Quy định pháp luật về định giá đất kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN THỊ HUYỀN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT – KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆT NAM Chuyên ngành Mã số : Luật kinh tế : 60.38.05 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI -2013 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận hướng dẫn tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên gia đình bạn bè suốt khóa học trogn thời gian nghiên cứu, hồn thiện Luận văn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thể q thầy, cơ, cán bộ, nhân viên phòng Đào tạo, Khoa sau Đại học, Khoa Pháp luật Kinh tế cán bộ, nhân viên Thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi suốt q trình học tập, nghiên cứu hồn thành Luận văn thạc sỹ Xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Tiến sỹ Trần Quang Huy, người tận tình hướng dẫn tơi thực Luận văn Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè ln động viên giúp đỡ tơi q trình học tập vag thực Luận văn thạc sỹ Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2013 Tác giả Đoàn Thị Huyền MỤC LỤC Nội dung Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Tổng quan định giá đất 1.1.1 Sự cần thiết phải định giá đất 1.1.2 Các khái niệm liên quan đến định giá đất 1.1.3 Mục đích định giá đất 1.1.4 Vai trò định giá đất 10 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất 12 1.2 Tổng quan pháp luật định giá đất 13 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh hoạt động định giá đất pháp luật 13 1.2.2 Đặc trưng pháp luật định giá đất 14 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật định giá đất 15 1.2.4 Khái quát lịch sử hình thành phát triển pháp luật định giá đất Việt Nam .15 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 20 2.1 Nguồn hình thành giá đất 20 2.1.1 Quy định pháp luật 20 2.1.2 Thực trạng pháp luật nguồn hình thành giá đất 22 2.2 Nguyên tắc xác định giá đất 26 2.2.1 Quy định pháp luật 26 2.2.2 Thực trạng pháp luật nguyên tắc xác định giá đất 27 2.3 Thẩm quyền định giá đất 31 2.3.1 Quy định pháp luật 31 2.3.2 Thực trạng pháp luật thẩm quyền định giá đất 33 2.4 Phƣơng pháp xác định giá đất 35 2.4.1 Quy định pháp luật 35 2.4.2 Thực trạng pháp luật phương pháp xác định giá đất 43 CHƢƠNG KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ VẬN DỤNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM 45 3.1 Kinh nghiệm số nƣớc giới định giá đất 45 3.1.1 Kinh nghiệm Úc 45 3.1.2 Kinh nghiệm Đài Loan 47 3.1.3 Kinh nghiệm Thái Lan 48 3.1.4 Kinh nghiệm nước chuyển đổi Đông Âu 50 3.1.5 Kinh nghiệm Hàn Quốc 52 3.2 Vận dụng kinh nghiệm nƣớc giới hoàn thiện pháp luật Việt Nam định giá đất 53 3.2.1 Sửa đổi nội dung liên quan đến khung giá đất Nhà nước ban hành 54 3.2.2 Sửa đổi nguyên tắc định giá đất 55 3.2.3 Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất 57 3.2.4 Quy định rõ ràng dịch vụ định giá tổ chức định giá đất 58 3.2.5 Bổ sung cho người sử dụng đất quyền thỏa thuận giá đất thuê tổ chức định giá đất xác định giá đất 60 3.2.6 Hoàn thiện quy định phương pháp định giá đất 61 KẾT LUẬN 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHỤ LỤC 68 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2004 xem bước tiến lớn hệ thống pháp luật đất đai nước ta Luật Đất đai năm 2003 với văn hướng dẫn thi hành tạo thành hệ thống văn quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể quan điểm đổi Đảng phù hợp với chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Sau gần 10 năm thi hành, nhìn định Luật Đất đai năm 2003 thực tiễn kiểm nghiệm đắn phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội Việt Nam, đảm bảo tính thống đồng bộ; sách, pháp luật đất đai bước hoàn thiện, quỹ đất phân bổ hợp lý cho mục đích sử dụng, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giữ vững ổn định trị, bảo đảm an sinh xã hội Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 ta thấy số tồn tại, bất cập, hệ thống pháp luật tài đất đai Nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt Việt Nam Ngân hàng giới điểm yếu hệ thống tài đất đai chưa có chế hợp lý để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường [20, tr 68] Ngồi ra, Việt Nam chưa có tiêu chuẩn khách quan để định giá đất mà quan nhà nước lẫn người dân chấp nhận Chính vậy, tình trạng khiếu kiện đất đai xảy phức tạp kéo dài, việc bồi thường Nhà nước thu hồi đất Để đưa chế định giá đất phù hợp, việc tham khảo kinh nghiệm giới điều cần thiết giai đoạn Để làm rõ nội dung trên, người viết mạnh dạn chọn vấn đề “Quy định pháp luật định giá đất - Kinh nghiệm số nƣớc giới vận dụng vào Việt Nam” làm đề tài Luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Định giá đất vấn đề thu hút quan tâm đông đảo người dân quan tâm giới nghiên cứu khoa học Năm 2005, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội xuất “Giáo trình định giá đất” TS Hồ Thị Lam Trà (chủ biên) Th.S GV Nguyễn Văn Quân biên soạn Giáo trình trình bày, phân tích tổng hợp vấn đề lý luận định giá đất, không tập trung vào góc độ pháp lý vấn đề Dưới góc độ pháp lý, qua tìm hiểu rà sốt nguồn tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu, người viết nhận thấy cơng trình nghiên cứu trước chủ yếu tập trung phân tích, trình bày quy định pháp luật định giá bất động sản (BĐS) nói chung mà khơng nghiên cứu chun sâu định giá đất Có thể kể đến số cơng trình như: “Những vấn đề pháp lý định giá bất động sản”, Nguyễn Thị Lan Anh, Khóa luận tốt nghiệp năm 2011, Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu pháp luật định giá bất động sản”, Nguyễn Thị Thương, Khóa luận tốt nghiệp năm 2012, Đại học Luật Hà Nội Một số cơng trình nghiên cứu có đề cập đến định giá đất trình bày phần nội dung đề tài giá đất nói chung Có thể kể đến số Khóa luận tốt nghiệp như: “Các vấn đề pháp lý giá đất theo quy định pháp luật đất đai”, Nguyễn Thu Trang, Khóa luận tốt nghiệp năm 2003, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Giá đất vấn đề tài đất đai theo quy định pháp luật đất đai 2003”, Hồng Thị Nương, Khóa luận tốt nghiệp năm 2005, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Giá đất thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất việc thực nghĩa vụ tài người sử đụng đất”, Phan Thanh Minh, Khóa luận tốt nghiệp năm 2006, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu bất cập quy định giá đất áp dụng cho nghĩa vụ tài người sử dụng đất bồi thường thu hồi đất”, Lê Xuân Quỳnh, Khóa luận tốt nghiệp năm 2008, Trường Đại học Luật Hà Nội; “Tìm hiểu quy định pháp luật giá đất”, Nguyễn Thị Hương Mai, Khóa luận tốt nghiệp năm 2012, Trường Đại học Luật Hà Nội Bên cạnh đó, liên quan đến đề tài nghiên cứu có số viết đáng ý như: “Bàn giá đất theo quy định Luật Đất đai 2003” tác giả Phạm Xn Hồng đăng Tạp chí Nghiên cứu lập pháp Số 7/2004 (tr.21-27), “Cơ chế hình thành áp dụng giá đất theo pháp luật hành” tác giả Lưu Quốc Thái đăng Tạp chí Khoa học pháp lý Số 3/2011 (tr 39 - 44) bật viết tác giả Phạm Văn Bằng đăng Tạp chí Dân chủ pháp luật, số chuyên đề tháng năm 2012 với tiêu đề: “Hoàn thiện pháp luật xác định giá đất chế thị trường” (tr 22 -27) Có thể nói, cơng trình nêu đề cập đến số khía cạnh liên quan đến định giá đất chưa nghiên cứu định giá đất góc độ pháp lý cách chuyên sâu tổng hợp Trên sở tiếp tục kế thừa thành nghiên cứu cơng trình này, Luận văn tập trung tìm hiểu, phân tích cách có hệ thống, tồn diện pháp luật định giá đất, góp thêm số ý kiến thiết thực q trình hồn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi Mục đích nghiên cứu Với đề tài này, Luận văn hướng đến số mục đích sau: - Trình bày vấn đề lý luận chung định giá đất; hình thành phát triển pháp luật định giá đất - Đánh giá thực trạng pháp luật định giá đất nước ta - Trình bày quy định định giá đất số nước giới để có sở đề xuất giải pháp thích hợp cho việc xây dựng pháp luật định giá đất nước ta 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu đề tài: Trong khuôn khổ Luận văn này, người viết giới hạn đối tượng nghiên cứu nội dung cụ thể sau đây: - Các vấn đề lý luận định giá đất; - Các quy phạm pháp luật thực định định giá đất; - Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật định giá đất; - Quy định số nước giới định giá đất để vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam * Phạm vi nghiên cứu: Với đề tài này, Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu chủ yếu vấn đề lý luận định giá đất nét khái quát pháp luật Việt Nam định giá đất, đồng thời phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam vấn đề Đặc biệt, Luận văn trình bày quy định pháp luật định giá đất số nước giới làm sở để đưa đề xuất hoàn thiện pháp luật Việt Nam định giá đất Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê nin; - Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử sử dụng Chương I nghiên cứu số vấn đề lý luận chung định giá đất khái quát pháp luật định giá đất Việt Nam; - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luận, đối chiếu… sử dụng Chương II nghiên cứu thực trạng pháp luật định giá đất Việt Nam; - Phương pháp so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… sử dụng Chương III nghiên cứu quy định số nước giới định giá đất vận dụng hồn thiện pháp luật Việt Nam Đóng góp Luận văn Luận văn công trình nghiên cứu mang tính chun sâu định giá đất góc độ pháp lý Đặc biệt, với việc viện dẫn quy định pháp luật nước ngoài, Luận văn đưa phân tích, đề xuất có tính thực tiễn ứng dụng cao để hồn thiện pháp luật định giá đất Việt Nam Kết nghiên cứu Luận văn sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, giảng dạy bậc Đại học tư liệu tốt để nhà làm luật nghiên cứu tham khảo trình xây dựng pháp luật đất đai nước ta mà trước mắt hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi Kết cấu Luận văn Với đề tài này, người viết triển khai Luận văn với ba phần sau: Chƣơng I: Những vấn đề lý luận định giá đất khái quát pháp luật định giá đất Chƣơng II: Thực trạng pháp luật Việt Nam định giá đất Chƣơng III: Kinh nghiệm số nước giới định giá đất vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam 56 Điều 109 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sử lại nguyên tắc định giá đất theo hướng “phù hợp với giá đất phổ biến loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công (sau gọi chung giá đất thị trường) ” Việc thay đổi thuật ngữ “sát” thuật ngữ “phù hợp” không giúp ích cho việc định giá đất cách cụ thể khó xác định “phù hợp” Vì vậy, ban soạn thảo thuyết minh nguyên tắc khắc phục bất cập lâu song Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đa số “không thấy thuyết phục” Chủ nhiệm Uỷ ban Quốc phòng An ninh Nguyễn Kim Khoa nói thẳng: “Tơi thấy ngại ta sửa "sát với giá thị trường" thành "phù hợp với giá thị trường", Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng, “nguyên tắc mơ hồ”[37] Rõ ràng, điều luật tuyệt vời giấy chưa có giá thị trường giá đất bồi thường phải phù hợp thị trường (thị trường lúc định giá hay lúc trả tiền bồi thường), quy hoạch sử dụng đất hay quy hoạch sử dụng dự án theo tiến độ khác quy hoạch, giá đất lại biến động khác Vì vậy, thay quy định giá đất phù hợp với giá thị trường, nên dùng nguyên tắc “giá công bằng”[36], tức giá giúp tạo tài sản tương đương tài sản bị thu hồi địa điểm khác tương tự cộng thêm khoản lợi ích dự án phát triển đất đem lại Nếu khơng có điều khơng cơng Lợi ích doanh nghiệp người dân phải phân chia phù hợp, tạo lợi ích cho hai phía Đây nguyên tắc nhiều nước giới áp dụng Nếu quy định nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” theo kinh nghiệm Úc Hàn Quốc nhà làm luật cần phải quy định rõ kết định giá đất phải có khả kiểm tra, đối chứng với chứng thị trường cách công khai minh bạch Để làm điều này, Nhà nước thuê số tổ chức tư vấn chuyên nghiệp thực việc định giá làm để định giá đất phù hợp Trong trường hợp khơng đồng tình với giá đất quy định Nhà nước, 57 tổ chức, cá