- Giỏ trị thực tiễn:
tt cm cụng nghi p 0,80 ha; tc s
3.2.3. Hoàn thiện tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất
* Cụng tỏc tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất thụng qua giỏ đất
Do việc Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 thỏng 7 năm 2007 của Chớnh phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất quy định mức giỏ cao nhất đối với từng loại đụ thị nờn thực trạng giỏ đất do UBND tỉnh Hải Dương ban hành đối với thành phố Hải Dương hiện nay cũn thấp hơn nhiều so với thực tế, dẫn đến khi thực hiện cỏc chớnh sỏch tài chớnh đất đai nhiều tổ chức, cỏ nhõn lợi dụng gõy thất thu cho NSNN, khiếu kiện trong thực hiện; do vậy thành phố Hải Dương cần đề xuất với UBND tỉnh, chớnh phủ điều chỉnh lại bảng giỏ đất cho phự hợp với thực tế.
Trước mắt đối với việc định giỏ đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất khụng qua đấu giỏ, chuyển từ thuờ đất sang giao đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, xỏc định giỏ trị QSDĐ vào giỏ trị của
doanh nghiệp khi cổ phần húa là những việc dễ sinh khiếu kiện và gõy thất thu lớn cho NSNN thỡ ỏp dụng giỏ đất sỏt với giỏ chuyển nhượng trờn thị trường theo đỳng nguyờn tắc quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai là: "Sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi cú chờnh lệch lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phự hợp".
Phương phỏp thực hiện cụ thể là: Giỏ đất để thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất khụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất và giỏ đất để tớnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải là giỏ đất do tổ chức cú chức năng định giỏ của nhà nước thực hiện định giỏ, cơ quan tài chớnh (Sở Tài chớnh) thẩm định lại trỡnh UBND cấp tỉnh phờ duyệt làm cơ sở để thu tiền sử dụng đất nộp vào NSNN, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; riờng đối với đất nụng nghiệp cần điều chỉnh lại khung giỏ theo hướng tăng lờn khi thu hồi đất để người nụng dõn đỡ thiệt thũi, cú cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp.
* Với việc bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư đối với cỏc dự ỏn nhà nước khụng thực hiện thu hồi đất mà doanh nghiệp tự thỏa thuận
Để giữ ổn định mụi trường đầu tư và doanh nghiệp dần thớch ứng với hoạt động của KTTT, Chớnh phủ, cỏc cơ quan ban ngành cú liờn quan và đặc biệt là chớnh quyền địa phương cần cú những cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu thực hiện chớnh sỏch mới; vớ dụ như: nếu doanh nghiệp đó thực hiện việc thỏa thuận đền bự, hỗ trợ tỏi định cư được một tỷ lệ nhất định diện tớch đất theo dự ỏn đầu tư (70%, 80%), mà những người cú đất cũn lại khụng chịu thỏa thuận, cú những đũi hỏi quỏ đỏng thỡ Nhà nước sẽ tham gia hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi đối với diện tớch đất cũn lại. Nhà nước thực hiện việc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cỏc nhà đầu tư, thỳc đẩy thị trường đất đai phỏt triển, tạo nguồn thu cho NSNN.
* Tổ chức tốt việc thu hỳt tài chớnh từ đất để nõng cấp kết cấu hạ tầng nền kinh tế
dựng cơ sở hạ tầng là một chớnh sỏch rất tốt để khai thỏc nguồn thu từ đất.
Để việc sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng được tiếp tục thực hiện theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho chớnh sỏch cũ đó hết hiệu lực, cỏc cơ quan chức năng cần sớm nghiờn cứu ban hành chớnh sỏch mới theo quy định của Luật đất đai năm 2003 là sử dụng quỹ đất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng theo hỡnh thức đấu thầu dự ỏn và đấu giỏ đất trong cựng một gúi thầu.
* Thu hồi những diện tớch đất đang sử dụng lóng phớ, sai mục đớch
Trong thời gian vừa qua cho thấy, việc quỹ đất, đặc biệt là đất tại cỏc phường nội thị cú giỏ trị cao của cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước bị sử dụng sai mục đớch hoặc sử dụng kộm hiệu quả khỏ phổ biến. Thực tiễn cho thấy cú một nghịch lý là, bờn cạnh rất nhiều doanh nghiệp nhà nước được cấp QSDĐ với số lượng quỹ đất rất lớn, vị trớ thuận lợi nhưng hiệu quả sử dụng rất thấp, khụng trả được tiền thuờ đất cho Nhà nước, sử dụng sai mục đớch như tự chia cho cỏn bộ cụng nhõn viờn làm nhà ở; bờn cạnh đú, cú nhiều doanh nghiệp thuộc cỏc thành phần kinh tế khỏc lại khụng cú đất để tiến hành sản xuất kinh doanh. Vỡ vậy, để đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng cú hiệu quả, thụng qua đú Thành phố sẽ khai thỏc tốt hơn nguồn thu từ đất thỡ cần đưa những diện tớch đất cũn chưa được sử dụng hiệu quả vào sử dụng. Chẳng hạn:
Bỏch hoỏ tổng hợp (nay là siờu thị Hải Dương) diện tớch hơn 3000 m2, Nhà mỏy Sứ Hải Dương diện tớch hơn 9000m2, nhà mỏy Bơm hơn 8000 m2, Cụng ty may I hơn 10.000 m2…. nằm tại trung tõm Thành phố nhưng hoạt động khụng hiệu quả hiện tại cỏc đơn vị này khụng thu được tiền sử dụng đất do hoạt động kinh doanh thua lỗ, hiện tại mặt bằng đang cho thuờ trỏi phộp.
* Để trỏnh thất thu cho NSNN Thành phố chủ động hơn trong việc cải thiện mụi trường đầu tư khi giao đất, cho thuờ đất qua khõu trung gian là cỏc cụng ty đầu tư phỏt triển nhà, cụng ty đầu tư xõy dựng khu cụng nghiệp;
* Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhằm xỏc định chủ trực tiếp sử dụng đất, phõn biệt đất đó cú chủ sử dụng, đất chưa cú chủ sử dụng, đất do đơn vị hành chớnh sự nghiệp trực tiếp sử dụng,…; từ đú để nhà nước thực hiện cỏc biện phỏp khai thỏc, sử dụng và quản lý của mỡnh.
được những tồn tại về sử dụng đất để xỏc định rừ chủ sử dụng, đồng thời phải làm tốt cụng tỏc cải cỏch thủ tục hành chớnh và thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phớ trước bạ hợp lý.
* Trước việc thị trường BĐS đúng băng và đi xuống từ cuối năm 2011 đến nay, thành phố Hải Dương cần đề xuất với UBND tỉnh những giải phỏp để can thiệp vào thị trường, giảm thiểu sự tỏc động xấu đối với nền kinh tế là:
- Trước mắt tạm dừng đầu tư hoặc cấp phộp đầu tư cỏc dự ỏn khu đụ thị, khu dõn cư. Đõy là biện phỏp giảm cung về nhà đất để khụng làm trầm trọng thờm sự mất cõn đối về cung cầu hiện tại đó đang quỏ lớn. Biện phỏp này sẽ làm ảnh hưởng đến việc khai thỏc nguồn thu từ đất cho NSNN nhưng về lõu dài thỡ đõy là giải phỏp cần thiết.
- Nhà nước thực hiện cỏc biện phỏp để kớch cầu về nhà ở; cú cơ chế khuyến khớch cỏc nhà đầu tư, cỏc ngõn hàng thương mại tham gia kớch cầu. Thực tế là nhu cầu về nhà ở trong dõn cư cũn rất cao, nhưng do giỏ nhà đất quỏ cao, bất hợp lý so với thu nhập và khả năng tài chớnh của dõn để trả ngay 1 lần khi mua nhà; vỡ vậy nếu được sự hỗ trợ của Nhà nước và cỏc nhà đầu tư, ngõn hàng thỡ đõy cũng là một giải phỏp quan trọng để gúp phần lập lại cõn đối cung cầu về nhà đất. Suy cho cựng thỡ đõy cũng là giải phỏp để giỳp Nhà nước, cỏc ngõn hàng thương mại, vỡ trong giai đoạn hiện nay nếu Nhà nước khụng hỗ trợ, ngõn hàng rỳt vốn đó cho vay, khụng tiếp tục cho vay vốn để đầu tư thỡ cỏc cụng ty kinh doanh BĐS và cỏc nhà đầu tư BĐS rất dễ phỏ sản khi thời gian đúng băng dài; tỏc động xấu đến cỏc hoạt động khỏc của nền kinh tế, cỏc ngõn hàng cũng sẽ bị tỏc động theo.
