Tiểu luận Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

LÊ HOÀNG ĐỨC BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM KHOA LUẬT LUẬT KINH TẾ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NGÀNH LUẬT KINH TẾ TÊN ĐỀ TÀI: MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2018-2022 Thành phố Hồ Chí Minh BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC TP.HCM KHOA LUẬT Lê Hoàng Đức - 18DH380095 Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038 MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Ngành: LUẬT KINH TẾ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NGÀNH LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS BÙI KIM HIẾU Thành phố Hồ Chí Minh LỜI CAM ĐOAN Nhóm tác giả xin cam đoan cơng trình thân Các nội dung nghiên cứu trình làm đề tài trung thực, chưa công bố cơng trình Nếu có gian dối q trình đề tài, nhóm xin chịu trách nhiệm trước hội đồng Nhóm tác giả thực Lê Hoàng Đức Nguyễn Hoàng Đạt i LỜI CẢM ƠN Đề tài nghiên cứu khoa học chuyên ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” kết trình cố gắng khơng ngừng nghỉ thân giúp đỡ tận tình, động viên khích lệ thầy cô, bạn bè người thân Qua đây, Nhóm tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến người giúp đỡ nhóm thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu - Người trực tiếp tận tình hướng dẫn cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần thiết cho đề tài lời cảm ơn chân thành sâu sắc Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám tồn thể thầy giáo Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật kinh tế tạo điều kiện cho nhóm hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu khoa học Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè ln bên cạnh, ủng hộ, động viên Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn! Nhóm Tác giả Lê Hồng Đức Nguyễn Hồng Đạt ii MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU  Tính cấp thiết đề tài  Tình hình nghiên cứu đề tài  Mục đích nghiên cứu đề tài  Phạm vi nội dung đề tài  Phương pháp nghiên cứu đề tài  Dự kiến kết quà nghiên cứu địa ứng dụng kết nghiên cứu  Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở 10 1.1 Xác định vấn đề cần lưu ý xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà 11 1.1.1 Qui định pháp luật Việt Nam 11 1.1.2 Căn phát sinh hiệu lực 13 1.2 Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà Việt Nam 16 1.2.1 Xác định quyền nghĩa vụ bên 16 1.2.2 Nội dung hợp đồng cho thuê khoán nhà 27 1.2.3 Các loại thuế, phí có liên quan 29 1.3 Xác định tranh chấp, bất cập thực hợp đồng 30 1.3.1 Một số dạng tranh chấp phổ biến 30 1.3.2 Một số bất cập tồn 30 1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 35 2.1 Xác định vấn đề cần lưu ý trình xác lập hợp đồng 36 iii 2.1.1 Qui định pháp luật Việt Nam 36 2.1.2 Căn phát sinh hiệu lực 37 2.1.3 Trình tự nghiệm thu hồn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ 38 2.2 Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà hình thành tương lai 39 2.2.1 Xác định quyền nghĩa vụ bên 39 2.2.2 Xác định nội dung hợp đồng 40 2.2.3 Các loại thuế, phí có liên quan 41 2.3 