Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của lào và việt nam dưới góc độ so sánh

Nhận thức được tầm quan trọng đó, thời gian qua, Nhà nước, Chính phủ Lào đã ban hành một số văn bản pháp luật khuyến khích và thu hút đầu tư nước ngoài, một trong số những chính sách nhằ

KHITTHACHANH PHETOUTHONE

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM DƯỚI GÓC ĐỘ SO SÁNH

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

HÀ NỘI - 2016

Tôi xin cam đoan luận văn: “Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất

của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam dưới góc

độ so sánh” là do bản thân tự thực hiện và không sao chép các công trình

nghiên cứu của người khác để làm sản phẩm của riêng mình Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực tiếp của giảng viên TS Nguyễn Thị Hồng Nhung Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được trích dẫn và nêu rõ nguồn trong phần tài liệu tham khảo Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính xác thực và nguyên bản của luận văn này

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KHITTAHACHANH PHETOUTHONE

Trước hết, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội, đặc biệt là các thầy cô giáo Khoa sau Đại học và Khoa Luật Kinh tế đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu chương trình sau đại học tại trường

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất của mình đến Giảng viên – TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, người đã tận tâm, nhiệt tình chỉ bảo và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn động viên, quan tâm, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

KHITTAHACHANH PHETOUTHONE

CHDCND Lào : Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào

Trang

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM 7 1.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 7

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 7 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 11 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 14

1.2 Vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 17 1.3 Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào 20

1.3.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào 20 1.3.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào 26

1.4 Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam 28

1.4.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 35 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM - NHÌN TỪ GÓC ĐỘ SO SÁNH 36 2.1 Quy định của pháp luật về hình thức sử dụng đất (Nhà nước giao đất, cho thuê đất) của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào

và Việt Nam 36

2.1.1 Quy định của pháp luật về hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài của Lào 36 2.1.2 Quy định của pháp luật về hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam 38

2.2 Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam 43 2.3 Quy định của pháp luật về các quyền và nghĩa vụ chung cơ bản trong việc sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam 46

2.3.1.Quy định của pháp luật về các quyền và nghĩa vụ chung cơ bản trong việc sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào 46 2.3.2.Quy định của pháp luật về các quyền và nghĩa vụ chung cơ bản trong việc sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam 49

2.4 Quy định của pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam 54

2.4.2 Quy định của pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam 59

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 66

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO TỪ KINH NGHIỆM CỦA VIỆT NAM 67

3.1 Căn cứ hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào 67

3.1.1 Căn cứ vào những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực thi Luật đất đai 2003 về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào 67

3.1.2 Căn cứ vào yêu cầu của việc phát triển nền kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực của Lào 71

3.2 Kinh nghiệm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam 75

3.3 Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào 79

3.3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào 79

3.3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào 82

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 87

KẾT LUẬN 89

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thu hút đầu tư nước ngoài là vấn đề mang tính chất toàn cầu và là xu thế của các quốc gia trong khu vực và trên thế giới nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, thu hút nguồn vốn, chia sẻ tiến bộ của khoa học kỹ thuật, nâng cao hiệu quả kinh doanh, tận dụng và phát triển tối đa nguồn tài nguyên, nguyên liệu tại chỗ, nâng cao đời sống kinh tế - xã hội, thu hẹp khoảng cách phát triển giữa các quốc gia Nhận thức được tầm quan trọng đó, thời gian qua, Nhà nước, Chính phủ Lào đã ban hành một số văn bản pháp luật khuyến khích và thu hút đầu tư nước ngoài, một trong số những chính sách nhằm thu hút đầu tư từ nước ngoài đó là việc mở rộng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào trong Luật đất đai 2003

Đất đai là loại tài sản đặc biệt của mỗi quốc gia, là tài có giá trị lớn và

có tầm quan trọng đối với chủ sử dụng trong việc duy trì, đảm bảo và phát triển cuộc sống Do đó, việc xác lập quyền sử dụng đất đai cần phải được quy định một cách rõ ràng, hợp lý nhằm tạo cơ sở pháp lí để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất nói chung và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng

Hiện nay, trong xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài đối với các nước chậm và đang phát triển đóng vai trò

vô cùng quan trọng, việc cạnh tranh giữa các quốc gia để thu hút nguồn vốn

từ nước ngoài chưa bao giờ hết “nóng” Do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài cũng như tạo môi trường đầu tư nhiều hấp dẫn và

an toàn, Luật đất đai của Lào đã có những quy định trong việc ghi nhận quyền

sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào Tuy nhiên, với điều kiện còn nhiều khó khăn, khả năng lập pháp còn hạn chế, pháp luật đất đai của Lào không khỏi những vướng mắc, bất cập cũng như độ mở đối

với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào chưa thực sự thân thiện và nhiều ưu đãi Bên cạnh đó, Luật đất đai 2003 của Lào qua 13 năm thi hành đến nay đã có nhiều các quy định về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không còn phù hợp với thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội Lào và quá trình hội nhập kinh tế thế giới của Lào Vì vậy cần

có sự nghiên cứu một cách toàn diện về chế định pháp luật này, trên cơ sở so sánh với chế định pháp luật của quốc gia có điều kiện kinh tế và nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế tương đồng pháp luật Lào để rút ra bài học kinh nghiệm quý báu trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai của Lào

Việt Nam là quốc gia có nhiều đặc điểm về tự nhiên và kinh tế - xã hội tương đồng với Lào, song thời gian qua, Việt Nam đã có sự phát triển vượt bậc về kinh tế đặc biệt là trong lĩnh vực thu hút và khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Một trong những lý do quyết định để đạt được những thành công đó, đó là sự tiến bộ và hoàn thiện của các chế định pháp luật theo hướng ngày càng đầy đủ, thông thoáng, phù hợp với thông lệ quốc tế, đặc biệt

là việc hoàn thiện các chế định liên quan đến đất đai trong đó có việc ghi nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Việc học tập kinh nghiệm của Việt Nam trong xây dựng và hoàn thiện pháp luật của Lào nói chung, pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng là thực sự cần thiết đối với Lào

Với mong muốn tìm hiểu các quy định của pháp luật Lào và Việt Nam trong việc quy định về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thông qua đó, giúp nhìn nhận những hạn chế và tiến bộ của pháp luật mỗi quốc gia, thông qua việc học tập kinh nghiệp của Việt Nam sẽ đóng góp vào việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào, để tiếp tục thú hút mạnh mẽ hơn nữa đầu tư nước ngoài vào Lào, tôi đã quyết định

chọn đề tài: “Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam dưới góc độ so sánh.” làm đề

tài luận văn tốt nghiệp cao học Luật của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam dưới góc độ so sánh là một đề tài tương đối mới Trước đây, việc nghiên cứu về quyền sử dụng đất đã có nhiều công trình nghiên cứu tuy nhiên chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức trong nước hoặc một khía cạnh cụ thể của quyền sử dụng đất như: Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” Luận án tiến sĩ luật học; Nguyễn Thị Thu Thủy (2013) “Hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003” luận văn thạc sĩ luật học; Nguyễn Thu Trang (2012) “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” luận văn thạc sĩ luật học; Sỹ Hồng Nam “Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013” tạp chí Toà án nhân dân Toà án nhân dân tối cao, Số 3/2008;…

mà chưa có đề tài nào nghiên cứu về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Nói đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các một số công trình nghiên cứu khoa học cũng chỉ mới nhắc đến như một biện pháp thu hút đầu tư của mỗi quốc gia trong các công trình nghiên cứu về pháp luật đầu tư mà chưa có sự nghiên cứu một cách cụ thể và chi tiết dưới góc độ pháp luật đất đai Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 của Việt Nam là một đạo luật mới nên các luận văn, luận án nghiên cứu về luật chưa nhiều Đo đó, việc nghiên cứu một cách đầy đủ, có hệ thống chế định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào và Việt Nam dưới góc độ so sánh và đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào là một đề tài nghiên cứu có nhiều tính mới đối với khoa học pháp lý ở Lào

