GIẢI PHÁP NHẰM MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NHTMCP CÔNG THƯƠNG CN BÌNH ĐỊNH
3.2.4.1. Hoàn thiện chính sách tín dụng và việc áp dụng chính sách tín dụng:
Tăng mức cho vay tối đa với hình thức BĐ không bằng TS:
Không nên giới hạn mức vay trong 50 triệu đồng. Tùy theo nhu cầu và khả năng trả nợ của KH mà CN ấn định mức dư nợ cho vay đối với từng KH. Cũng như đã nói ở trên, CB – CNV thường có thu nhập do làm thêm hợp pháp là rất cao nên nếu một KH có thu nhập cao và họ chứng minh được thu nhập của họ là dài hạn thông qua các hợp đồng lao động thì CN có thể xem xét cho vay với mức cao hơn và với thời hạn dài hơn chứ không nên khống chế mức vay theo tiền lương cơ bản.
Mở rộng đối tượng vay vốn trong hình thức bảo đảm không bằng TS:
CN có thể mở rộng đối tượng vay vốn ra các công ty có vốn đầu tư nước ngoài,công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân,...Hiện nay, các doanh nghiệp này phát triển rất nhanh trên địa bàn, thu hút đông đảo số lượng lao động tham gia, họ đa số là những người trẻ tuổi, người từ nơi khác đến, thu nhậpcũng khá cao và ổn định. Để đảm bảo an toàn CN nên đưa ra một số điều kiện, chỉ tiêu đánh giá tình hình hoạt động ổn định đối với các doanh nghiệp như: phải làm ăn kinh
doanh có lãi trong khoản thời gian 3 năm trở lại; có số lượng CB- CNV trên 200 người và vốn điều lệ từ 5 tỷ đồng trở lên,..
Thời hạn vay vốn phù hợp và mang tính cạnh tranh:
Cần đa dạng hoá các thời hạn cho vay để đảm bảo các nguyên tắc tín dụng như khả năng hoàn trả, đảm bảo được mục đích sử dụng vốn và có điều kiện đảm bảo khả năng trả nợ vay cũng như tạo điều kiện kiểm tra theo dõi. Độ rủi ro cho vay tiêu dùng thấp hơn nhiều so với các hoạt động cho vay đối với các dự án lớn có thời hạn thu hồi dài vì cho vay tiêu dùng CN có thể dự đoán được chính xác dòng tiền thu hồi được. Cho nên CN có thể xem xét, đánh giá đa dạng hoá các thời hạn vay phù hợp với nhu cầu và đối tượng như:
+ Đối với cho vay xây dựng nhà mới CN cũng nên xem xét nâng thời hạn cho vay tối đa từ 5 năm lên 10 năm và từ 3 năm lên 5 năm đối với cho vay BĐ không bằng TS. Một mặt, như vậy mới có khả năng cạnh tranh so với các ngân hàng trên địa bàn. Mặt khác, có thể giảm áp lực về khoảng tiền chi trả hàng kỳ vì nhu cầu vay khá lớn.
+ Ngân hàng cũng nên kéo dài thời hạn trả nợ cho người vay tùy theo tuổi đời của KH. Nếu người vay tuổi đời còn trẻ thì nên cho vay lâu hơn.
+ Đặc biệt, đối với đối tượng thu nhập thấp do mức lãi suất nếu không thể giảm thấp hơn thì ngân hàng nên có biện pháp kéo dài thời gian trả nợ của họ. Do nếu trong ngắn hạn thì số tiền phải trả quá lớn so với thu nhập hàng tháng, như vậy họ sẽ không có khả năng chi trả cho các khoản chi tiêu khác.
Do xét về tình hình hiện tại của CN thì mức cho vay tối đa 70% giá trị TSBĐ phần lớn đã bù đắp được chi phí khi có nợ xấu phải thanh lý, tình hình nợ xấu còn thấp so với mục tiêu đề ra. Mặc dầu vậy, CN cũng cần có biện pháp hạn chế rủi ro như làm tốt công tác thẩm định, kiểm tra giám sát khoản vay, kịp thời phát hiện những biểu hiện mất khả năng thanh toán từ KH nhằm có biện pháp giải quyết kịp thời và tìm kiếm nguồn vốn tài trợ phù hợp. Các biện pháp đề ra liên quan đến công tác phân công, tổ chức làm việc, đào tạo CBTD và chủ động trong nguồn vốn sẽ được đề cập bên dưới.
