2.3 Trình tự, thủ tục thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
2.3.2 Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Khi có đủ điều kiện giao dịch QSDĐ đồng thời doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đã ký với bên tham gia giao dịch một hợp đồng, văn bản thỏa thuận với nhau và đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, thì sau đó hợp đồng này phải được đăng ký tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính57. Đăng kí đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013 là việc kê khai và ghi tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Như vậy đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc bởi đây là điều kiện để chủ thể nhận QSDĐ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong trường hợp được cấp mới, là biện pháp để Nhà nước quản lý thơng tin về tình hình giao dịch QSDĐ nói riêng và hoạt động quản lý đất đai nói chung, là cơ sở thực hiện việc thu tiền phát sinh từ nghĩa vụ tài chính cho ngân sách nhà nước. Luật đất đai 2013 không quy định cụ thể cơ quan đăng kí đất đai thực hiện hoạt động đăng kí giao dịch QSDĐ. Đến với Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai đã xác định chính xác cơ quan này đó chính là sự ra đời của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo cơ chế “một cửa”. Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục giao dịch QSDĐ đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư gồm các bước như sau:
Bƣớc 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký biến động nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định (Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất).
Bƣớc 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
56điểm d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013
57
- Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ thực hiện các công việc như sau:
+ Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ;
+ Lập Phiếu chuyển thơng tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bƣớc 3: Cơ quan thuế thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Chi cục thuế quận, huyện thực hiện các công việc như sau (theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):
+ Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất; + Thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật.
Bƣớc 4: Hồn chỉnh hồ sơ trình Sở Tài ngun và Môi trƣờng ký cấp giấy chứng nhận
- Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện cơng việc sau:
+ Tiếp nhận chứng từ đã hồn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cập nhật, hồn chỉnh Tờ trình, Giấy chứng nhận
+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình Sở Tài ngun và Mơi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bƣớc 5: Trả kết quả hồ sơ
- Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, sao y Giấy chứng nhận, lập danh mục hồ sơ lưu trữ;
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Xét thấy, từ những quy định nêu trên, pháp luật về hồ sơ, thủ tục thực hiện quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng và các chủ thể sử dụng đất nói chung là như vậy. Nhưng trên thực tế, việc áp dụng trình tự thủ tục về thực hiện giao dịch QSDĐ vẫn còn tồn tại những bất cập cần được hoàn thiện để đảm bảo quyền tài sản – QSDĐ của người sử dụng đất phát huy tối đa quyền năng mà họ được hưởng. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, việc phân tích một số bất cập để từ đó đưa ra hướng hồn thiện tốt hơn sẽ được đề cập sau đây:
Thứ nhất, trong trình tự thủ tục giao dịch QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2013/NĐ-CP ghi nhận: “người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực
hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nhận thấy rằng pháp luật không quy định cụ thể người sử dụng đất phải nộp hồ sơ thực hiện quyền ở cơ quan xác định nào. Cho đến khoản 2 Điều này, Nghị định mới quy định Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì sẽ thực hiện tiếp các công việc như quy định. Như vậy, bộ phận tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất là Văn phịng đăng ký đất đai hay có thể được thực hiện tại một cơ quan nào khác. Chính vì khơng rõ ràng trong quy định của pháp luật nên trên thực tế, cơ quan tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất tại các địa phương khác nhau là khác nhau. Điều này gây ra khơng ít khó khăn cho chủ thể sử dụng đất khi thực hiện thủ tục hành chính bắt buộc họ phải đăng ký giao dịch QSDĐ. Đó là việc họ phải tìm hiểu cơ quan nào để nộp hồ sơ ở mỗi địa phương khác nhau khi muốn thực hiện quyền giao dịch QSDĐ trên mảnh đất tại địa phương đó. Trong khi vấn đề này nếu có được sự thống nhất từ phía quy định của pháp luật thì ở mỗi địa phương khơng cần phải quy định chi tiết khác nhau làm tốn kém thời gian, cơng sức thậm chí là tiền bạc của người sử dụng đất chỉ để xác định nơi mình cần phải nộp hồ sơ. Ví dụ như: thủ tục hành chính đối với lĩnh vực đất đai trong trường hợp giao dịch QSDĐ tại tỉnh Đồng Nai quy định người có yêu cầu nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính cơng tỉnh (sau đây gọi là Trung tâm), tại đây cơ quan này sẽ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra tính pháp lý, tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ hộp lệ, Trung tâm sẽ chuyển hồ sơ về Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh thơng qua nhân viên bưu điện. Tại thành phố Hồ Chí Minh, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, đây là cơ quan tiếp nhận cũng như thụ lý hồ sơ. Như vậy, từ thực trạng trên, pháp luật nên quy định cụ thể hơn cơ quan tiếp nhận hồ sơ của người có yêu cầu đăng ký giao dịch QSDĐ tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để giảm bớt áp lực cho người sử dụng đất khi thực thi pháp luật vốn đã có quá nhiều thủ tục phức tạp tại các địa phương khác nhau.
