c- Các cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn.
1.3 Kinh nghiệm quốc tế và bài học về quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam
quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Thái Lan: Hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà
n-ớc và sở hữu t- nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất đ-ợc cấp giấy chứng nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận cú quy định riờng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCNSH về đất được cấp sau khi đo đạc xỏc định cỏc gúc thửa trờn bản đồ tỉ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỉ lệ 1: 4000. Cỏc quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng kớ chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khụng sử dụng, toà ỏn cú quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thỡ trong vũng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khụng cú giấy tờ phỏp lý thỡ trong vũng 10 năm khụng được chuyển nhượng.
35
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận QSDĐ (khụng phải sở hữu). Cú hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương phỏp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đú được xỏc định trờn bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này cú quyền chuyển nhượng (phải đăng kớ chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất khụng được sử dụng, toà ỏn cú quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thỡ trong vũng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa dất cho ranh giới thửa đất đú được đo độc lập bằng phương phỏp tam giỏc (đo mặt đất), sau 30 ngày thụng bỏo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng kớ chuyển nhượng). Đất khụng được để sử dụng trờn 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu chức xỏc nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu tr-ớc năm 1954 sau khi cú đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng khụng thuộc vựng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thụng bỏo là Khu vực Địa chớnh. Loại giấy này quyền thừa kế, khong cú quyền chuyển nhượng trừ phi cú dấu
“Được sử dụng”. Cú thế chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ớt nhất 3 quớ, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất khụng được để khụng sử dụng quỏ 10 năm.
- Giấy chứng nhận khai bỏo SK1 cấp cho người đó khai bỏo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này cú thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 cú thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chớnh phủ cho phộp cỏc Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dõn sống trong khu vực bảo vệ
36
rừng được QSDĐ trong vũng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lõm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phỳc lợi Xó hội và Khuyến khớch Hợp tỏc quản lý. Loại đất này khụng được chuyển nhượng, chỉ cú thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biờn lai cụng nhận việc sử dụng đất cho Văn phũng Đất đai cấp huyện. Giấy này khụng chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phũng Cải cỏch Đất đai Nụng nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cỏch đất Nụng nghiệp năm 1975 cho vựng dất Lõm nghiệp bị thoỏi hoỏ. Cỏc thửa đất này khụng được chia nhỏ, khụng được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993-1995 Chớnh phủ cho phộp người dõn cú giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vựng đất dự trữ lõm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa cú giấy chứng nhận: là cỏc loại đất thuộc sở hữu tư nhõn nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K .
Malaysia: Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cỏ nhõn, tổ chức muốn được cụng nhận ng-ời sở hữu đất phải đăng ký đất tại cơ quan đăng ký đất đai của liờn bang để cú một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoỏn. Văn bản bằng khoỏn điền thổ chớnh là bằng chứng để kết luận cỏ nhõn hoặc tổ chức đó đăng ký trong đú chớnh là chủ sở hữu được mụ tả trong bằng khoỏn. Trước khi đăng ký bằng khoỏn, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuờ,...) đều phải đăng ký, nếu khụng thỡ đú chỉ là hợp đồng giữa cỏc bờn liờn quan. Nú sẽ khụng được Chớnh phủ cụng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp phỏp.
Cỏc loại bằng khoỏn mà bang cú thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoỏn đăng ký và Bằng khoỏn Phũng đất đai (là loại bằng khoỏn hoàn chỉnh) cú nghĩa là đất đó được đo đạc xong.
37
Chủ sở hữu cú bằng khoỏn hoàn chỉnh sẽ cú những quyền sau: + Bằng khoỏn được cấp là vĩnh viễn.
+ Cú quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Cú quyền tiến hành cỏc giao dịch (chuyển nhượng, cho thuờ, đúng tiền...) trờn đất đai của mỡnh.
+ Cú quyền ngăn chia ngụi nhà nào cú từ 2 tầng trở lờn để cú được cỏc bằng khoỏn riờng cho cỏc phần diện tớch riờng trong ngụi nhà.
+ Cú quyền để lại đất hoặc phần tài sản khụng phõn chia nào khỏc trờn đú theo di chỳc.
- Bằng khoỏn hạn chế (QT) cú nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh giới thửa đất cũn đang là tạm thời.
Bài học rỳt ra cho Việt Nam
- Trờn cơ sở kinh nghiệm của Thỏi Lan và Malaysia về quản lý QSDĐ. Việt Nam so với cỏc nước trong khu vực việc thực hiện cỏc QSDĐ tuy đó được phỏp luật quy định song những quy định cũn chặt, chưa mở hoặc cỏc văn bản phỏp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đú cú thủ tục kờ khai đăng ký chưa cú quy định cụ thể, cơ quan chuyờn mụn và cơ quan dịch vụ chưa cú kế hoạch và cũn yếu kộm về năng lực, đồng thời về giỏ đất tuy đó cú nhiều văn bản quy định nhưng vẫn cũn bất cập hạn chế cho việc xỏc định giỏ trị đất đai.
- Việc giao đất và thuờ đất thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng cho sản xuất phi nụng nghiệp mất cõn đối nghiờm trọng, nước ta chưa cú chớnh sỏch QSDĐ “cấp” cho cỏc doanh nghiệp khụng được chuyển nhượng, cho thuờ và thế chấp mà chỉ thực hiện sử dụng, như thế sẽ khụng làm mất đất khi thực hiện cổ phần hoá cỏc doanh nghiệp...
38
Ch-ơng 2
Thực trạng quyền sử dụng đất và quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.1 Thực trạng quyền sử dụng đất