c- Các cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn.
3.2.1. Phát triển thị tr-ờng quyền sử dụng đất trên cơ sở bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đa
quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai từng b-ớc đ-ợc xác lập, củng cố và hoàn thiện ở n-ớc ta. Lý luận và thực tiễn đã chứng minh vai trò to lớn của sở hữu toàn dân đối với đất đai trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà n-ớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nội dung này đ-ợc khẳng định rất rõ trong Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 5 LĐĐ 2003. Để đất đai đ-ợc khai thác hết tiềm năng, tạo ra quyền làm chủ thực sự trên từng mảnh đất; tránh sở hữu toàn dân chỉ còn là hình thức, tránh tình trạng "có chủ" nh-ng "vô chủ" trong khai thác và sử dụng đất đai, Nhà n-ớc đã tìm ra ph-ơng thức gắn kết ng-ời lao động với đất đai thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng ổn định, lâu dài và cho phép NSDĐ đ-ợc thực hiện các giao dịch về đất đai (QSDĐ) trên thị tr-ờng. Đây là định h-ớng hết sức đúng đắn của Đảng và Nhà n-ớc ta trong chính sách quản lý và sử dụng đất đai hiện nay. Chính sách này, một mặt vẫn khẳng định đ-ợc quyền quản lý đất đai tập trung, thống nhất trong tay Nhà n-ớc, quyền định đoạt đất đai của đại diện chủ sở hữu thuộc về Nhà n-ớc, nh-ng mặt khác vẫn đảm bảo đ-ợc quyền và lợi ích cho đại đa số quần chúng nhân dân.
Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều quan điểm cho rằng, việc cho phép NSDĐ đ-ợc thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị tr-ờng, đặc biệt là các quyền nh-: chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh... thì
89
quyền sở hữu toàn dân về đất đai đã mất dần ý nghĩa. NSDĐ trong một chừng mực nào đó có quyền định đoạt số phận pháp lý của đất đai và nh- vậy quyền định đoạt và vai trò của chủ sở hữu đại diện là Nhà n-ớc đối với đất đai đã bị xâm phạm. Đã có nhiều ý kiến hoàn toàn không tán thành với quan điểm nêu trên, vì rằng: Việc Nhà n-ớc cho phép ng-ời sử dụng đất đ-ợc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất là nhằm tạo ra quyền chủ động, sáng tạo cho ng-ời sử dụng đất trên những mảnh đất mà Nhà n-ớc giao cho mình, đem lại hiệu quả kinh tế tối -u cho ng-ời sử dụng đất, mặt khác đ-a quan hệ đất đai từng b-ớc tiếp cận với cơ chế thị tr-ờng. Trong quá trình thực hiện các giao dịch QSDĐ, Nhà n-ớc với t- cách là chủ sở hữu đại diện luôn luôn kiểm soát, chi phối và quản lý rất chặt chẽ trong mỗi hành vi của NSDĐ. Chúng tôi cho rằng, cho phép NSDĐ đ-ợc thực hiện các quyền năng rộng rãi trong quá trình sử dụng đất, đặc biệt là các quyền chuyển QSDĐ là thể hiện sự sáng tạo và linh hoạt trong công tác quản lý đất đai của Nhà n-ớc, là sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích của Nhà n-ớc, của tập thể và đông đảo quần chúng nhân dân. Một khi lợi ích của "ng-ời có đất" - Nhà n-ớc và lợi ích của "ng-ời trực tiếp khai thác tiềm năng của đất" - NSDĐ đ-ợc đảm bảo hài hòa thì quyền sở hữu toàn dân mà Hiến pháp 1992 đã khẳng định chẳng những không bị vi phạm mà còn đ-ợc đảm bảo duy trì và củng cố vững chắc hơn. Đây cũng chính là định h-ớng chỉ đạo của Đảng ta trong việc đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai nói chung và thị tr-ờng QSDĐ nói riêng trong thời gian tới đ-ợc thể hiện rõ nét trong Nghị quyết trung -ơng 7: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc có thời
hạn theo quy định của pháp luật...". Vẫn trên cơ sở giữ vững chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, Đảng ta đã đề ra định h-ớng cụ thể để nhằm đảm bảo chế độ sở hữu đó đ-ợc thực hiện trên thực tế. Vì vậy, Nghị quyết cũng chỉ rõ : "Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm
90
cụ thể là: Hài hòa lợi ích của Nhà n-ớc, ng-ời đầu t- và NSDĐ, trong đó cần
chú trọng đúng mức lợi ích của Nhà n-ớc, của xã hội."
Định h-ớng là hoàn toàn đúng đắn và phù hợp, nh-ng để triển khai thành công trên thực tế lại là vấn đề không đơn giản và dễ dàng. Chính sách pháp luật về đất đai nói chung và thị tr-ờng QSDĐ nói riêng phải đ-ợc chế định sao cho vừa có sự tách bạch giữa các quyền của Nhà n-ớc với t- cách là chủ sở hữu với các quyền năng của NSDĐ; phạm vi, ranh giới giữa Nhà n-ớc và NSDĐ phải đ-ợc xác lập rõ ràng, nh-ng lại vừa phải đảm bảo đ-ợc mối quan hệ hài hòa giữa sở hữu toàn dân về đất đai với việc mở rộng quyền cho NSDĐ trong quá trình sử dụng đất. Xuất phát từ yêu cầu này mà trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thị tr-ờng QSDĐ nói riêng cần tiếp cận theo h-ớng sau đây:
- Pháp luật đất đai cần có những quy phạm, những định chế cụ thể nhằm xác định rõ nội hàm của khái niệm "sở hữu toàn dân đối với đất đai", quy định thật đầy đủ và rõ ràng các quyền của chủ sở hữu đất đai cũng nh- cơ chế bảo đảm cho chủ sở hữu đó thực hiện các quyền trên thực tế một cách minh bạch và có hiệu quả. Bên cạnh đó cũng cần phải có những quy định cụ thể nhằm xác định rõ mức độ và vai trò của Nhà n-ớc là đại diện của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai trong công tác quản lý Nhà n-ớc về đất đai, làm sao một mặt đảm bảo đ-ợc quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai trong phạm vi toàn quốc của Nhà n-ớc, nh-ng cũng tránh sự can thiệp quá sâu của Nhà n-ớc vào các quan hệ sử dụng đất mà làm mất đi vai trò tích cực, tính chủ động của NSDĐ trong khai thác, sử dụng đất.
- Pháp luật đất đai cần đ-ợc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo h-ớng ngày càng mở rộng hơn nữa quyền cho những NSDĐ nói chung và cho các chủ thể tham gia thị tr-ờng QSDĐ nói riêng. Tuy nhiên, cũng cần phải chú trọng khi xác lập các quyền năng mở rộng cho NSDĐ, làm sao đảm bảo sự chặt chẽ, phù hợp để không tạo ra những "khe hở" dẫn đến những độc quyền,
91
lũng đoạn của một bộ phận dân c- nào đó trong xã hội. Bên cạnh đó, PLĐĐ khi xây dựng và hoàn thiện cũng cần chú ý đến việc xây dựng mô hình và nguyên tắc hoạt động của thị tr-ờng BĐS nói chung và thị tr-ờng QSDĐ nói riêng trong thời gian tới, làm sao để đất đai - một tài sản đặc biệt có giá trị bậc nhất phải trở thành nguồn lực thúc đẩy sự phát triển đất n-ớc, thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất n-ớc và là yếu tố giữ ổn định, lành mạnh của thị tr-ờng.