2.1 Điều kiện để thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất của doanh
2.1.2Điều kiện riêng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực
hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai 2013, nếu như hộ gia đình, cá nhân được quyền giao dịch QSDĐ không bắt buộc phải có tài sản gắn liền với đất thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện quyền giao dịch QSDĐ bắt buộc phải có tài sản gắn liền với đất. Điều này có thể hiểu việc thực hiện giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đồng thời với việc thực hiện giao dịch tài sản gắn liền với đất của họ. Chẳng hạn như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư muốn chuyển nhượng QSDĐ của họ cho chủ thể khác thì họ cũng phải chuyển nhượng cả nhà xưởng, tài sản đã được tạo lập trên mảnh đất đó. Xuất phát từ mục đích hoạt động của chủ thể này mà quy định của pháp luật là hoàn
36
toàn hợp lý. Khi thực hiện dự án đầu tư thì một điều chắc chắn đó là họ phải tạo lập ra tài sản gắn liền với đất để phục vụ cho hoạt động kinh doanh của mình. Việc giao dịch QSDĐ chỉ diễn ra sau khi hoạt động đầu tư đã hoàn thành. Hơn nữa, hiện nay pháp luật đất đai không cho phép họ được chuyển nhượng QSDĐ trong trường hợp phân lơ, bán nền tức là chưa hồn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng.
Về chủ thể sử dụng đất, theo quy định của pháp luật hiện hành không chỉ căn cứ vào loại chủ thể để xác định cách thức xác lập QSDĐ, hình thức sử dụng đất mà cịn sử dụng nó làm căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ cụ thể khác. Đặc biệt đối với chủ thể sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Luật đất đai 2013 phân chia loại chủ thể này thành khá nhiều các chủ thể riêng biệt. Cụ thể để thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, góp vốn, thế chấp bằng QSDĐ, căn cứ vào hình thức xác lập QSDĐ và tỉ lệ góp vốn cũng như cách thức thành lập doanh nghiệp, pháp luật quy định bao gồm các chủ thể như sau: i. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
ii. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
iii. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê.
iv. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần cho phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp có sử dụng đất với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất.
v. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
vi. Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng QSDĐ mà bên góp vốn bằng QSDĐ góp vốn dưới hình thưc giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Việc phân chia quá nhiều chủ thể như trên để xác định quyền giao dịch QSDĐ của chủ thể sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, nhìn chung tạo ra sự thống nhất trong hệ thống pháp luật Việt Nam khi xuất hiện ngày càng nhiều chủ
thể được đề cập ở những văn bản pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, vấn đề cần được nói đến ở đây là pháp luật đất đai đã quá coi trọng căn cứ này mà phân ra quá nhiều loại chủ thể với những quyền giao dịch khác nhau dẫn đến tình trạng cùng một hình thức sử dụng đất vào cùng một mục đích nhưng loại chủ thể khác nhau thì quyền mà họ được hưởng sẽ khác nhau. Ví dụ trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối theo pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài này sẽ có khơng có quyền tặng cho QSDĐ37. Trong khi đó, cũng với trường hợp này nhưng doanh nghiệp có vốn đầu nước ngồi được hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối thì doanh nghiệp sẽ có quyền tặng cho QSDĐ38. Như vậy, có thể thấy, việc quy định của pháp luật về quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi như đã được đề cập ở trên quá rắc rối phức tạp, có q nhiều căn cứ dẫn chiếu mang tính lịng vịng cho những trường hợp cụ thể mà lẽ ra trên thực tế họ hồn tồn có khả năng thực hiện quyền mà khơng làm ảnh hưởng đến chế độ sở hữu tồn dân cũng như tính ổn định của thị trường bất động sản. Tiến sĩ Luật học Lưu Quốc Thái đã nhận xét: “Sự “rắc rối” khơng cần thiết này là ngun nhân chính khiến cho pháp luật đất đai ngày càng trở nên phức tạp”39. Theo quan điểm của tác giả, không cần thiết phải căn cứ vào tỷ lệ vốn góp vào doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để phân chia quyền giao dịch QSDĐ của họ. Bởi lẽ thứ nhất việc quy định dẫn chiếu lòng vịng làm cho pháp luật đất đai trở nên khó hiểu, đạo luật khó đi vào thực tế cuộc sống, mặt khác gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai về nguyên tắc QSDĐ được coi là quyền tài sản thì nó chính là tài sản của người sử dụng đất, họ có quyền đưa chúng vào lưu thông theo quy định chung, giao dịch QSDĐ là sự tự do thỏa thuận theo ý chí của các bên và Nhà nước khơng nên can thiệp quá sâu theo hướng hạn chế thỏa thuận đó dẫn đến việc xâm phạm quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi một cách khơng thỏa đáng. Thứ ba doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài theo quy định vẫn là doanh nghiệp Việt Nam được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam. Như vậy, khơng có lí do gì phải có sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp này với các tổ chức kinh tế trong nước trong việc họ chuyển nhượng cổ phần cho chủ thể khác. Trong khi tổ chức kinh tế được phép thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng phải
37Điểm a khoản 4 Điều 183 Luật đất đai 2013
38Điểm b khoản 4 Điều 183 Luật đất đai 2013
39
được hưởng quyền đó tương tự. Bởi xét về hình thức, nếu doanh nghiệp này được chuyển giao QSDĐ thì đây cũng là trường hợp tổ chức kinh tế trong nước chuyển giao QSDĐ. Nhưng chỉ khác nhau về bản chất vốn bỏ ra để thực hiện quyền có thể hồn tồn có nguồn gốc từ nước ngồi.
Tóm lại, nhằm đảm bảo tính ổn định của thị trường QSDĐ và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, pháp luật đất đai đặt ra các điều kiện chung và những điều kiện riêng dành cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện quyền giao dịch QSDĐ. Bên cạnh những khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật về các điều kiện đã được phân tích, thực trạng pháp luật trong nội dung các quyền giao dịch QSDĐ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một trong những vấn đề cần được quan tâm và sẽ được tiếp tục phân tích tiếp theo.