh bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của nó Vì vậy, các hoạt động kinh doanh tại các khu vực khác nhau sẽ có sự khác biệt, không thể áp dụng mô hình kinh doanh của một địa phương cho một địa phương khác.
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư lớn và lâu dài, đòi hỏi số vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài Các doanh nghiệp có lợi thế về vốn sẽ có khả năng cạnh tranh cao hơn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng đang thắt chặt đối với cho vay bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng lớn từ pháp luật và chính sách của nhà nước Nhà nước quản lý toàn bộ bất động sản, bắt đầu từ đất đai đến các công trình xây dựng và tài sản trên đất thông qua các luật như luật đất đai, luật xây dựng và luật kinh doanh bất động sản Mối quan hệ cung cầu trong lĩnh vực bất động sản cũng rất nhạy cảm, với cung thường nhỏ hơn cầu, vì vậy, nhà nước cần thực hiện điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đa ngành và có tính đặc thù, thể hiện qua việc thị trường này không hoàn hảo, với cung phản ứng chậm hơn cầu Ngoài ra, thị trường còn thiếu thông tin, gây khó khăn trong việc so sánh Một số loại bất động sản mang tính độc quyền, phụ thuộc vào vị trí và cảnh quan môi trường.
1.2.2 Thị trường kinh doanh bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Các giao dịch này được thực hiện giữa các chủ thể trong một mối quan hệ hàng hóa - tiền tệ, trong không gian và thời gian cụ thể.
Thị trường kinh doanh bất động sản có những đặc điểm sau:
Thị trường bất động sản là nơi giao dịch các quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản, trong đó tài sản phải gắn liền với đất đai Đất đai không hao mòn trừ những tác động tự nhiên đặc biệt, và quyền sở hữu đất cho phép người dùng khai thác các lợi ích từ đất Tính chất này tạo ra sự đặc thù cho các giao dịch bất động sản Do đó, giá đất không phản ánh giá trị thực của hàng hóa đất đai, mà chỉ là chỉ số cho khả năng thu lợi và hiệu quả đầu tư vào đất.
Hai là, thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Do tính chất cố định của bất động sản, giao dịch bất động sản không nhất thiết phải diễn ra tại vị trí của tài sản Các địa điểm giao dịch rất đa dạng, bao gồm sàn giao dịch, phòng giao dịch, quán nước, nhà riêng, hoặc thậm chí có thể thực hiện qua điện thoại và internet mà không cần địa điểm cụ thể.
Thị trường bất động sản có tính chất vùng và khu vực sâu sắc, với đặc điểm là hàng hóa cố định không thể di dời Sự khác biệt về tâm lý, tập quán và thị hiếu giữa các địa phương ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản Mỗi thị trường bất động sản thể hiện tính địa phương với quy mô và trình độ phát triển khác nhau, do sự phát triển không đồng đều giữa các vùng và điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ từ yếu tố pháp luật, vì bất động sản là tài sản lớn và hàng hóa đặc biệt của mỗi quốc gia, ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế - xã hội Chính phủ các nước luôn điều chỉnh chính sách nhằm huy động nguồn lực bất động sản cho phát triển kinh tế - xã hội Do đó, thị trường này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật, đặc biệt là liên quan đến đất đai và nhà ở.
Thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối liên hệ chặt chẽ, với việc đầu tư vào bất động sản thường yêu cầu một lượng vốn lớn, phần lớn trong số đó được huy động từ thị trường vốn Khi bất động sản được giao dịch, các giá trị và quyền liên quan đến chúng được trao đổi, giúp giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia Điều này khẳng định rằng thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tiêu thụ vốn từ thị trường vốn.
Trong thị trường bất động sản, việc cung ứng không thể phản ứng nhanh với sự thay đổi của cầu do nhiều yếu tố Đầu tiên, việc tăng cung cho một loại nhà đất cụ thể thường tốn nhiều thời gian và công sức hơn so với các hàng hóa thông thường Quá trình này bao gồm tìm hiểu thông tin thị trường, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng, thiết kế và thi công Thêm vào đó, các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản thường phức tạp, và giá trị lớn của bất động sản cũng yêu cầu nhà đầu tư phải chuẩn bị một lượng vốn lớn, khiến cho việc cung ứng trên thị trường diễn ra chậm hơn.