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định của pháp luật Lào

và Việt Nam về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến pháp luật của Lào và pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Luận văn nghiên cứu nội dung pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào và Việt Nam đồng thời so sánh và liên hệ với quy định của pháp luật

về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của một số nước trên thế giới cũng như trong khu vực nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho Lào trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào nói riêng trong thời gian tới

4 Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của luận văn

Nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài này là trình bày một cách có hệ thống, so sánh, phân tích và chứng minh một cách có căn cứ các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào và Việt Nam để thấy được quá trình hình thành, phát triển, hoàn thiện

và tiến bộ của pháp luật mỗi quốc gia về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài qua từng giai đoạn Ngoài ra, tác giả luận văn cũng trình bày những thành công và ưu điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; đồng thời cố gắng trình bày đầy

đủ những khuyết điểm và bất cập của các quy định pháp lý về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong hệ thống pháp luật thực định ở mỗi quốc gia

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là lập luận một cách thuyết phục

về việc cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào; Luận văn nêu ra phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng như các giải pháp để thực thi có hiệu quả các quy định pháp luật trong lĩnh vực này tại Lào hiện nay

5 Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn

- Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam – nhìn từ góc độ so sánh: So sánh điểm tương đồng và khác việt trong các quy định của pháp luật hai nước về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, từ đó rút ra những điểm tiến bộ và hạn chế của pháp luật mỗi nước

- Một số yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào từ kinh nghiệm của Việt Nam: trên cơ sở so sánh pháp luật hai nước, rút ra bài học và phương hướng hoàn thiện cho pháp luật Lào từ những điểm tiến bộ của pháp luật Việt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Trong luận văn này, tác giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp so sánh; phương pháp phân tích; phương pháp chứng minh; phương pháp diễn giải; phương pháp lịch sử; phương pháp quy nạp;…

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

- Luật Đất đai 2013 của Việt Nam với khá nhiều điểm mới có tính bước ngoặt, đó là các chế định, chính sách không còn thể hiện sự phân biệt đối xử trong quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài Do vậy, sau khi giải quyết thành công những nhiệm vụ đề ra, luận văn

sẽ là một trong những công trình khoa học nghiên cứu sớm nhất các quy định

pháp lý về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong Luật đất đai 2013

- Luận văn thể hiện sự so sánh một cách từ tổng quan đến chi tiết các quy định cụ thể trong chế định pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Lào và Việt Nam, với kết quả

là chỉ rõ những ưu điểm và thành công cũng như nêu rõ những nhược điểm, bất cập của các quy định hiện hành về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Luận văn nghiên cứu và phân tích một số quy định pháp luật về quyền

sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của một số nước trên thế giới; từ đó, rút ra những kinh nghiệm phù hợp cho việc hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào

- Luận văn trình bày, đề xuất một số phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào trên cơ sở học tập những điểm tiến bộ của pháp luật Việt Nam

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo kết cấu của luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về pháp luật quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam

Chương 2 Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài của Lào và Việt Nam – nhìn từ góc độ so sánh

Chương 3 Một số yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền

sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào từ kinh nghiệm của Việt Nam

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tài sản, là tư liệu sản xuất đặc biệt rất quan trọng không thể thay thế trong tất cả các hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt là nông lâm nghiệp Là tài nguyên thiên nhiên nên đất đai trước hết là tài sản của quốc gia, nhưng nó cũng là tư liệu sản xuất đặc biệt nên phải thuộc quyền sử dụng của những con người cụ thể như các tài sản khác Ở các quốc gia khác nhau, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu của các thành phần kinh tế, nhưng suy cho cùng thì đất đai vẫn do Nhà nước thống nhất quản lý

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân được khẳng định trong Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và mới đây nhất là Hiến pháp 2013, theo đó với

tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền quản lý đất đai Trong các quyền năng đó thì quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế rất lớn, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Tuy nhiên, Nhà nước không phải là chủ thể duy nhất sử dụng đất, mà Nhà nước sử dụng đất thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội, bằng cách giao đất và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho những người sử dụng đất (NSDĐ) trực tiếp Theo quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong

các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định

Ở Lào, đất đai thuộc sở hữu của cộng đồng quốc gia, điều này được ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp 2003, theo đó: Đất đai là một di sản quốc gia, Nhà nước bảo đảm quyền sử dụng, chuyển nhượng và thừa kế nó phù hợp với pháp luật Tại Điều 3 Luật đất đai 2003 của Lào quy định cụ thể về quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai của Lào thuộc quyền sở hữu của cộng đồng quốc gia, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước là người quản lý thống nhất

và công bằng trên toàn quốc Nhà nước là người giao đất cho các tổ chức kinh

tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, các hộ gia đình và cá nhân sử dụng có hiệu quả ổn định lâu dài Nhà nước còn cho kiều dân, người không quốc tịch và người nước ngoài thuê đất Các tổ chức hoặc nhóm người không được lấy đất làm hàng hoá mua bán, chuyển nhượng

Về cơ bản, quy định về chế độ sở hữu đất đai của Lào và Việt Nam tương đối giống nhau, theo đó đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, không thuộc về một cá nhân hay tổ chức nào Quyền quản lý đất đai thuộc về Nhà nước; các tổ chức, cá nhân chỉ được quyền sử dụng theo quy định của pháp luật mà không được giao bán, chuyển nhượng đất đai như một loại hàng hóa thông thường Như vậy, các tổ chức, cá nhân không phải là chủ sở hữu đất, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho QSDĐ Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng bất kỳ một tài sản nào khác, NSDĐ không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất một cách ổn định lâu dài, mà họ còn được chuyển QSDĐ, thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tế về QSDĐ, được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nhà nước đã trao cho NSDĐ nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu đất, tiến gần đến quyền sở hữu để NSDĐ có thể chủ động, độc lập quyết định việc sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước Vậy quyền sử dụng đất là gì?