Tranh chấp, bất cập tồn thực hợp đồng 42 2.3.1 Một số dạng tranh chấp phổ biến 42 2.3.2 Một số bất cập tồn 42 2.3.3 Kiến nghị hoàn thiện 42 KẾT LUẬN CHƯƠNG 43 KẾT LUẬN 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT  BLDS: Bộ luật dân  PGS.TS: Phó giáo sư Tiến sĩ  TS: Tiến sĩ  NĐ-CP: Nghị định – Chính phủ  VBQPPL: Văn quy phạm pháp luật  TT: Thông tư  BXD: Bộ xây dựng  BTC: Bộ tài  QHPL: Quan hệ pháp luật  QPPL: Quy phạm pháp luật  TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam v LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với vị nước phát triển nhanh mạnh khu vực Đông Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Đảng Nhà nước Nền kinh tế Việt Nam đẩy mạnh phát triển ngành cơng nghiệp siêu lợi nhuận Điển hình số ngành công nghiệp kinh doanh bất động sản Đất đai nhà tài sản có giá trị bậc thị trường Việt Nam Chủ yếu tư tưởng “an cư lạc nghiệp” ăn sâu, bén rễ suy nghĩ lối sống người dân Việt Nam từ ngàn đời Tuy nhiên, mức giá đất đai nhà Việt Nam cao so với người lao động phổ thơng Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” cịn nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi Đó thuê nhà để Ngoài việc đáp ứng nhu cầu chỗ người lao động phổ thông, cho thuê nhà đáp ứng nhu cầu mặt kinh doanh ngành công nghiệp khác kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ ăn uống… Hay cho thuê nhà qua việc cho thuê lại mục đích lợi nhuận Những giao dịch dân cho thuê nhà thường thể qua hình thức phổ biến hợp đồng Chính tầm quan trọng thể trên, Đảng Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ổn định cho người dân thể qua sách xã hội quyền hiến định có nhà hợp pháp cơng dân thể qua Hiến pháp 2013 Chỗ ổn định đảm bảo khả tài tạo sức lao động phát triển hệ sau Đây nguồn lực chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội phục vụ cho nghiệp phát triển xây đựng đất nước Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, định hướng hoàn thiện qui định pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà Một hình thức giao dịch dân phổ biến quan tâm Việt Nam nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng hợp đồng cho thuê nhà chặt chẽ hoàn chỉnh cho cá nhân, doanh nghiệp thuê cho thuê nhà vô lớn cần phải đáp ứng Tình hình nghiên cứu đề tài: Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà không mối quan tâm hàng đầu Nhà nước, đặc biệt nhũng quan lập pháp hay người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà cịn đề tài nóng bỏng đề cập môn học giảng dạy giảng đường pháp luật chí cịn bàn luận sơi giới nghiên cứu pháp luật kể đến tài liệu, nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc tính tham khảo cao như: - Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng thuê nhà theo Luật kinh doanh bất động sản 2014” tác giả Nguyễn Văn Túy thực hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga Cơng trình nghiên cứu khoa học hoàn thành Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu lên thực trạng pháp luật qui định hợp đồng cho thuê nhà Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm số vướng mắc, tranh chấp phát sinh thực tiễn trình thực ký kết hợp đồng cho thuê nhà số giải pháp phương hướng hoàn thiện qui định pháp luật - Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh ” tác giả Dương Thanh Hải thực hướng dẫn TS Trần Quang Huy Cơng trình nghiên cứu khoa học hoàn thành Học viện xã hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam làm bật lên tranh toàn cảnh hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam từ nhu cầu việc phát triển dự án, tình hình thực tiễn thực khó khăn nguyên nhân phát sinh khó khăn việc thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Qua đó, đưa yêu cầu, kiến nghị, phương hướng tổ chức – hoàn thiện số giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội - Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Hợp đồng cho th nhà ở, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam – Qua thực tiễn tỉnh Quảng Nam ” mã số 8380107 tác giả Nguyễn Thị Phương Thảo thực hướng dẫn TS Lê Thị Phúc Cơng trình nghiên cứu khoa học hồn thành Trường Đại học Luật, Đại học Huế có tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái quát lý luận hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam yếu tố tác động: trị, pháp lý, thể chế trị chế độ sở hữu… Cũng thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Nam Qua đó, đưa giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp luật rút gọn thủ tục, cải cách máy tỉnh Quảng Nam nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói riêng - Luận văn thạc sỹ luật học: “ Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam ” tác giả Nguyễn Thị Xuân, Khoa Luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2014 Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích trình bày lý luận chung thủ tục, quy định thực tiễn hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm bất cập, hạn chế kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào quy định Nhận thấy, giao dịch vô hiệu 01 phần giả tạo, thực tế bên tiến hành thực hợp đồng Vì hậu không ảnh hưởng đến hiệu lực phần lại quy định Điều 135 Bộ luật dân năm 2015 Theo quy định Điều 137 Bộ luật dân sự, thì: Giao dịch dân vô hiệu, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập * Hợp đồng hợp tác kinh doanh ngày 20/8/2014 nguyên đơn với ông TĐT, bà Đinh Thị Kim Chi: HĐXX nhận định văn thỏa thuận nguyên đơn bà NTTH ông TĐT, vợ bà ĐTKC việc cho thuê lại mặt bàng trang thiết bị, tài sản mặt nguyên đơn thuê ông Q bà M Để hợp thức hóa việc hợp tác kinh doanh, tiếp sau vào ngày 21/11/2014 bà H, bà M ơng T có ký hợp đồng hợp tác, nội dung hợp đồng bên ông Q, bà M đồng ý cho bà H cho ông T thuê lại hợp tác kinh doanh - HĐXX nhận thấy hình thức hợp đồng có ghi tên ông Q, nhiên ông Q chết ngày 25/4/2013 Nhận thấy hợp đồng phụ, vô hiệu 01 phần (vì phần thừa kế ơng Q để lại bao gồm vợ, 02 chung), nội dung hợp đồng phụ thuộc vào hợp đồng mà 02 bên ký kết ngày 11/01/2013 phịng cơng chứng Số Bản chất việc ký phụ lục hợp đồng ngày 07/9/2013 20/8/2014 nhằm đảm bảo việc nguyên đơn, bị đơn thực việc cho thuê mặt thỏa thuận từ trước cụ thể hợp đồng ngày 29/4/2012 ngun đơn với ơng Q bà M có ký hợp đồng thuê nhà (giấy tay), thực nghĩa vụ toán tiền thuê nhà nguyên