2.1 Điều kiện để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
2.1.1Điều kiện chung để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, để thực hiện quyền giao dịch QSDĐ của chủ thể sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng đòi hỏi họ phải đáp ứng tất cả các điều kiện chung. Với quy định này, không những đáp ứng nhu cầu minh bạch, thống nhất trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước mà nó cịn giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trải qua quá trình hồn thiện pháp luật về đất đai trong những năm vừa qua, đến thời điểm hiện tại, việc thi hành quy định về điều kiện thực hiện quyền giao dịch QSDĐ vẫn còn những bất cập cần được khắc phục. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có Giấy chứng
nhận. Giấy chứng nhận ở đây được hiểu là tất cả các Giấy chứng nhận về đất đai,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất, Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, .... Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận này sẽ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác nhận và bảo hộ các quyền sử dụng, sở hữu của người sử dụng đất. Việc pháp luật đặt ra yêu cầu phải có giấy chứng nhận là hồn tồn hợp lý nhằm kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch cũng như tư cách chủ thể có QSDĐ đưa vào giao dịch. Thơng qua chứng thư pháp lý này có thể biết được các thông tin cần thiết về người sử dụng đất, vị trí thửa đất, hiện trạng đất trên thực tế tạo nên sự an tâm, tin tưởng, an toàn giữa các chủ thể tham gia giao dịch QSDĐ. Đồng thời điều này cũng tạo nên tính ổn định cho thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung khi mọi giao dịch đều được dựa trên giấy tờ đặt dưới sự quản lý của Nhà nước. Trải qua quá trình hình thành và mở rộng pháp luật về đất đai nhằm phù hợp với sự phát triển của xã hội, trên thực tế tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận khác
nhau cùng ghi nhận về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013, các loại Giấy chứng nhận được pháp luật cho phép đưa vào giao dịch bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và khơng phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này. Khi đã có đầy đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất làm đơn đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành các thủ tục để đảm bảo quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ của mình. Đây khơng chỉ là quyền của người sử dụng đất mà còn là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, thực tế việc người sử dụng đất có Giấy chứng nhận hay khơng hồn tồn khơng phụ thuộc vào ý chí chủ quan cũng như hành vi của họ mà do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định29. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, trải qua hơn 20 năm kể từ lần đầu tiên chính thức được ghi nhận tại Luật đất đai 1993, thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai rối rắm, phức tạp trong việc cấp Giấy chứng nhận để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam luôn tạo cho họ tâm lý e ngại khi tiếp xúc với cơ quan Nhà nước. Về nguyên tắc, khi trao giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngồi, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư đã phải thẩm định nhu cầu sử dụng đất của dự án. Do đó, trong dự án đầu tư, vấn đề đất đai phục vụ cho dự án đã được nhà đầu tư trình bày để được xem xét chấp nhận trước khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Dựa vào căn cứ giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đã được thể hiện trong dự án đầu tư, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Vịng “lẩn quẩn” trong việc xác định QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua các thủ tục hành chính từ hoạt động cấp giấy chứng nhận đầu tư đến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã khiến cho họ mất nhiều thời gian, công sức lẫn tiền bạc. Đó là chưa kể đến một số khơng ít cán bộ nhà nước có thái độ nhũng nhiễu, kỳ kèo nhằm kéo dài thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ làm cho doanh nghiệp phải tốn
29Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong điều kiện kinh tế thị trường”,
thêm một chi phí đút lót tiền “bồi dưỡng”. Với điều kiện buộc họ phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các giao dịch QSDĐ, một mặt tạo cơ sở cho hoạt động quản lý Nhà nước được dễ dàng đồng thời đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia quan hệ, mặt khác đây lại là một bước khó khăn cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khi tham gia vào thị trường Việt Nam bởi thủ tục còn nhiêu khê bên cạnh một bộ phận cán bộ cần phải lên án, điều này đã làm ảnh hưởng đến quyền của họ được thực hiện trên thực tế.
Thứ hai, điều kiện tiếp theo đó là khơng có tranh chấp đối với diện tích đất
đưa vào giao dịch. Một chủ thể chỉ được hưởng và thực hiện quyền giao dịch
QSDĐ đối với diện tích đất mà họ có quyền sử dụng30. Như vậy khi có tranh chấp đất xảy ra, tư cách pháp lý của chủ thể có quyền cần phải được xác định lại và mặc dù người đang sử dụng đất hiện có tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng có người khác nộp đơn khởi kiện đến Tịa án hoặc UBND có thẩm quyền cho rằng họ mới chính là người sử dụng đất hợp pháp thì QSDĐ của người đứng tên trên giấy chứng nhận không được đưa vào giao dịch. Đây là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch còn lại và tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh rắc rối phát sinh sau này31. Khi tranh chấp đã được giải quyết xong thì người sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch QSDĐ. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai. Mặc dù đã hơn 10 năm triển khai Luật đất đai 2003 trên thực tế nhưng đến với lần sửa đổi, bổ sung tại Luật đất đai 2013, khái niệm về “tranh chấp đất đai” vẫn chưa được điều chỉnh để phù hợp hơn. Với quy định được đề cập nêu trên, khái niệm về tranh chấp đất đai phát sinh hai cách hiểu khác nhau. Thứ nhất, tranh chấp đất đai được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm tranh chấp QSDĐ và tranh chấp liên quan đến QSDĐ như tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch QSDĐ….Thứ hai, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp QSDĐ, điều này được diễn giải là tranh chấp một tổng thể những yếu tố hợp thành QSDĐ bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trên đất và quyền được thực hiện các giao dịch QSDĐ, đồng thời với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chứ không phải là việc tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ rời rạc, đơn lẻ hay tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ khác của người sử dụng đất có liên quan đến các quyền và nghĩa vụ nói trên32. Đồng tình với quan điểm thứ hai,
30Trường đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr.239
31Trường đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, tlđd (10), tr.239
32Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm “tranh chấp đất đai” trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí
đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là QSDĐ chứ không phải là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như quy định của luật nói trên. Bởi những lý lẽ như sau:
Một, xét về trình tự thủ tục, giải quyết tranh chấp Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định tranh chấp đất đai bắt buộc phải được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tịa án, UBND có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật. Như vậy, nếu coi tranh chấp đất đai là một khái niệm rộng thì các tranh chấp liên quan đến đất đai cũng phải được hòa giải tại UBND cấp xã. Điều này là hồn tồn khơng phù hợp. Vì về bản chất trong mối tương quan giữa luật nội dung và luật tố tụng thì những tranh chấp này chỉ là tranh chấp dân sự và sẽ được giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự mà không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã.
Hai, khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP cũng đã quy định đối tượng tranh chấp ai có QSDĐ thì phải tiến hành hịa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Đối với tranh chấp liên quan đến QSDĐ như tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ, … thì khơng phải tiến hành hịa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của BLTTDS.
Như vậy, về mặt lí luận và quan điểm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã cho thấy tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp QSDĐ giữa các chủ thể với nhau nó khơng bao gồm cả tranh chấp liên quan đến QSDĐ theo nghĩa rộng. Do đó, cần có sự điều chỉnh khái niệm về tranh chấp đất đai một cách cụ thể hơn tránh tình trạng quy định chung chung, mơ hồ qua đó nhằm giúp cho việc áp dụng pháp luật của các cơ quan Nhà nước được chính xác và thống nhất hơn. Bên cạnh việc bảo vệ được quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch QSDĐ, nhất là đối với chủ thể sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi vốn đã chịu nhiều “thiệt thịi” hơn so với các chủ thể khác. Ngoài ra, một vấn đề trên thực tế hiện nay đáng chú ý, đó là chưa có cơ quan Nhà nước nào chính thức cung cấp thơng tin về tình trạng tranh chấp đất một cách có hệ thống để người sử dụng đất có thể tham khảo trước khi thực hiện giao dịch. Trong quá trình giao dịch QSDĐ, mãi cho đến khi đăng kí tại Văn phịng đăng kí đất đai thì mới bị ngăn chặn do đất thuộc diện đang có tranh chấp. Đây là điểm bất cập cần có cơ chế giải quyết vấn đề này để tránh tình trạng ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tham gia giao dịch QSDĐ. Bởi từ khâu công chứng hợp đồng chuyển QSDĐ đáng lẽ ra họ cần được biết thông tin về đất đang có tranh chấp để khơng phải tốn nhiều thời gian và chi phí trong quá trình
cơng chứng hợp đồng mà lại bị ngăn chặn ở thủ tục đăng kí giao dịch. Hiện nay, riêng tại Tp. Hồ Chí Minh, Sở Tư pháp Tp. Hồ Chí Minh đã xây dựng phần mềm quản lý ngăn chặn được tập hợp từ các cơ quan tiến hành tố tụng, cơ quan điều tra, các văn phịng đăng kí đất đai tại các quận huyện trong thành phố. Bên cạnh đó Sở Tư pháp cũng đã xây dựng phần mềm quản lý hồ sơ cơng chứng trong đó bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn thành phố cũng đều được truy cập được lịch sử giao dịch của một tài sản nhất định33. Đây là một điểm cộng sáng tạo của Sở Tư pháp TP. Hồ Chí Minh. Điều này một phần đảm bảo được an toàn pháp lý cho người tham gia giao dịch đồng thời không phải tốn nhiều thời gian, tiền bạc sau đó lại phát hiện khơng thể thực hiện được giao dịch. Với cách làm như trên, xét thấy Sở Tư pháp nên tiếp tục cụ thể quản lý về việc đất đang có tranh chấp được tập hợp từ các cơ quan giải quyết tranh chấp trong chương trình phần mềm để người sử dụng đất cũng như là tổ chức cơng chứng có thể nắm bắt thơng tin nhằm khắc phục được vấn đề đã đề cập. Ngồi ra, cần thiết phải nhân rộng hình thức này cho các tỉnh thành trên toàn quốc để giao dịch QSDĐ được diễn ra một cách suôn sẻ, tạo tâm lý an tâm cho người sử dụng đất tham gia giao dịch khi có thể phát hiện được sớm đất có bị tranh chấp hay không.
Thứ ba, QSDĐ đưa vào giao dịch phải không bị kê biên để đảm bảo thi hành
án. Kê biên tài sản nói chung và QSDĐ nói riêng là một trong những biện pháp
cưỡng chế theo quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật thi hành án dân sự 2008 để đảm bảo thi hành án đối với người phải thi hành án. Khi QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì người sử dụng đất khơng có quyền định đoạt đối với QSDĐ đó nên khơng thể thực hiện giao dịch đối với QSDĐ của mình. Điều kiện này đặt ra nhằm tránh tình trạng tẩu tán tài sản và lẩn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nhận thấy việc quy định điều kiện này để thực hiện giao dịch QSDĐ là chưa có sự thống nhất với Luật nhà ở 2014. Theo Luật nhà ở 2014 thì khơng được phép giao dịch nhà ở gắn liền với QSDĐ ngoài trường hợp “bị kê biên để bảo đảm thi hành án” cịn có trường hợp “bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”34. Như vậy, nếu chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là nhà ở rơi vào trường hợp tại Luật nhà ở thì có được phép áp dụng điều kiện tại Luật đất đai để không cho phép họ thực hiện giao dịch QSDĐ hay khơng. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai chỉ đặt ra điều kiện để thực hiện quyền giao dịch QSDĐ là QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và khơng có sự giải thích gì thêm. Như vậy, việc QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án được hiểu như
33Ninh Thị Hiền, tlđd (6), tr. 47
thế nào. Hiện nay, có hai cách hiểu khác nhau cho vấn đề này. Điều này đã gây ra nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.