Theo như nhận xét của ông Akiyama Ysuhiro giảng viên trường Đại học Waseda, Nhật bản thì “riêng về QSDĐ nếu xem nội dung của nó, chúng

ta sẽ thấy rằng quyền này có bản chất rất gần với quyền sở hữu”1

Theo định nghĩa của TS Lê Xuân Bá thì: “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho NSDĐ thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất”2

Với quan điểm này thì QSDĐ có sự khác nhau về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất, như QSDĐ nông nghiệp khác với đất ở, QSDĐ của tổ chức khác với hộ gia đình, cá nhân Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng thực chất là một quyền dân sự, theo đó NSDĐ được quyền khai thác các công dụng, các thuộc tính có ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình Dưới góc

độ pháp lý thì QSDĐ là quyền mà pháp luật công nhận cho NSDĐ được hưởng trong quá trình sử dụng đất

Như vậy, có thể định nghĩa: Quyền sử dụng đất là một chế định pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được hiểu là NSDĐ bên cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng Khác với quyền sử dụng các tài sản khác, QSDĐ có các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, QSDĐ là một quyền năng phái sinh, nó không phát sinh trực tiếp từ chủ sở hữu đất Quyền sử dụng đất là một quyền bị hạn chế, bị chi

1

Akiyama Yasuhiro (2001), “Kiểm điểm các quy định về quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự của Việt Nam”, chuyên đề: Một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự Việt Nam, Thông tin khoa học pháp lý – Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp

2

TS Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội

phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu quyết định việc sử dụng đất của người sử dụng, do vậy QSDĐ có giới hạn về thời gian và diện tích, về mục đích sử dụng, về quyền và nghĩa vụ sử dụng Việc phát sinh, thay đổi, chấm dứt QSDĐ phải được Nhà nước cho phép hoặc công nhận Về nguyên tắc Nhà nước chỉ trao QSDĐ cho những người có nhu cầu, có khả năng sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao phù hợp với lợi ích của Nhà nước, xã hội và NSDĐ, do vậy căn cứ vào mục đích sử dụng và nghĩa vụ tài chính mà Nhà nước quy định QSDĐ nông nghiệp khác với QSDĐ phi nông nghiệp; QSDĐ của cá nhân, tổ chức trong nước khác với QSDĐ của cá nhân, tổ chức nước ngoài Bằng việc giao QSDĐ cho người sử dụng cụ thể, Nhà nước đã thực hiện QSDĐ của mình, đó chính là cách thức, biện pháp thực hiện QSDĐ của Nhà nước, thông qua việc sử dụng đất của các

tổ chức, cá nhân trong xã hội để thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Ở đây lợi ích của Nhà nước và của toàn dân và người sử dụng là thống nhất với nhau3

Thứ hai, QSDĐ là một quyền tài sản: Trước hết đất đai là một tài sản, một bất động sản rất có giá trị Với chế định QSDĐ được vào giao lưu trên thị trường, tham gia vào các giao dịch dân sự và kinh tế, trở thành một loại hàng hóa, với các đặc điểm khác với các hàng hóa thông thường Đất đai không do con người tạo ra, diện tích có giới hạn, không có khả năng tái tạo, nhưng giá trị sử dụng lại vô hạn Qua quá trình khai thác không bị mất đi giá trị sử dụng

mà hơn thế thông qua lao động trực tiếp và gián tiếp, con người đã sáng tạo nên giá trị sử dụng mới của đất đai và QSDĐ ngày càng trở nên có giá trị, giá trị QSDĐ được xác định thành tiền khi góp vốn liên doanh, thế chấp, bảo lãnh

và các giao dịch khác trên thị trường Đất đai là một loại tài sản, một loại hàng hóa có giá trị rất lớn và không thể thay thế bằng bất kỳ tài sản nào khác trong sản xuất, kinh doanh

3

Nguyễn Thị Hồng Nhung, Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, luận án tiến sĩ luật học 2012

Như vậy, QSDĐ là một khái niệm bao gồm một loạt quyền, thể hiện rõ tính chất hàng hóa của QSDĐ, QSDĐ được công nhận là quyền tài sản do vậy

có nhiều quyền năng gần giống với các quyền tài sản khác được quy định trong Bộ luật dân sự

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Pháp luật hiện hành của cả Lào và Việt Nam đều cùng không quy định trực tiếp thế nào là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN) Tuy nhiên căn cứ vào các quy định dẫn chiếu tại Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư của mỗi nước có thể hiểu như sau:

Theo quy định của pháp luật Việt Nam: Khoản 6 Điều 3 của Luật Đầu

tư 2005 có định nghĩa: doanh nghiệp có vốn ĐTNN là doanh nghiệp do nhà ĐTNN thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam hoặc là doanh nghiệp Việt Nam do nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại Luật đầu tư

2014 với chủ trương không phân biệt doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước

và doanh nghiệp có vốn ĐTNN, nên Luật đã không quy định thế nào là doanh nghiệp có vốn ĐTNN Tuy nhiên có đưa ra khái niệm về tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN, theo đó “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh

tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.” Căn cứ khoản 7 Điều 4 Luật doanh nghiệp 2014 và Điều 3 Luật đầu tư 2014 có thể hiểu, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch do cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài bỏ vốn đầu tư để thành lập hoặc đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện hoạt động kinh doanh

Theo quy định của pháp luật Lào: Pháp luật Lào không quy định thế nào là doanh nghiệp có vốn ĐTNN, cũng không quy định về tổ chức kinh tế

có vốn ĐTNN mà chỉ quy định nhà ĐTNN và cách thức, hình thức đầu tư của

nhà ĐTNN, tại Luật khuyến khích đầu tư 2009 Theo đó, Luật khuyến khích đầu tư 2009 của Lào đã thừa nhận hai hình thức doanh nghiệp có vốn ĐTNN: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có một phần vốn góp của nhà ĐTNN – hình thức đầu tư góp vốn chung giữa nhà đầu tư trong nước và nhà ĐTNN Từ quy định của pháp luật thực định, có thể hiểu một cách đơn giản, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là hình thức đầu tư mà ở đó các nhà ĐTNN đầu tư một phần hoặc toàn bộ vốn để lập ra pháp nhân mới tại nước nhận đầu tư theo quy định của pháp luật nước nhận đầu tư nhằm thực hiện mục tiêu chung của các nhà đầu tư

Doanh nghiệp có vốn ĐTNN tồn tại dưới hai hình thức: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh Theo đó:

- Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN là doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại nước nhận đầu

tư tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh

- Doanh nghiệp liên doanh vốn ĐTNN là hình thức đầu tư góp cổ phần giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước: là nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài cùng tiến hành kinh doanh, cùng sở hữu và tạo lập doanh nghiệp mới theo quy định của pháp luật, việc tổ chức hoạt động, quản lý, quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư góp vốn chung được quy định tại thoả thuận góp vốn điều lệ của doanh nghiệp mới

Dù tồn tại dưới hình thức nào thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN cũng có những đặc điểm cơ bản sau:

- Thứ nhất, về chủ sở hoặc đồng sở hữu doanh nghiệp là cá nhân, tổ

chức nước ngoài Đây là đặc điểm quan trọng để phân biệt doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật khuyến khích đầu tư 2009 của Lào có quy định: “Nhà đầu tư nước ngoài

có nghĩa là cá nhân hoặc pháp nhân nước ngoài đến kinh doanh, sản xuất tại

CHDCND Lào” Theo quy định của pháp luật Việt Nam, “Người nước

ngoài” được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam Tổ chức nước

ngoài, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định thế nào là tổ chức nước ngoài nhưng tại Điều 676 quy định về năng lực của pháp nhân nước ngoài có quy định, năng lực pháp nhân nước ngoài được xác định theo pháp luật của nước nơi pháp nhân được thành lập Như vậy, có thể hiểu, tổ chức nước ngoài là chủ thể của hoạt động đầu tư là những tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật nước nơi tổ chức được thành lập