Thứ hai, theo quy trình hiện nay, khi thực hiện quyền giao dịch QSDĐ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải hai lần nộp hồ sơ tại hai cơ quan là tổ chức công chứng hoặc UBND và Văn phòng đăng ký đất đai với chung một số thành phần hồ sơ và thủ tục giống nhau. Không những thế, họ phải đi lại nhiều lần như: đi cơng chứng hoặc chứng thực, sau đó đến Văn phịng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký giao dịch, đến cơ quan thuế hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, trở lại Văn phòng đăng ký đất đai để nộp hóa đơn thuế và nhận kết quả thủ tục. Điều này không những gây tốn kém chi phí khi thực hiện thủ tục hành chính cho các cơ quan nhà nước cũng như tốn kém chi phí và thời gian của người sử dụng
đất mà sự tách biệt giữa công chứng, chứng thực và các thủ tục liên quan đến quyền của người sử dụng đất cịn dẫn đến tình trạng hợp đồng đã được cơng chứng, chứng thực nhưng vẫn chưa được thực hiện thủ tục đăng ký tại Văn phịng đăng ký đất đai. Từ đó, xuất hiện nhiều trường hợp ký kết, giao dịch hợp đồng với người thứ ba, thông tin, dữ liệu giữa công chứng và việc thực hiện quyền liên quan đến đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất của Văn phòng đăng ký đất đai bị cắt khúc, khơng liên tục, gây khó khăn cho cơng tác thống kê, cập nhật tình trạng biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, thông tin liên quan trong hồ sơ địa chính lạc hậu hơn so với thực tế bên cạnh việc xảy ra tranh chấp khơng đáng có gây thiệt hại cho các bên tham gia, đồng thời cơ quan thuế không thể thu thuế từ hợp đồng giao dịch này gây thất thoát ngân sách của Nhà nước. Do đó, nhằm thực hiện Nghị quyết số 19/NQ- CP ngày 18/3/2014 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tài ngun và Mơi trường và Bộ Tài chính xây dựng Đề án liên thông thủ tục công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn với đất và thuế và dự thảo Thông tư liên tịch hướng dẫn thực hiện liên thông các thủ tục: Công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và thuế. Theo đó, Dự thảo Thơng tư liên tịch quy định cụ thể như sau: người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng và hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính tại tổ chức hành nghề cơng chứng. Tổ chức hành nghề công chứng tiến hành tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ và thực hiện công chứng. Trong trường hợp cần thiết, tổ chức hành nghề công chứng gửi phiếu yêu cầu cung cấp thơng tin địa chính đến Văn phịng đăng ký đất đai để yêu cầu cung cấp thông tin về thửa đất. Trong thời hạn năm ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu cung cấp thông tin, Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin gửi tổ chức hành nghề công chứng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì tổ chức hành nghề công chứng gửi phiếu yêu cầu đo đạc, tách thửa, hợp thửa hoặc phiếu yêu cầu kiểm tra bản trích đo địa chính của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đến Văn phịng đăng ký đất đai. Trong thời hạn bảy ngày làm việc kể từ khi nhận được phiếu yêu cầu đo đạc địa chính (tách thửa, hợp thửa), Văn phịng đăng ký đất đai sẽ đo đạc địa chính để chia, tách thửa đất, gửi kết quả đến tổ chức hành nghề cơng chứng để bổ sung, hồn thiện số liệu vào hợp đồng, giao dịch trước khi thực hiện chứng nhận hợp đồng, giao dịch. Sau khi công chứng hợp đồng giao dịch, tổ chức hành nghề công chứng chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Bộ phận một cửa theo quy định của từng địa phương). Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà người u cầu cơng chứng ủy quyền cho tổ chức hành