1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản
Các chỉ tiêu đánh giá thị trường kinh doanh bất động sản
Doanh thu từ kinh doanh bất động sản bao gồm tiền thu được từ mua, bán, xây dựng, cho thuê, chuyển nhượng và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản Doanh thu này phản ánh hiệu quả phát triển của doanh nghiệp; doanh thu cao cho thấy sản phẩm bất động sản được thị trường chấp nhận, trong khi doanh thu thấp có thể dẫn đến khó khăn tài chính hoặc phá sản Để tăng doanh thu và khả năng tiêu thụ sản phẩm, doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng, cải tiến mẫu mã sản phẩm, giảm giá thành và đẩy mạnh hoạt động marketing để phù hợp với nhu cầu thị trường.
Lợi nhuận là sự chênh lệch dương giữa thu nhập và chi phí trong một khoảng thời gian nhất định, và nếu chênh lệch là âm, doanh nghiệp sẽ chịu lỗ Trong lĩnh vực bất động sản, lợi nhuận là chỉ số quan trọng để đánh giá hiệu quả phát triển thị trường Việc có lợi nhuận cho thấy rằng doanh nghiệp đã bù đắp được chi phí cho nghiên cứu thị trường, xây dựng và marketing, đồng thời tạo ra tích lũy Nếu lợi nhuận của kỳ này cao hơn kỳ trước, điều đó chứng tỏ sản phẩm bất động sản được tiêu thụ tốt hơn, phản ánh sự phát triển và mở rộng của thị trường kinh doanh.
Một tiêu chí quan trọng để đánh giá hiệu quả phát triển thị trường của doanh nghiệp là thị phần Thị phần trong lĩnh vực bất động sản của doanh nghiệp được xác định bằng phần trăm sản phẩm bất động sản mà doanh nghiệp đó tiêu thụ trên thị trường.
Thị phần giúp doanh nghiệp so sánh vị trí của mình với các đối thủ trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời mở rộng thị trường kinh doanh và tạo điều kiện phát triển Ngoài ra, việc nắm bắt thị phần hỗ trợ doanh nghiệp đưa ra quyết định hợp lý khi triển khai chiến dịch quảng bá sản phẩm đến các thị trường mới.
Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường kinh doanh bất động sản
- Môi trường pháp luật, chính trị
Trường pháp luật và chính trị ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản Để thúc đẩy thị trường tiêu thụ, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật là rất quan trọng Sự thay đổi trong đường lối và chính sách của nhà nước có thể tác động lớn đến hoạt động của thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nhu cầu và giá cả của bất động sản Một số chính sách quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm chính sách tín dụng cho đầu tư, chính sách phát triển kinh tế theo vùng, và chính sách đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.
Môi trường chính trị có vai trò quan trọng trong việc mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp, bên cạnh các chính sách pháp luật Một môi trường chính trị ổn định, với bộ máy quản lý hiệu quả và thủ tục hành chính nhanh gọn, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển bất động sản Ngược lại, sự bất ổn chính trị, bạo động và khủng bố sẽ gây khó khăn cho việc đầu tư và phát triển thị trường, khiến doanh nghiệp lo ngại trong việc xây dựng và mở rộng hoạt động kinh doanh.
Môi trường kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản Khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, sự đa dạng trong mục đích và kỹ năng sử dụng đất sẽ dẫn đến việc cung cấp nhiều loại sản phẩm bất động sản, từ đó gia tăng nhu cầu chuyển nhượng giữa các chủ thể trên thị trường Sự phát triển của các thị trường khác, như thị trường tài chính, cũng thúc đẩy sự phát triển của bất động sản Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc vay vốn ngân hàng là cần thiết để trang trải chi phí, nhưng lãi suất cao và chi phí tăng có thể làm giảm khả năng cạnh tranh và lợi nhuận Khi lạm phát gia tăng, các dự án đầu tư trở nên rủi ro hơn, khiến doanh nghiệp thận trọng trong việc mở rộng thị trường Tóm lại, môi trường kinh tế có vai trò quan trọng trong việc định hình sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Môi trường văn hóa xã hội
Lối sống, phong tục tập quán và tín ngưỡng ảnh hưởng đến tiêu thụ bất động sản, do đó cần nghiên cứu văn hóa xã hội tại từng thị trường để xây dựng chiến lược phát triển phù hợp Trình độ dân trí ngày càng cao đặt ra thách thức cho doanh nghiệp, khi người tiêu dùng yêu cầu chất lượng sản phẩm tốt hơn Sự gia tăng mật độ dân số có thể làm mất cân bằng cung-cầu, ảnh hưởng đến thị trường Ngoài ra, các yếu tố như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, an ninh và tập quán địa phương cũng tác động đến giá trị bất động sản Hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ mở ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong việc đầu tư và phát triển thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.