* Đưa cụng nghệ hiện đại vào cụng tỏc quản lý
- Khi đối tượng chịu thuế ngày càng được mở rộng, đồng nghĩa với đối tượng nộp thuế ngày một tăng nhanh, để thực hiện tốt cụng tỏc quản lý thuế chỳng ta phải thực hiện tốt chương trỡnh cải cỏch và hiện đại húa ngành thuế. Một trong số những nội dung quan trọng của chương trỡnh cải cỏch và hiện đại húa ngành thuế là việc đưa cụng nghệ hiện đại vào cụng tỏc quản lý, trong đú việc đưa cỏc ứng dụng cụng nghệ tin học vào quản lý là một giải phỏp quan trọng và phải đạt được những tiờu chuẩn như sau:
+ Phải thể hiện được đầy đủ những nội dung cần phải quản lý, cú hệ thống cơ sở dữ liệu phong phỳ, đỏp ứng được yờu cầu quản lý, tra cứu.
+ Phải đơn giản dễ hiểu, dễ sử dụng.
+ Phải cú khả năng bảo mật cao, cú thể chỉnh sửa, nõng cấp dễ dàng khi chớnh sỏch cú thay đổi.
- Việc ỏp dụng cụng nghệ hiện đại vào cụng tỏc quản lý, phải được thực hiện đồng bộ, khụng chỉ trong hệ thống cơ quan thuế, mà cũn trong hệ thống cỏc cơ quan quản lý liờn quan. Trong đú cơ quan liờn quan đến nghĩa vụ tài chớnh về đất như văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất, kho bạc Nhà nước, cơ quan thuế, phải được trang bị cỏc thiết bị tin học và kết nối với hệ thống thụng tin chung của nhà nước. Cú như vậy quỏ trỡnh luõn chuyển chứng từ giữa cỏc cơ quan liờn quan sẽ thuận tiện đảm bảo về mặt thời gian cũng như độ chớnh xỏc giảm chi phớ lao động và tỏc động trở lại đối với cụng tỏc cải cỏch hành chớnh. Hệ thống tin học được hũa mạng toàn quốc sẽ làm cho việc tra cứu cỏc căn cứ tớnh thuế và cỏc thụng tin phục vụ cụng tỏc quản lý thu thuế chống thất thu ngõn sỏch và đảm bảo sự cụng bằng giữa cỏc đối tượng sử dụng đất.
* Đối với đội ngũ cỏn bộ CCVC
+ Phải xõy dựng được chuẩn mực về phẩm chất, đạo đức, trỡnh độ nghiệp vụ chuyờn mụn cho cỏn bộ CCVC trong từng lĩnh vực, từng bộ phận làm cơ sở cho việc xem xột xắp xếp, bố trớ cỏn bộ cho phự hợp. Tăng cường cụng tỏc giỏo dục chớnh trị tư tưởng cho cỏn bộ nhằm nõng cao bản lĩnh chớnh trị, phẩm chất đạo đức chống mọi biểu hiện tiờu cực.
+ Xõy dựng quy chế đỏnh giỏ cỏn bộ CCVC, quy chế đỏnh giỏ phải đảm bảo khoa học, khỏch quan, phự hợp với thực tiễn từng địa phương, nghành. Quỏ trỡnh đỏnh giỏ phải trung thực, khỏch quan. Kết quả đỏnh giỏ phải đỏng tin cậy, thụng qua kết quả đỏnh giỏ cú thể xem xột bố trớ xắp xếp cỏn bộ, cú kế hoạch đào tạo bồi dưỡng, tuyển dụng mới cũng như tinh giảm biờn chế theo quy định của Chớnh Phủ.
- Đối với đội ngũ cỏn bộ khối thụn, cỏn bộ ủy nhiệm thu: Cần thường xuyờn được bồi dưỡng về nghiệp vụ chuyờn mụn. Cú quy chế tuyển chọn, sử dụng, đói ngộ phự hợp theo xu hướng nõng cao chế độ đói ngộ, đồng thời phải cú chế tài cụ thể,
chặt chẽ đối với cỏn bộ ủy nhiệm thu thiếu trỏch nhiệm, vi phạm chế độ.
* Việc xỏc định giỏ đất là căn cứ tớnh thuế sử dụng đất, thuế TNCN, giỏ tớnh lệ phớ trước bạ, thuế tài sản QSDĐ
Như luận văn đó đề cập giỏ đất là một trong những căn cứ quan trọng việc tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất cũ, thuế sử dụng đất, thuế TNCN, lệ phớ trước bạ, thuế tài sản QSDĐ. Khi xỏc định giỏ đất để tớnh thuế đối với cỏc sắc thuế núi trờn thụng thường cú hai cỏch là căn cứ vào giỏ thị trường thực tế chuyển nhượng và giỏ đất do UBND tỉnh quy định.