- Là hình thức đầu tư mang tính ổn định, tính vững bền và tính tổ chức

cao Bởi các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện hoạt động kinh doanh

thương mại, đặc biệt là thành lập một pháp nhân kinh tế - doanh nghiệp, ngoài

việc họ mang nguồn “vốn đầu tư” từ nước ngoài sang thì họ phải tiến hành

một chu trình kinh doanh thương mại hoàn chỉnh nhằm thực hiện mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận lâu dài Bên cạnh đó, việc thành lập doanh nghiệp đòi hỏi phải có tính tổ chức và có sự vận hành như “một bộ máy” thì mới có thể hoạt động ổn định, hơn nữa, với tính tổ chức cao đòi hỏi sự đầu tư lớn do đó việc tìm kiếm lợi nhuận đòi hỏi phải có lộ trình lâu dài Vì vậy, việc đầu tư thành

lập doanh nghiệp là hình thức đầu tư dài hạn, lâu dài, ít biến động

- Các doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thành lập dưới hình thức công

ty đối vốn Điều đó có nghĩa là các nhà ĐTNN chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi phần vốn đầu tư vào doanh nghiệp đối với các khoản nợ của doanh nghiệp Sở dĩ pháp luật quy định như vậy bởi các cá nhân, tổ chức nước ngoài khi đến đầu tư tại nước sở tại, nước nhận đầu tư chỉ nhận được lợi ích từ nguồn vốn mà họ mang tới, do đó nếu quy định thành lập các hình thức doanh nghiệp đối nhân, việc quản lý và xử lý trách nhiệm vô hạn, trách nhiệm nhân thân đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài là vấn đề phức tạp và không khả thi

- Các nhà đầu tư vốn nước ngoài có quyền sở hữu một phần hay toàn

bộ tài sản của doanh nghiệp Như trên đã đề cập, doanh nghiệp có vốn ĐTNN tồn tại dưới hai hình thức: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và

doanh nghiệp liên doanh nước ngoài Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài có quyền sở hữu một phần hay toàn bộ tài sản của doanh nghiệp phụ thuộc vào hình thức đầu tư của họ

- Trong doanh nghiệp có vốn ĐTNN, các nhà ĐTNN trực tiếp tham gia vào quản lý doanh nghiệp Việc quản lý doanh nghiệp được thực hiện thông qua quyền kiểm soát doanh nghiệp, theo đó, nhà đầu tư tùy thuộc vào phần vốn góp của mình vào doanh nghiệp mà có quyền tham gia vào các quyết định quan trọng ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp như thông qua chiến lược hoạt động của công ty, thông qua phê chuẩn kế hoạch hành động do người quản lý hàng ngày của doanh nghiệp lập ra, quyết định việc phân chia lợi nhuận doanh nghiệp, quyết định phần vốn góp giữa các bên, tức là những quyền ảnh hưởng lớn đến sự phát triển, sống còn của doanh nghiệp Quyền kiểm soát doanh nghiệp, xuất phát từ quyền sở hữu đối với vốn mà chủ đầu tư bỏ ra, và xuất phát từ mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận của mình mà các chủ đầu tư được quyền kiểm soát hoạt động để đảm bảo lợi ích

từ hoạt động đầu tư đó

- Doanh nghiệp có vốn ĐTNN chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước thành lập doanh nghiệp Bất kỳ hoạt động kinh tế nào cũng phải chịu sự giám sát và điều tiết của nhà nước Nước nhận vốn đầu tư cần có cơ chế giám sát và cấp phép đầu tư vào các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh nhất định nhằm cân bằng nền kinh tế, phát triển cơ cấu kinh tế theo hướng quản lý vĩ mô của mình, tránh trường hợp chỉ phục vụ lợi ích lợi nhuận cho nhà đầu tư mà cơ cấu kinh tế mất cân đối

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Bên cạnh các yếu tố như: kinh tế, chính trị, xã hội, văn hóa, công nghệ,… pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được xem là nhân tố quan trọng tạo thành môi trường đầu tư Bởi thông qua pháp luật, Nhà

nước ghi nhận các quyền lợi và nghĩa vụ của nhà ĐTNN trong quan hệ pháp luật đất đai khi đầu tư vào một quốc gia, tạo lập môi trường thu hút nhà đầu tư

và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn ĐTNN

Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuộc nhóm các quan hệ đất đai phát sinh một cách trực tiếp trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh Bao gồm quan hệ giữa nhà nước với doanh nghiệp có vốn ĐTNN và quan hệ giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN với nhóm các đối tượng sử dụng đất khác Các quan hệ này nằm trong hệ thống các quan hệ pháp luật kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của các nước tiếp nhận đầu tư Vì vậy, nước tiếp nhận đầu tư đã xác định hành lang pháp luật nhằm tạo cơ sở pháp lý cho sự phát sinh, phát triển, vận động của các quan hệ này theo mục tiêu và ý chí của mình Tổng thể các quy phạm pháp luật nói trên hợp thành pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN Xuất phát từ khái niệm pháp luật đất đai, có thể hiểu một cách khái quát, pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận để điều chỉnh quan hệ về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai, nhằm sử dụng đất đai

có hiệu quả vì lợi ích của nhà nước, người sử dụng và của toàn xã hội

Pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là một bộ phận của pháp luật đất đai, đồng thời có mối liên hệ chặt chẽ với pháp luật kinh tế (doanh nghiệp, đầu tư) và pháp luật dân sự Các quy tắc chung trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế có ảnh hưởng sâu sắc tới nội dung của pháp luật đất đai Tuy nhiên, so với pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN có điểm khác biệt cơ bản là yếu tố nước ngoài xuất hiện trong quan hệ pháp luật này, do đó ngoài hệ thống các văn bản pháp luật của quốc gia (Hiến pháp, luật), còn một bộ phận của pháp luật về QSDĐ

của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nằm trong các điều ước quốc tế song phương hoặc đa phương và tập quán quốc tế

Pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN mang những đặc điểm đặc trưng có thể kể đến như sau:

Thứ nhất, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là tập

hợp của chế định pháp luật kinh tế với các quy định của một số ngành luật khác như luật hành chính, luật tài chính, luật thương mại, luật đầu tư, pháp luật thuế,… Các quy định của các đạo luật này có sự khác nhau nhất định về chức năng và nội dung cụ thể, tuy nhiên luật đất đai nói chung và pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng là một bộ phận và có mối liên hệ chặt chẽ với các bộ phận cấu thành khác của các luật trên

Thứ hai, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được

hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần Hệ thống pháp luật về đất đai đã kịp thời được quan tâm xây dựng, đổi mới ngày càng phù hợp hơn với tình hình kinh tế - xã hội và nhu cầu đổi mới nền kinh

tế mỗi quốc gia

Thứ ba, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN có một

quá trình phát triển từ thấp đến cao, từ chưa hoàn thiện đến hoàn thiện, từ hoàn thiện đến hoàn thiện hơn Qua gần 20 năm đổi mới, hệ thống pháp luật

về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã được hoàn thiện từng bước Đơn cử, Việt Nam đã không ngừng hoàn thiện môi trường pháp lý về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, phải kể đến việc ban hành Luật đất đai

2003, đánh dấu một bước tiến lớn trong sự phát triển của pháp luật đất đai; với sự ra đời của Luật đất đai 2013 càng thể hiện rõ hơn sự hoàn thiện của pháp luật đất đai Việt Nam với việc chú ý tạo môi trường đầu tư hấp dẫn, nhiều ưu đãi đối với các nhà ĐTNN

Thứ tư, pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh

nghiệp có vốn ĐTNN là một hệ thống pháp luật vừa mang tính chất công lại

vừa mang tính chất tư điều chỉnh quan hệ đất đai Pháp luật công thể hiện trong việc điều chỉnh các quan hệ giữa Nhà nước mà đại diện là các cơ quan

có thẩm quyền với doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong việc giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất,…; quan hệ giữa các doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong quá trình hoạt động của dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư Pháp luật

tư thể hiện thông qua các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp tác kinh doanh, liên doanh giữa các nhà ĐTNN với nhà đầu tư trong nước; giữa các doanh nghiệp có vốn ĐTNN với người lao động,…