Nhóm yếu tố môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản bao gồm vị trí, diện tích, địa hình, môi trường và thiên nhiên Vị trí là yếu tố quyết định sự quan tâm của nhà đầu tư; họ thường ưu tiên bất động sản ở trung tâm đô thị, nơi đông dân cư, cụm công nghiệp hoặc tại các ngã tư đường lớn Địa hình cũng đóng vai trò quan trọng; các dự án ở vùng trũng, dễ ngập nước hoặc chịu ảnh hưởng của thủy triều sẽ gặp khó khăn trong phát triển Hơn nữa, tình trạng ô nhiễm môi trường và các rủi ro thiên nhiên cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư phát triển thị trường của doanh nghiệp.
- Xu hướng tiêu dùng của khách hàng
Xu hướng mua bất động sản của khách hàng đóng vai trò quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp xác định loại hình bất động sản nên đầu tư phát triển và tối ưu hóa thị trường.
Các yếu tố tiêu dùng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, vì vậy doanh nghiệp cần nghiên cứu và phân tích xu hướng để thu hút khách hàng và mở rộng thị trường tiêu thụ Xu hướng tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản rất đa dạng và biến đổi theo thời gian, khác nhau giữa các nhóm khách hàng Hiện nay, những xu hướng phổ biến bao gồm biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, bất động sản trên đồi và condotel.
Đối thủ cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản là các doanh nghiệp phục vụ cùng phân khúc khách hàng và thỏa mãn nhu cầu tương tự Hiểu biết về đối thủ giúp doanh nghiệp hình dung tổng quát về thị trường và xây dựng chính sách phát triển hiệu quả Có ba cơ chế chính trong thị trường: cơ chế giá cả cung cấp thông tin phản hồi về động lực thị trường, cơ chế cung cầu điều tiết sản xuất và tiêu dùng, và cơ chế cạnh tranh đảm bảo hoạt động hiệu quả của hai cơ chế trên Để thị trường vận hành đúng đắn, cần tạo điều kiện cho cơ chế cạnh tranh phát triển, bao gồm quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập và bảo vệ cạnh tranh lành mạnh, đồng thời chống lại độc quyền và cạnh tranh phi pháp.
- Các đơn vị cung ứng đầu vào cho doanh nghiệp
Các đơn vị cung cấp đầu vào cho dự án bất động sản ảnh hưởng lớn đến sự phát triển thị trường kinh doanh Khi nguồn cung hạn chế, nhà cung ứng có thể giảm chất lượng hoặc dịch vụ, trong khi nguồn cung phong phú cho phép doanh nghiệp lựa chọn nhà cung cấp với giá cả hợp lý và chất lượng tốt Đảm bảo chất lượng, thời gian, số lượng và giá cả của nguồn hàng là yếu tố quan trọng để tối ưu hóa giá thành sản phẩm, nâng cao chất lượng và tạo điều kiện cho sự phát triển hiệu quả của thị trường kinh doanh.
- Nguồn lực của doanh nghiệp
Vốn là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp tận dụng cơ hội kinh doanh và phát triển thị trường bất động sản Có nguồn vốn dồi dào không chỉ giúp thực hiện các dự án dễ dàng hơn mà còn tạo điều kiện để cải thiện chất lượng sản phẩm Để nâng cao chất lượng bất động sản, doanh nghiệp cần đổi mới công nghệ và nâng cao tay nghề lao động, điều này đòi hỏi một khoản đầu tư lớn và kế hoạch sử dụng vốn hiệu quả.