Đối chiếu với cỏc quy định của Luật đất đai, cỏc quy định về tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất cũ, thuế sử dụng đất, thuế TNCN, lệ phớ trước bạ, thuế tài sản QSDĐ và cỏc quy định liờn quan đến việc xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất hiện hành, việc xỏc định giỏ đất tớnh thuế được thực hiện theo một trong hai nội dung sau:
Thứ nhất, giỏ đất tớnh thuế phải là giỏ cả thị trường về quyền sử dụng đất của diện tớch đất tớnh thuế.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế, giỏ cả hỡnh thành trờn thị trường được coi là chỉ tiờu phản ỏnh rừ nhất giỏ trị của hàng húa giao dịch và giỏ cả này được sử dụng để xỏc định cỏc quyền lợi và nghĩa vụ của cỏc chủ thể liờn quan. Giỏ cả thị trường cú thể hỡnh thành thụng qua cỏc hỡnh thức như đấu giỏ, đấu thầu, mua bỏn, trao đổi… Giỏ cả thị trường của cỏc diện tớch đất chịu thuế vỡ vậy phải được sử dụng để làm giỏ tớnh thuế của diện tớch đất đú. Cỏc điều kiện cụ thể được đặt ra là: diện tớch đất đú và quyền sử dụng nú phải được đưa ra giao dịch trờn thị trường; cú đầy đủ cỏc giấy tờ, văn tự cú liờn quan đến giao dịch này và cú giỏ trị để xỏc định mức giỏ đó hỡnh thành của giao dịch.
Trong trường hợp diện tớch đất tớnh thuế khụng đảm bảo được cỏc điều kiện trờn, giỏ đất tớnh thuế là giỏ do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quy định.
Thứ hai, giỏ đất tớnh thuế là giỏ do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quy định. Đõy là một biện phỏp hành chớnh cần thiết để quản lý và điều tiết hoạt động sử dụng đất, thị trường bất động sản và cỏc vấn đề khỏc liờn quan đến đất đai trong
nền kinh tế thị trường cú sự quản lý của Nhà nước. Lỳc này, cỏc mức giỏ để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh của cỏc chủ sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền đền bự khi Nhà nước thu hồi đất được xỏc định trờn cơ sở khung giỏ do Chớnh phủ quy định và phự hợp với từng diện tớch đất ở từng địa phương. Chớnh phủ sẽ xõy dựng một khung giỏ đất cụ thể cho từng loại đất ở từng địa bàn khỏc nhau, cỏc địa phương căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương mỡnh xõy dựng một mức giỏ cụ thể cho từng loại đất ở cỏc vị trớ cụ thể. Mức giỏ này cú thể được ổn định trong một thời gian nhất định và cú thể được điều chỉnh khi cú sự đầu tư cơ sở hạ tầng, cỏc dịch vụ cụng cộng của Nhà nước hoặc cú sự biến động lớn về giỏ cả trờn thị trường.
Trờn thực tế việc khi chuyển nhượng QSDĐ cỏc đối tượng thường kờ khai khụng đỳng thực tế giỏ chuyển nhượng hoặc chỉ thể hiện trờn hợp đồng là giỏ theo thỏa thuận đặc biệt là đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Việc xỏc định giỏ đất để tớnh thuế chủ yếu dựa vào giỏ đất do UBND tỉnh quy định. Trong khi đú, giỏ đất do UBND tỉnh quy định được xỏc định hàng năm căn cứ vào giỏ do hội đồng định giỏ đất của cỏc huyện xõy dựng cú tham khảo giỏ đất trờn thị trường, tuy nhiờn giỏ đất UBND tỉnh ban hành hàng năm cũn chờnh lệch rất xa với giỏ thực tế trờn thị trường chuyển nhượng do cỏc nguyờn nhõn sau:
- Hội đồng định giỏ đất của cỏc huyện làm việc mang tớnh chất kiờm nhiệm, đa số cỏc thành viờn trong hội đồng khụng cú nghiệp vụ về xỏc định giỏ đất dẫn đến việc xỏc định giỏ chỉ mang tớnh chất cảm tớnh.
- Những vấn đề liờn quan đến quản lý nhà nước về đất, liờn quan đến việc