Đang tải... (xem toàn văn)
8 B GIÁO D C VÀ ĐÀO T OỘ Ụ Ạ TR NG Đ I H C NGO I NG TIN H C TP HCMƯỜ Ạ Ọ Ạ Ữ Ọ KHOA LU TẬ Lê Hoàng Đ cứ 18DH380095 Nguy n Hoàng Đ t – 19DH380038ễ ạ M T S D NG H P Đ NG THUÊ NHÀ ĐANG Đ CỘ Ố Ạ Ợ Ồ Ở[.]
8 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ TIN HỌC TP.HCM KHOA LUẬT Lê Hoàng Đức 18DH380095 Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038 MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Ngành: LUẬT KINH TẾ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NGÀNH LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS. BÙI KIM HIẾU Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Nhóm tác giả xin cam đoan cơng trình của bản thân. Các nội dung nghiên cứu trong q trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào. Nếu có sự gian dối trong q trình cũng như bài đề tài, nhóm xin chịu trách nhiệm trước hội đồng Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022 Nhóm tác giả thực hiện Lê Hồng Đức Nguyễn Hồng Đạt LỜI CẢM ƠN Đề tài nghiên cứu khoa học chun ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG TH NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của q trình cố gắng khơng ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình, động viên khích lệ của thầy cơ, bạn bè và người thân. Qua đây, Nhóm tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ nhóm trong thời gian học tập nghiên cứu khoa học vừa qua Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu Người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thơng tin khoa học cần thiết cho đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất. Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng tồn thể các thầy cơ giáo Trường Đại học Ngoại ngữ Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật kinh tế đã tạo điều kiện cho nhóm hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu khoa học của mình. Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã ln bên cạnh, ủng hộ, động viên Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn! Nhóm Tác giả Lê Hồng Đức Nguyễn Hồng Đạt MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài .2 Mục đích nghiên cứu đề tài .6 Phạm vi và nội dung của đề tài Phương pháp nghiên cứu đề tài Dự kiến kết quà nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu Kết cấu của đề tài .9 CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO TH KHỐN NHÀ Ở 10 1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho th khốn nhà ở .11 1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam .11 1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực 13 1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam 16 1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên 16 1.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho th khốn nhà ở 27 1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan 29 1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng 30 1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến 30 1.3.2. Một số bất cập tồn tại .30 1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31 CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .35 2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng 36 2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam .36 2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực 37 2.1.3. Trình tự nghiệm thu hồn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ 38 2.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai .39 2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên 39 2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng 40 2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan 41 2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng .42 2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến 42 2.3.2. Một số bất cập tồn tại .42 2.3.3. Kiến nghị hoàn thiện 42 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 43 KẾT LUẬN 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự PGS.TS: Phó giáo sư. Tiến sĩ TS: Tiến sĩ NĐCP: Nghị định – Chính phủ VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật TT: Thơng tư BXD: Bộ xây dựng BTC: Bộ tài chính QHPL: Quan hệ pháp luật QPPL: Quy phạm pháp luật TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực Đơng Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đảng và Nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát triển ở các ngành cơng nghiệp siêu lợi nhuận. Điển hình trong số đó là ngành cơng nghiệp kinh doanh bất động sản. Đất đai và nhà ở đang là những tài sản có giá trị bậc nhất ở thị trường Việt Nam. Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam từ ngàn đời nay. Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá cao so với người lao động phổ thơng. Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn cịn đó nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi hơn. Đó là th nhà để ở. Ngồi việc đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động phổ thơng, cho th nhà cịn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh của các ngành cơng nghiệp khác như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ ăn uống… Hay đối với chính cho th nhà ở qua việc cho th lại vì mục đích lợi nhuận. Những giao dịch dân sự về cho th nhà trên thường được thể hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp đồng. Chính vì tầm quan trọng được thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở ổn định cho người dân thể hiện qua các chính sách xã hội và quyền hiến định có nhà ở hợp pháp của cơng dân thể hiện qua Hiến pháp 2013. Chỗ ở ổn định sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng như sự phát triển của thế hệ sau. Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội 10 cũng như phục vụ cho sự nghiệp phát triển và xây đựng đất nước. Mục tiêu tổng qt của đề tài là nghiên cứu, định hướng hồn thiện các qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở. Một hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng các nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho th nhà ở chặt chẽ và hồn chỉnh cho những cá nhân, doanh nghiệp th hoặc cho th nhà đang vơ cùng lớn và cần phải được đáp ứng 2. Tình hình nghiên cứu đề tài: Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở khơng chỉ là mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà cịn đề tài nóng bỏng được đề cập trong các mơn học được giảng dạy trên giảng đường pháp luật thậm chí cịn được bàn luận sơi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có thể kể đến những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính tham khảo cao như: Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng th nhà ở theo Luật kinh doanh bất động sản 2014” của tác giả Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga. Cơng trình nghiên cứu khoa học được hồn thành tại Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu lên thực trạng pháp luật của các qui định về hợp đồng cho th nhà trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm một số vướng mắc, tranh chấp phát sinh trong thực tiễn trong q trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho th nhà ở và 1 số giải pháp cũng như phương hướng hồn thiện các qui định pháp luật 11 Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Quỹ phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh ” của tác giả Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Quang Huy. Cơng trình nghiên cứu khoa học được hồn thành tại Học viện xã hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh tồn cảnh về hợp đồng th mua nhà xã hội tại Việt Nam từ nhu cầu và việc phát triển các dự án, tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn và ngun nhân phát sinh khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng th mua nhà xã hội. Qua đó, đưa ra những u cầu, kiến nghị, phương hướng tổ chức – hồn thiện và một số giải pháp thực tiễn nhằm hồn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Hợp đồng cho th nhà ở, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam – Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam ” mã số 8380107 của tác giả Nguyễn Thị Phương Thảo thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị Phúc. Cơng trình nghiên cứu khoa học được hồn thành tại Trường Đại học Luật, Đại học Huế có tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái qt lý luận về hợp đồng cho th nhà ở, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam cũng như các yếu tố tác động: chính trị, pháp lý, thể chế chính trị về chế độ sở hữu… Cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng cho th nhà ở, cơng trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản tại tỉnh Quảng Nam. Qua đó, đưa ra giải pháp, định hướng hồn thiện pháp luật cũng như rút gọn thủ tục, cải cách bộ máy của tỉnh Quảng Nam nói riêng cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam nói riêng 12 Luận văn thạc sỹ luật học: “ Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam ” của tác giả Nguyễn Thị Xn, Khoa Luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2014. Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích và trình bày lý luận chung cũng như thủ tục, quy định thực tiễn về hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm chỉ ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020. Về vấn đề ứng dụng thực tiễn xây dựng điều khoản của hợp đồng kinh doanh bất động sản dựa vào quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các nội dung bản của hợp đồng kinh doanh bất động sản Nhóm Tác giả có đề cập nhưng chưa thực sự giải quyết dứt điểm vấn đề bằng cách phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí Luận văn thạc sỹ luật học chun ngành luật kinh tế: “ Pháp luật về nhà hình thành trong tương lai ” của tác giả Phạm Hồng Anh, Khoa Luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2019. Tác giả tập trung trình bày chi tiết lí luận chung cũng như phân tích cụ thể tình hình thực tế nhằm cung cấp cho người đọc cái nhìn khái qt cũng như chỉ ra bất cập, hạn chế. Từ đó, nêu kiến nghị hồn thiện cũng như giải pháp thực tế chuẩn hố khn khổ pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai Ngồi ra, trong q trình nghiên cứu cịn có một số bài viết về hợp đồng cho th nhà ở như: Đề tài nghiên cứu khoa học: “Hợp đồng cho th nhà ở” của Nguyễn Thị Kim Chung, trường Đại học Sài Gịn năm 2018. Đề tài cung cấp lí luận 13 khái qt về hợp đồng cho th nhà ở như: khái niệm, đặc điểm pháp lí, chủ thể, hình thức,… Cung cấp cho người đọc cái nhìn học thuật khái qt cũng thực trạng áp dụng hợp đồng cho th nhà ở tại Việt Nam về quyền và nghĩa vụ của các bên. Qua đó, kiến nghị hồn thiện các QPPL về quyền và nghĩa vụ nhằm mục đích hồn thiện pháp luật và bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho th nhà ở Đề tài nghiên cứu khoa học: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho th nhà ở” của Vĩ Thị Hồng Dun, trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm 2017. Về mặt nội dung, đề tài cũng cấp cái nhìn học thuật tương tự như đề tài trên. Tuy nhiên, sự khác biệt khiến tính thực tiễn của đề tài được nhóm tác giả đánh giá là cao hơn đề tài trên ở chỗ đề tài nêu lên từng trường hợp cụ thể trong thực tiễn. VD: Chủ thể chia ra hai tr ường hợp sở hữu chung, sở hữu của nhà nước. Bên cho th chia thành các trường hợp tổ chức cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngồi… Bài viết: “Những vấn đề pháp lí mà người cho th nhà phải biết” của Hồng Triều đăng trên blog.rever.vn ngày 04/7/2020. Trong bài viết này, tác giả nêu lên và giải đáp những thắc mắc phổ biến của những người cho th nhà về vấn đề cho th nhà có phải đăng kí kinh doanh khơng? Có phải cơng chứng khơng? Phải nộp những loại phí gì? Thời hạn th cũng như có cần lập hợp đồng th? Điều này khiến bài viết có tính ứng dụng thực tiễn cao đối với các bên trong quan hệ cho th nhà ở. Bài viết: “Cho th nhà ở – những vấn đề pháp lý cần lưu ý” tự đăng tải trên HILAW.VN ngày 18/3/2022. Bài viết này thì lại mang thiên hướng nghiên về học thuật, dành cho những người có nhu cầu nghiên cứu đào sâu về lí luận 14 xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở. Tuy cũng có mang tính thực tiễn nhưng khơng cao bằng bài viết trước. Bài viết chủ yếu xoay quanh vấn đề các lưu ý về nội dung, hình thức, trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, chấm dứt hợp đồng… Trong q trình thu thập tài liệu phục vụ cho cơng trình nghiên cứu, nhóm tác giả nhận thấy hầu hết các bài viết chỉ tập trung phân tích những vấn đề lí luận xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở như: khái niệm, đặc điểm,… Chưa đi sâu vào vấn đề ứng dụng hợp đồng cho th nhà ở vào thực tiễn đời sống. Những lí luận về hợp đồng cho th nhà ở tất nhiên là rất cần thiết cho các bên để có được hiểu biết cơ bản về bản chất cũng như các quyền, lợi ích hợp pháp của mình