nhân thuê tổ chức tư vấn giá đất để tiến hành định giá độc lập thấy giá đất chưa xác Nếu khơng hài lòng với kết xem xét lại giá trị định giá chuyên gia độc lập, tổ chức, cá nhân khởi kiện lên Tòa án đất đai định giá theo quy định Tòa án tối cao Có vậy, nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” đảm bảo tính xác minh bạch - Thêm quy định giá đất giáp ranh Việc quy định khung giá cho vùng giáp ranh để khắc phục tình trạng chênh lệnh lớn giá đất hai khu vực giáp ranh, trường hợp Hà Nội Hưng Yên, Vĩnh Phúc hay Hà Tây trước Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định theo hướng: trước ban hành bảng giá đất, UBND cấp tỉnh gửi dự thảo Bảng giá đất đến quan có chức xây dựng khung giá loại đất xem xét cho ý kiến giá đất khu vực giáp ranh Theo đó, Bộ Tài nguyên Mơi trường quan chủ trì xem xét, cho ý kiến giá đất khu vực giáp ranh Nếu giá đất khu vực giáp ranh có chênh lệch lớn, Bộ TNMT đưa ý kiến để điều chỉnh cho phù hợp Qua giúp hạn chế tình trạng chênh lệch giá đất lớn khu vực giáp ranh 3.2.3 Mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất phạm vi hẹp chưa tạo bình đẳng chủ thể việc tiếp cận sử dụng đất Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm nước cho thấy, việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không đảm bảo giá đất thị trường định mà giải pháp giảm thiểu tham nhũng, chế “xin-cho” thẩm quyền định hành thuộc người, nhũng nhiễu đội ngũ cán quản lý nhà nước thủ tục hành Giả sử mảnh đất khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) áp giá 80 triệu đồng/m2, đấu giá lên tới 500 triệu đồng/m2 rõ ràng Nhà nước 58 cá nhân sử dụng hưởng lợi, chủ đầu tư bỏ số tiền với thực tế Chính vậy, việc Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa hoạt động đấu giá QSDĐ thành mục riêng (Mục 3, Chương VIII) điểm tích cực Hi vọng với bổ sung này, biện pháp đấu giá QSDĐ thực nhiều hơn, tạo điều kiện hình thành giá đất cách công khai, minh bạch 3.2.4 Quy định rõ ràng dịch vụ định giá tổ chức định giá đất Hiện nay, quan có thẩm quyền ban hành định cuối giá đất UBND cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất Đây chế không hợp lý, khách quan không đảm bảo quyền lợi người dân Do đó, chức định giá cần trả cho thị trường thông qua dịch vụ định giá đất PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, trưởng môn Luật Đất đai, ĐH Luật Hà Nội cho rằng: “Nhà nước không nên định giá đất Hãy để tổ chức định giá độc lập, có lực chuyên mơn, có uy tín thực Việc Nhà nước giám sát việc định giá sau lựa chọn giá (theo tiêu chí, nguyên tắc pháp luật quy định) bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp người dân, đạt đồng thuận cao nhất.”[35] Kinh nghiệm số nước giới cho thấy tham gia dịch vụ định giá đất làm tăng tính khách quan xác định giá đất Vì vậy, tiếng nói cuối định giá đất cần giao cho tổ chức không thuộc máy hành Như trình bày trên, Úc, Đài Loan hay Thái Lan, Hàn Quốc, Hiệp hội định giá có vai trò quan trọng việc trợ giúp quan có thẩm quyền định giá đất giải tranh chấp giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời hiệp hội đóng vai trò chủ yếu phát triển hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ người làm nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc tế 59 Các liệu bồi thường đất số dự án TP Hồ Chí Minh giá bồi thường đất dựa giá thị trường tư vấn định giá độc lập cung cấp phần lớn người dân chấp nhận (70 -80%) [20, tr.89] Vì vậy, theo Ngân hàng Thế giới [20, tr.72], giải pháp Việt Nam Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai BĐS cấp quốc gia (gọi Hội đồng định giá BĐS quốc gia) UBND cấp tỉnh định thành lập hội đồng định giá đất đai BĐS cấp tỉnh (gọi Hội đồng định giá BĐS cấp tỉnh) Đây kiến nghị GS.TS Đặng Hùng Võ – ngun Thứ trưởng Bộ Tài ngun Mơi trường Ơng cho “cần áp dụng chế hội đồng để định giá (Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai BĐS cấp quốc gia UBND cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá đất