- Hệ thống phân phối sản phẩm
Thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch do tính cố định của bất động sản Việc giao dịch thường diễn ra không tại nơi có sự hiện diện của bất động sản, vì vậy doanh nghiệp cần xây dựng một mạng lưới phân phối lớn và đa dạng, bao gồm các đại lý phân phối, công ty con và điểm tư vấn dự án Điều này sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận nhiều khách hàng hơn, mở rộng thị trường và nâng cao hiệu quả kinh doanh.
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC
CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC 2.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC
2.1.1 Tình hình sản xuất của công ty
Giai đoạn 2016-2020, CTCP Tập đoàn FLC tập trung vào ba trụ cột chính: bất động sản, hàng không và du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời kết hợp với các lĩnh vực kinh doanh bổ trợ để tạo ra sự bứt phá trong hệ sinh thái kinh tế FLC.
Bảng 2.1 Một số chỉ tiêu tài chính theo kế hoạch và thực hiện của CTCP Tập đoàn
FLC giai đoạn 2016-2020 (tỷ đồng)
Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
KH TH KH TH KH TH KH TH KH TH
Tổng doanh thu hợp nhất
Lợi nhuận hợp nhất trước thuế
Lợi nhuận hợp nhất sau thuế
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của CTCP Tập đoàn từ năm 2016-2020
Từ năm 2016 đến 2020, CTCP Tập đoàn FLC ghi nhận tổng doanh thu tăng mạnh từ 6.656 tỷ đồng lên 13.502 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 202% Doanh thu tăng liên tục từ 2016 đến 2018 nhưng giảm vào năm 2020 Lợi nhuận hợp nhất trước thuế và sau thuế giảm vào năm 2017 và 2020, trong khi tăng liên tục trong hai năm 2018-2019 Nguyên nhân giảm lợi nhuận năm 2017 chủ yếu do chuyển dịch mạnh mẽ sang căn hộ khách sạn và dịch vụ nghỉ dưỡng, dẫn đến giá vốn bán hàng tăng từ 4,5 nghìn tỷ đồng năm 2016 lên hơn 10 nghìn tỷ đồng năm 2017, khiến lợi nhuận giảm khoảng 37% so với cùng kỳ Năm 2020 cũng ghi nhận sự giảm sút trong doanh thu và lợi nhuận, chủ yếu do tác động của dịch Covid-19.
Chính sách giãn cách và thắt chặt của Chính phủ trong năm 19 đã ảnh hưởng sâu rộng đến mọi lĩnh vực kinh doanh của Tập đoàn, từ bất động sản đến hàng không và các dịch vụ khác.
2.1.2 Tình hình kinh doanh sản phẩm bất động sản của công ty
Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của CTCP Tập đoàn FLC, bao gồm các phân khúc như nhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng và khu công nghiệp Từ năm 2010, Tập đoàn FLC đã chuyển hướng mạnh mẽ vào thị trường bất động sản và gặt hái thành công nhờ chiến lược đầu tư thông minh Hiện tại, FLC đã nghiên cứu và xây dựng hơn 400 dự án bất động sản, trải dài khắp cả nước, khẳng định vị thế là một trong những thương hiệu hàng đầu tại Việt Nam, đặc biệt trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Bảng 2.2 Kết quả thực hiện hoạt động kinh doanh sản phẩm bất động sản của
CTCP Tập đoàn FLC giai đoạn 2016-2020
Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Doanh thu (tỷ đồng) 5.871 5.563 5.307 2.162 3.154 Phần trăm trong doanh thu Tập đoàn 48.5% 47.8% 44% 14% 20%
Phần trăm so với kế hoạch 121% 119% 109% 93% 86%
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của CTCP Tập đoàn từ năm 2016-2020
Trong 3 năm từ 2016-2019 doanh thu kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC khá ổng định, biến động không đáng kể, đóng góp một phần lớn trong tổng doanh thu của toàn Tập đoàn Đến năm 2019, doanh thu có dấu hiệu sụt giảm đáng kể do các dự án trong giai đoạn trước đã kết thúc, tập đoàn bắt đầu triển khai xây dựng các phân khúc bất động sản mới, chưa thể thu được dòng tiền ngay Sang năm 2020, doanh thu đã tăng lên, tuy vậy do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và các chính sách giãn cách, thắt chặt để phòng chống dịch của Chính phủ khiến cho kinh doan bất động sản của FLC gặp không ít khó khăn, doanh thu cũng vì thế mà bị ảnh hưởng không nhỏ Cụ thể:
Năm 2016 đánh dấu một bước tiến lớn của Công ty trong lĩnh vực bất động sản với sự đa dạng trong các loại hình đầu tư như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở và công nghiệp FLC đã khai thác thành công nhiều dự án mới, bao gồm Khu đô thị du lịch sinh thái FLC Quy Nhơn, FLC Quy Nhơn Golf Links, và khởi công FLC Grand Hotel Sầm Sơn Công ty cũng triển khai dự án FLC Hạ Long và mở bán thành công nhiều dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội như FLC Complex 36 Phạm Hùng, FLC Twin Towers 265 Cầu Giấy, và FLC Eco House.
