2.2 Thực trạng pháp luật về nội dung quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
2.2.3 Quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài
Thế chấp bằng QSDĐ là một trong những quyền giao dịch QSDĐ mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được hưởng theo quy định của pháp luật đất đai. Nhưng dường như pháp luật đất đai có xu hướng ưu tiên so với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân với chính sách tài chính hơn. Trong khi gánh nặng tài chính một cách chính đáng của chủ thể nước ngồi trong kinh doanh bất động sản nhằm khuyến khích đầu tư, tạo nguồn cung phong phú cho thị trường lại bị phớt lờ. Theo đó, pháp luật càng mở rộng hơn cho đối tượng được nhận thế chấp bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi họ có thể lựa chọn vay vốn từ nhiều chủ thể khác nhau bao gồm tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt nam, từ tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nước khác. Trong khi đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chỉ được thế chấp bằng QSDĐ cùng với tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Điều này cho thấy, vẫn còn những rào cản, những quy định mang tính chất “đóng” trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế mang tính “mở” đối với các nhà đầu tư nước ngồi khi tham gia vào thị trường Việt Nam. Đó là việc tạo ra nguy cơ độc quyền, áp đặt của bên nhận thế chấp đối với người thế chấp QSDĐ khi chỉ có tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam mới được nhận thế chấp bằng QSDĐ cho bên cần thế chấp. Ở một khía cạnh khác, việc “bó hẹp” phạm vi thế chấp bằng QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện hành dường như gây ra sự hạn chế trong việc tiếp cận các nguồn vốn sử dụng để đầu tư, mở rộng quy mơ sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây cũng là một trong những yếu tố tạo nên sự kém hấp dẫn của pháp luật về thế chấp nói chung, hạn chế việc thu hút nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
cho các dự án đầu tư. Hơn thế nữa, việc không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được quyền thế chấp bằng QSDĐ của mình tại các tổ chức tín dụng nước ngồi khơng tạo ra sân chơi bình đẳng giữa các tổ chức có chức năng kinh doanh tiền tệ. Quy định này không phát huy được quyền tự do kinh doanh và sự bình đẳng của các chủ thể trong quan hệ kinh doanh – yếu tố có ý nghĩa quan trọng trong nền kinh tế thị trường.
Vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng được sử dụng như một địn bẩy nhằm tạo ra một động lực to lớn trong việc thúc đẩy nền sản xuất hàng hóa phát triển. Hoàn thiện pháp luật về quyền thế chấp bằng QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sẽ giúp cho họ có được nguồn vốn dồi dào để triển khai các dự án đầu tư lớn mang đến lợi ích cho các nhà đầu tư và cả sự phát triển nền kinh tế của đất nước. Trên thực tế, việc pháp luật đất đai chỉ cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được thế chấp QSDĐ ở các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam – một trong những điểm “nghẽn” pháp lý mà một số các chuyên gia đã lên tiếng, đề nghị sửa đổi được manh nha xuất hiện từ rất lâu trong một số hội thảo và dự thảo sửa đổi Luật đất đai 2003. Tuy nhiên, vì nhiều khía cạnh phức tạp mà vấn đề này vẫn chưa thể đi vào thực tiễn. Nếu như Luật đất đai 2003 chỉ mới quy định cho phép thế chấp bằng QSDĐ và tài sản đầu tư trên đất để vay vốn của tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, chưa có các quy định về thế chấp bằng QSDĐ tại các tổ chức tín dụng hoạt động ở nước ngồi. Thì đến với dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định theo hướng mở rộng hơn, khi cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và các tổ chức kinh tế liên doanh có thể thế chấp QSDĐ tại ngân hàng ở nước ngoài, nhưng điều kiện khá ngặt nghèo là sẽ “do Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”. Đối với quy định trên, xuất hiện hai luồng quan điểm trái chiều nhau. Thứ nhất, một số quan điểm đồng tình với quy định