đơn, bị đơn thỏa thuận thực tế 30.000.000 đồng/tháng 3.2 Về yêu cầu nguyên đơn: 3.2.1 Xét yêu cầu nguyên đơn đòi lại số tiền cọc mà bị đơn nhận nguyên đơn nhận theo Điều hợp đồng ký ngày 11/01/2013 phòng công chứng số (Hợp đồng mà nguyên đơn tranh chấp): Như phân tích trên, thực chất số tiền 140.000.000 đồng tiền chân (tiền cọc, tương đương 2.5 lượng vàng ông T ông Q, bà M), sang nhượng lại cho bà H Bị đơn khơng có ý kiến số tiền này, đồng ý trả nguyên đơn Vì HĐXX ghi nhận thỏa thuận bên - Xét yêu cầu nguyên đơn việc phạt bị đơn số tiền tiền 5.200.000.000 đồng theo Điều hợp đồng ký ngày 11/01/2013 phịng cơng chứng số (hợp đồng bên bên tranh chấp) Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên đơn có vi phạm sau: + Vi phạm điều khoản toán tiền nhà (Theo Điều hợp đồng bên ký kết): Căn vào vi bị đơn lập ngày 13,14 15/4/2015 bị đơn đại diện cho bà M ông PQV, thông báo việc nguyên đơn thiếu tiền thuê nhà 03 tháng liên tiếp, số tiền thiếu 326.000.000 đồng (tính đến ngày 15/01/2015) Căn vào lời thừa nhận bên đương Tòa án, văn trả tiền cho bị đơn ngun đơn cịn thiếu tiền thuê nhà (theo hợp đồng công chứng tháng x 4.000.000 đồng + 12 triệu) tiền thiếu 156.000.000 đồng, sau nhận thông báo bị đơn, bà H ủy quyền cho ông H gửi tiền (kể trực tiếp lẫn bưu điện) phía bà M không nhận Đây chứng không cần chứng minh theo quy định khoản Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân Như phân tích trên, nguyên đơn tranh chấp theo hợp đồng công chứng, nhiên bên có thỏa thuận giá th thực tế 30.000.000 đồng/tháng Vì có đủ xác định nguyên đơn thiếu tiền thuê nhà tháng HĐXX nhận định, theo quy định Điều 494 Luật dân quyền bên cho thuê nhà ở: Quyền bên cho thuê nhà: Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận Đơn phương chấm dứTrường hợp đồng theo khoản 1, khoản Điều 498 luật Điều 498 quy định: 1.Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứTrường hợp đồng thuê nhà bên thuê có hành vi sau đây: a/ không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng mà khơng có lý đáng; b/sử dụng nhà trái mục đích th + Sử dụng nhà khơng mục đích thuê (Điều 4, mục Hợp đồng bên ký kết): HĐXX nhận thấy, việc bà H tự ý cho ông TĐT vợ bà ĐTKC hợp tác kinh doanh với văn thể ngày 20/8/2014, sau ngày 21/11/2014 bà Hà, ơng T bà M ký hợp đồng hợp tác kinh doanh Việc kinh doanh vợ chồng ông TĐT, bà ĐTKC thực chất bà H cho thuê lại mặt bằng, cho sử dụng lại tài sản Hàng tháng ông T phải nộp tiền thuê nhà cho bà H với số tiền 50.000.000 đồng/tháng Như phân tích trên, nguyên đơn khởi kiện hợp đồng công chứng mà bên ký kết, theo hợp đồng công chứng hai bên khơng thỏa thuận việc cho th lại mặt Mặt khác, việc hai bên thỏa thuận bổ sung hợp đồng, phụ lục hợp đồng phụ thuộc vào hợp đồng chính, xảy sau thời điểm ơng Q chết nên ơng H, V có quyền phần thừa kế nghĩa vụ.Việc bà H đồng ý, ký vào giấy thỏa thuận nhằm tạo điều kiện cho bà H thực nghĩa vụ trả tiền thuê nhà Đối chiếu quy định nêu việc vi phạm hợp đồng nguyên đơn Vì yêu cầu bồi thường số tiền 5.200.000.000 đồng hợp đồng nhận thấy khơng có pháp luật nên khơng chấp nhận Tại phiên tịa, Hội đồng xét xử ghi nhận việc đại