Tổng thu từ bán hàng bất động sản của Tập đoàn FLC trong năm 2016 đạt hơn 5.871 tỷ đồng, chiếm 48,5% doanh thu toàn tập đoàn và vượt 21% so với kế hoạch đề ra.
Năm 2017, Tập đoàn FLC đạt nhiều thành công nổi bật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với các loại hình đầu tư đa dạng như khu du lịch sinh thái, nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khu công nghiệp Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2017 cho thấy công ty đã có doanh số bán hàng ấn tượng, khẳng định vị thế vững mạnh trên thị trường.
Năm 2017, doanh nghiệp đã hoàn thành 3.510 sản phẩm bất động sản, đạt 104% kế hoạch, trong đó bất động sản nghỉ dưỡng đạt 108% và bất động sản thương mại đạt 103% Tổng doanh thu từ kinh doanh bất động sản vượt 5.563 tỷ đồng, tăng 19% so với kế hoạch, chiếm 47,8% tổng doanh thu của Tập đoàn.
Năm 2018, Tập đoàn FLC không chỉ tập trung vào các dự án tổ hợp chung cư, trung tâm thương mại và văn phòng cao cấp mà còn chuyển hướng phát triển các quần thể nghỉ dưỡng tại những khu vực có lợi thế về điều kiện tự nhiên như Bình Định, Quảng Ninh và Quảng Bình.
Cuối năm 2018, FLC ghi nhận tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 5.307 tỷ đồng, chiếm 44% tổng doanh thu của Tập đoàn và vượt 9% so với kế hoạch Trong năm này, Công ty cũng tiếp tục thực hiện các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) để mở rộng quỹ đất tại các vị trí chiến lược ở thủ đô và các tỉnh lân cận, nhằm phát triển các dự án bất động sản trong tương lai.
Năm 2019, Tập đoàn FLC tiếp tục khẳng định vị thế trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm các phân khúc nhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng và khu công nghiệp, với tổng doanh thu từ hoạt động bán hàng đạt 2.162 tỷ đồng, chiếm 14% tổng doanh thu Tập đoàn đã chú trọng triển khai nhiều dự án mới đa dạng trên khắp các tỉnh thành, từ bất động sản đô thị đến nghỉ dưỡng và dịch vụ, với quy mô và vốn đầu tư lớn Mặc dù các dự án cũ đã ghi nhận doanh thu từ những năm trước, doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2019 của FLC giảm đáng kể do các dự án mới vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và chưa bàn giao cho khách hàng.
Năm 2020: Năm 2020 là một năm khó khăn đối với tình hình kinh doanh của CTCP
Tập đoàn FLC đã vượt qua những thách thức do dịch Covid-19 gây ra và tái khởi động mạnh mẽ lĩnh vực bất động sản từ tháng 6/2020 Đến cuối tháng 12/2020, FLC ghi nhận doanh thu ấn tượng với tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 85% nguồn cung sản phẩm, trong đó một số dự án đạt tỷ lệ thanh khoản lên đến 100%.
Doanh thu từ kinh doanh bất động sản trong năm nay đạt 3.154 tỷ đồng, chiếm 20% tổng doanh thu của Tập đoàn Năm 2020, các dự án mới của FLC đã hoàn thiện một phần và bàn giao cho khách hàng, dẫn đến doanh thu bất động sản tăng nhẹ so với năm trước.
