Hình 25 chỉ ra một ơ đồ tương đối phổ biến về thứ tự các hoạt động sẽ được tiến hành khi chủ đầu tư muốn tìm kiếm những nhà thầu để thực hiện công trình xây dựng của họ. Chủ đầu tư, au khi lựa chọn kiểu của các mối liên hệ hợp đồng cho phù hợp nhất với yêu cầu xây dựng công trình của họ, sẽ cần phải tiếp tục cân nhắc tới kiểu hợp đồng hợp lý và phù hợp với các mối liên hệ hợp đồng. Hợp đồng xây dựng là một thỏa thuận có tính ràng buộc, có giá trị pháp lý, bao gồm những điều khoản cụ thể quy định cách để công trình xây dựng được thực hiện và hoàn thành. Nó là kết quả của một công việc được thực hiện bởi một cá nhân / tổ chức đối với một cá nhân / tổ chức khác để thực hiện công việc xây dựng đã được ghi nhận trong hợp đồng. Các kiểu hợp đồng xây dựng thường dựa chủ yếu và bị chi phối bởi cách mà nhà thầu sẽ nhận tiền như thế nào cho công việc họ sẽ phải hoàn thành. Trong thực tế thì không có một kiểu hợp đồng nào có thể áp dụng phù hợp và chính xác cho tất cả các loại công trình xây dựng, mà chỉ phù hợp với một số loại cùng với một số thời điểm nhất định. Thông thường trong ngành xây dựng sẽ phân chia hợp đồng xây dựng thành ba loại chính sau:
Người cố vấn lựa chọn và bổ nhiệm cho nghiêncứu
khả thi Quan niệm của thủ
tụcchủ đầu tư
Quyết định đi đến tiến hành những chọn lựa hợp
đồng đã chọn
Nghiên cứu khả thi và báo cáo
Hình 25. Sơ đồ về thứ tự các hoạt động trong dự án xây dựng
II.1. Hợp đồng theo khối lượng thực tế
Hợp đồng theo khối lượng thực tế dựa vào việc tính toán khối lượng hoàn thành thực tế khi công việc được tiến hành với giá đơn vị đã được thống nhất trong giai đoạn đấu thầu. Giá hợp đồng cuối cùng sẽ chỉ được xác định chính xác khi công việc hay dự án xây dựng hoàn thành toàn bộ. Loại hợp đồng này thường được sử dụng khi không thể xác định chính xác được khối lượng xây dựng trong giai đoạn đấu thầu. Ví dụ như khi mới hoàn thành xong bộ bản vẽ cơ ở và đang tiến hành triển khai bộ bản vẽ chi tiết thì các nhà thấu không thể xác định chính xác được khối lượng yêu cầu cho công trình, mặc dù họ có thể đã biết được các phạm vi công việc cần hoàn thành. Khi đó thì nhầ thầu sẽ được yêu cầu trình nộp một bảng khối lượng có giá đơn vị hoặc một bảng liệt kê giá đơn vị trong hồ ơ nộp thầu. Các giá đơn vị sẽ là chính xác và không thay đổi, trong khi đó thì các khối lượng cụ thể có thể thay đổi trong quá trình thi công, dẫu rằng chúng sẽ bao gồm phần lớn các công việc dự định sẽ được tiến hành.
Lợi ích của loại hợp đồng theo khối lượng thực tế là việc chủ đầu tư có thể đẩy nhanh tiến độ đấu thầu và thi công dự án khi mà thiết kế chưa hoàn thành. Tuy nhiên điều này cũng gây ra mặt bất lợi cho chủ đầu tư về rủi ro phát inh chi phí và không xác định rõ được tổng số tiền phải chi trả cho dự án trước khi bắt đầu công trình.
II.2. Hợp đồng trọn gói
Hợp đồng trọn gói là loại mà giá trị hợp đồng đã được xác định và thỏa thuận trước khi tiến hành công trình. Loại hợp đồng này được sử dụng khi chủ đầu tư đã biết toàn bộ thông tin về việc dự án xây dựng sẽ như thế nào, hay nói cách khác là khi thiết kế đã hoàn chỉnh. Do đặc tính này cho nên sẽ không có nhiều khác biệt, thay đổi về giá trị hợp đồng khi đầu thầu và khi kết thúc dự án, trừ khi chủ đầu tư đưa ra các thay đổi khác trong quá trình thi công xây dựng. Tiền trả cho nhà thầu ở hầu hết các hợp đồng trọn gói sẽ theo nhiều giai đoạn khác nhau, tùy thuộc và tiến độ thực hiên dự án thực tế.
Hợp đồng trọn gói có thế mạnh là giúp chủ đầu tư biết được chính xác tổng số tiền hợp đồng mà họ phải chi trả, đồng thời họ không phải quan tâm nhiều tới quá trình xây dựng thực tế và họ cũng có thể dễ dàng tổ chức hình thức đầu thầu cạnh tranh để tìm ra nhà thầu có giá chào thầu thấp nhất. Một lợi thế nữa là toàn bộ các rủi ro của dự án đã được chủ đầu tư đẩy sang cho nhà thầu chịu trách nhiệm mà không phải trả thêm các chi phí phát sinh nếu có bất lợi xảy ra trong quá trình xây dựng.