trước khi bước vào quan hệ cho th nhà ở. Bên cạnh đó, những vấn đề ứng dụng hợp đồng cho th nhà ở vào thực tiễn đời sống như: những nội dung cơ bản cần lưu ý, những quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên cũng như hậu quả pháp lí có thể xảy ra trong thực tiễn khi khơng quy định chi tiết trong hợp đồng hoặc do một trong các bên khơng thực hiện, trì hỗn thực hiện… cũng rất cần được lưu tâm. Tuy nhiên, số lượng và quy mơ nghiên cứu sâu sắc về vấn đề này là cịn hạn chế 3. Mục đích nghiên cứu đề tài Mục tiêu tổng qt của đề tài là nghiên cứu, định hướng hồn thiện các qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho th nhà ở. Một hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam. Nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho th nhà ở chặt chẽ và hồn chỉnh cho những cá nhân, doanh nghiệp th hoặc cho th nhà là vơ cùng lớn và cần phải được đáp ứng 15 4. Phạm vi và nội dung của đề tài Phạm vi khơng gian: Theo như tên của đề tài, đề chỉ chủ yếu nghiên cứu về các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở trong lãnh thổ và được điều chỉnh bởi pháp luật Việt Nam Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng quy định pháp luật hiện hành thuộc các VBQPPL có liên quan trực tiếp đến đề tài như: BLDS 2015, Luật nhà ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành cịn hiệu lực của ba VBQPPL trên để phục vụ cho nghiên cứu Phạm vi nội dung: Do đề tài bao qt rất nhiều vấn đề mà nguồn lực của nhóm tác giả là hữu hạn. Có những vấn đề đã được các tác giả đi trước giải quyết và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài. Vì những lẽ trên, nghiên cứu này chỉ tập trung xoay quanh hai vấn đề chính. Đó là hợp đồng cho th khốn nhà ở và hợp đồng cho th nhà ở hình thành trong tương lai. 5. Phương pháp nghiên cứu Cơng trình nghiên cứu khố luận dựa trên quy định của pháp luật hiện hành cũng như tình hình thực tế được đúc kết qua tổng hợp bản án, tài liệu tham khảo về hợp đồng cho th nhà ở Kết cấu của khố luận được chia làm hai chương tương ứng với hai nội dung chính của đề tài là hợp đồng cho th khốn nhà ở và hợp đồng cho th nhà hình thành trong tương lai, từng chương sẽ làm rõ những vấn đề cần lưu ý khi xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cũng như chỉ ra những tranh chấp, bất cập cịn tồn đọng và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề. Vì lẽ 16 trên, nhóm tác giả sẽ kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ thể: Tại Mục 1.1 và 2.1, để chỉ ra những vấn đề cần lưu ý trong q trình xác lập hợp đồng cho th khốn nhà và cho th nhà ở hình thành trong tương lai. Khố luận đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp tổng hợp và phương pháp phân tích nhằm làm rõ qui định của pháp luật Việt Nam hai loại hợp đồng nêu trên cũng như căn cứ, điều kiện về chủ thể, hình thức,… để chúng trở nên có hiệu lực pháp luật Tại Mục 1.2 và 2.2, nhóm tác giả sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên trong hợp đồng, phương pháp phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí. Và cuối cùng là phương pháp liệt kê xác định các nội dung cơ bản cần có và các loại thuế, phí có liên quan. Tất cả kết quả sử dụng phương pháp nghiên cứu trên được dùng làm cơ sở soạn thảo điều khoản phục vụ cho q trình xây dựng hợp đồng Tại Mục 1.3 và 2.3, khố luận sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luận án cũng như phân tích án, quy định pháp luật nhằm chỉ ra những tranh chấp phổ biến cũng như những bất cập cịn tồn tại trong q trình thực hiện hợp đồng. Từ đó, xây dựng kiến nghị hồn thiện 6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu Đề tài sẽ là tư liệu có giá trị về mặt chun mơn và thực tiễn cho những cá nhân, doanh nghiệp th hoặc cho th nhà cũng như những người quan tâm và có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng cho th nhà ở loại hình cho th 17 khốn và cho th nhà hình thành trong tương lai. Trong cơng trình nghiên cứu nhóm tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như những tranh chấp, bất cập tồn tại và phổ biến từ thực tiễn áp dụng pháp luật thể hiện trong những bản án tại Tồ án. Từ đó đưa ra những kiến nghị hồn thiện pháp luật tạo giá trị tham khảo trong q trình thực thi pháp luật góp phần hồn thiện việc xây dựng