Đại dịch Covid và giãn cách xã hội đã tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong phân khúc nghỉ dưỡng Đến cuối tháng 12/2020, ngành bất động sản chỉ đạt 86% kế hoạch đề ra.
2.1.3 Tình hình thị trường kinh doanh bất động sản của công ty
CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CTCP TẬP ĐOÀN FLC
3.1.1 Quan điểm phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của Tập đoàn FLC
CTCP Tập đoàn FLC phát triển với chiến lược kinh doanh đa ngành, trong đó bất động sản là lĩnh vực cốt lõi Tập đoàn thực hiện đầu tư bài bản và đồng bộ vào các dự án quy mô trong nhiều phân khúc như bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và hạ tầng khu công nghiệp, nhằm khai thác tối đa tiềm năng thị trường trong nước và đón đầu xu hướng kinh tế mới Đồng thời, FLC cũng mở rộng sang các ngành nghề khác như nông nghiệp, hàng không, giáo dục và y tế, tạo ra sự cộng hưởng về lợi thế và nâng cao năng lực cạnh tranh, hướng tới xây dựng hệ sinh thái kinh tế đồng bộ FLC.
Tại các thị trường bất động sản đang phát triển, FLC cam kết ổn định và nâng cao chất lượng dịch vụ Công ty sẽ cho ra mắt nhiều loại hình bất động sản mới nhằm khẳng định thương hiệu và mở rộng mạng lưới kinh doanh trên toàn quốc, hướng đến thị trường quốc tế FLC chủ động nắm bắt cơ hội và linh hoạt điều chỉnh sản phẩm, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu mới của thị trường Tập đoàn cũng tập trung phát triển các vùng đất có tiềm năng du lịch và đô thị chưa được khai thác, với các dự án đầu tư đồng bộ và đa dạng, góp phần phát triển kinh tế xã hội bền vững cho tỉnh và khu vực, mang lại lợi ích lâu dài cho cộng đồng.
3.1.2 Định hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC
Trước tình hình phức tạp của đại dịch Covid-19 và tác động đến các ngành kinh doanh chủ chốt của FLC, Tập đoàn sẽ linh hoạt thích ứng với biến động của dịch bệnh và chuẩn bị nguồn lực để tận dụng cơ hội mới sau đại dịch Trong tương lai, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục là phân khúc trọng tâm với tỷ trọng lớn.
Các dự án của FLC sẽ được đầu tư xây dựng với quy mô lớn và đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hệ thống tiện ích, kết hợp công nghệ thông minh và giải pháp xanh Đồng thời, Tập đoàn sẽ mở rộng quỹ đất tại các địa phương tiềm năng trên toàn quốc, chuẩn bị cho kế hoạch đầu tư phát triển dự án trong tương lai.
Tập đoàn FLC sẽ tiếp tục nghiên cứu và phát triển gần 20 dự án tại nhiều tỉnh thành từ Bắc vào Nam, bao gồm Hà Nội, Quảng Ninh, Thanh Hóa, và Bình Định Các dự án trọng điểm như quần thể FLC Quảng Bình giai đoạn 2 với khách sạn 5 sao và Trung tâm Hội nghị Quốc tế, cùng với FLC Vĩnh Phúc giai đoạn 2, FLC Premier Parc, và FLC Hilltop Gia Lai sẽ được triển khai Ngoài ra, FLC cũng sẽ khởi công một số dự án du lịch nghỉ dưỡng tại các khu vực tiềm năng như Hà Giang và Phú Quốc Trong giai đoạn tới, FLC sẽ mở rộng hoạt động và hợp tác quốc tế, tập trung vào việc sử dụng hiệu quả nguồn lực tài chính và công nghệ nước ngoài, nhằm quảng bá thương hiệu Việt ra thị trường toàn cầu.
Trong dài hạn, Tập đoàn FLC sẽ tiếp tục phát triển kinh doanh đa ngành với ba trụ cột chính: đầu tư và kinh doanh bất động sản, hàng không, cùng du lịch - nghỉ dưỡng Mục tiêu là tận dụng tối đa tiềm năng và cơ hội của thị trường trong nước, đồng thời đón đầu các xu thế mới của nền kinh tế.
