Thực trạng tồn kho và thoái vốn khỏi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, dân tộc, quan đơn vị gia đình hay cá nhân Cùng với phát triển hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất đời sống ngày tăng làm cho bất động sản mua bán trao đổi thị trường trở thành hàng hóa bất động sản Từ thị trường bất động sản bắt đầu hình thành phát triển với tốc độ ngày nhanh chóng Tuy nhiên thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng thực diện rộng nhiều khu vực tỉnh thành phố tất loại hình bất động sản cụ thể tình trạng dư cung bất động sản dẫn đến tình trạng tồn kho hàng hóa bất động sản Thực tế, thị trường có khoảng thời gian dư cung doanh nghiệp có lúc đối diện với tình trạng tồn kho thị trường bất động sản nay, lượng hàng tồn kho chiếm đến 35% tổng số hàng bất động sản sản xuất Không dừng lại tồn kho, nay, doanh nghiệp thị trường địa ốc phải chịu thêm khó khăn với áp lức thối vốn Các nhà đầu tư từ cá nhân tổ chức đua thoái vốn khiến doanh nghiệp bất động sản chịu thêm nhiều áp lực bối cảnh thân họ thiếu vốn, khó tiếp cận ngân hàng Khơng trường hợp phải vội vàng cắt lỗ, xả hàng tồn kho để tranh thu hồi tiền mặt nhanh tốt nhận thấy vấn đề tồn kho áp lực thoái vốn thị trường bất động sản địa ốc vấn đề nhức nhối Từ phía người dân khủng hoảng niềm tin họ bất động sản địa ốc lại mối lo ngại nhà kinh doanh bất động sản tâm lý người dân vào thị trường nhà đất diễn biến ngày xấu Người dân nghĩ bất động sản giảm giá thêm tâm lý chờ đợi đè nặng thị trường Xuất phát từ vấn đề tồn kho thoái vốn thị trường bất động sản em chọn đề tài: Thực trạng tồn kho thoái vốn khỏi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản MỤC LỤC Chương I: Cở sở lý luận hàng tồn kho thoái vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.1 Khái niệm hàng hóa bất động sản tồn kho đặc điểm hàng hóa bất động sản tồn kho 1.1.1 Khái niệm hàng tồn kho 1.1.2 Đặc điểm hàng tồn kho 1.1.3 Khái niệm bất động sản tồn kho hàng hóa bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.1.4 Đặc điểm hàng hóa bất động sản tồn kho 1.2 Một số ảnh hưởng tồn kho hàng hóa bất động sản 1.3 Một số vấn đề liên quan đến thoái vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến tồn kho thoái vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.4.1 Chính sách pháp luật nhà nước 1.4.2 Chính sách tài 1.4.3 Tình hình kinh tế 1.4.4 Tâm lý khách hàng nhà đầu tư Chương II: Thực trạng tồn kho hàng hóa bất động sản thoái vốn doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1 Thực trạng tồn kho hàng hóa bất động sản doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Tồn kho bất động sản nhà 1.1.2 Tồn kho bất động sản thương mại 1.1.3 Tồn kho bất động sản khác 1.2 Thực trạng thoái vốn doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3 Nguyên nhân gây tồn kho thoái vốn doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3.1 Nguyên nhân xuất phát từ sách nhà nước cơng tác quản lý 1.3.2 Nguyên nhân từ tình hình thị trường kinh tế nói chung 1.3.3 Nguyên nhân từ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3.4 Nguyên nhân từ tâm lý khách hàng nhà đầu tư nhỏ lẻ, cá nhân Chương III: kiến nghị số giải pháp để xử lý hàng tồn kho thoái vốn doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1 Một số đánh giá thị trường bất động sản 1.1.1 Những đánh giá tích cực 1.1.2 Những đánh giá tiêu cực 1.2 Kiến nghị số giải pháp xử lý hàng tồn kho bất động sản 1.2.1 Giải pháp công tác quản lý nhà nước 1.2.2 Kích cầu thị trường bất động sản 1.2.3 Cắt giảm chi phí cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.4 Kích cầu đầu tư thị trường bất động sản 1.2.5 Điều chỉnh chức dự án 1.3 Kiến nghị số giải pháp xử lý thoái vốn doanh nghiệp kinh kinh doanh bất động sản 1.3.1 Công bố thông tin kịp thời việc thối vốn 1.3.2 Tìm hiểu đối tác 1.3.3 Kế hoạch quản lý vốn hợp lý 1.3.4 Tập trung sản