diện bị đơn xác định khơng địi lại số tiền ngun đơn th nhà thiếu 326.000.000 đồng 3.2.2 Về yêu cầu bồi thường giá trị xây dựng tài sản: Hội đồng xét xử nhận thấy: - Xét trường hợp đồng hợp tác kinh doanh ngày 20/8/2014 bà H ông TĐT có thỏa thuận Điều 1, Mục 1.1 thì: - Bên A giao tồn diện tích nhà đất tầng phòng trà cho bên B( ông T) toàn quyền sử dụng trực tiếp kinh doanh nhà hàng, biểu diễn nghệ thuật bao gồm trang thiết bị hữu có mặt theo danh sách kiểm kê chi tiết đính kèm - Bên A (bà H): giữ lại lầu lầu sử dụng lối riêng - Hiện bên A khơng cịn kinh doanh tiếp mặt đồng ý nhượng lại cho bên B để kinh doanh - Giá thuê 50.000.000 đồng/tháng, trả tiền vào ngày 20 dương lịch hàng tháng Điều quy định: Thời gian cho mượn lại trang thiết bị 02 năm; Xét biên thẩm định chỗ ngày 25/4/2017, ông TĐT xác nhận việc giao nhận mặt bằng, tài sản thực hai bên bà Hà ông T Xét biên bàn giao tài sản ơng T, bà H khơng có bà M ký Xét q trình giải vụ án, Tịa án tiến hành xác minh: - Việc đăng ký kinh doanh cá nhân, tổ chức từ bà H ký kết thuê mặt với bị đơn Theo kết xác minh phịng Kinh tế quận Bình Thạnh có nhiều hộ đăng ký kinh doanh (văn ngày 02/6/2017) - Việc xây dựng có phép hay khơng phép thời gian hai bên thực hợp đồng đến thời điểm xảy tranh chấp Phòng Quản lý thị quận Bình Thạnh trả lời bà M, ơng Q có xin phép xây dựng, chưa hồn cơng, khoảng thời gian hai bên thực hợp đồng có sửa chữa, xây dựng không phép (Theo văn ngày 18/7/2017) HĐXX nhận thấy việc Định giá tài sản thực (Theo biên Thẩm định) tài sản đất bà H ông T giao nhận với khơng cịn, định giá phần giá trị xây dựng khơng thể tiến hành ngun đơn phần nguyên đơn xây dựng Nguyên đơn đưa chứng cứ: Hợp đồng xây dựng nhà cửa với công ty bên Thành, phiếu thu chi Tuy nhiên cơng trình chưa nghiệm thu, chưa xuất thuế VAT theo quy định pháp luật xây dựng Nguyên đơn thừa nhận Tịa án Mặt khác, q trình tố tụng, Tịa án triệu tập Công ty Sao Bến Thành để lấy lời khai, đối chất vắng mặt Tại tòa, bên yêu cầu không đưa người liên quan vào tham gia tố tụng Hội đồng xét xử nhận thấy, việc bàn giao tài sản trình hợp tác kinh doanh giũa nguyên đơn ông TĐT có thật Nghĩa vụ thực giao trả tài sản thuộc ông T Tài sản đất (công trình) bên khơng đưa chứng ngun đơn hay bị đơn tháo gỡ Theo Điều Mục 2.3 Hợp đồng hợp tác nguyên đơn ông T, HĐXX nhận thấy, việc tháo gỡ cơng trình đất thuộc trách nhiệm quản lý tài sản thuộc ông T quản lý theo hợp đồng nghĩa vụ bồi thường liên quan đến ông T Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên, HĐXX tách riêng phần bồi thường giá trị xây dựng đất tài sản đất cho nguyên đơn khởi kiện ông T, bà Chi Vì yêu cầu bồi thường vế tài sản, giá trị tài sản là: 6.890.000.000 đồng nguyên đơn bị đơn khơng có chấp nhận + Về chi phí xem xét, thẩm định chỗ tài sản: Nguyên đơn nộp phải chịu Về án phí dân sơ thẩm: - Bị đơn phải chịu án phí số tiền HĐXX chấp nhận cho nguyên đơn 140.000.000 đồng; - Nguyên đơn phải chịu án phí yêu cầu khơng chấp nhận 12.090000.000 đồng Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH - Áp dụng Điều 26, Điều 147, Điều 165 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự; - Áp dụng