trên. Điển hình, theo ý kiến của GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nhìn chung cánh cửa để cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được thế chấp bằng QSDĐ tại các ngân hàng nước ngoài vẫn đang ở trạng thái “khép” và điều này sẽ làm hạn chế kênh huy động vốn đầu tư. Trong bối cảnh thị trường ngày càng khó khăn, nguồn vốn từ các ngân hàng trong nước khơng kịp đáp ứng thì việc vay vốn ở ngân hàng nước ngoài là một kênh huy động vốn mà các doanh nghiệp rất kỳ vọng. GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Bản thân các ngân hàng nước ngồi cũng có những tiêu chuẩn trong việc cho vay, thậm chí sẽ rất khắt khe chứ không phải cho vay tràn
lan”48. Thứ hai, khơng đồng tình với quan điểm này, một số các chuyên gia đã đưa ra những ý kiến cho rằng đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân và liên quan đến chủ quyền quốc gia nên quyền thế chấp bằng QSDĐ không thể như các tài sản khác. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu cho biết, nhiều ý kiến tại Thường trực Ủy ban cho rằng đây là vấn đề mới chưa có thực tế để rút kinh nghiệm nên việc quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc thế chấp QSDĐ và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngồi cần tính tốn đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trong trường hợp tổ chức vay khơng trả được nợ thì ngân hàng xử lý tài sản thế chấp như thế nào. Do đó đề nghị chưa nên quy định vấn đề này trong dự án luật mà giao cho Chính phủ quy định rõ tiêu chí và xác định cụ thể các trường hợp được thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng nước ngoài để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định49. Ngày 29 tháng 11 năm 2013 tại kì họp thứ 6, Luật đất đai 2013 được Quốc hội khóa 13 thơng qua đã đi đến kết luận cuối cùng, đó là vẫn quy định không cho phép mở rộng phạm vi thế chấp QSDĐ tại ngân hàng ở nước ngồi của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Ngay cả khi vào giữa năm 2012, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức Hội thảo vào ngày 24/7/2012 với chủ đề: “Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn với liền với đất tại ngân hàng nước ngoài” cùng sự tham gia của các chuyên gia nghiên cứu trong lĩnh vực đất đai, ngân hàng. Qua đó, đưa ra những kiến nghị, đề xuất để làm sao vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo thuận lợi cho việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tại buổi hội thảo hàng loạt các vấn đề được đưa ra thảo luận và mổ xẻ như: sự cần thiết của việc cho thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng nước ngoài, đối tượng được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, điều kiện ràng buộc cho việc nhận thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của các ngân hàng ở nước ngoài, quyền của bên nhận thế chấp, việc xử lý tài sản thế chấp… Tuy nhiên, các vấn đề trên vẫn chưa đi đến được kết luận cuối cùng. Bởi lẽ ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro trong quá trình giao dịch giữa các chủ thể và đất đai lại là lĩnh vực khá nhạy cảm liên quan đến chủ quyền quốc gia. Mặc dù nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp thực sự là “bài toán” nan giải và việc mở rộng quyền cho họ là cần thiết. Nhưng nếu có chủ trương mở thì phải tn thủ những điều kiện hết sức cụ thể
48
Nguyễn Vũ, “Thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài": Phải tuyệt đối đảm bảo chủ
quyền quốc gia”, http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/the-chap-quyen-su-dung-dat-tai-cac-ngan-hang-o-nuoc-
ngoai-phai-tuyet-doi-dam-bao-chu-quyen-quoc-gia-20120725024227714.chn, truy cập ngày 25/7/2012
49Nguyễn Sa, “Tranh luận sửa Luật Đất đai: Mơ hồ “giá thị trường”, http://vneconomy.vn/bat-dong- san/tranh-luan-sua-luat-dat-dai-mo-ho-gia-thi-truong-20120917110215895.htm, truy cập ngày 17/9/2012
và nghiêm ngặt chứ không phải dự án nào cũng cho vay, cũng như việc xử lý cần cân nhắc nghiên cứu kỹ cả luật pháp nước ngoài và vấn đề quan hệ yếu tố nước ngoài với Việt Nam.