nghề cơng chứng nộp thay thì tổ chức hành nghề công chứng thu tiền tạm ứng, ghi biên lai tạm thu để làm cơ sở thanh toán và thực hiện nộp tiền. Sau đó, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc trả kết quả của chuỗi thủ tục liên thông cho người sử dụng đất. Mặc dù nhận thấy rằng đây là biện pháp khắc phục những bất cập, hạn chế được các giao dịch ngầm, rút ngắn thủ tục và tiết kiệm thời gian đi làm thủ tục của người sử dụng đất. Tuy nhiên, dự án thông tư liên tịch này vẫn chưa được thể chế hóa do vẫn cịn phát sinh nhiều tiêu cực trong hoạt động công chứng, đăng ký QSDĐ và cơ quan thuế. Theo quan điểm của tác giả, cần tiếp tục nghiên cứu và lấy ý kiến từ các cơ quan, bộ ngành có liên quan nhằm hồn thiện Dự thảo Thơng tư liên tịch này để đưa văn bản này vào thực tiễn cuộc sống áp dụng trên địa bàn toàn quốc.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2:
Sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng phụ thuộc rất lớn vào pháp luật điều chỉnh quy định về quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi. Việc tìm hiểu về các điều kiện chung, điều kiện riêng, thực trạng pháp luật về nội dung các quyền và trình tự thủ tục khi thực hiện quyền giao dịch QSDĐ của chủ thể này là nội dung được tìm hiểu ở Chương 2 của Khóa luận. Theo đó, thứ nhất pháp luật đặt ra các điều kiện nhằm đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch, nhưng khó khăn trong việc thực thi pháp luật và cách quy định lại là một rào cản làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của họ trên thực tế. Thứ hai, thực trạng pháp luật về nội dung quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bên cạnh những bước đi tiến bộ trong cách quy định của pháp luật đất đai đối với quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trong và ngồi khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì vẫn cịn đó những hạn chế nhất định gây ra những vướng mắc mà trước đây đã từng được đề cập nhưng đến nay vẫn chưa được khắc phục. Đó có thể là quyền được thế chấp tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng ở nước ngồi hoặc quyền chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền hoặc quyền góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp chấm dứt việc góp vốn. Thứ ba, vấn đề nổi bật về trình tự thủ tục giao dịch QSDĐ được trình bày trong Khóa luận đó là hiện nay chưa có quy định cụ thể về cơ quan tiếp nhận hồ sơ giao dịch QSDĐ gây khó khăn cho người sử dụng đất và quy trình khi thực hiện quyền giao dịch QSDĐ cần được rút gọn thông qua cơ chế liên thông của ba thủ tục: công chứng, đăng ký QSDĐ và đóng thuế. Việc nghiên cứu về thực trạng pháp luật xảy ra ở thời điểm hiện tại và phương hướng hồn thiện pháp luật trong tương lai chính là giải pháp hiệu quả không những mang lại quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất mà cịn góp phần đưa Việt Nam lên một tầm cao mới thông qua hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ vượt qua mọi thời đại về lĩnh vực đất đai – một trong những lĩnh vực là “miếng mồi ngon” cho các tay “thợ săn chuyên nghiệp” - các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
KẾT LUẬN
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam với tư cách là chủ thể sử dụng đất, về mặt thuật ngữ đây là lần đầu tiên Luật đất đai 2013 sử dụng để thay thế cho thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” trong những văn bản pháp luật về đất đai trước đây. Nhưng về mặt bản chất đây vẫn là chủ thể nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam - là một thành viên trong “gia đình bất động sản”