FLC cam kết phát triển các sản phẩm bất động sản tiên phong với chi phí và tiện ích vượt trội, nhằm đón đầu thị trường dài hạn Tập đoàn đang nghiên cứu đầu tư và xúc tiến pháp lý cho các dự án trên khắp Việt Nam, với chiến lược xây dựng các dự án đa tiện ích, quy mô lớn tại những khu vực tiềm năng Mục tiêu của FLC là mang lại giá trị tối ưu và trải nghiệm dịch vụ vượt trội cho khách hàng Đồng thời, FLC sẽ nâng cấp chất lượng sản phẩm và dịch vụ theo tiêu chuẩn cao nhất, bắt kịp tiến bộ khoa học - công nghệ thời 4.0, nhằm tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng.
FLC hướng tới mục tiêu trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, sẽ mở rộng quỹ đất và đầu tư vào nhiều dự án mới trên toàn quốc, từ Bắc vào Nam, với sự đa dạng về sản phẩm và loại hình kinh doanh bất động sản.
FLC sẽ mở rộng nghiên cứu và triển khai các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại và biệt thự tại những vùng đất mới tiềm năng như Hà Giang, Phú Quốc, Khánh Hòa và Thái Bình.
FLC đang mở rộng đầu tư vào các bất động sản trên toàn quốc với mục tiêu phát triển hàng loạt dự án đô thị và quần thể quy mô trong các lĩnh vực như du lịch, y dược, công nghiệp và dịch vụ Dự kiến, thị trường sẽ đón nhận khoảng 5.000 - 7.000 sản phẩm mới Tại những địa phương mà FLC đã hiện diện, Tập đoàn tiếp tục khai thác lợi thế của "người mở đường" để tối ưu hóa giá trị gia tăng từ các dự án của mình.
FLC định hướng kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực nhưng vẫn chú trọng phát triển chiều sâu để trở nên vững mạnh toàn diện Tập đoàn thâm nhập vào nền kinh tế thị trường bằng cách nâng cao chất lượng sản phẩm và linh hoạt đáp ứng nhu cầu khách hàng Sản phẩm của FLC được điều chỉnh theo đặc điểm từng địa phương, nhưng luôn hướng tới tiêu chuẩn chất lượng cao nhất Để phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản, FLC chủ trương giảm thiểu rủi ro về quản trị doanh nghiệp, môi trường và xã hội, đồng thời cải tiến quy trình vận hành để đạt chỉ tiêu kinh doanh Tập đoàn tập trung vào 5 yếu tố then chốt: nguồn vốn và tài sản, giá trị thương hiệu, nguồn nhân lực và năng lực quản trị.
3.1.3 Mục tiêu phát triển thị trường kinh doanh bất động sản của CTCP Tập đoàn FLC
Trong hơn một thập kỷ hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Tập đoàn FLC đã khẳng định vị thế của mình với nhiều dự án nhà ở thương mại và bất động sản nghỉ dưỡng trải dài từ Bắc vào Nam FLC luôn hướng tới mục tiêu phát triển bền vững trong thị trường kinh doanh bất động sản.
Thiết lập một hệ sinh thái sản phẩm và dịch vụ đồng bộ nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cộng đồng và xã hội là mục tiêu chính Chúng tôi kiên định thực hiện chiến lược “đánh thức các vùng đất tiềm năng” để lan tỏa dấu ấn tích cực trong mọi lĩnh vực.
Tập đoàn FLC đang triển khai nhiều dự án quy mô lớn tại các vùng đất mới trong lĩnh vực hạ tầng đô thị và nghỉ dưỡng Khi các dự án này đi vào hoạt động, chúng không chỉ làm thay đổi diện mạo hạ tầng du lịch và đô thị địa phương mà còn thu hút đầu tư, tạo ra hàng ngàn việc làm và thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội.
Tập đoàn FLC cam kết phát triển các dự án thân thiện với môi trường nhằm bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường sống, đồng thời thích ứng với biến đổi khí hậu FLC chú trọng thiết kế hạ tầng không làm gián đoạn cảnh quan tự nhiên và áp dụng công nghệ bảo vệ môi trường trong các dự án của mình.
Chú trọng triển khai các giải pháp “Xanh”: FLC chú trọng thực hiện giải pháp
