Kinh nghiệm thu hồi đất nông nghiệp của Trung Quốc
Trung Quốc là nước có nền nông nghiệp phát triển mạnh, Chính Phủ Trung Quốc luôn nhận thấy rằng, muốn phát triển thì phải giải quyết tốt vấn đề “tam nông”, và muốn giải quyết tốt vấn đề “tam nông”, phải giải quyết ổn thỏa vấn đề ruộng đất cho người nông dân. Bởi ruộng đất là tư liệu sản xuất cơ bản nhất, quan trọng nhất của nông dân, cũng là nguồn tài nguyên bảo đảm cuộc sống ổn định, tạo cơ hội việc làm cho họ. Cùng với tiền trình công nghiệp hóa, đô thị hóa được đẩy mạnh và công cuộc xây dựng nông thôn mới xã hội chủ nghĩa được thúc đẩy, hoạt động thu hồi đất thuộc quyền sở hữu tập thể của nông dân ở nông thôn ngày càng được quan tâm hơn bao giờ hết, bởi đây là vấn đề hết sức quan trọng và nhạy cảm trong thời kỳ mới.
Trung Quốc được coi là một trong những nước có chính sách thu hồi đất nông nghiệp phục vụ CNH khá tốt và phù hợp để học tập trong hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay, đặc biệt trong các nỗ lực nhằm khôi phục cuộc sống và nguồn thu nhập cho các hộ nông dân bị ảnh hưởng. Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư bởi Trung Quốc luôn tuân thủ theo nguyên tắc “Công trình lớn, di dời nhỏ”. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Về vấn đề bồi thường: Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi nhà
nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất thường được thanh toán ba loại tiền: Tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về tái định cư; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu
trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng nhà mới và giá cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư; Thứ hai, năng lực thể chế chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư; Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Về vấn đề giải quyết việc làm và thu nhập cho người bị thu hồi đất: thì Trung Quốc áp dụng các biện pháp như sau: Phát triển các doanh nghiệp địa phương để thu hút việc làm. Các doanh nghiệp địa phương đóng vai trò chính trong thu hút lao động dôi dư ở nông thôn. Nhà nước khuyến khích đầu tư,
tham gia đầu tư cùng với tư nhân vào khu vực phi nông nghiệp để thúc đẩy ra đời và phát triển các doanh nghiệp địa phương; Để giải quyết việc làm cho lao động dư thừa ở nông thôn cần chuyển họ sang các ngành Công nghiệp và dịch vụ ở các vùng nông thôn hoặc chuyển họ đến thành phố. Trung Quốc đã triển khai xây dựng các đô thị quy mô vừa và nhỏ. Giải pháp này giúp tạo ra nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, tạo việc làm cho lao động, giảm bớt lượng người nhập cư vào các thành phố lớn, góp phần tối đa hóa việc phân bổ các nguồn lực ở các khu vực, thu hẹp khoảng cách giữa thành thị và nông thôn. Nó dễ được người nông dân tiếp cận và hưởng ứng hơn là ngay lập tức để họ vào sống và làm việc ở các đô thị lớn.
Kinh nghiệm về thu hồi đất, đền bù và giải quyết tái định cư của Singapore
Về việc thu hồi đất: Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đến bù, giải phóng mặt bằng. Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ. Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính Phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi tiến hành thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng. Việc tiến hành thu hồi đất được tiến hành chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2-3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công.
Về chính sách đền bù: mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý... Nếu người dân không chịu tin tưởng, Nhà nước có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điều tiết. Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà...), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên có những yếu tố không chấp nhận khi tính đền bù, đó là” đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường.
Về phương thức thanh toán khi đền bù: là trả trước 20% khi chủ nhà thực
hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu nại về giá trả đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên tòa Thượng thẩm.
Về vấn đề tái định cư: chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với việc bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị
trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung
thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài
chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.
Kinh nghiệm di dời dân cư của Hàn Quốc
Tăng trưởng kinh tế của Hàn Quốc và tập trung dân số đô thị gia tăng từ những năm 1960, đã buộc chính phủ nước này tính đến giải pháp đưa các khu công nghiệp và trụ sở các cơ quan chính phủ ra ngoài thủ đô Seoul. Theo PGS.TS Đặng Nguyên Anh, Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam “tốc độ gia tăng dân số Seoul từ 2,4 triệu người năm 1960 đã lên 11 triệu người vào nam 1995 và 25 triệu người vào năm 2013”. Sự gia tăng dân số này buộc chính phủ Hàn Quốc phải thực hiện di chuyển dân cư, giải phóng mặt bằng, di dời tái định cư.
Thành công nhất trong công tác di dời, bố trí dân cư ở Hàn Quốc là chính phủ nước này đã xây dựng các chính sách và thủ tục thực hiện bố trí dân cư chi tiết, khoa học, với tính pháp lý cao, bảo đảm cho người dân có thể duy trì sinh kế và tái tạo lại nguồn lực sản xuất sau khi di dời. Có thể thấy, kinh nghiệm lớn trong việc thực thi chính sách di dời, bố trí dân cư của Hàn Quốc là hình thành một hệ thống chính sách khoa học, khách quan, linh hoạt với thị trường, đáp ứng nhu cầu xã hội.
Hàn Quốc đã hạn chế tối đa việc thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, cũng như để hạn chế số lượng người bị ảnh hưởng. Nếu như không thể tránh khỏi việc thu hồi đất, thì nước này chuẩn bị phương án chi tiết nhằm đảm bảo cho người dân bị di dời hoặc thu hồi đất có thể khôi phục hoặc cải thiện mức
sống so với trước đó. Chủ thể sử dụng đất di dời phải có trách nhiệm pháp lý trong việc bồi thường và phục hồi cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất và những người bị ảnh hưởng. Những thiệt hại hữu hình hay vô hình của người dân được xem xét đền bù hợp lý khách quan theo quy định và thỏa thuận với người dân.
Thực tế cho thấy, năng lực thực thi chính sách của chính quyền địa phương ở Hàn Quốc khá mạnh. Họ chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực thi các chương trình bồi trường, hỗ trợ di dời và bố trí dân cư. Bên cạnh đó, các nhóm tổ chức xã hội tự nguyện cũng góp phần giám sát và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nhóm dân cư bị ảnh hưởng, đảm bảo tính công khai, minh bạch trong công tác di dời, bố trí dân cư.