1.2 Vai trò của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài

Dưới góc độ chính trị pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia Tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết là tôn trọng lãnh thổ quốc gia, điều này giải thích tại sao Nhà nước với tư cách là người đại diện cho chủ quyền quốc gia luôn thực hiện các biện pháp quản lý và bảo vệ đất đai để khỏi có sự xâm lược từ bên ngoài Pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng là một trong những công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý, sử dụng và bảo vệ đất đai một cách có hiệu quả nhất Ngoài những vai trò của pháp luật nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN còn có những vai trò đặc thù riêng, cụ thể như:

Thứ nhất, đối với Nhà nước: Cơ quan chính quyền các cấp thực hiện

chức năng quản lý nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm bảo kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài Đó là các việc: quy hoạch và kế hoạch, thu thuế hoặc tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch thu (do giải tỏa cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai mục đích, cấm xây dựng (một số loại công trình trên một số loại đất), đăng ký

và chứng nhận QSDĐ, xử lý các tranh chấp về đất đai, quản lý thị trường đất đai… Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi của Nhà nước

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được xem là một trong những nguồn vốn, góp phần vào tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước Do đó, ở các quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển, để thu hút nguồn vốn ĐTNN đòi hỏi phải có những chính sách và biện phát thu hút đầu tư hiệu quả, nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư, hành lang pháp lý thông thoáng Một trong những ưu đãi đầu tư được các nhà ĐTNN đặc biệt quan tâm đó là ưu đãi về QSDĐ, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN càng tiến bộ và phù hợp càng tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước đẩy mạnh đầu tư Có thể thấy, khả năng thu hút vốn ĐTNN có mối liên quan chặt chẽ với việc đổi mới chính sách đất đai nhất là chính sách về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, việc đổi mới sẽ mang lại những hiệu quả tích cực đối với thu hút ĐTNN qua

đó thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển nhanh và bền vững

Thứ hai, đối với nhà đầu tư: pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có

vốn ĐTNN có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN Pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là cơ sở pháp lý để đảm bảo các lợi ích cơ bản của NSDĐ để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư dài hạn; QSDĐ chính thức được coi là tài sản thế chấp để vay tín dụng từ ngân hàng; tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn; được chuyển mục đích sử dụng hợp lý một cách thuận lợi cho việc tích tụ tập trung đất để tổ chức làm ăn quy mô lớn; được thừa kế chắc chắn và trao tặng hợp pháp; được góp vốn để đầu tư bằng giá trị QSDĐ Đi đôi với các quyền, NSDĐ phải có các nghĩa vụ đối với Nhà nước Tinh thần chung là phải thực

sự coi QSDĐ là “hàng hóa đặc biệt” và đảm bảo quyền định đoạt (có giới hạn) của người sử dụng

Với cơ chế mở hơn, khi cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN được lựa chọn QSDĐ thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Quyền sử dụng đất

phải có thời hạn tương đối dài (tùy loại đất), và chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết Pháp luật đất đai cũng quy định cụ thể về giá đất, theo đó về nguyên tắc mọi hàng hóa không thể có hai giá mà phải theo giá thị trường xã hội được xác lập qua quan hệ cung – cầu và quy luật giá trị Như vậy, theo quy định pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, các quyền của NSDĐ

được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt là nhà ĐTNN; việc cấp giấy

chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã

được quan tâm chỉ đạo thực hiện Đã tạo cho nhà đầu tư tâm lý yên tâm đầu

tư và có nhiều lựa chọn trong việc đầu tư và biết tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tiến hành đầu tư vào một thị trường nhất định nào đó

Thứ ba, đối với nền kinh tế: Trong kinh tế thị trường, đất đai luôn luôn

có nhu cầu lưu chuyển giữa các chủ thể Không có thị trường đất đai chính thức (bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản) sẽ làm chậm trễ quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế phục vụ CNH-HĐH đất nước; làm thất thu lớn cho ngân sách, không tạo điều kiện để phát triển thị trường vốn; làm rối loạn kỷ cương kinh tế – xã hội Đó là một rào cản lớn cho các cải cách hướng về kinh

tế thị trường và Nhà nước pháp quyền Thị trường đất đai phải là một thị trường chính thức, công khai, năng động, có sự giám sát và điều tiết của Nhà nước Trên cơ sở các quy định của pháp luật, thị trường bất động sản trong đó

có QSDĐ đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ Chính sách tài chính đất đai từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất

nước Pháp luật đất đai đã quy định áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; xoá bỏ cơ chế “xin - cho” về đất tạo điều kiện cho thị trường chuyển QSDĐ hoạt động, thu hút vốn đầu tư của toàn xã hội và vốn ĐTNN để đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội ở đô thị cũng như nông thôn; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ

sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất và các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất, tạo được cơ chế bình đẳng thực sự giữa nhà đầu tư trong nước và nhà ĐTNN trong thực hiện các dự án phát triển bất động sản nhà ở Cơ chế đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất đã từng bước hạn chế được bất cập trong việc giao đất; bảo đảm công khai và minh bạch Sự kết hợp hài hòa giữa chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong nước và ĐTNN đã giải quyết những vướng mắc về lợi ích giữa nhà nước với nhà đầu tư; ổn định chi phí về đất đối với doanh nghiệp Có thể thấy, những quy định trong Luật đất đai nói chung, pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng đã tạo điều kiện thúc đẩy việc hình thành

và phát triển thị trường quan trọng này

1.3 Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài của Lào

1.3.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào

Trước chiến tranh thế giới lần thứ hai, hơn 85% dân số Lào vẫn canh tác nông nghiệp lạc hậu, sản phẩm làm ra không đủ sống Công nghiệp phát triển rất yếu, Lào phải nhập khẩu hầu hết các nhu cầu của người dân về sản phẩm sản xuất Phân phối hàng hóa bị hạn chế hoàn toàn vào Viêng-chăn và một số thị trấn chủ yếu khác Thậm chí tại đây mức tiêu thụ hàng hóa cũng rất thấp Về cơ sở hạ tầng, chỉ có 5.000 km đường đất và điện tín; công tác y tế còn lạc hậu, chưa đáp ứng yêu cầu Y tế cơ sở tại các vùng sâu, vùng xa rất thiếu, nhất là tại các địa phương nghèo; về giáo dục cả nước có một trường trung học, sáu trường tiểu học tập trung ở thủ đô Viêng Chăn và các thị xã

lớn Trong giai đoạn đầy khó khăn và thách thức này, đời sống pháp luật của Lào còn rất nghèo làn, chính sách pháp luật về đất đai và quản lý đất đai chưa được hình thành một cách rõ ràng