đai BĐS cấp tỉnh”[33] Theo đó, Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành định giá đất đai, BĐS ban hành định giải lần đầu, Hội đồng định giá cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành định giải lần cuối tranh chấp giá đất đai, BĐS, định cấp chứng hành nghề cho định giá viên đất đai, BĐS đăng ký hành nghề Giải pháp cho phép giảm nguy tham nhũng giảm khiếu kiện người dân giá đất Tại Điều 111, 112, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có bổ sung hành nghề định giá dịch vụ cung cấp, tư vấn giá để đáp ứng yêu cầu xã hội hóa định giá đất nhu cầu định giá đất thị trường Trên sở quy định này, hi vọng thời gian sớm nhất, nhanh chóng hình thành Hội đồng định giá đất đai theo khuyến nghị Ngân hàng giới để hoạt động định giá đất trở nên minh bạch, xác chuyên nghiệp 60 3.2.5 Bổ sung cho người sử dụng đất quyền thỏa thuận giá đất thuê tổ chức định giá đất xác định giá đất Theo quy định hành, tồn chế hai giá đất: giá đất Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trường hợp Nhà nước định thu hồi đất giá đất doanh nghiệp tự thỏa thuận với NSDĐ thông qua hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận góp vốn QSDĐ để tạo quỹ đất Việc song song tồn hai loại giá đất nguyên nhân gây khiếu nại giá đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt dự án sử dụng đất hình thức Nhà nước thu hồi đất Trong đó, quan có thẩm quyền ban hành định cuối giá đất áp dụng cho tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư UBND cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất Đây chế khơng khách quan quan hành thường nghiêng quyền lợi Nhà nước quyền lợi người bị thu hồi đất Theo kinh nghiệm Hàn Quốc, họ có quy định phải có 85% số hộ dân đồng ý với phương án thu hồi bồi thường triển khai dự án để vừa tạo đồng thuận cho số đông; đồng thời phải đảm bảo nguyên tắc định giá theo thị trường Như chế tự thỏa thuận hiệu Theo đó, giải pháp hồn thiện sách giá đất đưa Việt Nam là: giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với NSDĐ; trường hợp không thỏa thuận giá người bị thu hồi đất có quyền u cầu quan thẩm định giá xác định giá BĐS xác định theo giá quan thẩm định giá đưa Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan, tổ chức đưa giá để tính bồi thường Để đảm bảo giá quan thẩm định giá đưa khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định kiến nghị 61 3.2.6 Hoàn thiện quy định phương pháp định giá đất Có thể nói, phương pháp định giá đất sử dụng nước ta (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư) phương pháp sử dụng phổ biến giới Tuy nhiên, để việc sử dụng phương pháp đạt hiệu thực tiễn, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, quy định chi tiết bước thực hiện, phạm vi áp dụng cách khả thi Trên sở sửa đổi, bổ sung quy định nêu trên, phương pháp định giá đất thực cách dễ dàng hơn, góp phần đảm bảo tính xác, minh bạch hoạt động định giá đất Nói tóm lại, với việc trình bày kinh nghiệm số nước giới vận dụng để hoàn thiện pháp luật Việt Nam định giá đất trên, thiết nghĩ đề xuất nêu góp phần tích cực tạo chế định giá đất hồn chỉnh nước ta, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước NSDĐ 62 KẾT LUẬN Đất đai gắn bó với người khơng giá trị kinh tế mà giá trị tinh thần lớn lao Vì vậy, định giá đất vấn đề nhạy cảm, động chạm đến nhiều vấn đề trị, xã hội Định giá đất minh bạch, xác tạo nên hiệu ứng tốt đời sống nhân dân, tạo phát triển lành mạnh cho thị trường BĐS Ngược lại, định giá không tốt gây nên phản ứng đông đảo người dân Nhận thức rõ tính thời đề tài, tính rắc rối, phức tạp đối tượng nghiên cứu, nhiều hạn chế song Luận văn nêu bật vấn đề lý luận định giá đất quy định pháp luật định giá đất Đặc biệt, Luận văn nêu lên kinh nghiệm nước giới từ đưa đề xuất cụ thể nhằm góp phần hồn thiệu pháp luật định giá đất điều kiện Hiện nay, Luật Đất đai trình sửa đổi thu hút quan tâm đông đảo dư luận Thiết nghĩ, đề xuất nêu góp thêm ý kiến để hồn thiện Dự thảo Luật Từ làm cho việc định giá đất tiến hành cách thuận lợi, dễ dàng đạt hiệu cao thực tế, góp phần làm giảm khiếu kiện lĩnh vực đất đai, ổn định kinh tế - xã hội./ 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987 Luật Đất đai số 24 - L/CTN ngày 14/7/1993 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội Dự thảo lần thứ sáu Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 Nghị định số 80-CP ngày tháng 11 năm 1993 Chính phủ quy định khung giá loại đất 10 Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 quy định khung giá loại đất 11 Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất khung giá đất Chính phủ ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 64 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 15 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/BĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 16 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 17 Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI – Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011-2020 Sách, báo, tạp chí, báo cáo, chuyên đề: 18 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/9/2012 19 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, tháng 9/2012 20 Ngân hàng giới (2011),“Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam”, Hà Nội 21 Phạm Văn Bằng (2012),“Hoàn thiện pháp luật xác định giá đất chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (7), tr 22-27 22 Phạm Xuân Hoàng (2004),“Bàn giá đất theo quy định Luật Đất đai 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (7), tr.21-27 65 23 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành áp dụng giá đất theo pháp luật hành” , Tạp chí khoa học pháp lý, (3), tr 39 - 44 Luận án, luận văn, khóa luận tốt nghiệp: 24 Nguyễn Thị Lan Anh (2011), “Những vấn đề pháp lý định giá bất động sản”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 25 Nguyễn Thị Hương Mai (2012), “Tìm hiểu quy định pháp luật giá đất”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 26 Phan Thanh Minh (2006), “Giá đất thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất việc thực nghĩa vụ tài người sử đụng đất”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Hoàng Thị Nương (2005), “Giá đất vấn đề tài đất đai theo quy định pháp luật đất đai 2003”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 28 Nguyễn Thị Thương (2012), “Tìm hiểu pháp luật định giá bất động sản”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 29 Nguyễn Thu Trang (2003), “Các vấn đề pháp lý giá đất theo quy định pháp luật đất đai”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 30 Lê Xuân Quỳnh (2008), “Tìm hiểu bất cập quy định giá đất áp dụng cho nghĩa vụ tài người sử dụng đất bồi thường thu hồi đất”, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội Tài liệu trực tuyến: 31 Bảo Cầm (2012), “Định giá đất kiểu để giảm khiếu kiện”, truy cập ngày 26/4/20123 địa website: http://www.thanhnien.com.vn/pages/20120917/dinh-gia-dat-kieu-gi-degiam-khieu-kien.aspx 66 32 Hoàng Hường (2012), “Bồi thường đất theo giá thị trường nào?”, truy cập ngày 12/3/1013 địa website: http://vietnamnet.vn/vn/chinhtri/tuanvietnam/101865/den-bu-dat-theo-gia-thi-truong-nao-.html 33 Lê Kiên (2012), “Hãy để tổ chức độc lập định giá đất”, truy cập ngày 24/3/2013 địa website: http://m.tuoitre.vn/news/detail?id=168715 34 TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam (2012), “Xác định giá đất theo nguyên tắc giá công bằng”, truy cập ngày 2/5/2013 địa website: http://www.baohaiquan.vn/pages/ts-pham- sy-liem-phochu-tich-tong-hoi-xay-dung-viet-nam-xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tacgia-cong-bang.aspx 35 Lê Nhung (2012), “Định giá đất không tù mù”, truy cập ngày 28/32013 địa website: http://vietnamnet.vn/vn/chinh-tri/88891/dinhgia-dat-khong-duoc tu-mu-.html 36 Pgs.Ts Đặng Văn Thanh -Nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Ngân sách (2013), “Cần làm rõ quy định xác định giá đất Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, truy cập ngày 10/5/2013 địa website: http://www.daibieunhandan.vn/default.aspx?tabid=76&NewsId=280003 37 Theo Công Thành (TTXVN) (2013),“ Những đổi cần thiết quản lý giá đất”, truy cập ngày 05/4/2013 địa website: http://www.vietnamplus.vn/Home/Nhung-doi-moi-can-thiet-trong-quan-lygia-dat/20132/184631.vnplus 38 Ngân Thủy (2012), “Chính sách giá đất đằng, thực tế nẻo”, truy cập 23/2/2013 địa website: http://www.phapluatvn.vn/bds/thu tucphaply/201012/ Chinh-sach-gia-dat-mot-dang-thuc-te-mot-neo-2023221/ 39 Theo Đại Đoàn kết (2012), “Giá đất phải sát giá thị trường”, truy cập ngày 02/4/2013 địa website: http://m.cafeland.vn/tin-tuc/24456/1/gia-datden-bu-sat-theo-gia-thi-truong.html 67 40 Hữu Tuấn (Báo Đầu tư) (2012), “Nên độc lập thẩm định, xác định giá đất”, truy cập ngày 19/2/2013 địa website: http://cafeland.vn/tintuc/nen-doc-lap-trong-tham-dinh-xac-dinh-gia-dat-31227.html 68 PHỤ LỤC BẢNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT (Ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ) Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối Mức giá thiểu 4,00 Giá tối đa 135,00 Xã trung du Giá tối thiểu 3,00 Giá tối đa 105,00 Xã miền núi Giá tối thiểu Giá tối đa 1,00 71,00 Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối Mức giá thiểu 5,00 Giá tối đa 158,00 Xã trung du Giá tối thiểu 3,50 Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 98,00 0,80 68,00 Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối Mức giá Giá tối đa thiểu 1,50 Xã trung du Giá tối Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 38,00 0,50 30,00 thiểu 60,00 0,80 69 Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối đa Giá tối Mức giá Xã trung du Giá tối thiểu Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 75,00 0,50 36,00 thiểu 3,00 135,00 2,00 Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Cả nƣớc Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa 1,50 62,00 Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NƠNG THƠN Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối đa Giá tối Mức giá Xã trung du Giá tối thiểu Xã miền núi Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa 1.275,00 2,50 900,00 thiểu 10,00 1.875,00 4,50 Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐƠ THỊ Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại thị Đặc biệt Giá tối Mức giá Giá tối đa thiểu Mức giá 67.500,0 III Giá tối Giá tối đa Giá tối 400,0 Giá tối đa 42.500,0 150,0 30.000,0 Giá tối Giá tối đa V Giá tối Giá tối đa thiểu 19.500,0 Giá tối đa thiểu IV thiểu 120,0 Giá tối II thiểu 1.500,0 Loại đô thị I 50,0 thiểu 13.350,0 30,0 6.700,0 BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH 70 PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NƠNG THƠN Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng Giá tối đa Giá tối Mức giá thiểu Xã trung du Giá tối Giá tối đa thiểu 10,00 1.350,00 Xã miền núi Giá tối Giá tối đa thiểu 4,50 900,00 2,50 525,00 Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại thị Đặc biệt Giá tối đa Giá tối Mức giá thiểu Mức giá 47.810,0 Giá tối Giá tối đa 250,0 Giá tối 29.500,0 40,0 100,0 20.000,0 Giá tối Giá tối đa V Giá tối đa thiểu 13.500,0 Giá tối đa thiểu IV thiểu 50,0 Giá tối đa Giá tối III Giá tối II thiểu 1.000,0 Loại đô thị I thiểu 8.500,0 15,0 4.500,0 ... luận định giá đất khái quát pháp luật định giá đất Chƣơng II: Thực trạng pháp luật Việt Nam định giá đất Chƣơng III: Kinh nghiệm số nước giới định giá đất vận dụng hoàn thiện pháp luật Việt Nam. .. định giá đất; - Các quy phạm pháp luật thực định định giá đất; - Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật định giá đất; - Quy định số nước giới định giá đất để vận dụng hoàn thiện pháp. .. pháp luật 35 2.4.2 Thực trạng pháp luật phương pháp xác định giá đất 43 CHƢƠNG KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ VẬN DỤNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM