2.2 Thực trạng pháp luật về nội dung quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
2.2.2Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài
Trong nền kinh tế thị trường, QSDĐ khơng chỉ là tài sản, là hàng hóa được phép giao dịch mà nó cịn có thể trở thành nguồn vốn lớn được sử dụng cho hoạt động đầu tư, hợp tác kinh doanh. Nhận thức được vấn đề này, pháp luật đất đai đã trao cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được quyền góp vốn bằng QSDĐ tạo nên sự đối trọng cân bằng trong mối quan hệ giữa chủ thể nước ngoài và chủ thể trong nước khi mà nguồn lực trong nước cịn có sự hạn chế về kỹ thuật và tài chính. Quy định về quyền góp vốn bằng QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn thể hiện sự khuyến khích đầu tư của Nhà nước đối với chủ thể này trong việc lựa chọn cách thức phù hợp để khai thác, sử dụng đất đai một cách linh hoạt nhằm mang lại hiệu quả cao khi bản thân họ không đủ điều kiện đầu tư vào đất.
Trong giao dịch này, chủ thể sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một trong những trường hợp liệt kê tại mục 2.1.2 thì có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với các chủ thể khác được pháp luật quy định. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải góp vốn bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Bên cạnh đó, điểm cần lưu ý ở đây đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, khi đề cập đến quyền góp vốn bằng QSDĐ pháp luật đều có quy định một cách cụ thể chủ thể tham gia giao dịch này. Chẳng hạn như theo điểm h khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 cho phép hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Đối với tổ chức kinh tế, họ được quyền góp vốn bằng QSDĐ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi44. Tuy nhiên khi đến với quyền góp vốn của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhà làm luật lại thiếu sót hoặc qn mất khi khơng quy định rõ đối tượng mà họ được góp vốn mà chỉ quy định góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất45. Điều này có thể hiểu, chủ thể này có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, giúp cho họ có sự chủ động trong việc tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư bằng nguồn vốn là QSDĐ của mình. Thế nhưng, theo quan điểm của tác giả,
44Điểm đ khoản 1 Điều 174 Luật đất đai 2013
đây có thể là sự thiếu sót của các nhà làm luật trong quá trình lập pháp. Có nên chăng việc bổ sung một cách minh thị cho thiếu sót của quy định trên là việc làm cần thiết bởi điều đó sẽ làm cho các nhà đầu tư vững tin hơn để có thể triển khai các dự án đầu tư tại Việt Nam khi thực hiện quyền của mình trong điều kiện được pháp luật cho phép.
Như đã trình bày ở Chương 1 sự dịch chuyển QSDĐ của chủ thể được thực hiện thơng qua hai hình thức đó là sự dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể có quyền sang chủ thể nhận quyền, làm phát sinh QSDĐ của chủ thể này đồng thời làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể kia và giao dịch không làm dịch chuyển QSDĐ. Theo đó, tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định góp vốn bằng QSDĐ là một trong những trường hợp chuyển QSDĐ. Mặt khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật này, Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho “người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ, người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ”. Ngoài ra, tại điểm e khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013 cũng có quy định việc tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển nhượng QSDĐ thơng qua nhận góp vốn bằng QSDĐ. Bên cạnh đó, Luật doanh nghiệp 2014 cũng đề cập đến vấn đề này như sau: căn cứ vào khoản 13 Điều 4 Luật này thì góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập, trong đó tài sản góp vốn có thể là giá trị quyền sử dụng đất46. Người góp vốn đối với tài sản là giá trị QSDĐ thì phải làm thủ tục chuyển QSDĐ cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền47. Như vậy, từ những quy định trên có thể thấy khi thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ bên nhận góp vốn trở thành chủ thể sử dụng đất hợp pháp trên thửa đất được góp vốn và đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Mặc dù giữa Luật đất đai 2013 và Luật doanh nghiệp 2014 có sự thống nhất với nhau về trường hợp góp vốn làm chuyển QSDĐ. Điều này được mở rộng hơn so với Luật đất đai 2003 ở chỗ Luật đất đai 2013 thừa nhận quyền góp vốn bằng QSDĐ ln được xem là hình thức chuyển QSDĐ mà khơng có sự phân biệt giữa góp vốn để hình thành pháp nhân mới hay góp vốn vào pháp nhân đã tồn tại. Như vậy có thể khắc phục một số nhược điểm tồn tại trong Luật đất đai 2003 khi luật này chỉ quy định góp vốn bằng QSDĐ dẫn đến việc hình thành pháp nhân mới được xem là có sự chuyển QSDĐ. Trong trường hợp góp vốn bằng QSDĐ mà