Hiện nay tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở các đô thị còn rất chậm. Hơn nữa với các khu chung cư mới xây việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ rất lâu. Thực tế giá trị của các khu chung cư này khá cao, hoàn toàn có thể được chấp nhận làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng. Vậy khi xét thấy chủ sở hữu có nhân thân tốt và nếu được chính quyền địa phương xác nhận là đã cư trú lâu dài và có căn cứ pháp lý chứng thực quyền sở hữu này như được UBND xã, phường xác nhận “đất đang sử dụng của KH vay vốn không có tranh chấp” và và UBND quận, huyện xác nhận“chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thì nên linh động chấp nhận là vật thế chấp khi vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp này, nên có thoã thuận giữa ngân hàng với cơ quan phụ trách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc cấp quận huyện là khi hoàn tất thủ tục giấy tờ sẽ được thông báo và chuyển thẳng đến ngân hàng hàng hoặc do người chủ sở hữu đến nhận nhưng phải có giấy xác nhận đồng ý của ngân hàng trách tình trạng người vay lạm dụng vay vốn nhiều nơi.
Thoã thuận ấn định mức lãi suất, mức phí hợp lý:
Mặc dầu lãi suất áp dụng tại CN trong thời gian qua khá hợp lý nhưng cũng là vấn đề phải được quan tâm thường xuyên vì đây là nó ành hưởng rất lớn đến quyết định vay vốn của KH. Để xây dựng lãi suất hấp dẫn KH mà lại phải hợp lý, vừa bù đắp được chi phí, vừa mang lại lợi nhuận thì CN nên thoã thuận ấn định mức lãi suất đa dạng cho từng loại KH, tạo được sự hài hoà cân đối giữa lợi ích ngân hàng và lợi ích KH. Với các KH quen, có uy tín thì CN có thế áp dụng một mức lãi suất ưu đãi. Điều đó củng cố mối quan hệ lâu dài với KH, vừa khuyến khích cho KH tăng cường mối quan hệ với CN, vừa tích cực làm ăn có hiệu quả, trả nợ lãi và gốc đúng hạn cho ngân hàng.
Lãi suất thường là mối quan tâm rất lớn của KH khi quyết định vay vốn, nên trong quá trình thoã thuận mức lãi suất CN có thể đưa ra các cam kết như: trong mọi thời điểm lãi suất cho vay sẽ không vượt quá lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng với một biên độ giao động nhất định tuỳ theo thời hạn và mức độ rủi ro của từng khoản vay cụ thể. Mức giao động này tính toán dựa trên ước tính chi phí và mức lợi nhuận dự kiến ngân hàng. Trên cơ sở mức chi trả gốc lãi hàng kì phù
hợp với xu hướng thu nhập tăng dần của KH. Nếu lãi suất tăng vượt khả năng, CN có thể chuyển một phần gốc trả sang kỳ sau hoặc có thể gia hạn thêm một khoảng thời gian trên cơ sở khả năng cân đối được nguồn vốn và đánh giá tình hình tài chính của KH tại thời điểm đó.
Về mức phí, thông thường thì các ngân hàng thu không quá 5% trên tổng vốn vay, tuỳ thuộc công tác tổ chức ít tốn kém chi phí và mức thu nhập dự kiến ngân hàng thu trên mỗi giao dịch. Hiện nay, cũng đã có một số ngân hàng trên địa bàn thực hiện miễn giảm phí giao dịch nhưng đôi khi thực chất nó cũng được cộng vào lãi vay. Đây cũng là một chính sách nhằm gây sự chú ý của KH nếu họ không tìm hiểu kĩ lưỡng. Do vậy, CN cũng có thể áp dụng hình thức này nhằm thu hút KH tốt hơn, nhưng cũng nên tìm hiểu tại các ngân hàng khác, ấn định mức phí mang tính cạnh tranh.