Bất lợi của hợp đồng trọn gói là việc kéo dài thời gian của dự án do phải đợi đủ thông tin cần thiết và rõ ràng. Ngoài ra khi có những thay đổi về phạm vi công việc hoặc khi có các bất lợi xảy ra thì sẽ có xung đột giữa chủ đầu tư và nhà thầu, dễ dẫn tới việc tăng giá trị hợp đồng. Ngoài ra chủ đầu tư cũng có ít ảnh hưởng tới dự án trong quá trình xây dựng, mặc dù điều này rất cần thiết để tăng hiệu quả xử dụng công trình và hạn chế các trục trặc xảy ra trong quá trình vận hành khái thác dự án.
II.3. Hợp đồng theo chi phí thực tế
Hợp đồng theo chi phí thực tế là loại mà nhà thầu sẽ ghi nhận lại toàn bộ các chi phí xuất hiện trong quá trình triển khai xây dựng công trình, như vật liệu, máy móc và nhân công, au đó cộng thêm một khoản phí (lợi nhuận, quản lý phí và các khoản tiền khác) đã được thỏa thuận trước để tạo nên tổng giá trị hợp đồng. Loại hợp đồng này thường được áp dụng khí không thể xác định rõ phạm vi dự án và tính chất công việc trước khi bắt đầu thi công xây dựng. Khi đó nhà thầu sẽ rất khó khăn, hoặc nhiều khi là không thể, dự toán được giá đấu thầu hợp lý, dẫu rằng có áp dụng theo Hợp đồng theo khối lượng thực tế hay Hợp đồng trọn gói. Ví dụ như những công việc khẩn cấp khắc phục hậu quả lũ lụt cần phải được triển khai khi nước vẫn chưa rút hết khỏi thành phố, hay công việc gia cố một tòa nhà mà không có các tài liệu rõ ràng về địa chất, thiết kế, kết cấu,
tải trọng và các thông tin khác liên quan. Có thể áp dụng một số cách trong loại hợp đồng theo chi phí thực tế như au:
- Hợp đồng chi phí cộng thêm phí phần trăm không đổi: giá trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phí cộng thêm một khoản phần trăm không đổi phí cho nhà thầu. Dẫu rằng chi phí có cao hay thấp thì tỷ lệ phần trăm phí cho nhà thầu sẽ không thay đổi và luôn giữ ở mức cố định.
- Hợp đồng chi phí cộng thêm phí phần trăm thay đổi: giá trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phí cộng thêm một khoản phần trăm thay đổi phí cho nhà thầu. Khi chi phí có sự thay đổi thì tỷ lệ phần trăm phí cho nhà thầu cũng ẽ thay đổi tùy theo thỏa thuận hợp đồng, có thể tăng tỷ lệ phần trăm hoặc giảm tỷ lệ phần trăm.
- Hợp đồng chi phí cộng thêm phí cố định: giá trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phí cộng thêm một khoản phí không thay đổi cho nhà thầu. Dẫu rằng chi phí có cao hay thấp thì tổng số phí cho nhà thầu sẽ không thay đổi và luôn giữ ở mức cố định.
- Hợp đồng chi phí dự tính cộng thêm phí: giá trị hợp đồng sẽ là tổng của toàn bộ chi phí dự định cộng thêm một khoản phí thay đổi cho nhà thầu. Chi phí dự định ở đây ẽ quyết định đến số tiền phí mà chủ đầu tư ẽ trả cho nhà thầu. Một số điều khoản khuyến khích nhằm tăng phí cho nhà thầu nếu chi phí dự định được giảm xuống hoặc giảm phí của nhà thầu nếu chi phí dự định bị tăng lên có thể được chủ đầu tư áp dụng để nhà thầu hạn chế chi phí trong khi cố gắng áp dụng các biện pháp làm giảm chi phí.
Lợi thế của loại hợp đồng này là có tính linh động cao để cho phép nhà thầu chủ động công việc của họ, đặc biệt là khi liên hệ thông tin giữa chủ đầu tư và nhà thầu khó khăn hay bị gián đoạn. Tuy nhiên mặt bất lợi là việc định ra một mức trần cho giá trị hợp đồng và nhiều nhà thầu có thể lợi dụng để tăng giá lên rất cao. Do vậy các biện pháp quản lý và ghi nhận chi phí thực tế phải được áp dụng liên tục và sâu sát, làm cho chi phí quản lý hành chính sẽ tăng cao.
CHƯƠNG 5 – CÁC VÍ DỤ THỰC TẾ ÁP DỤNG MÔ HÌNH QUẢN LÝ TRONG DOANH NGHIỆP VÀ TRONG NGÀNH XÂY DỰNG LÝ TRONG DOANH NGHIỆP VÀ TRONG NGÀNH XÂY DỰNG