Từ năm 1975 đến 1979, dưới sự lãnh đạo của Đảng NDCM Lào, nhân dân Lào lật đổ chế độ Quân chủ lập hiến, nước CHDCND Lào ra đời Sau khi giải phóng hoàn toàn đất nước, một trong những nhiệm vụ cốt yếu hàng đầu của Nhà nước Lào là tập trung khắc phục hậu quả chiến tranh, phát triển kinh tế - xã hội, đưa đất nước sớm thoát khỏi tình trạng kém phát triển, cải thiện đời sống nhân dân Nhận thức rõ vị trí, vai trò của mình đối với sự nghiệp cách mạng dân tộc, Đảng NDCM Lào sớm đề ra nhiều chủ trương, biện pháp để phát triển kinh

tế - xã hội Chính phủ đã áp dụng những chính sách kinh tế mới theo cơ chế tập trung, báo cáo Các xí nghiệp nhỏ được quốc hữu hóa, cơ quan thương mại nhà nước thay thế cho thương mại tư nhân Cải cách công nghiệp được thực hiện bằng việc xây dựng các hợp tác xã nông nghiệp ở nông thôn Tuy nhiên phong trào hợp tác hóa này không tồn tại được lâu với kết quả sản xuất không những không tăng mà còn giảm so với trước khi tiến hành hợp tác hóa.4

Đứng trước tình trạng suy thoái nền kinh tế, Chính phủ Lào đã quyết tâm thi hành những cuộc cải cách kinh tế trên phạm vi lớn hơn Để đưa đất nước phát triển nhanh hơn, dần hòa nhịp vào sự phát triển của khu vực và thế giới, Đại hội lần thứ IV (1986) của Đảng NDCM Lào đã kịp thời đề ra đường lối đổi mới toàn diện, xây dựng và phát triển đất nước Năm 1988, Luật đầu

tư nước ngoài được công bố, đặt nền móng cho chính sách mở cửa kinh tế và thay đổi cơ cấu kinh tế ở Lào

Trước xu thế toàn cầu hóa và khu vực hóa diễn ra mạnh mẽ, các nước XHCN đã có sự chuyển đổi quan trọng để làm hoàn thiện mình cho phù hợp với tình hình mới và phù hợp với nền kinh tế của các quốc gia Trong bối

4

KhămLa LoVanXay, Một số vấn đề về quản lý và sử dụng đất ở Cộng hoà Dân chủ nhân dân Lào hiện nay, Tạp chí dân chủ và Pháp luật số 295/2016

cảnh đó, Chính phủ Lào đã có chính sách hợp tác với nước ngoài trong lĩnh vực kinh tế bắt đầu từ năm 1989 Chính phủ đã mở cửa đón nhận việc đầu tư của nước ngoài, cho phép nhà ĐTNN vào đầu tư theo ngành nghề kinh doanh

do Nhà nước quy định trên cơ sở quy định của pháp luật CHDCND Lào

Hệ thống văn bản pháp luật được ban hành một cách thống nhất trong

đó cơ sở pháp lý quan trọng nhất là Hiến pháp CHDCND Lào thực hiện chính sách mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế đa phương, đa dạng hóa với mọi quốc gia, mọi tổ chức quốc tế trên nguyên tắc tôn trọng, tự do, hòa bình và cùng có lợi Nhà nước cũng khuyến khích mọi thành phần kinh tế trong nước đầu tư vào sản xuất kinh doanh, thực hiện mục tiêu CNH-HĐH và phát triển nền kinh tế quốc gia Bên cạnh đó, Nhà nước cũng ban hành các văn bản pháp luật khác về khuyến khích, thu hút ĐTNN, đặc biệt là các chính sách liên quan đến đất đai

Với ý nghĩa đó, chính sách về quản lý và sử dụng đất đai là một bộ phận quan trọng trong các chính sách phát triển kinh tế, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước, đặc biệt ở nước CHDCND Lào chính sách sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau Hiến pháp năm 1991 của CHDCND Lào khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Năm 1997, Nhà nước CHDCND Lào ban hành Luật đất đai năm 1997, tiếp tục khẳng định chế

độ sở hữu đất đai theo Hiến pháp 1991 và cụ thể hóa đường lối, chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước Lào trong việc quản lý và sử dụng đất đai Nước CHDCND Lào đất rộng, người ít, bình quân diện tích tự nhiên vào loại nhiều, có diện tích 236.800 km2, khoảng 25 người/ha, có diện tích đất nông nghiệp khoảng 2,8 triệu ha Một mâu thuẫn mới nảy sinh là đòi hỏi sự phát triển của nông nghiệp trong quá trình thực hiện CNH-HĐH, đẩy mạnh sản xuất hàng hóa, trong khi phân công lại lao động trong nông nghiệp diễn ra còn chậm, trên 85% lao động vẫn làm nông nghiệp Vì vậy, đòi hỏi phải có biện

pháp tổng hợp để giải quyết một cách hợp lý nhằm phát triển kinh tế - xã hội

mà trong đó đất đai chỉ là một giải pháp, nhưng trước hết phải bảo đảm an toàn lương thực quốc gia Trên thực tế, đất đai đối với nông dân là vấn đề khá phức tạp, không phải chỉ ở một vùng riêng biệt mà ngay cả ở đồng bằng Sự chuyển đổi cơ chế kinh tế ở nước CHDCND Lào từ tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường với sự điều tiết của nhà nước, phát huy quyền chủ động sáng tạo của cơ sở đã thực sự trở thành một động lực quan trọng phát triển kinh

tế đất nước Trong quan hệ đất đai, Luật đất đai năm 1997 chưa lường hết được

sự biến động của quan hệ đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế, nhiều vấn đề đặt ra phải được xem xét, tổng kết để xây dựng và hoàn chỉnh chính sách đất đai phục vụ cho thời kỳ CNH-HĐH đất nước5

Mục tiêu quan trọng của Chính phủ Lào trong việc mở rộng mối quan

hệ hợp tác kinh tế với nước ngoài là hướng tới việc thực hiện chính sách đổi mới toàn diện trong đó đặc biệt quan trọng là lĩnh vực kinh tế, thực hiện mục tiêu chuyển đổi việc quản lý kinh tế, phát huy sức mạnh làm chủ của người dân, thống nhất chính sách tiền tệ, đẩy mạnh các ngành công nghiệp năng lượng,… Nhận thấy được vai trò to lớn của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc thúc đẩy kinh tế phát triển, Đảng NDCM Lào đã đề ra nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của CHDCND Lào năm 2006 – 2010:

“Thúc đẩy việc phát triển kinh tế nhiều thành phần trong đó quan tâm đến việc phát triển doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tạo môi trường đầu tư kinh doanh có sự hài hòa thông thoáng, đảm bảo

sự an toàn, lành mạnh và có tính cạnh tranh cao so với khu vực.” Nghị quyết Hội nghị Trung ương 4 khoá VII của Đảng NDCM Lào đã nêu: “Luật Đất đai năm 1997 sau 6 năm thực hiện, bên cạnh những mặt tích cực đã bộc lộ một số điểm chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ về đất

5

Tài liệu Đại hội Đảng NDCM Lào lần thứ VIII , IX, năm 2006, 2011

đai trong xã hội rất phức tạp, không chỉ về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng đến

cả ổn định xã hội”6

Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ mới, Nhà nước CHDCND Lào đã ban hành Luật Đất đai năm 2003 quy định giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp và được thực hiện các quyền Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi,

bổ sung một số điều Luật Đất đai năm 1997 của nước CHDCND Lào vẫn giữ nguyên hình thức sở hữu đất toàn dân nhưng giao cho NSDĐ các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết sản xuất kinh doanh, đã tạo thành quan hệ mới trong cách nhìn nhận

và đánh giá về cách thức quản lý và cơ chế khai thác đất đai trong giai đoạn hiện nay Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch và xác định mục đích sử dụng đất, tạo cơ sở cho NSDĐ vừa phát huy được tính chủ động của mình trong quá trình sử dụng đất, vừa bảo đảm các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội chung của cả cộng đồng, nhất là việc bảo đảm an toàn lương thực cho đất nước, nguyên liệu cho phát triển công nghiệp và môi trường sống Nhưng khi thực hiện các quyền cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không chỉ bó hẹp trong phạm vi nông nghiệp nữa Các đối tượng sử dụng đất đều đòi thực hiện các quyền, thậm chí có đối tượng được Nhà nước giao đất không phải trả tiền sử dụng đất đã mang đất góp vốn liên doanh và mua bán tùy tiện vượt cả phạm vi pháp luật cho phép Do đó, đòi hỏi phải quy định chặt chẽ, thống nhất nhà nước quản lý với các quyền của các đối tượng sử dụng đất để khỏi mất đất, mất tiền, mất cán bộ, gây rối loạn trong hệ thống tổ chức quản lý của các cấp7