Theo quan điểm của tác giả, trong điều kiện hội nhập nền kinh tế thị trường và dần tiến tới q trình cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước thì việc tiếp tục nghiên cứu cách giải quyết yêu cầu của doanh nghiệp nước ngoài đầu tư thực hiện dự án lớn ở Việt Nam, cần thế chấp bằng QSDĐ đã được giao hoặc cho thuê để vay vốn của các tổ chức tín dụng hoạt động ở nước ngồi trong trường hợp các tổ chức tín dụng ở Việt Nam khơng có khả năng đáp ứng nhu cầu là vấn đề cấp bách. Từ đó tạo nên hành lang pháp lý vững chắc trong pháp luật đất đai khi cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền thế chấp bằng QSDĐ tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng hoạt động ở nước ngồi bởi những lợi ích như sau:
Thứ nhất, vấn đề này nhằm đáp ứng nhu cầu từ thực tiễn trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, xuất phát từ tiếng nói ủng hộ của các hiệp hội, diễn đàn doanh nghiệp Nam về việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp QSDĐ và tài sản trên đất để vay vốn ngân hàng nước ngồi. Theo ơng Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM đã có ý kiến đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép thế chấp bất động sản tại ngân hàng ở nước ngoài với điều kiện đi kèm là việc xử lý những trường hợp bị phát mại bất động sản thì phải tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam50. Trong xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, việc huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước là hoạt động cần thiết, giúp làm tăng lịng tin và bảo đảm lợi ích của các nhà đầu tư nước ngoài. Việc pháp luật đất đai mở rộng hình thức xác lập QSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi họ được giao QSDĐ dưới hình thức trả tiền giao đất thì vấn đề tiếp tục mở rộng phạm vi thế chấp là điều tất yếu xảy ra. Tuy nhiên việc cho phép thế chấp QSDĐ tại các ngân hàng nước ngoài phải đảm bảo chủ quyền quốc gia. Đồng thời cần quy định rõ khi xảy ra tranh chấp về QSDĐ thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam.
Thứ hai, việc mở rộng phạm vi thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi giúp doanh nghiệp này có thể tiếp cận được với nguồn vốn rẻ. Trên thực tế hiện nay, nhiều cơng ty có quỹ đất sạch, vị trí đẹp nên nhiều đối tác nước ngồi, trong đó có những tập đồn lớn của Nhật muốn vào cùng hợp tác. Bên cạnh việc đối tác nước ngồi có nhiều kinh nghiệm trong việc
50Anh Minh, “Liên doanh sẽ được thế chấp “trực tiếp” tại ngân hàng ngoại?” http://vneconomy.vn/doanh- nhan/lien-doanh-se-duoc-the-chap-truc-tiep-tai-ngan-hang-ngoai-2012091711511269.htm, truy cập ngày 17/9/2012
phát triển các dự án bất động sản thì một thế mạnh khác ở họ là nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn với lãi xuất cực rẻ, chỉ khoảng 3%/năm, ví dụ như thế chấp ở Singapore, thường là lấy USD hoặc SGD (đô Singapore) với lãi xuất vay trên thị trường quốc tế khoảng 3%/năm, cộng thêm biến động tỷ giá khoảng 4%/năm nữa là 7%/năm51. Trong khi đó ở Việt Nam, lãi suất cho vay cao hơn nhiều so với ngân hàng ở nước ngồi, điển hình như lãi suất vay thế chấp mà Ngân hàng Vietcombank áp dụng cho doanh nghiệp là 7,5%/năm cố định 1 năm đầu, lãi suất thả nổi những năm sau được cộng biên độ thì lãi suất sẽ rơi vào khoảng 9,5% đến 10%/năm52. Để huy động được nguồn vốn rẻ dài hạn ở nước ngoài, hiện nhiều ngân hàng ở nước ngồi chỉ cho vay nếu doanh nghiệp có tài sản thế chấp là đất đai. Thế nhưng, Luật đất đai lại không cho phép doanh nghiệp thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Thực tế này đã tạo nên hạn chế luồng vốn cho doanh nghiệp Việt Nam làm ăn chân chính, có điều kiện trả nợ. Vì ngồi đất đai, doanh nghiệp khơng có tài sản giá trị nào tin cậy hơn để ngân hàng nước ngoài chấp nhận cho vay. Nếu quy định của pháp luật đất đai theo hướng thơng thống hơn cho họ được phép thế chấp tại các ngân hàng nước ngồi khơng chỉ giải quyết được vấn đề về vốn bởi được tiếp cận với nguồn vốn khá rẻ mà còn thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong quan hệ làm ăn để được vay vốn tại ngân hàng ở nước của họ.