c- Các cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn.
2.1.4 Về thế chấp và bảo lãnh quyền sử dụng đất
Trong điều kiện kinh tế thị tr-ờng, đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh là vấn đề vô cùng cần thiết. Việc quy định quyền thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng để vay vốn đảm bảo cho nhu cầu đó là vấn đề rất thiết thực và có ý nghĩa quan trọng. Thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và đang ngày càng trở nên phổ biến. Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho ng-ời đi vay khi có nhu cầu về vốn, góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng.
42
Có thể nhận thấy, thế chấp QSDĐ có những điểm rất khác biệt so với các hình thức thế chấp các tài sản khác hoặc khác với biện pháp cầm cố. Sự khác biệt đó đ-ợc thể hiện qua những đặc tr-ng sau:
- Trong mọi tr-ờng hợp, sau khi làm đầy đủ thủ tục pháp lý về thế chấp QSDĐ thì ng-ời thế chấp vẫn đ-ợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Thế chấp quyền sử dụng đất đ-ợc hiểu là ph-ơng thức thỏa thuận về việc "dùng" tài sản (QSDĐ) để bảo đảm mà không phải "giao" tài sản để bảo đảm nh- chúng ta thấy ở cầm cố tài sản. Trong mọi tr-ờng hợp, ng-ời có quyền sử dụng đất hợp pháp mang thế chấp cho ngân hàng để vay vốn mà vẫn không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì, trong hoạt động sản xuất kinh doanh, quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn, một nguồn vốn lớn của nhà kinh doanh, khi đem ra thế chấp để vay vốn tài sản này chẳng những không bị mất đi mà thực chất nguồn vốn đã đ-ợc nhân đôi lên để trở thành vốn kinh doanh. Đây chính là -u thế của thế chấp quyền sử dụng đất so với biện pháp cầm cố.
- Điều kiện và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong tr-ờng hợp thế chấp cũng đơn giản hơn nhiều so với các thủ tục chuyển quyền khác nh-: chuyển đổi, chuyển nh-ợng và cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất... ng-ời sử dụng đất chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có quyền thế chấp tại ngân hàng để vay vốn mà không cần có sự can thiệp của cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền. Chỉ khi nào các chủ thể thế chấp mà không có khả năng thanh toán nợ khi thời hạn trong hợp đồng thế chấp đã hết thì cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền mới can thiệp thông qua các hình thức xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn và lãi.
Trong giao dịch dân sự, để đảm bảo thực hiện đúng đắn nghĩa vụ theo thỏa thuận, tránh các thiệt hại do sự vi phạm nghĩa vụ gây ra, các bên tham gia giao dịch th-ờng đặt ra các yêu cầu có sự bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; đặc biệt trong các hợp đồng vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Tuỳ theo
43
từng loại hình giao dịch mà các bên lựa chọn các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ sao cho thích hợp.
Bảo lãnh là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo Từ điển tiếng Việt, bảo lãnh đ-ợc hiểu là bảo đảm cho ng-ời khác thực hiện một nghĩa vụ và chịu trách nhiệm nếu ng-ời đó không thực hiện. Theo Từ điển thuật ngữ pháp lý phổ thông thì: "Bảo lãnh là một trong những ph-ơng thức bảo đảm việc thực hiện trái vụ. Bảo lãnh là hợp đồng trong đó ng-ời bảo lãnh phải chịu trách nhiệm tr-ớc chủ nợ của ng-ời khác về việc ng-ời này thực hiện toàn bộ hay một phần trái vụ của mình". Theo quy định tại Điều 366 BLDS thì: "Bảo lãnh là việc ng-ời thứ ba (gọi là ng-ời bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi là ng-ời nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là ng-ời đ-ợc bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà ng-ời đ-ợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc ng-ời bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi ng-ời đ-ợc bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình".
Nh- vậy, hầu hết các định nghĩa nêu trên về bảo lãnh đều có điểm chung cơ bản là: cam kết của bên thứ ba (bên bảo lãnh) với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ (nghĩa vụ đ-ợc bảo đảm bằng bảo lãnh) của sự thực hiện thay nghĩa vụ của bên đ-ợc bảo lãnh; sự vi phạm nghĩa vụ (nghĩa vụ đ-ợc bảo đảm) của bên đ-ợc bảo lãnh là điều kiện cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.