Ngoài đối tượng được giao đất là các hộ gia đình, cá nhân nông dân trực tiếp sản xuất được thực hiện các quyền, thì các đối tượng khác được giao đất

không phải nộp tiền sử dụng đất; giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và thuê đất theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt cũng đều được hưởng các quyền tương ứng theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1997 và theo thủ tục thực hiện các quyền của từng đối tượng sử dụng đất cụ thể do Chính phủ quy định Với các quy định như vậy, bảo đảm cơ chế pháp lý rõ ràng trong việc xử lý quan hệ giữa đất đai thuộc sở hữu toàn dân với QSDĐ của các đối tượng sử dụng đất, nhằm huy động các thành phần kinh tế khác có vốn, trí tuệ để khai thác những vùng đất hoang hóa, đất trống đồi núi trọc và huy động sức lao động theo quy định của Nhà nước Đồng thời, có chính sách miễn giảm tiền thuê đất đối với những nơi khó khăn, vùng sâu, vùng xa để khai thác mọi tiềm năng của đất đai

Đất đai là một trong bốn yếu tố của sản xuất và để phát triển sản xuất Tuy vậy, trong cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thì đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất, mà còn là vốn và được chuyển dịch theo cơ chế kinh tế Vì vậy, Nhà nước phải có những quy định chặt chẽ để không xảy ra những lộn xộn trong quản lý Đồng thời, thông qua quản lý để điều tiết những khoản thu nhập phát sinh từ giá trị sử dụng đất của từng thời điểm cụ thể

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Đây là một quan điểm thống nhất xuyên suốt trong quá trình xây dựng luật pháp và chính sách, đất đai phải thực sự góp phần điều chỉnh các chính sách kinh tế xã hội của đất nước để kinh tế ngày càng phát triển, công bằng xã hội ngày càng được bảo đảm

Nhà nước CHDCND Lào đã có nhiều chính sách quản lý đất đai nhằm

sử dụng đất đai có hiệu quả phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ Trên cơ sở nắm chắc mục đích sử dụng trong từng thời kỳ, Nhà nước quy định hạn mức, thời gian sử dụng và quyết định thu hồi khi cần thiết, có chính sách đền bù theo quy định của pháp luật Nhà nước cho phép

các đối tượng sử dụng đất được chủ động sử dụng trong cơ chế kinh tế thị trường theo đúng quy định của pháp luật.8

1.3.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Lào

Một môi trường pháp lý ổn định và có hiệu lực là yếu tố quan trọng để quản lý và thực hiện QSDĐ một cách có hiệu quả Môi trường này bao gồm các chính sách, quy định pháp luật cần thiết bảo đảm sự nhất quán, không mâu thuẫn, chồng chéo nhau và có tính hiệu lực cao Trong thực tiễn điều chỉnh pháp luật về QSDĐ nói chung và QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN của Lào nói riêng, nguồn cơ bản của pháp luật là hệ thống pháp luật quốc gia

Các quy phạm pháp luật về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nằm trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau trong hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước, tồn tại dưới nhiều hình thức, tên gọi và cấp độ hiệu lực khác nhau Trước hết phải kể đến Hiến pháp – đạo luật gốc của quốc gia Hiến pháp nước CHDCND Lào năm 2003 đã ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ và khuyến khích mọi hình thức quyền sở hữu: Nhà nước, tập thể, đầu tư trong và ngoài nước tư nhân tại CHDCND Lào” (Điều 16), tại Điều 17 Hiến pháp lại khẳng định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu (như quyền sở hữu, sử dụng, hoa lợi và định đoạt) và quyền thừa kế của các tổ chức và cá nhân Đất đai là một di sản quốc gia, và Nhà nước bảo đảm quyền sử dụng, chuyển nhượng và thừa kế nó phù hợp với pháp luật” Như vậy, Hiến pháp 2003 đã thừa nhận và bảo hộ QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Lào

Ngoài Hiến pháp là văn bản pháp lý cao nhất, các quy phạm pháp luật

về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thể hiện tập trung trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Theo đó, Luật Đất đai 2003 được thiết kế theo hướng quy định một cách khái quát về tất cả các lĩnh vực

8

KhămLa LoVanXay, “Một số vấn đề về quản lý và sử dụng đất ở Cộng hoà Dân chủ nhân dân Lào hiện

nay” http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=17

đời sống pháp luật đất đai, trong đó dành một chương riêng để quy định về QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN Tuy nhiên các quy định tại Luật chỉ mang tính khái quát và nguyên tắc, các nội dung này phần nào được quy định

cụ thể tại Nghị định số 135/TTg ngày 25/5/2009 về cho thuê hoặc tô nhượng đất công của Lào

Như vậy, với tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở Lào: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý do đó trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Và quản lý quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Điều này có nghĩa là NSDĐ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Do đó chủ thể có QSDĐ, ngoài các quyền năng mà luật quy định thì NSDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình

sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao Thông qua việc thực hiện các nghĩa vụ mà luật quy định

để đảm bảo tính sở hữu toàn dân của đất đai, đồng thời bảo đảm nguyên tắc cơ bản trong việc sử dụng đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội quốc gia cùng

với việc bảo vệ môi trường vùng nước và vùng đất của nước CHDCND Lào

Một cách khái quát, pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài của Lào bao gồm các nội dung chính sau:

Thứ nhất, các quy định của pháp luật về hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Lào Pháp luật đất đai hiện hành quy định doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Lào có QSDĐ khi thực hiện việc thuê đất của Nhà nước Lào hoặc cá nhân là người Lào

Thứ hai, quy định của pháp luật về thời gian sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Lào Tùy vào hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và loại đất được quyền sử dụng mà pháp luật quy định từng thời hạn

sử dụng cụ thể cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Lào

Thứ ba, quy định của pháp luật về các quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Lào Luật đất đai chỉ quy định ở mức độ nguyên tắc những quyền và nghĩa vụ cơ bản của doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong việc sử dụng đất tại Lào Nội dung cụ thể của các quyền và nghĩa vụ được quy định trong các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành

1.4 Pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài của Việt Nam

1.4.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của pháp luật về quyền

sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam

Năm 1987 Quốc hội ban hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật đất đai 1987 đã có những quy định đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Điều 50 quy định: “Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam

và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng bộ trưởng nước CHXHCN Việt Nam quyết định” Điều 51 quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc

tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài được giao đất để

sử dụng phải tuân theo các quy định của Luật này, trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết giữa nước CHXHCN Việt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác”

