c- Các cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn.
2.2.5: Thực trạng về công tác quản lý việc giao đất, cho thuờ đất
Giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất là một việc làm hết sức nhạy cảm vỡ nú liờn quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Để đất đai được quản lý theo đỳng quy hoạch và phỏp luật thỡ khi giao đất, cho thuờ đất và cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất cỏc cơ quan QLNN về đất đai cần hết sức lưu ý đến căn cứ tiến hành. Phỏp luật đất đai quy định căn cứ để quyết định giao đất, cho thuờ đất cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất bao gồm:
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự ỏn đầu tư, đơn xin giao đất, thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất. Nhu cầu này được thể hiện
63
cụ thể như sau:
Dự ỏn đầu tư của tổ chức cú sử dụng nguồn vốn từ ngõn sỏch nhà nước đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt hoặc dự ỏn cú vốn đầu tư nước ngoài đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp giấy phộp đầu tư. Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự ỏn đầu tư của tổ chức kinh tế khụng sử dụng vốn ngõn sỏch nhà nước hoặc khụng phải là dự ỏn cú vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyờn và Mụi trường chủ trỡ phối hợp với cỏc Sở, ban, ngành cú liờn quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trờn cơ sở xem xột hồ sơ dự ỏn đầu tư theo quy định của phỏp luật về đầu tư.
Dự ỏn xõy dựng cơ sở tụn giỏo đó được ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xột duyệt.
Đơn xin giao đất, chuyển mục đớch sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú xỏc nhận của ủy ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn nơi cú đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nụng nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở. Đơn xin giao đất của cộng đồng dõn cư cú xỏc nhận của Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn nơi cú đất về nhu cầu sử dụng đất.
Đối với trường hợp người xin giao đất, thuờ đất đó được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất trước đú để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thỡ phải xem xột việc chấp hành phỏp luật về đất đai trước đõy của người xỉn giao đất, thuờ đất. Trờn cơ sở bản tự kế khai của người xin giao đất, thuờ đất về tất cả diện tớch đất, tỡnh trạng sử dụng đất đó được Nhà nước giao, cho thuờ trước đú và tự nhận xột về chấp hành phỏp luật về đất đai, Sở Tài nguyờn và Mụi trường nơi cú đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuờ đất cú trỏch nhiệm liờn hệ với Sở Tài nguyờn và Mụi trường nơi cú đất đó giao, đó cho thuờ để xỏc minh mức độ chấp hành phỏp luật về đất đai của người sử dụng đất trong quỏ trỡnh thực hiện cỏc dự ỏn đó được Nhà nước giao đất, cho
64
thuờ đất.
Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xõy dựng đụ thị hoặc quy hoạch xõy dựng điểm dõn cư nụng thụn đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt.
Trường hợp chưa cú quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thỡ căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt.
- Hỡnh thức giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, giao đất vẫn được tiến hành dưới 2 hỡnh thức là giao đất khụng thu tiền sử dụng và giao đất cú thu tiền sử dụng. Với nguyờn tắc chung: những trường hợp sử dụng đất khụng phải là đất ở và khụng nhằm mục đớch sản xuất, kinh doanh thỡ đều được Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng; những trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn) và đất nhằm mục đớch sản xuất, kinh doanh thỡ Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng. Mặt khỏc, thực hiện nguyờn tắc "Nhà nước cú chớnh sỏch tạo điều kiện cho người sản xuất nụng nghiệp cú đất để sản xuất" phỏp luật đất đai đó quy định "hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp lao động nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nụng nghiệp trong hạn mức" cũng thuộc vào cỏc đối tượng được Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất. Vỡ vậy, Luật Đất đai 2003 quy định:
Cỏc trường hợp nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất bao gồm: + Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp lao động nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nụng nghiệp trong hạn mức.
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đớch nghiờn cứu, thớ nghiệm, thực nghiệm về nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối; sử dụng đất để xõy dựng nhà ở phục vụ tỏi định cư theo cỏc dự ỏn của Nhà nước.
65
mục đớch sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phũng, an ninh.
+ Hợp tỏc xó nụng nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xõy dựng trụ sở hợp tỏc xó, sõn phơi, nhà kho; xõy dựng cỏc cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối.
+ Người sử dụng đất rừng phũng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xõy dựng trụ sở cơ quan, xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Đất đai 2003; đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh; đất giao thụng, thuỷ lợi; đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh văn hoỏ, y tế, giỏo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ớch cụng cộng và cỏc cụng trỡnh cụng cộng khỏc khụng nhằm mục đớch kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
+ Cộng đồng dõn cư sử dụng đất nụng nghiệp; cơ sở tụn giỏo sử dụng đất phi nụng nghiệp.
Cỏc trường hợp được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất bao gồm:
+ Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao đất ở; được giao đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất để xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng cú mục đớch kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đớch xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc cho thuờ; được giao đất sử dụng vào mục đớch đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ; được giao đất hoặc sử dụng đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; được giao đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thủy sản, làm muối.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư
So với Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 bổ sung đối tượng là "Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng
66
thủy sản, làm muối" vào trường hợp Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất để hạn chế tỡnh trạng cỏc tổ chức cứ xin Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đớch nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối mà sử dụng khụng cú hiệu quả vỡ họ khụng phải trả tiền sử dụng đất đối với loại đất này.
Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng quy định việc quyết định giao đất đối với đất đang cú người sử dụng cho người khỏc chỉ được thực hiện sau khi cú quyết định thu hồi đất đú
* Hỡnh thức cho thuờ đất: Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, Nhà nước thừa nhận giỏ trị của quyền sử dụng đất thỡ cho thuờ đất là một nội dung được đề cập đến. Nội dung "cho thuờ đất" đó gúp phần đỏp ứng nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất cú thể thuờ đất của Nhà nước trả tiền hàng năm, cú thể thuờ đất của Nhà nước nhiều năm trả tiền một lần cho cả thời gian thuờ, cú thể thuờ đất của Nhà nước nhiều năm và trả tiền thành nhiều lần, mỗi lần trả một số năm. Đến Luật Đất đai 2003, chỉ quy định 2 hỡnh thức trả tiền thuờ đất là thuờ đất trả tiền hàng năm và thuờ đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuờ.
Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất hàng năm trong cỏc trường hợp sau: Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối; thuờ đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoỏng sản, sản xuất vật liệu xõy dựng, làm đồ gốm; sử dụng đất nụng nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 1 thỏng 1 năm 1999 đến trước ngày ngày 30 thỏng 6 năm 2004, trừ diện tớch đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; sử dụng đất để xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng cú mục đớch kinh doanh; cú nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tớch đất nụng nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 1 thỏng 1 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đó hết.
67
nhõn nước ngoài thuờ đất để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng cú mục đớch kinh doanh; xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ; hoạt động khoỏng sản, sản xuất vật liệu xõy dựng, làm đồ gốm.
Tổ chức nước ngoài cú chức năng ngoại giao thuờ đất để xõy dựng trụ sở làm Nhà nước cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ trong cỏc trường hợp sau đõy:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài thuờ đất để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất 'nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng cú mục đớch kinh doanh; xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ; hoạt động khoỏng sản, sản xuất vật liệu xõy dựng, làm đồ gốm; xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc cho thuờ.
- Tổ chức nước ngoài cú chức năng ngoại giao thuờ đất để xõy dựng trụ sở làm việc. Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng quy định việc cho thuờ đất đối với đất đang cú người sử dụng cho người khỏc chỉ được thực hiện sau khi cú quyết định thu hồi đất đú.
Thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất
Thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất thay đổi theo lịch sử phỏt triển của xó hội. Từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay, thẩm quyền này được thay đổi rất nhiều theo hướng phõn cấp thờm quyền cho cỏc cơ quan quản lý nhà nước ở cấp huyện, cấp tỉnh nờn càng ngày thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất càng được chuyển giao về cấp tỉnh và cấp huyện nhiều hơn. Để trỏnh tỡnh trạng cơ quan QLNN về đất đai quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất sai thẩm quyền, phỏp luật đất đai quy định thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất như sau:
68
- Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:
+ Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tụn giỏo, người VN định cư ở nước ngoài; + Cho thuờ đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài.
Cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất đối với tổ chức. Uỷ ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định:
Giao đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư; Cho thuờ đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn;
+ Cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn.
- Uỷ ban nhõn dõn xó, phường, thị trấn cho thuờ đất thuộc quỹ đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch của xó, phường, thị trấn.
- Cơ quan cú thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất quy định trờn đõy khụng được ủy quyền. Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất quy định trờn đõy là cơ quan cú thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đó cú quyết định giao đất, cho thuờ.
Trỡnh tự, thủ tục giao đất, cho thuờ đất
Để đảm bảo chặt chẽ trong cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai, phỏp luật đất đai quy định thủ tục hành chớnh về quản lý đất đai để làm khuụn mẫu cho cỏc cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo đú mà thực hiện; trong đú cú thủ tục trỡnh tự, thủ tục về giao đất cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất.
Trỡnh tự thủ tục giao đất, cho thuờ đất được quy định trong Luật đất đai như sau: Hồ sơ xin giao đất, thuờ đất gồm đơn xin giao đất, thuờ đất; dự ỏn đầu tư của tổ chức theo quy định của phỏp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài thỡ phải cú dự ỏn đầu tư và bản sao giấy phộp đầu tư theo quy định của phỏp luật về đầu tư cú
69
chứng nhận của cụng chứng nhà nước.
Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài xin giao đất, thuờ đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi cú đất.
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn xin giao đất, thuờ đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh nơi cú đất.
Việc giao đất, cho thuờ đất đối với đất đó được giải phúng mặt bằng được quy định như sau:
Trong thời hạn khụng quỏ 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cú trỏch nhiệm trớch lục bản đồ địa chớnh hoặc trớch đo địa chớnh khu đất xin giao, xin thuờ; xỏc định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất; thực hiện cỏc thủ tục về giao đất, cho thuờ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuờ đất cho người được giao đất, thuờ đất;
Trong thời hạn khụng quỏ 10 ngày làm việc, kể từ ngày người được giao đất, thuờ đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuờ đất đối với trường hợp thuờ đất, tổ chức bàn giao đất trờn thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuờ đất, việc giao đất, cho thuờ đất đối với đất chưa được giải phúng mặt bằng được quy định như sau:
- Trong thời hạn khụng quỏ 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cú trỏch nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trớch lục bản đồ địa chớnh hoặc trớch đo địa chớnh khu đất xin giao, xin thuờ; xỏc định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất; thực hiện cỏc thủ tục về giao đất, cho thuờ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuờ đất cho người được giao đất, thuờ đất.
70
- Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuờ đất của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, Uỷ ban nhõn dõn huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phúng mặt bằng.
- Trong thời hạn khụng quỏ 10 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phúng mặt bằng và người được giao đất, thuờ đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật, cơ quan quản lý đất đai