- Giỏ trị thực tiễn:
3 Đất chưa sử dụng 19,60 0,27 1 Đất bằng chưa sử dụng19,60 0,
2.4.2. Điểm yếu trong quản lýnguồn thu từ đất
Bờn cạnh nhứng điểm mạnh trong quản lý nguồn thu từ đất của thành phố Hải Dương cũn cú nhiều điểm yếu:
* Bộ mỏy quản lý nguồn thu từ đất
Bộ mỏy quản lý vẫn hoạt động độc lập theo chức năng, nhiệm vụ của mỗi cơ quan mà thiếu sự đồng bộ, liờn kết làm cho quỏ trỡnh xõy dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bộc lộ nhiều bất cõp như việc lập quy hoạch khu vực trồng cõy lõu năm, ao thả cỏ mà chưa xem xột đến thổ nhưỡng, nguồn nước, khớ hậu khu vực đú dẫn đến khi triển khai gặp nhiều khú khăn, chi chớ cải tạo lớn đồng thời làm giảm giỏ trị quyền sử dụng đất.
Là cơ quan tham mưu UBND thành phố Hải Dương về tài chớnh nhưng vai trũ của phũng Tài chớnh – Kế hoạch trong bộ mỏy quản lý nguồn thu từ đất bị xem nhẹ,
cơ quan này chưa tớch cực tham gia việc xõy dựng kế hoạch quản lý nguồn thu từ đất, mới chỉ dừng lại ở việc tham mưu dự toỏn ngõn sỏch năm, dự toỏn cỏc cụng trỡnh xõy dựng cơ bản, kế hoạch thu ngõn sỏch năm mà chưa tham gia việc xõy dựng kế hoạch quản lý nguồn thu từ đất theo kế hoạch 5 năm.
Phũng Quản lý đụ thị chưa phối hợp tốt với phũng Tài nguyờn và Mụi trường, phũng Tài chớnh kế hoạch trong việc quy hoạch sử dụng đất, xõy dựng kế hoạch quản lý nguồn thu từ đất. Trong việc thẩm định quy hoạch, phờ duyệt đầu tư cũn tựy tiện, mang tớnh chất cục bộ, tầm nhỡn ngắn, chưa cú tổng thể và dài hạn khụng cú tớnh chất cỏc cụng trỡnh tương tỏc, hỗ trợ nhau làm tăng giỏ trị quyền sử dụng đất.
Chi cục thuế thành phố Hải Dương chưa chủ động tham mưu trong cụng tỏc xõy dựng giỏ đất, bị động trong việc tớnh toỏn nghĩa vụ tài chớnh từ đất cho đối tượng sử đụng đất.
* Lập kế hoạch thu từ đất
Thành phố Hải Dương đó cú quy hoạch tổng thể xõy dựng từ năm 2001 đến năm 2020 đó cú dự kiến mở rộng Thành phố lờn đụ thị loại II vào năm 2009 tuy nhiờn khi mở rộng Thành phố vào năm 2008 đó cú sự thay đổi khỏ nhiều so với quy hoạch dẫn đến cơ cấu dõn số, diện tớch, hạ tầng xó hội khụng như dự kiến nờn đó bắt đầu xuất hiện những bất cập trong quy hoạch.
Việc quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch cũn cỏc khu đụ thị mới diễn ra khỏ nhanh trong thời gian gắn dẫn đến cung về nhà ở đất ở dư thừa làm mộo mú thị trường bất sản gõy thõm hụt ngõn sỏch cho những năm sau.
Cụng tỏc quản lý quy hoạch hiệu quả chưa cao, tỡnh trạng quy hoạch treo, dự ỏn treo, giao đất khụng đỳng mục đớch sử dụng vẫn cũn tồn tại. Đất đai là nguồn lực vụ cựng quý giỏ, cần phải được sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất. Tuy nhiờn, trong những năm vừa qua, do cụng tỏc tổ chức quy hoạch và xõy dựng quy hoạch sử dụng và quản lý đất đai chưa tốt đó dẫn đến tồn tại cỏc khu quy hoạch treo, đất đai khụng được sử dụng đỳng mục đớch, giao đất cho những chủ thể sử dụng đất khụng đỳng mục đớch, tỡnh trạng đất cụng cũn bị để hoang hoỏ rất nhiều. Việc xõy dựng quy hoạch, kế hoạch quản lý nguồn thu từ đất chưa chỳ trọng sử dụng đất theo
hướng bền vững đảm bảo đồng bộ giữa phỏt triển đụ thị, cụng nghiệp, phỏt triển du lịch sinh thỏi và bảo vệ mụi trường
Việc xõy dựng kế hoạch quản lý nguồn thu từ đất mới đề cập tới việc xõy dựng dựa theo tổng diện tớch, cơ cấu loại đất mà chưa đề cấp đến vấn đề tài chớnh và vị trớ những loại đất làm cho việc khai thỏc nguồn thu từ đất diễn ra tựy tiện, lóng phớ và quy hoạch sử dụng đất.
* Tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất
Hệ thống bản đồ, hồ sơ địa chớnh tại cỏc xó, thị trấn trờn địa bàn Thành phố cũn nhiều bất cập việc chỉnh lý, cập nhật biến động khụng được truy cập thường xuyờn. Cụng tỏc dồn điền đổi thửa ở cỏc xó chưa được thực hiện, tỡnh trạng manh mỳn ruộng đất vẫn cũn tồn tại. Tỡnh trạng chuyển đổi mục đớch sử dụng đất cũn tự phỏt khụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trỏi phộp, lấn chiếm, chiếm dụng đất đai vẫn cũn diễn ra và chậm được xử lý
Mặc dự thành phố Hải Dương đó cú bộ phận một của đi vào hoạt động từ năm 2009 đó được tin học húa nhưng đến nay cơ chế vận hành vẫn mang tớnh chất thủ cụng, việc ứng dụng cụng nghệ thụng tin chưa sõu vẫn chỉ dựng lại việc theo dừi tỡnh trạng nộp hồ sơ và trả hồ sơ chưa theo dừi quỏ trỡnh thực hiện và chưa được đồng bộ dữ liệu.
Chưa chủ động quỹ nhà tỏi định cư phục vụ cụng tỏc giải phúng mặt bằng trờn địa bàn, nhất là cỏc dự ỏn giao thụng lớn của cỏc Bộ ngành trung ương; thiếu cỏc giải phỏp hữu hiệu mang tớnh chiến lược đảm bảo cho người di chuyển cú cuộc sống ổn định. Tỡnh hỡnh đú gõy hệ quả làm giảm hiệu quả quản lý nguồn thu từ đất.
* Kiểm soỏt hoạt động thu từ đất
Cụng tỏc thanh tra, kiểm tra việc chấp hành phỏp luật trong quản lý nguồn thu từ đất vẫn mang tớnh chất chuyờn nghành quản lý đất đai.
Kiểm soỏt hoạt động thu từ đất hoạt động cũn chậm, kộm hiệu quả. Luật đất đai năm 2003 cú hiệu lực từ ngày 01/7/2004 nhưng phải đến năm 2009 và tập chung với mật độ thanh tra nhiều từ năm 2010 tức là sau 5 năm mới cú hoạt động kiểm tra giỏm sỏt hoạt động quản lý nguồn thu từ đất làm cho những sai phạm trước đõy
khụng được phỏt hiện, sử lý, khắc phục kịp thời làm một số sai phạm trở thành hệ thống, hậu quả khú khắc phục gõy thiệt hại lớn cho ngõn sỏch
- Lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai phức tạp, rộng lớn, liờn quan đến nhiều văn bản quy phạm phỏp luật đất đai qua cỏc thời kỳ khỏc nhau, do đú trong quỏ trỡnh thanh tra chưa đi vào trọng tõm, trọng điểm theo nội dung thanh tra.