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được ghi nhận trong Hiến pháp 1980 (Điều 19) vẫn được tiếp tục khẳng định trong Hiến pháp 1992 (Điều 17) Đồng thời với việc khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai, Hiến pháp năm 1992 đã đưa ra một quy định có tính nguyên tắc: “Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18) Đây

là một quy định có tính đổi mới nhằm tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới của đất nước Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: “trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề về thừa kế, chuyển quyền

sử dụng đất” Như vậy, quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng Chủ trương này đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 với quy định cụ thể về các QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân (Luật

số 10/1998/QH10 ngày 01/12/1998 và quyền thế chấp được mở rộng hơn tại Luật số 25/2001/QH10 ngày 29/6/2001)

Luật Đất đai năm 1993 (Chương V) và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam năm 1994 (12 Điều)

đã có những quy định cụ thể mang tính ổn định cho môi trường ĐTNN Chẳng hạn, đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài thì có quyền: hưởng kết quả đầu tư trên đất; thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất

đó tại “các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập” để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất; trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam; hưởng lợi ích của công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất; được Nhà nước Việt Nam bảo hộ QSDĐ hợp pháp; khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp; được ưu tiên xem xét việc tiếp tục thuê đất khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu,… Như vậy, hành lang pháp lý cho việc thực hiện quyền của các chủ thể sử dụng đất đã được thiết lập Mặc dù trong Luật đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục cho việc chuyển QSDĐ nhưng các quy định này đã được Bộ luật dân sự, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt

Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định khá cụ thể Trong những năm qua, khung pháp lý về kinh tế nói chung, về doanh nghiệp nói riêng không ngừng được hoàn thiện và phát triển Nhiều đạo luật đã được ban hành như Bộ luật dân sự, Luật các tổ chức tín dụng, Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật doanh nghiệp

và các Luật về thuế,… Song, trên thực tế việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể (chủ yếu là “tổ chức kinh tế”) còn nhiều bất cập, đặc biệt là của các tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN tại Việt Nam

Trong quá trình CNH-HĐH đất nước, Đảng và Nhà nước ta có chủ trương hội nhập kinh tế quốc tế ở quy mô ngày càng rộng hơn, trình độ ngày cao hơn, bởi những bước đi được cân nhăc, tính toán chu đáo để tạo thế đứng mới trên thị trường khu vực và thế giới Nghị quyết Trung ương V (khóa IX) đã nêu vấn đề khuyến khích doanh nghiệp tư nhân, kinh tế tập thể và hợp tác xã,… Hiến pháp

1992 (Điều 22) quy định quyền tự do kinh doanh của các thành phần kinh tế

“doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế được liên doanh, liên kết với các cá nhân, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật”

Hệ thống pháp luật, chính sách về kinh tế liên quan đến hoạt động ĐTNN đang trong quá trình hoàn thiện nên thiếu tính đồng bộ, ổn định gây khó khăn không ít tới hoạt động ĐTNN tại Việt Nam Việc ban hành các luật

đề cập trên đây cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật một mặt tạo dựng môi trường pháp lý theo hướng từng bước thu hẹp sự cách biệt, tạo cơ sở cho việc tiến tới hình thành khung pháp lý bình đẳng đối với doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn ĐTNN; nhưng mặt khác cũng có những quy định chồng chéo, không thống nhất làm cho môi trường kinh doanh của doanh nghiệp ĐTNN vốn đã khó khăn và nhiều rủi ro lại khó khăn thêm, như các quy định về thuế thu nhập cao, thuế giá trị gia tăng, ngoại hối, lao động, đất đai,… Trên thực tế, việc thực hiện quyền của các tổ chức kinh tế nói chung chưa thật sự bình đẳng Trong đó, việc thực hiện QSDĐ của các chủ thể là tổ

chức kinh tế, đặc biệt là tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN theo quy định của pháp luật là vấn đề được quan tâm nhiều nhất

Với mục tiêu xây dựng Việt Nam thành một nước công nghiệp ở năm

2020, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng (4/2001) quyết định định hướng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu thế kỷ XXI là “Đẩy mạnh CNH-HĐH theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp” Trong nội dung Báo cáo chính trị trình bày tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng (19/4/2001) có một trong những nhiệm vụ cơ bản của “Chiến lược phát triển Kinh tế - Xã hội 2001 - 2010” là hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó có 2 điểm là: (i) phát triển nền kinh tế nhiều thành phần, nhiều hình thức sở hữu với việc xác định kinh tế có vốn ĐTNN là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam, được khuyến khích phát triển, hướng mạnh vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa và dịch vụ xuất khẩu, hàng hóa và dịch vụ có công nghệ cao, xây dựng kết cấu hạ tầng; (ii) tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước với việc khẳng định hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm

cả QSDĐ theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư

Thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 được đặt ra trong Đại hội IX của Đảng, Hội nghị Trung ương VII bàn về đổi mới chính sách đất đai cho phù hợp với cơ chế kinh tế trong thời kỳ CNH – HĐH, hội nhập kinh tế thế giới Công tác tổng kết chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước được thực hiện làm cơ sở cho việc sửa đổi Luật đất đai một cách toàn diện, đồng bộ mang tính lâu dài cho cả giai đoạn thực hiện CNH – HĐH đất nước Từ khi Luật đất đai năm 1993 được thông qua đến năm 2001, đã được hai lần sửa đổi, bổ sung mở rộng quyền cho các tổ chức, đặc biệt là tổ chức kinh tế trong sử dụng đất; nhưng các quy định tương tự về quyền và nghĩa vụ

của các tổ chức nước ngoài chưa được sửa đổi lần nào Những quy định không phù hợp với sự phát triển của điều kiện kinh tế - xã hội thời điểm đó đã hạn chế rất nhiều đến việc thu hút ĐTNN vào Việt Nam Vì vậy đòi hỏi, phải ban hành Luật đất đai mới, sửa đổi, khắc phục những hạn chế, thiếu sót của Luật Đất đai

1993, phù hợp với tình hình thực tiễn và mục tiêu phát triển chung của đất nước Xuất phát từ lý do đó, Luật Đất đai 2003 ra đời, thay thế Luật Đất đai

1993 Luật Đất đai 2003 đã mở rộng nhiều quyền cho các nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể như: được lựa chọn hình thức thuê đất, đặc biệt là thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (lợi thế hơn các doanh nghiệp trong nước); được thuê đất từ nhiều chủ thể khác nhau; các dự án có 100% vốn nước ngoài đều được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất,… Ngoài ra, các chính sách đất đai đối với ĐTNN còn được hướng dẫn, quy định cụ thể trong một số văn bản dưới luật khác như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Để thực hiện chính sách khuyến khích thu hút đầu tư trong đó có ĐTNN, pháp luật đất đai cũng có những điều chỉnh, bổ sung, cụ thể như: Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung

một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước,…

Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước, nhà ĐTNN Nhiều trường hợp nhà đầu tư trong nước có nhu cầu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có các quyền giống như doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê đất trả tiền một lần nhưng không được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê do vướng quy định của pháp luật hoặc nhiều trường hợp nhà ĐTNN thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án kinh doanh nhà ở nhưng lại phải nộp tiền sử dụng đất như trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, điều đó đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà ĐTNN9 Để khắc phục những bất cập trên, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định theo hướng tạo sự bình đẳng giữa nhà đầu

tư trong nước và nước ngoài trong việc lựa chọn hình thức tiếp cận đất đai Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1.4.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam

Là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền

sử dụng đất đai Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất

mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

9

Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai