c- Các cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn.
2.1.1Về chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất
Số lượng cỏc vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay khú cú được những số liệu cụ thể, việc thống kờ hiện nay được bỏo cỏo như sau:
- Số lượng cỏc vụ chuyển nhượng của cỏc tổ chức thỡ được thống kờ tại Sở Tài nguyờn – mụi trường cỏc tỉnh
- Số lượng cỏc vụ chuyển nhượng khỏc được thống kờ tại huyện và xó, cú thể lấy vớ dụ về điều tra chuyển nhượng QSDĐ tại một huyện như sau:
Tại Huyện Mỹ Hào, Tỉnh Hƣng Yờn:
Qua điều tra 500 hộ gia đỡnh cho thấy cú 463 hộ tham gia chuyển đổi, trong đú số hộ tham gia chuyển đổi từ 2-3 lần là 64 hộ, tổng số là 551 vụ. Phần lớn cỏc vụ chuyển đổi QSDĐ đều diễn ra với đất nụng nghiệp là 542 vụ (chiếm 98,37% tổng số vụ chuyển đổi), chỉ cú 9 vụ (chiếm 1,63% tổng số vụ) là chuyển đổi đất ở.
Trong này cú 463 vụ làm đầy đủ thủ tục khai bỏo và chuyển quyền, đõy là cỏc trường hợp tham gia chương trỡnh “dồn điền, đổi thửa”. Cũn lại cỏc vụ chuyển đổi là việc thoả thuận ngầm giữa cỏc hộ gia đỡnh, cỏc vụ này khụng thực hiện việc khai bỏo với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Chuyển nh-ợng QSDĐ là một quan hệ phổ biến phát triển gắn liền với điều kiện phát triển của kinh tế thị tr-ờng và các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Nhà n-ớc có thừa nhận hay không thừa nhận thì các quan hệ này vẫn cứ diễn ra khi mà thực tế ở Việt Nam có hàng trăm triệu thửa đất; hơn 10 triệu hộ nông dân và hàng chục vạn các tổ chức sử dụng đất đang trực tiếp khai thác, sử dụng và
39
kinh doanh trên đất. Trong số đó có rất nhiều các chủ thể có nhu cầu dịch chuyển, tích tụ đất đai để phát triển sản xuất. Nh- vậy, nhu cầu l-u chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác là một nhu cầu tất yếu khách quan. Có thể khẳng định, chuyển nh-ợng QSDĐ là một trong những quyền năng thể hiện cơ bản và rõ nét nhất thị tr-ờng QSDĐ ở Việt Nam. Thông qua việc chuyển nh-ợng QSDĐ, nó phản ánh đầy đủ nhất những quy luật vốn có của thị tr-ờng nh-: Quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh... Vì vậy, đòi hỏi phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà n-ớc đối với giao dịch này. Sự quản lý và điều tiết của Nhà n-ớc đối với thị tr-ờng chuyển nh-ợng QSDĐ không chỉ với t- cách là một chủ thể quản lý nền kinh tế - xã hội, mà quan trọng hơn Nhà n-ớc với t- cách là ng-ời nắm giữ quyền sở hữu tối cao đối với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả n-ớc. Sự quản lý và điều tiết quan hệ chuyển nh-ợng QSDĐ thông qua hàng loạt các quy định hiện hành trong Luật đất đai (LĐĐ), Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, các văn bản h-ớng dẫn và thụng qua cụng cụ quản lý như thuế (Vớ dụ như quy định về chuyển nhượng qua sàn giao dịch BĐS)
Theo quy định tại Điều 705 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS): "Hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đ-ợc BLDS và LĐĐ quy định. Theo đó, NSDĐ (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho ng-ời đ-ợc chuyển nh-ợng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn ng-ời đ-ợc chuyển nh-ợng trả tiền cho ng-ời chuyển nh-ợng" [1-8, tr. 309].
Căn cứ vào sự tham gia của các loại chủ thể vào quan hệ chuyển nh-ợng mà Luật đất đai năm 2003 đã có những quy định cụ thể về điều kiện đối với mỗi chủ thể trong giao dịch này
* Đối với bên chuyển nh-ợng QSDĐ, pháp luật đất đai quy định - Đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất
40
- Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
- Đối với tổ chức, cá nhân n-ớc ngoài, ng-ời Việt Nam định c- ở n-ớc ngoài sử dụng đất.
* Đối với chủ thể nhận chuyển QSDĐ
Nhà n-ớc bằng các quy định của pháp luật đảm bảo việc sử dụng đất đai có hiệu quả, hạn chế việc tích tụ, đầu cơ, kinh doanh đất đai. Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 đã quy định cụ thể về điều kiện của bên chủ thể nhận chuyển nh-ợng QSDĐ.
2.1.2 Về cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê QSDĐ là một trong những quyền năng trong quyền chuyển QSDĐ và thị tr-ờng cho thuê QSDĐ cũng phát triển hết sức sôi động trên thực tế bởi tính linh hoạt, khả năng chuyển giao QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác là khá thuận lợi, dễ dàng. Theo quy định của BLDS thì cho thuê QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ đ-ợc BLDS và PLĐĐ quy định; theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê (Điều 714 BLDS).
Xét về bản chất pháp lý, cho thuê QSDĐ là một hình thức "phát canh thu tô", bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc là chủ sở hữu đại diện, ng-ời đ-ợc giao đất lại có quyền đem tài sản thuộc sở hữu của Nhà n-ớc cho thuê để kiếm lời.
Nh- vậy, quy định quyền cho thuê QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là hoàn toàn phù hợp với sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị tr-ờng; giúp cho NSDĐ đ-ợc quyền chủ động và linh hoạt hơn trong quá trình sử dụng đất. Góp phần phân công lao động hợp lý, mở rộng và đa dạng các ngành nghề sản xuất; tạo điều kiện để đất đai đến đ-ợc với những ng-ời thực sự có nhu cầu. Trên thực tế, thị tr-ờng cho thuê QSDĐ diễn ra hết sức sôi động và là loại giao dịch mà các chủ thể kinh doanh lựa chọn phổ biến
41
nhất bởi sự đơn giản và linh hoạt của nó. Ng-ời cho thuê mặc dù không sử dụng đất nh-ng vẫn có thể thu đ-ợc một khoản lợi ích vật chất từ việc cho thuê mà không mất đi QSDĐ của mình. Trong khi đó, ng-ời đi thuê có thể dễ dàng tìm kiếm đ-ợc mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh với những thủ tục hết sức đơn giản, thuận lợi.