- Xõy dựng đề cương yờu cầu đối tượng thanh tra bỏo cỏo cũn mang tớnh hỡnh thức, chung chung, khụng cụ thể, khụng căn cứ vào nội dung thanh tra, kế hoạch tiến hành thanh tra đó được phờ duyệt.
- Trước khi ra quyết định thanh tra, chưa làm tốt khõu khảo sỏt để thu thập thụng tin, tài liệu nhằm mục đớch nhận định những vấn đề nổi cộm, cú dấu hiệu sai phạm để từ đú đề xuất những nội dung cần thanh tra và cỏch thức tổ chức thực hiện. Do vậy, khi ra quyết định thanh tra và tiến hành thanh tra thường lỳng tỳng, khụng định hướng và phải thu thập thụng tin, tài liệu lại từ đầu nờn thời hạn cuộc thanh tra thường trễ so với quy định, chất lượng cuộc thanh tra chưa đạt yờu cầu theo nội dung thanh tra.
- Thời hạn thanh tra kể từ ngày cụng bố quyết định thanh tra là quỏ ngắn, vỡ trong giai đoạn tiến hành thanh tra phải thu thập thụng tin, tài liệu để đỏnh giỏ chứng cứ phục vụ cho kết quả thanh tra, ngoài ra đối tượng thanh tra đụi khi bất hợp tỏc với nhiều lý do như: khụng bố trớ lịch làm việc đỳng hẹn theo yờu cầu của Đoàn thanh tra; khụng cung cấp tài liệu hoặc cung cấp tài liệu khụng đầy đủ theo đỳng yờu cầu trong nội dung quyết định thanh tra.
* Về cơ chế thu
Giỏ trị tài sản quyền sử dụng đất thường được tớnh bằng cỏch ỏp giỏ quy định của UBND Tỉnh, giỏ này và giỏ trị thực tế cú sự chờnh lệch rất lớn, do đối tượng kờ khai nộp lệ phớ Trước bạ chủ yếu là những cỏ nhõn chuyển nhượng, đó kờ khai khụng đỳng với thực tế hoặc giỏ ghi trờn hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi là theo thỏa thuận, hơn nữa chưa cú những cơ chế xỏc định giỏ phự hợp dẫn đến thất thu NSNN đối với khoản thu này. Cỏn bộ quản lý và cỏc điều kiện, cơ sở xỏc định cỏc căn cứ tớnh thuế chưa đầy đủ đó làm cho việc quản lý thu khoản lệ phớ này gặp
nhiều khú khăn. Bờn cạnh đú thủ tục, hồ sơ kờ khai phức tạp đó gõy nhiều khú khăn cho cỏc đối tượng cú tài sản phải đăng ký trước bạ.
* Về phương phỏp tớnh
Cũng như ở cỏc địa phương khỏc phương phỏp tớnh thuế nhà đất núi chung và cỏc khoản thu khỏc từ đất đai là phức tạp và chưa khoa học. Thuế nhà đất, xỏc định giỏ thu tiền sử dụng đất (khụng tớnh trường hợp đấu giỏ quyền sử dụng đất) đối với đất ở đụ thị, ven đụ, đất ở nụng thụn cú những phương phỏp tớnh khỏc nhau, cỏc căn cứ tớnh cũng khỏc nhau. Về cơ bản căn cứ tớnh cỏc khoản thu phụ thuộc nhiều về việc phõn loại đụ thị, loại đường, vị trớ, diện tớch sử dụng, trong khi đú việc phõn loại đường chỉ cú tớnh chất chớnh xỏc tương đối, sự chờnh lệch về thuế nhà đất và cỏc khoản thu khỏc từ đất đai giữa đụ thị và nụng thụn là rất lớn, cú những nơi hai vị trớ đất tiếp giỏp nhau hoặc chỉ bờn này và bờn kia đường nhưng mức thuế chờnh lệch gấp 11,5 lần (do ranh giới đại giới hành chớnh khỏc nhau).
* Cụng tỏc giải phúng mặt bằng cũn nhiều bất cập
Về nguyờn tắc căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chớnh phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư; Quyết định số 40/2009/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 của UBND tỉnh Hải Dương ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất trờn địa bàn tỉnh Hải Dương; thỡ khi nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất vào mục đớch nào thỡ được bồi thường bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng, nếu khụng cú đất để bồi thường thỡ được bồi thường theo giỏ trị quyền sử dụng đất. Ở đõy, cần phõn biệt 2 loại giỏ: giỏ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thường được định giỏ cao hơn giỏ thị trường; giỏ giao đất (tỏi định cư) thấp hơn giỏ thị trường, do đú phần chờnh lệch của 2 loại giỏ này đó làm giảm hiệu quả quản lý nguồn thu từ đất.
2.4.3.Nguyờn nhõn của những điểm yếu trong quản lý nguồn thu từ đất
Thứ nhất, sự phối hợp giữa cỏc cấp, cỏc ngành hữu quan trong hoạt động huy động quản lý nguồn lực từ đất đai chưa thật ăn khớp với nhau. Đõy là nguyờn nhõn làm cho hoạt động giao đất, đấu giỏ quyền sử dụng đất núi chung kộm hiệu quả.
Thứ hai, cụng tỏc lập và phờ duyệt kế hoạch thu từ đất của chớnh quyền thành phố Hải Dương cũn chưa chi tiết đến từng thửa, chưa bỏm sỏt quy hoạch tổng thể, chi tiết về đất đai cũng như tớnh toỏn hiệu quả đầu tư và dự ỏn cũn chưa đỏp ứng được yờu cầu và tiến độ. Hoạt động này cũn nhiều chồng chộo và kộm tớnh hiệu quả đó làm cho việc quản lý nguồn thu từ đất thờm rối và kộm hiệu quả hơn.
Thứ ba, quỏ trỡnh xõy dựng kế hoạch thu từ đất mang tớnh cục bộ, chủ quan mà chưa cú dự bỏo về thị trường bất động sản dẫn đến khi thực hiện kế hoạch gặp nhiều khú khăn.
Thứ tư, cơ chế chớnh sỏch mặc dự cú nhiều cải thiện song nhỡn chung hệ thống cỏc chớnh sỏch về huy động nguồn thu và sử dụng nguồn thu thu được từ đất đai cũn thiếu đồng bộ, tớnh khả thi chưa cao, nhất là chớnh sỏch về giỏ đất vẫn chỉ là chớnh sỏch khung làm cho việc vận dụng khỏ tuỳ tiện.
Hiện tại việc xỏc định giỏ trị của tài sản được thực hiện theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất; Nghị đinh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ theo nguyờn tắc điều tra, khảo sỏt lập bảng giỏ đất sỏt giỏ thị trường nhưng khụng được cao hơn so với khung giỏ do chớnh phủ ấn định đối với thành phố Hải Dương là đụ thị loại II khung giỏ cao nhất là 30.000.000đ/m2, được điều chỉnh tăng tối đa 20% thành 36.000.000đ/m2 mức giỏ này thực tế thấp hơn rất nhiều so với giỏ thị trường (cao nhất đến 200.000.000đ/m2) điều đú đồng nghĩa với việc cho dự giỏ thị trường là 200.000.000đ/m2 thỡ giỏ tiền sử dụng đất ỏp dụng để tớnh thuế thu nhập cỏ nhõn, thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đớch sử dụng đất trong hạn mức, thuế sử dụng đất cao nhất khụng quỏ 36.000.000đ/m2 và cỏc vị trớ khỏc cú giỏ thị trường thấp hơn thỡ khung giỏ của UBND tỉnh quy định sẽ phải thấp hơn 36.000.000đ/m2 theo một tỷ lệ thớch hợp.