Điều 134,135,406, 424,425,426, 492, 493, 494 Điều 498 Bộ luật dân 2005; - Áp dụng Nghị Quyết 326 Quốc hội quy định án phí , lệ phí Tịa án; - Áp dụng Luật thi hành án dân sự; Tuyên xử: Chấp nhận phần yêu cầu nguyên đơn: Buộc bị đơn phải trả số tiền đặt cọc thuê nhà 140.000.000 đồng Bác yêu cầu khởi kiện nguyên đơn buộc bị đơn phải bồi thường số tiền theo hợp đồng 5.200.000.000 đồng số 6.890.000.000 đồng giá trị tài sản đất, giá trị xây dựng Về án phí dân sơ thẩm: - Bà VTM phải chịu số tiền án phí DSST là: 7.000.000 đồng miễn tiền án phí theo quy định Điều 12, Nghị Quyết 326 UBTVQH quy định mức thu án phí, lệ phí tịa án - Bà NTTH phải chịu án phí DSST là: 120.090.000 đồng (một trăm hai mươi triệu khơng trăm chín mươi ngàn đồng) Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo án hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt quyền kháng cáo án hạn 15 ngày kể từ ngày nhận án tống đạTrường hợp lệ Trường hợp án, quy định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, 7a, 7b Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân PHỤ LỤC II: MẪU HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Hôm nay, ngày tháng năm 2021, Bên gồm: BÊN CHO THUÊ (Bên A): CMND/CCCD số: Cơ quan cấp: Ngày cấp: Nơi ĐKTT: BÊN THUÊ (Bên B): CMND/CCCD số: Cơ quan cấp: Ngày cấp: Nơi ĐKTT: Bên A Bên B sau gọi chung “Hai Bên” “Các Bên” Sau thảo luận, Hai Bên thống đến ký kết Hợp đồng thuê nhà (“Hợp Đồng”) với điều khoản điều kiện đây: Điều 1: Nhà tài sản cho thuê kèm theo nhà ở: 1.1 Bên A đồng ý cho Bên B thuê Bên B đồng ý thuê quyền sử dụng đất nhà xây diện tích đất 121m² địa 1.2 Bên A cam kết quyền sử sụng đất nhà gắn liền đất tài sản sở hữu hợp pháp Bên A 1.3 Khi bàn giao mặt bằng, Bên A ghi nhận lại trạng Tài sản thuê hình ảnh Khi hợp đồng chấm dứt, Bên B có nghĩa vụ hồn trả Tài sản thuê theo trạng ban đầu ( Nghĩa vụ hướng dẫn cụ thể Điều 9.2 Hợp Đồng ) Điều 2: Bàn giao sử dụng diện tích thuê: 2.1 Ngày bàn giao mặt ngày Các bên kí kết hợp đồng Bên A hỗ trợ cho bên B 01 tháng ( 20 ngày sữa chữa, 10 ngày nghỉ Tết ) để thi cơng , cải tạo, trang trí trước vào kinh doanh Tiền đặt cọc tiền thuê nhà quý phải bên B toán cho bên A kí kết hợp đồng ( trừ tiền nhà 01 tháng hỗ trợ ) 2.2 Bên B cam kết sử dụng Tài sản thuê mục đích ………………, không cho thuê lại phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật sử dụng vào mục đích trái pháp luật Trường hợp bên B sử dụng khơng mục đích nêu trên, Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoàn trả cọc cho Bên B Điều 3: Thời hạn thuê 3.1 Bên A cam kết cho Bên B thuê Tài sản thuê với thời hạn … năm kể từ ngày bàn giao Tài sản thuê 3.2 tháng trước Hợp Đồng hết hạn, Bên A thông báo cho Bên B việc Hợp Đồng đáo hạn Bên B phải chủ động liên hệ cho Bên A để thương lượng việc Hai Bên tiếp tục hay khơng tiếp tục kí kết Hợp Đồng Điều 4: Thời hạn toán Thời hạn toán theo quý ( 03 tháng/ lần ) vào ngày kí kết Hợp Đồng tháng quý Bên B khơng tốn tiền th trễ q 05 ngày so với ngày kí kết Hợp Đồng Nếu thời hạn trên, ngày bị phạt tiền 1.000.000 VNĐ ( Một triệu đồng ) Sau 15 ngày trở lên kể từ ngày kí kết Hợp Đồng mà Bên B chưa