46khoản 1 Điều 35 Luật doanh nghiệp 2014
khơng hình thành pháp nhân mới thì ai sẽ là người sử dụng đất, ai là người thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thế nhưng, sự bất cập trong quy định này vẫn chưa dừng lại ở cách giải quyết của Luật đất đai 2013. Trong thực tiễn áp dụng việc góp vốn bằng QSDĐ lại xảy ra trường hợp không làm dịch chuyển QSDĐ như hợp đồng hợp tác kinh doanh. Ví dụ như: A góp đất, B góp tiền để xây dựng nhà trọ cho thuê và 02 bên thỏa thuận dựa trên số tiền góp vốn để phân chia lợi nhuận, rủi ro và việc làm ăn chung này không thành lập công ty nào cả. Trong trường hợp này QSDĐ vẫn là của A và khơng có sự chuyển QSDĐ nào ở đây. Vì vậy Luật đất đai 2013 quy định mặc nhiên việc góp vốn sẽ làm chuyển QSDĐ là khơng chính xác.
Điểm bất cập về quyền góp vốn bằng QSDĐ khơng dừng lại ở đó. Luật đất đai hiện hành đã khơng cịn quy định về các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng trớ trêu thay Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai lại “học hỏi” một cách không cần thiết Luật đất đai 2003. Theo đó Nghị định tiếp tục liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tại khoản 3 Điều 80. Điều này, dẫn đến sự nhập nhằng giữa quy định tại Luật đất đai và Nghị định bởi theo quy định của Luật đất đai thì QSDĐ được góp vốn sẽ chuyển từ bên góp vốn sang cho bên nhận góp vốn. Bên nhận góp vốn sẽ thay thế người góp vốn trở thành người sử dụng đất trong mối quan hệ với Nhà nước thể hiện ở việc được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, đổi lại người góp vốn được sở hữu phần vốn góp trong cơng ty tương ứng với giá trị QSDĐ đã góp. Người góp vốn sẽ khơng cịn được định đoạt QSDĐ đã góp vốn nữa, thay vào đó là sẽ được định đoạt phần vốn góp trong cơng ty. Chính vì vậy, việc góp vốn này sẽ khơng thể bị chấm dứt trong các trường hợp mà Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định và trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn cịn lại là điều khơng thể xảy ra được. Bên nhận góp vốn khơng thể trả lại QSDĐ cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn khơng thể được “tiếp tục sử dụng đất trong thời gian còn lại” theo quy định tại khoản 4 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Các trường hợp này chỉ có thể phù hợp đối với việc góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Quyền góp vốn bằng QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi là một trong những quyền năng quan trọng giúp giải quyết nhu cầu về vốn cho các nhà đầu tư, góp phần từng bước đưa Việt Nam hội nhập với nền kinh tế thế giới. Do đó vấn đề đặt ra trước mắt là cần phải hoàn thiện những quy định này để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước phát huy tối đa tiềm năng của
mình phục vụ cho lợi ích của đất nước. Thiết nghĩ pháp luật nên quy định thêm trường hợp góp vốn khơng làm chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh. Quy định này nhằm giải quyết được sự vướng mắc trên thực tế khi hiện nay việc góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh vẫn chưa có cơ sở pháp lý để xác định ai sẽ là chủ sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật sau khi thực hiện hành vi góp vốn của chủ sử dụng đất trước đó. Đồng thời quy định các trường hợp chấm dứt quyền góp vốn bằng QSDĐ chỉ dành cho việc góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh. Bởi như vậy, quy định của pháp luật mới đảm bảo được tính thống nhất giữa các bản chất của vấn đề, tránh sự nhập nhằng khó hiểu, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng của cơ quan có thẩm quyền trong q trình giải quyết vụ việc khi có tranh chấp phát sinh.