Theo luật đất đai năm 2003 nhà đầu tư cú thể thoả thuận với người sử dụng đất đối với một số loại hỡnh dự ỏn làm mất cõn đối về giỏ với dự ỏn do nhà nước thu hồi đất.
Với hệ thống chớnh sỏch như vậy đó giảm đi tớnh hiệu quả của việc quản lý nguồn thu từ đất. Hiện tại, nguồn thu này vẫn được coi là một trong những nguồn thu ngõn sỏch bỡnh thường và được sử dụng với tư cỏch như những nguồn ngõn sỏch khỏc.
Thứ năm, trỡnh độ năng lực của đội ngũ cỏn bộ tham gia vào hoạt động huy động và sử dụng nguồn thu từ đất chưa đỏp ứng được yờu cầu. Vớ dụ như đối với việc đấu giỏ quyền sử dụng đất, hệ thống cơ quan quản lý đấu giỏ quyền sử dụng đất tớnh chuyờn nghiệp chưa cao, hoạt động khụng bài bản.
Thực tế của việc xõy dựng quy hoạch, kế hoạch thu từ đất với tư cỏch là cơ sở cho việc huy động nguồn thu từ đất đối với quỹ đất chưa mang tớnh dự bỏo, vẫn mang tớnh chất “búc ngắn cắn dài”, việc quy hoạch chi tiết và lập dự ỏn đầu tư thực hiện chậm, cỏc ngành cỏc cấp trờn địa bàn khi bỏo cỏo nhu cầu sử dụng đất khụng tớnh toỏn kỹ, thiếu tớnh khả thi của dự ỏn. Một số chủ dự ỏn đăng ký nhu cầu sử dụng đất mang tớnh chủ quan, chưa lường hết khú khăn trong cụng tỏc chuẩn bị đầu tư, về nguồn vốn, lập và phờ duyệt quy hoạch chi tiết nờn cũng gúp phần làm cho kế hoạch sử dụng quỹ đất và nguồn vốn đầu tư đạt hiệu quả chưa ngang tầm với nhiệm vụ phỏt triển kinh tế xó hội.
Thứ sỏu, thị trường bất động sản cũng vận động bất thường, khi “sốt” lỳc lại đỡnh trệ, dẫn đến việc thực hiện định giỏ để làm căn cứ xỏc lập cơ sở số lượng nguồn thu gặp nhiều khú khăn, phức tạp và thực tế 6 thỏng đầu năm 2013 kết quả thực hiện kế hoạch quản lý nguồn thu từ đất đạt rất thấp khú cú thể hoàn thành kế hoạch năm.
Thứ bảy, vấn đề đền bự, giải phúng mặt bằng khụng theo kịp yờu cầu cỏc dự ỏn do cũn nhiều bất cập trong hoạt động này nờn đó làm chậm hoặc làm trỡ trệ hoạt động huy động nguồn thu từ đất, nhất là cỏc dự ỏn đưa vào để khai thỏc nguồn lực thụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất và cho thuờ đất.
Giỏ đất năm sau thường biến động tăng hơn năm trước, trong khi cụng tỏc giải phúng mặt bằng thường kộo dài dẫn đến giỏ đất để tớnh thu tiền sử dụng đất và
giỏ bồi thường, hỗ trợ về đất được duyệt làm căn cứ để khấu trừ tiền đền bự hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp khụng cõn bằng;
Trong cụng tỏc bồi thường giải phúng mặt bằng cũn nhiều bất cập, thiếu cụng bằng giữa người bại thu hồi đất với người ở lại, người được hưởng lợi trực tiếp từ dự ỏn với người hưởng lợi giỏn tiếp từ dự ỏn.
Thứ tỏm, trỡnh độ am hiểu của nhõn dõn, người sử dụng đất về nghĩa vụ tài
chớnh từ đất cũn hạn chế, tỡnh trạng khờ khai giảm diện tớch, giảm giỏ trị chuyển