tốn, xem Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng cọc Nếu kỳ toán liên tiếp Bên B toán trễ từ 10 ngày trở lên, Bên A có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng mà cần đồng ý Bên B Bên B bị cọc Trong trường hợp trên, Bên B có nghĩa vụ hồn trả Tài sản th theo trạng ban đầu Điều 9.2 Hợp Đồng Điều 5: Đặc cọc tiền thuê nhà 5.1 Bên B giao cho Bên A khoản tiền cọc … 000.000 VNĐ (bằng chữ: ………… mươi lăm triệu đồng) tương ứng với 0… tháng tiền thuê nhà sau ký hợp đồng Số tiền tiền đặt cọc để đảm bảm thực Hợp đồng cho thuê nhà kể từ ngày Hợp Đồng có hiệu lực 5.2 Nếu Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thỏa thuận mà không thực nghĩa vụ thơng báo trước cho Bên A vịng 30 ngày Bên A khơng phải hồn trả lại Bên B số tiền đặt cọc Sau năm, nhu cầu cần thiết, Bên A phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thỏa thuận phải thực nghĩa vụ thông báo trước cho Bên B vòng 30 ngày khơng khơng thực nghĩa vụ thơng báo bên A phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc phải bồi thường thêm khoản tiền đặt cọc 5.3 Tiền đặt cọc Bên B khơng dùng để tốn Tiền Th Nếu Bên B vi phạm Hợp Đồng, tiền đặt cọc xử lí theo qui định Hợp Đồng 5.4 Vào thời điểm kết thúc Thời Hạn Thuê kể từ ngày Chấm dứt Hợp Đồng, Bên A hoàn lại cho Bên B số Tiền Đặt Cọc Bên B không rơi vào trường hợp cọc theo qui định Hợp Đồng sau khấu trừ khoản tiền chi phí để khắc phục thiệt hại (nếu có) Điều 6: Tiền thuê nhà: 6.1 Tiền Thuê nhà Diện Tích Thuê nêu mục 1.1 Điều là: Năm đầu tiên: 000.000 VNĐ/tháng (Bằng chữ: ) Năm thứ hai, thứ ba: 000.000 VNĐ/tháng (Bằng chữ: ) Năm thứ tư, thứ năm: 000.000 VNĐ/tháng (Bằng chữ: ) 6.2 Tiền thuê kể chưa bao gồm VAT, thuế TNCN… Bên B có nghĩa vụ đóng thuế cho Bên A ( có ) 6.3 Tiền Th nhà khơng bao gồm chi phí sử dụng Diện tích thuê Mọi chi phí sử dụng Diện tích thuê nhà bao gồm tiền điện, nước, vệ sinh, bên B trả theo khối lượng, công suất sử dụng thực tế Bên B hàng tháng, tính theo đơn giá nhà nước Điều 7: Phương thức toán tiền thuê nhà: Phương thức toán: Tiền thuê nhà toán theo thời hạn toán Điều tiền mặt Điều 8: Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà: 8.1 Quyền Bên Cho Thuê: Được toán Tiền Thuê Chi phí sử dụng Diện Tích Thuê đầy đủ, hạn theo thoả thuận Hợp Đồng Yêu cầu Bên B phải sửa chữa phần hư hỏng, thiệt hại lỗi Bên B gây 8.2 Nghĩa vụ Bên Cho Thuê: - Bàn giao Diện Tích Thuê cho Bên B theo thời gian quy định Hợp Đồng; - Cung cấp thông tin liên quan vấn dề pháp lí mặt theo yêu cầu Bên B (GCNQSDĐ,CMND/CCCD, HK…) - Đảm bảo việc cho thuê theo Hợp Đồng quy định pháp luật; - Đảm bảo cho Bên B thực quyền sử dụng Diện Tích Thuê cách độc lập liên tục suốt Thời Hạn Thuê, trừ trường hợp vi phạm pháp luật và/hoặc quy định Hợp Đồng - Không xâm phạm trái phép đến tài sản Bên B phần Diện Tích Th Nếu Bên A có hành vi vi phạm gây thiệt hại cho Bên B Thời Gian Thuê Bên A phải bồi thường - Tuân thủ nghĩa vụ khác theo thoả thuận Hợp Đồng hoặc/và văn kèm theo Hợp đồng này; hoặc/và theo quy định pháp luật Việt Nam Điều 9: Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà: 9.1 Quyền Bên Thuê: + Nhận bàn giao Diện tích Thuê theo