các quy định pháp luật trong tương lai 7. Kết cấu đề tài Ngồi lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của khố luận gồm hai chương như sau: CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO TH KHỐN NHÀ Ở CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 18 CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO TH KHỐN NHÀ Ở Quan hệ cho th khốn nhà khơng phải là một quan hệ xã hội mới xuất hiện. Quan hệ xã hội này từ lâu đã phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự đoán trước về mẫu hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho quan hệ xã hội phổ biến thơng qua chế định chung Chương XVI: Một số hợp đồng thơng dụng, Mục 5: Hợp đồng th tài sản, Tiểu mục 2: Hợp đồng cho th khốn tài sản. Bình luận dưới góc độ pháp luật, hợp đồng cho th khốn nhà chưa được quy định một cách cụ thể và chi tiết trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, ta có thể suy ra quy định về hợp đồng cho th khốn nhà ở từ việc kết hợp một số quy định pháp luật lại với nhau Trên thực tế, hợp đồng cho th khốn thường xun được áp dụng, kí kết giữa các bên như một kết quả của sự phổ biến của quan hệ cho th khốn nhà ở trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam. Theo đó, nhu cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cho th khốn là rất lớn và tất nhiên khơng thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn tại trong các QPPL về hợp đồng cho th khốn nhà bắt đầu xuất hiện Hồn thiện pháp luật về hợp đồng cho th khốn nhà để hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho th khốn nhà ở đang là vấn đề cần phải được lưu tâm Bên cạnh những vấn đề thực tiễn, vấn đề về lí luận chung xoay hợp đồng cho th khốn nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ phát sinh hiệu lực … Cũng là rất cần thiết cho các bên để tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu khơng đúng dẫn đến 19 việc khơng thực hiện đúng và đủ những gì cần làm trong q trình thực hiện hợp đồng cho th khốn nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro pháp lí do hợp đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ 1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong q trình xác lập hợp đồng cho th khốn nhà ở 1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho th khốn nhà ở Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho th khốn nhà ở. Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp đồng cho th khốn nhà từ các chun ngành luật khác nhau. Cụ thể như sau: Đầu tiên, vì bản chất tất cả mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân sự và hợp đồng cho th khốn nhà ở cũng khơng ngoại lệ. Ta sẽ bắt đầu giải quyết quy định chung của hợp đồng cho th khốn nhà ở từ BLDS 2015 ( luật mẹ của tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay cịn gọi là giao dịch dân ). Ta có quy định về hợp đồng th khốn tài sản theo Điều 483 BLDS 2015: “Hợp đồng th khốn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho th khốn giao tài sản cho bên th khốn để khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản th khốn và bên th khốn có nghĩa vụ trả tiền thuê”, quy định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản” và quy định về tài sản, bất động sản tại Khoản 2 Điều 105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có 20 ... LỜI CẢM ƠN Đề? ?tài? ?nghiên? ?cứu? ?khoa? ?học? ?chun? ?ngành? ?Luật? ?kinh? ?tế? ?với? ?Đề? ?tài? ?“MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG TH NHÀ Ở ? ?ĐANG? ?ĐƯỢC? ?QUAN? ?TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG? ?KINH? ?DOANH? ?BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT? ?NAM? ?? là kết quả của ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ TIN HỌC TP.HCM KHOA? ?LUẬT Lê Hoàng Đức 18DH380095 Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038 MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ? ?Ở? ?ĐANG? ?ĐƯỢC QUAN? ?TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG? ?KINH? ?DOANH? ?BẤT ... Ngồi ra, trong q trình? ?nghiên? ?cứu? ?cịn có? ?một? ?số? ?bài viết về ? ?hợp? ?đồng? ?cho th? ?nhà? ?ở? ?như: Đề ? ?tài? ?nghiên? ?cứu? ?khoa? ?học: ? ?Hợp? ?đồng? ?cho th? ?nhà? ? ở? ?? của Nguyễn Thị Kim Chung,? ?trường? ?Đại? ?học? ?Sài Gịn năm 2018.? ?Đề ? ?tài? ?cung cấp lí luận