xuất kinh doanh lĩnh vực CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HÀNG TỒN KHO VÀ THOÁI VỐN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm hàng hóa bất động sản tồn kho 1.1.1 Khái niệm hàng tồn kho Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 02 Hàng tồn kho tài sản: - Được giữ để bán kì sản xuất, kinh doanh bình thường; - Đang trình sản xuất, kinh doanh dở dang; - Nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ để sử dụng trình sản xuất Hàng tồn kho phận tài sản ngắn hạn dự trữ cho sản xuất, lưu thông trình sản xuất dở dang 1.1.2 Đặc điểm hàng tồn kho hàng tồn kho doanh nghiệp có đặc điểm sau: 1.1.2.1 Hàng tồn kho phận tài sản ngắn hạn doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn tổng tài sản lưu động doanh nghiệp Việc quản lý sử dụng có hiệu hàng tồn kho có ảnh hưởng lớn đến việc nâng cao hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.1.2.2 Hàng tồn kho doanh nghiệp hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, với chi phí cấu thành nên giá gốc hàng tồn kho khác Xác định đúng, đủ yếu tố chi phí cấu thành nên giá gốc hàng tồn kho góp phần tính tốn hạch toán đúng, đủ, hợp lý giá gốc hàng tồn kho chi phí hàng tồn kho làm sở xác định lợi nhuận thực kỳ 1.1.2.3 Hàng tồn kho tham gia toàn vào hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, có nghiệp vụ xảy thường xuyên với tần suất lớn, qua hàng tồn kho ln biến đổi mặt hình thái vật chuyển hoá thành tài sản ngán hạn khác tiền tệ, sản phẩm dở dang hay thành phẩm, 1.1.2.4 Hàng tồn kho doanh nghiệp bao gồm nhiều loại khác với đặc điểm tính chất thương phẩm điều kiện bảo quản khác Do vậy, hàng tồn kho thường bảo quản, cất trữ nhiều địa điểm, có điều kiện tự nhiên hay nhân tạo không đồng với nhiều người quản lý Vì lẽ đó, dễ xảy mát, công việc kiểm kê, quản lý, bảo quản sử dụng hàng tồn kho gặp nhiều khó khăn, chi phí lớn 1.1.2.5 Việc xác định chất lượng, tình trạng giá trị hàng tồn kho công việc khó khăn, phức tạp Có nhiều loại hàng tồn kho khó phân loại xác định giá trị tác phẩm nghệ thuật, loại linh kiện điện tử, đồ cổ, kim khí quý 1.1.3 Khái niệm hàng hóa bất động sản tồn kho doanh nghiệp bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm hàng hóa bất động sản Theo điều 181 luật dân năm 1995 bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất - Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.3.2 Khái niệm tồn kho hàng hóa bất động sản Tồn kho hàng hóa bất động sản tượng hàng hóa bất động sản q trình xây dựng, kinh doanh dở dang 1.1.4 Đặc điểm hàng tồn kho bất động sản - Các hàng hóa bất động sản ảnh hưởng lẫn lớn dẫn đến hàng hóa bất động sản tồn kho loại bất động sản khác ảnh hưởng đến - Tính cố định bất động sản khiến cho hàng hóa bất động sản tồn kho bị hạn chế đầu - Hàng hóa bất động sản hàng hóa có giá trị lớn 1.2 Một số ảnh hưởng tồn kho hàng hóa bất động sản - Dịng tiền sử dụng kinh doanh doanh nghiệp bị tắc nghẽn - Do bất động sản có giá trị lớn nguồn tài sản lớn quốc gia tồn kho bất động sản nguyên nhân gây nên tồn kho nhiều mặt hàng khác 1.3 Khái niệm thoái vốn Thoái vồn tượng chủ đầu tư bất động sản rút vốn khỏi dự án bất động sản đầu tư chung với doanh nghiệp khác chưa đến hạn thu hồi vốn 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến tồn kho thoái vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.4.1 Chính sách pháp luật nhà nước - Trong đề xuất chấn chỉnh thị trường BĐS Bộ Xây dựng trình Chính phủ có việc cấm chia lơ, bán dự án Lệnh cấm áp dụng làm phân khúc nhiều lợi nhuận thị trường bất động sản Thì tiếp tục ảnh hưởng lớn khiến cho vấn đề tồn kho bất động sản trở nên trầm trọng doanh nghiệp bị nguồn thu đáng kể từ phân khúc - Thông tư 117/2010/TT-BTC ngày 5/8/2010 Bộ Tài quy định, DNNN phải sử dụng tối thiểu 70% tổng nguồn vốn đầu tư vào ngành nghề kinh doanh Từ khiến cho áp lực giảm vốn đầu tư cho nghành tập đoàn