thoả thuận Hợp Đồng; + Được sử dụng phần Diện Tích Thuê làm nơi kinh doanh theo mục đích thỏa thuận trên; + Yêu cầu Bên A sửa chữa kịp thời hư hỏng lỗi Bên B phần Diện Tích Th để bảo đảm an tồn; + Được tháo dỡ đem khỏi phần Diện Tích Thuê tài sản, trang thiết bị bên B lắp đặt phần Diện Tích Thuê hết Thời Hạn Thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng 9.2 Nghĩa vụ Bên Thuê: + Sử dụng Diện Tích Th mục đích thỏa thuận, giữ gìn nhà có trách nhiệm việc sửa chữa hư hỏng gây ra; + Thanh tốn Tiền Đặt Cọc, Tiền Thuê đầy đủ, thời hạn thỏa thuận; + Trả lại Diện Tích Thuê cho Bên A hết Thời Hạn Thuê chấm dứt Hợp Đồng Thuê trạng bao gồm: Mái nhà, vách nhà, tường nhà, nhà…phải đảm bảo chất lượng để Bên A tiếp tục sử dụng mặt vào mục đích cho thuê; + Mọi việc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt bổ sung trang thiết bị làm ảnh hưởng đến kết cấu nhà, Bên B phải thông báo cho Bên A tiến hành cơng việc sau có đồng ý Bên A; + Tuân thủ cách chặt chẽ quy định Hợp Đồng quy định pháp luật Việt Nam Điều 10: Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Trong trường hợp Hai Bên muốn đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước hạn phải thơng báo văn cho Bên trước 30 (Ba mươi) ngày đồng ý bên lại Nếu Hai Bên không thực nghĩa vụ thông báo cho Bên phải bồi thường theo qui định Điều 5.2 Hợp Đồng Điều 11: Sự kiện bất khả kháng Là kiện đáp ứng điều kiện Khoản Điều 156 BLDS 2015 Khi xảy kiện bất khả kháng, Bên A Bên B chia sẻ rủi ro cho theo nguyên tắc thương lượng, thiện chí Riêng tình hình dịch bệnh COVID19, phải có văn thị quan nhà nước có thẩm quyền có phạm vi tác động bao gồm mặt ảnh hưởng trực tiếp đến việc kinh doanh Bên B coi kiện bất khả kháng Rủi ro chia sẻ sau:  Nếu Bên B kinh doanh ( kể trực tiếp hay online ), tiền thuê nhà giảm tối đa 50%  Nếu Bên B kinh doanh ( kể trực tiếp hay online ), mức giảm tiền thuê nhà phụ thuộc vào mức độ ảnh hưởng, tình hình thực tế Tuy nhiên, tiền thuê nhà giảm tối đa 30% Điều 12: Điều khoản thi hành: - Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày hai bên ký kết; - Các Bên cam kết thực nghiêm chỉnh đầy đủ thoả thuận Hợp Đồng tinh thần hợp tác, thiện chí - Mọi sửa đổi, bổ sung điều khoản Hợp Đồng phải lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký Bên Văn sửa đổi bổ sung Hợp Đồng có giá trị pháp lý Hợp Đồng, phần không tách rời Hợp Đồng - Hợp Đồng lập thành 02 (hai) có giá trị nhau, Bên giữ 01 (một) để thực BÊN CHO THUÊ BÊN THUÊ (ký ghi rõ họ tên) (ký ghi rõ họ tên) ... dung hợp đồng cho thuê khoán nhà ở: Theo pháp luật hành Việt Nam, nội dung hợp đồng cho thuê khoán nhà nói riêng hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung Được qui định VBQPPL là: Luật Kinh doanh. .. thuê nhà hình thành tương lai sau: “ Hợp đồng cho thuê nhà hình thành tương lai dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng cho thuê tài sản với mục đích chủ yếu kiếm lời hợp đồng cho thuê nhà. .. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 Như phân tích trên, nhà bất động sản vào BLDS 2015 hợp đồng thuê khoán dạng hợp đồng thuê Như vậy, Điểm b Khoản Điều 17 Luật Kinh doanh Bất