Phương thức thu hồi nợ gốc và lãi vay không quá cứng nhắc:
Vì phương thức thu nợ trả góp trong dài hạn tại CN còn gây khó khăn cho KH, nên trong quá trình thoã thuận hợp đồng CBTD cần tiếp xúc với KH để tìm hiểu mong muốn trả nợ của KH như thế nào, ví dụ như trả góp có tính đến thu nhập tăng dần KH, phù hợp với kỳ thu tiền bình quân, có thể không phải trả gốc trong năm đầu,..và nếu đưa ra được bằng chứng thích hợp thì CTBD cũng nên linh hoạt mà điều chỉnh mức trả, lịch trả cho phù hợp.
Trong hình thức cho vay bảo đảm không bằng TS đối với CB-CNV khi thực hiện thu hồi nợ gốc và lãi vay phát sinh nhiều khó khăn như đã trình bày ở phần trên. Cũng như phân tích thì nợ xấu CB – CNV có tài khoản lương tại CN là rất thấp. Nên biện pháp thu hồi nợ tốt nhất đối với hình thức này là phát triển hệ thống trả lương qua tài khoản kết hợp với mở rộng hình thức vay này. Đối với những trường hợp người vay không có tài khoản lương tại ngân hàng, để giải quyết những khó khăn đó ngân hàng nên xem xét giải pháp về cho vay thông qua người đại diện. Giải pháp này được đưa ra trên cơ sở xác định rõ trách nhiệm và quyền lợi của các bên: ngân hàng- đại diện của bên vay- người vay, cũng như việc phối hợp chặt chẽ giữa các bên trong quá trình thẩm định, xét duyệt cho vay, giải ngân và thu nợ.
Người đại diện trong phương thức cho vay này thường là người ở đơn vị có cán bộ nhân viên vay vốn, có trách nhiệm tập hợp các hồ sơ xin vay, tiến hành thu nợ gốc và lãi và các trách nhiệm khác có liên quan như: phát hiện và báp cáo kịp thời các trường hợp gây khó khăn của người vay để CBTD có biện pháp xử lý, thông báo thay đổi lãi suất đến người vay, phản ánh ý kiến người vay với ngân hàng, phối hợp với người vay cung cấp thông tin phục vụ cho việc thấm định của CBTD,..Định kì họ sẽ tới ngân hàng nộp tiền hoặc nếu bất lợi thì CBTD có thể đến đơn vị thu tiền. Để đảm bảo quyền lợi của người đại diện, nhằm khuyến khích họ làm tốt trách nhiệm được giao ngân hàng có những ưu đãi như: hàng tháng trích thưởng theo % số lãi thực thu và hỗ trợ chi phí đi lại trong các kỳ trả nợ, thường xuyên tặng quà vào dịp lễ, đồng thời ưu tiên khi người đại diện cũng vay vốn tại ngân hàng.
Cho vay thông qua người đại diện có thể giúp ngân hàng có khả năng giám sát tình hình tài chính KH rõ ràng và nhanh chóng phát hiện ra những biến động hơn. Hạn chế được tình trạng lõng lẽo giữa ngân hàng với đơn vị quản lý người vay tạo điều kiện cho người xin vay lạm dụng nguồn vốn do trách nhiệm gắn liền với cá nhân cụ thể không còn quy chung chung cho tổ chức. Bên cạnh đó, còn giúp ngân hàng quản lý và phân loại hồ sơ tốt hơn, thay vì quản lý theo từng CB- CNV thì có thể quản lý theo đơn vị, hạn chế sai sót.
Tuy nhiên ngân hàng cũng cần lưu ý về trách nhiệm của người đại diện theo hình thức cho vay này. Nếu ngân hàng không có sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ thì có thể dẫn đến tình trạng người đại diện lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tiền trả nợ của người vay, gây ảnh hưởng đến việc cho vay và thu nợ. Chính vì vậy mà việc xác định rõ quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên tham gia rất quan trọng và cần phải được xem xét kỹ càng. Ngân hàng nên chọn người đại diện kỹ lưỡng: phải đáng tin cậy và có khả năng quản lý và nắm bắt thông tin tài chính của CB – CNV trong đơn vị như: người làm việc lâu năm tại đơn vị làm việc, phải được thẩm định kĩ càng về tư cách, đạo đức; nên là người quản lý, làm ở phòng tổ chức – hành chính,... Bên cạnh đó, thông qua các khoản trích hoa hồng cho họ CN có thể cử CBTD thường xuyên tới thăm hỏi, tặng quà để có thể giám sát chặt chẽ hoạt động của họ hơn.