lớn gia tăng dẫn đến doanh nghiệp phải thoái vốn khỏi dự án đầu tư bất động sản - Chính sách thuế quy định quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc giải cứu tình trạng tồn kho hàng hóa bất động sản 1.4.2 Chính sách tài Nguồn vốn dùng vào thị trường bất động sản Cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư bị lỗ ngân hàng siết tín dụng cho vay lĩnh vực phi sản xuất, đồng thời nâng lãi suất cho vay lên tới 20%.Trong vốn tự có doanh nghiệp hạn chế, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vay ngân hàng, huy động từ dân giai đoạn thực thử thách lớn người tham gia vào lĩnh vực Hơn nữa, sau năm điều chỉnh thị trường BĐS cần lượng vốn đủ lớn để phục hồi lên lại bị tín dụng thắt lại yêu cầu mục tiêu chống lạm phát ổn định kinh tế 1.4.3 Tình hình kinh tế - Yếu tố dịch chuyển nguồn lực thắt chặt quản lý kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ thị trường tự vận hành vào thị trường BĐS để tránh rủi ro chế tài thể chế nhà nước - Sự ảm đạm nói chung thị trường kinh doanh hàng hóa khác làm ảnh hướng đến cung cầu thị trường bất động sản 1.4.4 Tâm lý khách hàng nhà đầu tư Tâm lý đầu tư đám đông yếu tố ảnh hướng lớn đến tình trạng thị trường bất động sản Tâm lý chờ hàng hóa bất động sản giảm giá bắt đầu mua hàng từ phía khách hàng góp phần làm cho tình trạng tồn kho bất động sản diễn biến mạnh mẽ 10 Không Công ty 584, đại hội cổ đông Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC), vị Chủ tịch HĐQT công ty cho biết, bất động sản ngành chủ lực, năm 2012, HQC đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, có lĩnh vực xuất nơng sản Tập đồn Đất Xanh ngồi lĩnh vực đầu tư bất động sản, kinh doanh bất động sản, xây dựng cịn phát triển thêm lĩnh vực khai thác khống sản sản xuất vật liệu xây dựng Còn CTCP Đầu tư bất động sản Việt Nam (VNI) cho biết công ty chuyển đổi dự án Trung tâm thương mại - dịch vụ chung cư Saigon South Center phường Phú Mỹ (quận 7, TP HCM) thành dự án Trung tâm thương mại - dịch vụ kết hợp chợ truyền thống Trong năm qua bất động sản xem kênh đầu tư đem lại khoản lợi nhuận “kếch xù”, từ năm 2003 tới nay, giá bất động sản tăng đến 800% Chính vậy, thời gian dài, doanh nghiệp đua “lấn sân” vào mảnh đất mầu mỡ Trước Vinaconex có khơng tập đồn tên tuổi khác vội vã tiến hành thoái vốn khỏi sân chơi BĐS Kinh Đô, Hoa Sen Tình trạng khơng phải q với NĐT nước Mới đây, hội nghị với NĐT mình, Quỹ BĐS VinaCapital cho biết, thời gian tới không đầu tư vào dự án mà rút vốn, nâng cao lợi nhuận hoàn vốn cho NĐT Thời gian qua, quỹ thối vốn hồn tồn 10 dự án thoái vốn phần dự án khác 357,6 triệu USD đầu tư vào lĩnh vực chính, gồm dự án mới, dự án đình trệ tài sản khai thác 19 1.3 Nguyên nhân gây tồn kho hàng hóa bất động sản thoái vốn doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3.1 Chính sách nhà nước công tác quản lý - Siết chặt vốn đầu tư ngành, trái ngành Nghị định số 09/2009/NĐCP ngày 5.2.2009 Chính phủ khống chế mức đầu tư trái ngành DNNN 30% Tuy nhiên, nghị định cho hết hiệu lực lúc với Luật DNNN (từ 1.7.2010, nghị định đời vào Luật DNNN năm 2003) Tiếp đến, Bộ Tài ban hành thơng tư 117/2010/TT-BTC ngày 5.8.2010, quy định DNNN phải sử dụng tối thiểu 70% tổng nguồn vốn đầu tư vào ngành nghề kinh doanh chính.Tuy nhiên gần Bộ Tài soạn thảo Dự thảo nghị định quản lý, đầu tư kinh doanh vốn nhà nước DN Theo đó, quy định tỉ lệ vốn đầu tư DN giảm 15% tổng nguồn vốn đầu tư so với tỉ lệ 30% lâu Càng gây sức ép cho việc thoái vốn doanh nghiệp đầu tư ngành - Mỗi Cty góp vốn vào DN lĩnh vực NH, bảo hiểm, CK DNNN có mức đầu tư ngồi ngành vi phạm quy định phải thực cấu lại danh mục đầu tư theo Nghị định 09/NĐ-CP Chính phủ - Chính sách tài thắt chặt khiến cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tiếp cận nguồn vốn để hoàn thiện xúc tiến hoạt động giải tồn kho 1.3.2 Nguyên nhân tình hình thị trường kinh tế nói chung 20